Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 MAI 2018

(n° , 27 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/17420

Décisions déférées à la Cour : Jugement du 9 Mai 2016 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/06535

Jugement du 11 Juillet 2016 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/09366

APPELANTS :

M X décédé le […]

Madame R D Veuve Z

Née le […] à […]

[…]

[…]

Madame AD-AE AF épouse X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Intervenante volontaire

Madame U AG-X épouse Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Intervenante volontaire

Monsieur F X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Intervenant volontaire

Monsieur N X

[…]

[…]

Intervenante volontaire

Représentés par M^e W AA AB de la SELARL THEMLEX AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : A0535

INTIMÉE :

SAS GESHÔTEL prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 312 576 242

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle REMY de l’AARPI PARDALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R094

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame W THAUNAT, Présidente de chambre

Madame AD-Brigitte FREMONT, Conseillère

Madame U GIL, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame AD-Gabrielle de LA REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame W THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 mars 1999, M^me O P veuve X, M. Q Z et M^me R D épouse Z ont donné à bail en renouvellement à la SARL GESHOTEL, un immeuble situé […] à Paris 15^e, à usage d’hôtel meublé sauf le rez-de-chaussée du bâtiment sur rue, les locaux situés à droite et à gauche du vestibule étant réservés aux dépendances de l’hôtel, réception, bureau et logement.

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2007, les consorts Z-X ont fait délivrer à la société GESHOTEL un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1^er juillet 2008.

Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer, par jugement du 27 novembre 2009, le juge des loyers commerciaux a désigné M. S A en qualité d’expert.

M. A a déposé son rapport le 30 juin 2011 dans lequel il relève l’absence de prescription de sécurité incendie par la commission de sécurité et émet des réserves sur la conformité de l’établissement aux normes de sécurité incendie.

Par jugement du 3 septembre 2012, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2008 à la somme annuelle de 106.000 euros, et condamné le locataire à payer au bailleur les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 1^er juillet 2008 à compter du prononcé du jugement.

Par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2012, les consorts Z-X ont fait signifier à la SAS GESTHOTEL une réponse à ' signification de courrier ' et sommation aux termes de laquelle ils donnent leur accord sur les travaux à réaliser mais précisent qu’ils n’entendent financer que les travaux qui leur incomberaient aux termes des obligations entre les parties et ce, pour leur valeur HT, et somment la locataire de leur communiquer sans délai un devis descriptif détaillé poste par poste des travaux envisagés.

Les travaux ont débuté en décembre 2012 et leur réception a eu lieu le 24 juillet 2013.

Le 8 novembre 2012, les consorts Z-X ont fait signifier à la locataire un commandement aux fins de saisie-vente d’avoir à payer les arriérés de loyers dus entre le 1^er juillet 2008 et le 30 septembre 2012 ainsi que le complément de dépôt de garantie et la moitié des frais d’expertise, en application des dispositions du jugement du 3 septembre 2012, pour un montant total de 129.298,34 euros.

Par actes des 18 et 22 avril 2013, la SAS GESHOTEL a assigné les consorts Z-X devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement du prix des travaux réalisés dans les locaux dont elle est locataire et demandait la compensation entre cette somme et celle dont elle est débitrice au titre de l’arriéré de loyers résultant du jugement du 3 septembre 2012.

Par jugement du 11 juillet 2013, le tribunal a jugé que, dès lors qu’ils ressortent de l’injonction faite par l’administration, les travaux à réaliser dans les locaux loués à la SAS GESHOTEL, qu’ils relèvent ou non de l’article 606 du code civil, sont à la charge des bailleurs, et a désigné comme expert M. T C aux fins notamment de :

* donner son avis sur la teneur des travaux à réaliser au regard de ceux prescrits par l’administration dans ses différentes injonctions,

* donner son avis sur les travaux dont le preneur demande la réalisation par le bailleur,

* procéder à l’évaluation des travaux prescrits par l’administration, donner son avis sur les devis proposés par les parties, distinguer entre les travaux conséquences nécessaires de ceux prescrits par l’administration et les travaux de restructuration qui ne seraient pas liés aux travaux de mises en conformité prescrits par l’administration,

* préciser, le cas échéant, les travaux déjà réalisés et les frais avancés par l’une ou l’autre des parties.

M. B a remplacé M. C. Il ressort de son rapport d’expertise du 31 janvier 2014 que :

— les travaux de mise en sécurité ont été exécutés de décembre 2012 à juillet 2013 et ont été réceptionnés le 24 juillet 2013;

— les travaux achevés portent exclusivement sur la mise en sécurité de l’établissement vis-à-vis de la sécurité incendie à l’exclusion de ceux portant sur l’application de la réglementation d’accessibilité pour les personnes handicapées auxquels il conviendra de procéder à l’avenir ;

— les travaux de mise en sécurité de l’établissement sont parfaitement conformes aux dispositions réglementaires se rapportant à la sécurité incendie et ont d’ailleurs été approuvés par la Préfecture de police suite à un passage sur place de la commission de sécurité le 10 octobre 2013.

L’analyse du montant des travaux et l’appréciation de la ventilation, entre ceux de sécurité et ceux d’amélioration, a été faite à partir d’un tableau établi par la société A. SYMETRIE qui s’est vue con’er une mission totale pour les 13 lots.

L’expert a estimé qu’il pouvait être retenu :

— Pour les travaux de sécurité incendie, un montant de 227.242 euros HT soit un montant de 271.781 euros TTC, augmenté des frais d’honoraires des différents intervenants techniques soit 280 636,91 euros HT ou 335.641, 74 euros TTC,

— Pour les travaux d’amélioration, un montant de 18.391 euros HT soit un montant de 21.996 euros TTC, augmenté des frais d’honoraires des différents intervenants techniques soit 20 681,49 euros Ht ou 24.735 euros TTC.

L’expert considère que la mise en sécurité de l’établissement a été convenablement réalisée, que seul l’entretien régulier des installations techniques (SS1, désenfumage) est dorénavant à effectuer et à attester lors du passage ultérieur des commissions de sécurité. L’expert rappelle, en outre, l’obligation de réaliser les travaux d’accessibilité pour le 1^er janvier 2015 visant à aménager deux chambres PMR.

M. B a déposé un autre rapport d’expertise judiciaire le 18 juin 2013 sur les souches et conduits de cheminée à la suite de sa désignation par ordonnance de référé du 1^er décembre 2010.

Par jugement du 9 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

Rappelé que la décision du 11 juillet 2013 a déjà jugé que les travaux de sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes handicapées prescrits par l’administration sont à la charge des bailleurs ;

Dit et jugé que les travaux de sécurité et d’accessibilité de l’ascenseur prescrits par les textes sont à la charge des bailleurs ;

Dit et jugé que les travaux de mise aux normes pour répondre aux surfaces minimales d’occupation

des chambres prescrites par le règlement sanitaire de la ville de Paris sont à la charge des bailleurs ;

Condamné in solidum M^me Z et M. X à payer à la société GESHOTEL la somme de 280.636,91 euros HT au titre des travaux de mise aux normes sécurité incendie ;

Condamné in solidum M^me Z et M. X à payer à la société GESHOTEL la somme de 1200 euros TTC au titre du remboursement des frais et honoraires d’étude et de dossier pour la création d’une chambre répondant aux normes PMR ;

Dit et jugé que M^me Z et M. X doivent supporter in solidum le coût de la mise aux normes de la surface des chambres sur la base des devis produits, après production par la société GESHOTEL de documents justifiant que les chambres 14/15 et 24/25 sont concernées;

Constaté que la demande d’injonction est devenue sans objet ;

Dit et jugé que M^me Z et M. X sont tenus in solidum de prendre en charge les travaux de mise aux normes PMR d’une chambre, sur la base des devis communiqués pour un montant total de 55.723,99 euros, somme qui sera actualisée au jour de la réalisation des travaux en fonction de l’indice BT01 ;

Dit et jugé qu’en application du bail liant les parties, les grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil et les travaux résultant de la vétusté sont à la charge des bailleurs ;

Dit et jugé que le clos et le couvert sont également à la charge des bailleurs ;

Dit que la locataire n’est tenue que des réparations locatives et des travaux mis expressément à sa charge par les conditions particulières du bail ;

Condamné in solidum M^me Z et M. X à procéder à la réfection des conduits et souches de cheminées dégradées, conformément aux préconisations de M. B ;

Dit et jugé que la demande relative à l’indemnisation du préjudice résultant de la réalisation des travaux de toiture et sur les souches de cheminée est prématurée ;

Constaté que la société GESHOTEL se reconnaît débitrice envers M^me Z et M. X de la somme de 119.812,68 euros correspondant à un rappel de loyers pour la période du 1^er juillet 2008 au 31 décembre 2012 après fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2008 ;

Dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques des parties à hauteur de la somme de 119.812,68 euros ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamné in solidum M^me Z et M. X aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 11 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

Accueilli la requête en rectification d’erreur matérielle,

En conséquence,

Complété le dispositif du jugement du 9 mai 2016 en y ajoutant, après :

' Dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques des parties à hauteur de la somme de 119.812,68 euros; '

le chef de dispositif suivant :

' Condamne in solidum M^me Z et M. X à payer à la société GESHOTEL la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ',

Dit qu’il sera fait mention de la présente décision sur la minute et les expéditions du jugement du 9 mai 2016,

Laissé les dépens à la charge du Trésor public.

Par déclaration du 11 août 2016, M^me R Z née D et M. M X ont interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions signifiées le 8 décembre 2017 M^me R Z née D et M^me AD-AE AF veuve X, M^me U AH-X épouse Y, M. F X et M. N X, ès qualités d’ayants droits de M. M X, demandent à la Cour de :

— RECEVOIR les concluants en leurs demandes, fins et conclusions et y faisant droit de :

— DONNER ACTE à M^me AD-AE X, M^me U Y, M. F X et M. N X de leur intervention volontaire à la présente instance, comme venant aux droits de M. M X suite à son décès survenu le […],

— DIRE ET JUGER que dans l’attente du règlement de la succession de M. M X les éventuelles condamnations seront portées au passif de celle-ci, sans pouvoir excéder 50% du montant total, dans la mesure où le de cujus, était lui-même propriétaire indivis pour moitié de l’immeuble litigieux,

— INFIRMER le jugement du 9 mai 2016 complété par jugement du 11 juillet 2016, en ce qu’il :

Dit et juge que les travaux de sécurité et d’accessibilité de l’ascenseur prescrits par les textes sont à la charge des bailleurs ;

Dit et juge que les travaux de mise aux normes pour répondre aux surfaces minimales d’occupation des chambres prescrites par le règlement sanitaire de la ville de Paris sont à la charge des bailleurs ;

Condamne in solidum M^me Z et M. X à payer à la société GESHOTEL les sommes de 280.636,91 €/HT au titre des travaux de mise aux normes sécurité incendie, 1200 €/TTC au titre du remboursement des frais et honoraires d’étude et de dossier pour la création d’une chambre répondant aux normes PMR ;

Dit et juge que M^me Z et M. X doivent supporter in solidum le coût de la mise aux normes de la surface des chambres sur la base des devis produits, après production par la société GESHOTEL de documents justifiant que les chambres 14/15 et 24/25 sont concernées ;

Dit et juge que M^me Z et M. X sont tenus in solidum de prendre en charge les travaux de mise aux normes PMR d’une chambre, sur la base des devis communiqués pour un montant total de 55.723,99 €, somme qui sera actualisée au jour de la réalisation des travaux en

fonction de l’indice BT01.

Dit et juge qu’en application du bail liant les parties, les grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil et les travaux résultant de la vétusté sont à la charge des bailleurs ainsi que le clos et le couvert, et que la locataire n’est tenue que des réparations locatives et des travaux mis expressément à sa charge par les conditions particulières du bail ;

Condamne in solidum M^me Z et M. X à procéder à la réfection des conduits et souches de cheminées dégradées, conformément aux préconisations de M. B;

Condamne in solidum M^me Z et M. X à payer à la société GESHOTEL la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Constaté que la demande d’injonction est devenue sans objet ;

Débouté la société GESHOTEL de sa demande de remboursement des frais de ravalement de la façade R+1 du bâtiment sur cour,

Débouté la société GESHOTEL de sa demande de remboursement des travaux de mise aux normes sécurité et PMR de l’ascenseur et de l’escalier,

Débouté la société GESHOTEL de sa demande de remboursement du coût de l’emprunt travaux,

Débouté la société GESHOTEL de sa demande d’indemnisation du manque à gagner durant les travaux de mise aux normes,

Débouté la société GESHOTEL de sa demande d’indemnisation relative à la perte de chambres,

Débouté la société GESHOTEL de sa demande de remboursement d’honoraires d’étude de dossier et déclaration préfecture,

Dit et jugé que la demande relative à l’indemnisation du préjudice résultant de la réalisation des travaux de toiture n’est pas d’actualité ;

Déboute la Sté GESHOTEL du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau :

— DIRE ET JUGER que les travaux relatifs à l’ascenseur, même prescrits par l’administration ou les textes, demeureront à la charge du preneur,

— DIRE ET JUGER que les bailleurs n’ont pas à être jugés responsables du respect des travaux de mise aux normes relatifs au surfaces minimales des chambres prescrites par le règlement sanitaire de la Ville de Paris, celui-ci étant respecté,

— DIRE ET JUGER qu’en l’absence d’urgence démontrée, les bailleurs n’ont pas à supporter le montant des travaux SSI engagés par la société

GESHOTEL avant leur accord du 2 novembre 2012, même s’agissant de travaux de mise aux normes sécurité,

— DIRE ET JUGER que toutes les sommes retenues doivent systématiquement être « Hors Taxes »

puisque la société GESHOTEL, (dont le numéro de TVA intracommunautaire est FR 56 312576242), qui les a réglées, « récupère » la TVA,

— DIRE ET JUGER que le montant des travaux de mise aux normes sécurité incendie, à la charge des bailleurs, ne pourra excéder 140.886,7520 € HT outre 16.894,28 € HT d’honoraires tous intervenants en sus, soit une somme globale de 157.781,03 € HT,

— DIRE ET JUGER que les demandes d’indemnisation pour perte de chambres du fait de l’aménagement d’une chambre PMR, et de mise aux normes de la surface sont irrecevables comme présentées pour la première fois en appel,

— DIRE ET JUGER que les concluants n’ont pas à supporter la facture n°HLC/14/18 de la société A-SYMETRIE du 26 mai 2014, d’un montant de 1.000 € HT soit 1.200 € TTC, et surtout pour sa valeur TTC,

— DIRE ET JUGER que les bailleurs n’ont pas à supporter de frais relatifs à la mise aux normes de la surface des chambres dans la mesure où cela ne résulte d’aucune injonction de l’administration,

— DEBOUTER la société GESHOTEL de sa demande de paiement de simples devis pour l’aménagement de la surface des chambres, d’un montant de 10.314,38 € TTC,

— DIRE ET JUGER que la condamnation des bailleurs s’agissant du remboursement de frais d’aménagement d’une chambre PMR ne saurait excéder la somme de 42.026,66 € HT,

— DIRE ET JUGER que le tribunal a violé l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions des 3 septembre 2012 et 11 juillet 2013 en jugeant finalement que le locataire ne doit être tenu que des réparations locatives et des travaux mis expressément à sa charge par les conditions particulières (à l’intérieur de l’immeuble et ravalement),

— DIRE ET JUGER par conséquent que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil sont à la charge du preneur ; le bailleur ne supportant, en vertu du bail, que l’entretien de la toiture,

— DIRE ET JUGER que la société GESHOTEL devait l’entretien courant des conduits de fumées, et E qu’elle ne prouve pas avoir rempli cette obligation d’entretien,

— DIRE ET JUGER, ainsi que l’expert judiciaire B l’a relevé dans son rapport du 18 juin 2013, que si les souches de cheminées sont dans un état vétuste, c’est qu’aucun entretien depuis fort longue date n’a été effectué,

— DIRE ET JUGER que la société GESHOTEL, locataire depuis 1972, est donc responsable de l’état actuel des souches de cheminées,

— CONDAMNER en conséquence la société GESHOTEL à prendre en charge les travaux de réfection des souches de cheminées et conduits de cheminées comme étant la résultante de son défaut d’entretien courant,

— REJETER la demande de condamnation des bailleurs à la réalisation des travaux de couverture sur rue, sous astreinte, comme n’étant pas d’actualité,

— DIRE ET JUGER que la demande de prise en charge des travaux de réfection des réseaux enterrés formulée pour la première fois en cause d’appel par la société GESHOTEL est irrecevable et en tout état de cause mal fondée, et l’en DEBOUTER,

— DEBOUTER la société GESHOTEL de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

— DIRE ET JUGER que les intérêts au taux légal sur la dette locative de la société GESHOTEL sont dus jusqu’à ce que la compensation judiciaire ait été ordonnée, faute de paiement intervenu auparavant,

— DIRE ET JUGER que la compensation s’opèrera à hauteur de ce montant,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société GESHOTEL à payer à M^me Z et aux ayants-droit de M. X chacun la somme de 10.000 € pour frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société GESHOTEL aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître W AA AB, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 5 décembre 2017, la société GESHOTEL – HOTEL LECOURBE demande à la cour de :

Vu l’appel interjeté par M^me Z et M. X des jugements rendus les 9 mai et 11 juillet 2016 par la 18 ème chambre 2 ème section du tribunal de grande instance de PARIS,

Vu l’intervention volontaire de M^me AD-AE X, M^me U AC X, Messieurs F et N X venant aux droits de M. M X

Les déclarer irrecevables et mal fondés en leur appel et les en débouter.

Confirmer le jugement entrepris et son rectificatif en ce qu’il a :

— rappelé que la décision du 11 juillet 2016 a déjà jugé que les travaux de sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes handicapées prescrits par l’Administration sont à la charge des bailleurs ;

— condamné in solidum M^me Z et M. X à payer à la société GESHOTEL la somme de 280.636,91 € HT au titre des travaux de mise aux normes sécurité incendie ; condamné in solidum M^me Z et M. X à payer à la société GESHOTEL la somme de 1.200 € TTC au titre du remboursement des frais et honoraires et de dossier pour la création répondant aux normes PMR ;

— dit et jugé que M^me Z et M. X doivent supporter in solidum le coût de la mise aux normes de la surface des chambres sur la base des devis produits après production par la société GESHOTEL de documents justifiant que les chambres 14 /15 et 24/25 sont concernées ;

— dit et jugé que M^me Z et M. X sont tenus in solidum de prendre en charge les travaux de mise aux normes PMR d’une chambre sur la base des devis communiqués pour un montant total de 55.723,99 €, somme qui sera actualisée au jour de la réalisation des travaux en fonction de l’indice BT 01 ;

— dit et jugé qu’en application du bail liant les parties, les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil et les travaux résultant de la vétusté sont à la charge des bailleurs; – dit et jugé que le clos et le couvert sont également à la charge des bailleurs ;

— dit que la locataire n’est tenue que des réparations locatives et des travaux mis expressément à sa charge par les conditions particulières du bail ;

— condamné in solidum M^me Z et M. X à procéder à la réfection des conduits et souches de cheminée dégradés conformément aux préconisations de M. B ;

— constaté que la société GESHOTEL se reconnait débitrice envers M^me Z et M. X de la somme de 119.812,68 € correspondant à un rappel de loyers pour la période du ler juillet 2008 au 31 décembre 2012 après fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au ler juillet 2008 ;

— dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques des parties à hauteur de la somme de 119.812,68 €;

— condamné in solidum M^me Z et M. X à payer à la société GESHOTEL la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M^me Z et M. X aux dépens ;

— dit et jugé que les travaux de sécurité et d’accessibilité de l’ascenseur prescrits par les textes sont à la charge des bailleurs

— dit et jugé que les travaux de mise aux normes pour répondre aux surfaces minimales d’occupation des chambres prescrits par le règlement sanitaire de la Ville de PARIS sont à la charge des bailleurs ;

— constaté que la société GESHOTEL n’avait commis aucune faute susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail ;

Subsidiairement, en cas d’infirmation de ce chef, accorder à la société GESHOTEL les plus larges délais pour s’acquitter de l’arriéré.

— débouté M^me Z et M. X de leurs demandes, fins et conclusions

Recevoir la société GESHOTEL en son appel incident et y faisant droit :

— condamner conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à payer à la société GESHOTEL la somme de 1 200 € HT, soit 1.440 € TTC au titre des frais et honoraires de l’architecte pour l’étude alternative d’une deuxième chambre PMR ;

— condamner conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à payer à la société GESHOTEL la somme de 1 000 € HT, soit 1.200 € TTC au titre des frais et honoraires d’assistance de l’architecte pour l’obtention des dérogations concernant la superficie des chambres pour l’établissement du déclaratif ;

— condamner conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à payer à la société GESHOTEL la somme de 14.029,40 € au titre du coût de l’emprunt de 200.000 € souscrit auprès de la Banque Européenne du Crédit Mutuel ;

— condamner conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à payer à la société GESHOTEL la somme de 52 628,58 € HT soit 63 154,42€ TTC au titre des travaux de mise aux normes de la chambre PMR ;

— condamner conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à payer à la société GESHOTEL la somme de 8 595,32€ HT, soit 10.314,38 € TTC au titre des travaux

de la mise aux normes de la superficie des chambres ; – condamner conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à faire réaliser les travaux concernant les souches de cheminées défectueuses sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— dire et juger que les travaux de remise en état des canalisations à la suite de l’effondrement dans la cour incombent au bailleur ;

— condamner en conséquence conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à payer à la société GESHOTEL la somme de 25 812,50 € HT soit 30.975 € TTC au titre de ces travaux ;

— condamner en conséquence conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à payer à la société GESHOTEL la somme de 191 908,22 € au titre de la perte de chiffre d’affaires à la suite de la suppression de 4 chambres ;

— condamner conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture du bâtiment sur rue dans un délai de 6 mois de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;

— débouter M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X de toutes leurs demandes, fins et conclusions en appel ;

— condamner conjointement et solidairement M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X à payer à la société GESHOTEL la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 35.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et à la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 pour les frais irrépétibles d’appel ;

— condamner M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U AC X et Messieurs F et N X sous la même solidarité aux entiers dépens.

ET SUR CE

Sur la procédure :

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de M^me AD-AE AF veuve X, M^me U AH-X épouse Y, M. F X et M. N X, en leur qualité d’héritiers de M. M X décédé le […].

S’agissant du règlement de la succession de M. M X, il n’appartient pas à la cour d’indiquer le montant des condamnations prononcées in solidum, à porter au passif de la succession, mais au notaire en charge de celle-ci en fonction de la quote-part dont le de cujus était propriétaire dans l’indivision.

Sur l’interprétation des clauses du bail :

Les consorts Z-X critiquent l’interprétation du bail faite par le tribunal qui, selon elle, dénature totalement le contrat, et déséquilibre les prévisions des parties, en dépit de clauses du bail relatives à la répartition des charges particulièrement claires.

Ils rappellent que dans son jugement du 3 septembre 2012 et son jugement du 11 juillet 2013 le tribunal a jugé que les travaux relevant de l’article 606 du code civil étaient pris en charge par le locataire, et que le jugement critiqué a fait fi de l’autorité de la chose jugée par ces deux décisions définitives.

Ils ajoutent que dans le cadre de la procédure de fixation judiciaire du loyer et notamment dans son mémoire en réponse présenté devant le juge des loyers, la société GESHOTEL a repris à son compte l’argumentation de l’expert judiciaire pour se prévaloir opportunément de supporter toutes les grosses réparations, y compris celles de l’article 606 du code civil, et soutenir qu’il s’agissait là de charges exorbitantes, et obtenir un abattement spécifique pour charges exorbitantes de -18.746 € annuel, ce qui constitue un aveu judiciaire.

Ils demandent donc à la cour de dire que les grosses réparations de l’article 606 du code civil sont à la charge du preneur, et que le bailleur ne doit supporter en vertu du bail que l’entretien de la toiture.

La SAS GESHOTEL estime pour sa part que les clauses du bail ne sont pas suffisamment claires et exemptes de contradiction entre elles et nécessitent leur interprétation par le tribunal.

Rappelant la jurisprudence qui tend à faire une interprétation stricte des clauses ayant pour objet de transférer le paiement des charges, impôts et taxes à l’autre partie, et en faisant application de l’article 1162 du code civil aux termes duquel « dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation », elle pose pour principe que toute dérogation suppose que la liste des charges supplémentaires soit expressément contenue dans le bail.

Elle indique que le bail ne fait pas référence à l’article 606 du code civil mais évoque, au paragraphe 4 des charges et conditions :

— « toutes les grosses et menues réparations à la charge des bailleurs »,

— tout en prévoyant que la locataire doit « entretenir en bon état de grosses et menues réparations les lieux loués »

et au paragraphe 13, qu’il est prévu que les bailleurs doivent tenir les lieux loués « clos et couverts selon l’usage» et que la preneuse ne pourra exiger d’eux « que les grosses réparations».

Elle ajoute que dans les conditions particulières du bail litigieux, il est fait une énumération des travaux incombant :

— à la locataire, aux paragraphes 1° et 3°, soit :

— les travaux intérieurs d’entretien locatif, classiques pour un hôtel

— et le ravalement en plâtre et peinture et les menuiseries extérieures, mais pas les travaux de maçonnerie,

— et aux bailleurs, au paragraphe 2°, soit :

— la toiture, sans qu’il soit précisé « en son entier », ce qui implique donc tous les travaux concernant la toiture,

— à la seule exception expressément mentionnée « que la réparation de ladite toiture soit une conséquence de travaux exécutés par la preneuse, ramonage ou pose d’agrès pour exécution des travaux de ravalement ».

Elle en conclut que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu de son analyse des clauses et conditions du bail que « la locataire ne peut être tenue que des réparations locatives et des travaux mis expressément à sa charge par les conditions particulières (intérieur de l’immeuble et ravalement)

» et débouté les bailleurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions de ce chef.

La cour relève que ni le jugement du 3 septembre 2012 ni celui du 11 juillet 2013 n’ont dans leur dispositif statué sur l’interprétation des clauses du contrat et la répartition des charges entre les bailleurs et la locataire. Seul le jugement rendu le 11 juillet 2013 s’est prononcé sur la charge des travaux de mise aux normes, en jugeant que « dès lors qu’ils ressortent de l’injonction faite par l’administration, les travaux à réaliser dans les locaux loués à la SAS GESHOTEL […] à Paris 15^e à usage d’hôtel meublé, qu’ils relèvent ou non de l’article 606 du code civil, sont à la charge des bailleurs ».

Les charges et conditions du bail du 23 mars 1999 figurent en pages 2 et 3 dudit contrat. Il est prévu que la locataire est tenue,

« 3°) de prendre les lieux loués dans leur état au jour de l’effet du bail sans pouvoir exiger aucun travaux ni aucune réparation et les entretenir pendant tout le cours du bail en bon état de réparation locative et de les rendre tels en fin de bail,

« 4°) d’entretenir en bon état de grosses et menues réparations les lieux présentement loués et de les rendre tels à la fin du bail et de souffrir sans indemnité ni diminution de loyer ci-après fixé toutes les grosses et menues réparations à la charge des bailleurs même si leur exécution dépassait le délai légal de 40 jours mais pourvu que ces travaux soient exécutés sans interruption »,

(…)

« 13°) de payer tous les frais et honoraires des présentes et de leurs suites. De leur côté, les bailleurs s’engagent à tenir les lieux loués clos et couverts selon l’usage étant bien entendu que pendant la durée du bail, la preneuse ne pourra exiger des bailleurs que les grosses réparations. Tous autres travaux ou réparations restant à la charge de la preneuse ».

Le bail comporte des conditions particulières aux termes desquelles la preneuse s’oblige à :

« 1°) Faire à la maison toutes les réparations quelles qu’elles soient, entretien de la peinture en général, entretien des escaliers et plafonds, entretien et remplacement des réservoirs de chasse, cuvette de WC lavabos et tous appareils sanitaires, appareils et tuyauteries du chauffage central, conduit de fumée de la chaudière, plomberie, robinetterie, vitrage, carrelage des chambres, couloirs, paliers, quincaillerie, portes, fenêtres, remise à neuf des chambres etc.. et s’assurer contre le bris de glace.

2°) La toiture reste à la charge des bailleurs à moins que la réparation de ladite toiture ne soit une conséquence de travaux exécutés par la preneuse, ramonage ou pose d’agrès pour exécution des travaux de ravalement

3°) Le ravalement des façades sur cour, plâtrerie peinture des murs, menuiseries et ferrures sont à la charge de la preneuse.

Enfin la clause relative au prix stipule un « loyer net pour les bailleurs de tous impôts, taxes, frais et charges quelconques qui sont à la charge de la preneuse en sus du loyer. »

Il ressort de l’interprétation de ces clauses les unes par rapport aux autres, qu’aucune clause spécifique ne transfère expressément les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil au preneur, ni celles relevant de la vétusté.

Il est expressément stipulé que le clos et le couvert ainsi que la toiture sont à la charge du bailleur.

La locataire est tenue pour sa part des grosses et menues réparations telles que décrites précisément dans les clauses du bail, comme le ravalement de la façade et toutes les réparations d’entretien à l’intérieur de l’immeuble, toutes les autres grosses réparations restant à la charge du bailleur, comme

le prévoit l’art 13° précité.

Dès lors cette interprétation des clauses du bail ne vient pas en contradiction avec le jugement qui a fixé la valeur locative des locaux en tenant compte d’un abattement pour charges exorbitantes, constituées par la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier, de la prime incendie de l’immeuble et de certaines grosses réparations comme le ravalement et les grosses réparations d’entretien, et la reconnaissance de ces clauses exorbitantes ne constitue pas un aveu judiciaire susceptible d’être opposé à l’interprétation des clauses faites par le tribunal.

C’est en conséquence à juste titre que le tribunal a dit et jugé que les grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil et les travaux résultant de la vétusté sont à la charge des bailleurs, ainsi que le clos et le couvert, et que la locataire n’est tenue que des grosses et petites réparations locatives et des travaux mis expressément à sa charge par les conditions particulières du bail.

Sur la charge des travaux de mise aux normes :

Par décision du 11 juillet 2013 le tribunal de grande instance de Paris a jugé que « dès lors qu’ils ressortent de l’injonction faite par l’administration, les travaux à réaliser dans les locaux loués à la SAS GESHOTEL […] à Paris 15^e à usage d’hôtel meublé, qu’ils relèvent ou non de l’article 606 du code civil, sont à la charge des bailleurs ». Cette décision ayant autorité de la chose jugée, il n’y a plus lieu de statuer sur ce point.

Ces travaux doivent donc être examinés poste par poste et évalués hors taxes dans la mesure où le statut de la SAS GESHOTEL l’autorise à récupérer la TVA.

1. Les travaux de mise aux normes PMR de l’ascenseur

La SAS GESHOTEL a fait réaliser à ses frais en 2011/2012 des travaux de mise aux normes pour handicapés de l’ascenseur et des escaliers pour un montant de 62 986 € TTC.

Les consorts Z-X soutenant que l’ascenseur ne fait pas partie de la désignation des lieux loués, il doit être acquis que celui-ci a été installé par le preneur, sans avoir recueilli l’autorisation préalable des bailleurs, et qu’en conséquence le coût des travaux de mise aux normes de l’ascenseur (même relevant d’une injonction de l’administration) n’a pas à être supporté par les bailleurs. Ils critiquent en conséquence le tribunal en ce qu’il a retenu que les concluants ne rapportaient pas la preuve que l’ascenseur a été installé par la locataire sans l’autorisation des bailleurs de sorte que les travaux de sécurité et d’accessibilité de l’ascenseur « prescrits par les textes » sont à la charge des bailleurs, alors qu’en statuant ainsi le tribunal a gravement inversé la charge de la preuve.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, ces travaux dont l’urgence n’est pas rapportée, ont été effectués en 2011/2012 sans l’accord préalable des bailleurs ni autorisation judiciaire de les réaliser.

La SAS GESHOTEL affirme que cet ascenseur a été installé bien avant qu’elle ne devienne locataire et bien avant le bail renouvelé au 1^er juillet 2008, que compte tenu de la clause d’accession, à titre gratuit, en fin de bail aux bailleurs, l’ascenseur leur appartient et sa mise aux normes leur incombe incontestablement. Elle sollicite donc que soit confirmée la disposition du jugement qui a dit et jugé que les travaux de sécurité et d’accessibilité de l’ascenseur prescrits par les textes sont à la charge des bailleurs.

La cour rappelle que la preuve incombe aux bailleurs de démontrer que l’ascenseur a été installé par les locataires, permettant ainsi aux consorts Z X d’échapper à leur obligation de délivrance et de prise en charge des travaux de mise aux normes de l’ascenseur.

La description des locaux loués est très sommaire puisque mentionnée dans le bail du 24 mai 1982 comme 'un bâtiment en façade sur Rue, élevé partiellement sur caves, d’un rez-de-chaussée et de six étages, lequel bâtiment dessert en aile droite et gauche sur cour, rez-de-chaussée et deux étages. A la

suite dans la cour, aile gauche, un rez-de-chaussée et un étage, aile droite, un rez-de-chaussée et deux étages. Au fond, cave en sous-sol, rez-de-chaussée surélevé et un étage; le tout à usage d’hôtel meublé, sauf le rez-de-chaussée du bâtiment sur Rue, les locaux situés à droite et à gauche du vestibule étant réservés aux dépendances de l’hôtel, réception, bureau et logement.'

Dès lors l’absence de mention de l’existence de l’ascenseur dans le bail est insuffisante à rapporter la preuve qu’il a été installé par la locataire en cours de bail.

En conséquence c’est à juste titre que les premiers juges ont dit que les travaux de sécurité et d’accessibilité de l’ascenseur prescrits par les textes, qui s’analysent comme des travaux de mise aux normes sont, pour les mêmes motifs que ceux mentionnés dans le jugement du 11 juillet 2013, à la charge des bailleurs. Cette disposition du jugement sera confirmée.

Néanmoins ces travaux réalisés en 2011/2012 l’ont été sans l’accord préalable des bailleurs ni autorisation judiciaire, de sorte que la SAS GESHOTEL n’est pas fondée à en réclamer le remboursement.

2. Les travaux relatifs à la surface des chambres

S’agissant du non-respect de la surface minimale des chambres prescrite par le règlement sanitaire de la Ville de Paris, les consorts Z-X soutient que l’article 57 de l’arrêté du 23 novembre 1979 traitant de la surface minimale des chambres d’hôtel n’a jamais été modifié sur ce point, et qu’en conséquence aucuns travaux de mise aux normes ne seraient exigés de ce fait, à l’inverse des travaux qui s’avéraient nécessaires pour un changement de catégorisation d’hôtel de 2 étoiles en 3 étoiles .

La SAS GESHOTEL réplique que si ces surfaces règlementaires n’ont effectivement pas changé, en revanche a été modifiée la délivrance des dérogations qui, auparavant acceptées automatiquement par le Bureau des Hôtels et Foyers pour des superficies de chambres inférieures aux normes résultant du Règlement Sanitaire, ont été supprimées et doivent faire l’objet d’une demande expressément justifiée ; qu’en l’espèce, sur les 47 chambres qu’il comportait à l’époque, l’Hôtel Lecourbe disposait de 20 chambres pour 1 personne, dont 5 chambres à titre dérogatoire (inférieures à 7m²), de 22 chambres pour 2 personnes, dont 7 chambres à titre dérogatoire (inférieures à 9m²), c’est-à-dire de 12 chambres dont les dimensions étaient inférieures aux surfaces requises par le Règlement sanitaire de la Ville de Paris, ce qui représentait un quota très important, outre 2 chambres de 3 personnes et 3 chambres de 4 personnes.

Elle poursuit en argumentant que si elle n’avait pu obtenir de dérogations aux superficies réglementaires, sur demandes expressément justifiées, et après visite de la Commission de sécurité, le nombre de ses chambres se serait trouvé réduit à 35 au regard du seul Règlement sanitaire de la ville de Paris et cela n’aurait rien changé à son classement en catégorie 3 étoiles, mais aurait été une perte importante pour les bailleurs au niveau de la valeur locative de l’hôtel. Elle expose que son architecte la société A-SYMETRIE a alors étudié, en liaison avec les services de la Préfecture, les moyens à mettre en 'uvre pour limiter le nombre de chambres non conformes aux dimensions réglementaires et opté pour la solution de la réunion des chambres 14/15 et 24/25 entraînant une diminution limitée à 2 chambres, pour un montant de travaux nécessaires s’élevant à 4 546,08 € TTC pour les travaux de maçonnerie, et 5 768.30 € TTC pour les travaux d’électricité outre les honoraires de l’architecte ; que ces travaux ont conduit à obtenir un avis favorable du 9 juin 2016 de la Sous-Commission de Sécurité de la Préfecture de Police à la tolérance sollicitée pour 8 chambres (chambres 10, 12, 17, 20, 22, 27, 44 et 65) en raison de leur configuration.

Elle s’estime donc recevable et bien fondée à demander la condamnation des consorts Z-X à lui payer la somme de 10 314.38 € TTC, soit 8 595.32 € HT au titre des travaux de mise aux normes de la superficie des chambres, ainsi que les honoraires d’assistance de l’architecte engagés pour l’obtention des dérogations concernant la superficie des chambres pour l’établissement du déclaratif à hauteur de 1 000 € HT, soit 1 200 € TTC.

La cour relève que si effectivement l’arrêté n°2011-00106 du 22 février 2011 relatif aux modalités de déclaration des hôtels et de certains établissements comportant des locaux à sommeil à Paris en date du 22 février 2011 qui prévoit :

« Les chambres à la location en meublé ou en garni, ou à l’usage d’hôtel, doivent répondre aux conditions minimales ci-après :

2° Avoir une surface minimale au sol de 7 mètres carrés pou recevoir une personne, de 9 mètres carrés pour recevoir deux personnes, de 14 mètres carrés pour recevoir trois personnes et de 18 mètres carrés pour recevoir quatre personnes. Au-delà de quatre personnes, et par personne, la surface est majorée de 5 mètres carrés.

La plus petite dimension au sol ne doit pas être inférieure à 2 mètres pour les chambres à une personne et à 2,50 mètres pour les autres. Il n’est pas tenu compte, pour le calcul de ces surfaces, des salles de bains, d’eau ou de toilette, des combles non aménagés, des terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et parties formant dégagements ou culs-de-sac d’une largeur inférieure à deux mètres. Lorsqu’un lavabo ou plusieurs lavabos sont installés dans la chambre, la surface minimale est majorée d’un mètre carré par unité »

n’a modifié en rien l’article 57 de l’arrêté du 23 novembre 1979, ces dispositions ont été rappelées par la Préfecture de police à la gérante de l’Hôtel Lecourbe par courrier du 7 novembre 2013, en ces termes « J’appelle votre attention sur les amendes prévues par l’article 154 du Règlement sanitaire départemental lorsque les surfaces minimales précitées des chambres ou leur capacité d’accueil ne sont pas respectées et sur les dispositions de l’article L 123-3 du CCH prévoyant un emprisonnement de 2 ans et une amende de 75 000 € pour le fait de louer des chambres ou locaux dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation ».

Il est établi que l’architecte de la locataire, la SARL A-SYMETRIE, a pris attache avec les service de la Préfecture pour effectuer en juin/juillet 2014 des travaux de réunification des chambres 14 et 15 et des chambres 24 et 25, pour obtenir l’agrément de la Préfecture. Suite à une nouvelle déclaration d’exploitation de l’hôtel effectuée par la gérante de l’Hôtel Lecourbe le 12 avril 2016, et la visite de sécurité de l’hôtel, la Préfecture de Police a adressé à M^me G le 9 juin 2016, un avis favorable de la Sous-Commission de Sécurité à la tolérance sollicitée pour 8 chambres, en raison de leur configuration.

En annexe de cette lettre figure une « Note pour le chef du Bureau des Hotels et Foyers » indiquant notamment :

« La visite de sécurité de l’hôtel effectuée le 20/05/2016 a permis de faire le point sur l’état actuel des chambres ; Celles ayant fait l’objet de modification de surface ou d’une demande de tolérance ont été mesurées. Le NEC est rattaché sur EGEON.

Pour répondre à la demande de M^me V G :

- Les chambres n°10 et 20 avec une surface de 8,35 m², ont une capacité d’accueil pour une personne. A noter la capacité d’accueil de ces deux chambres était pour 1 personne en dérogation sur le récépissé de déclaration en date du 27/03/2007.

- Les chambres n°12 et 22 avec une surface de 8,77 m² (surface légèrement inférieure au 9 m² réglementaires selon le RSD) peuvent néanmoins recevoir 2 personnes. A noter la capacité d’accueil de ces deux chambres était pour 2 personnes en dérogation sur le récépissé de déclaration en date du 27/03/2007

- La chambre n°44 avec une surface de 8,94 m² (surface légèrement inférieure au 9 m² réglementaires selon le RSD) peut néanmoins recevoir 2 personnes. A noter la capacité d’accueil de cette chambre était pour 2 personnes en dérogation sur le récépissé de déclaration en date du 27/03/2007.

- La chambre n°65 avec une surface de 7,63 m² a une capacité d’accueil pour une personne comme mentionné sur le précédent récépissé de déclaration en date du 27/03/2007. »

Enfin par lettre en date du 17 novembre 2016, la Préfecture de Police a adressé à l’Hôtel Lecourbe le récépissé de déclaration pour 43 chambres et une capacité d’accueil totale de 81 personnes, mentionnant expressément le n° des chambres existantes et leur capacité d’accueil : les chambres 14 et 24 n’existent plus ni les chambres 18 et 19 réunies pour devenir la chambre 6 (outre la chambre 3 réunie avec la chambre 2 pour créer une seule chambre PMR).

Il s’infère de ces éléments que si des travaux de modification de surface des chambres ont été entrepris, ils correspondaient aux exigences réglementaires applicables en matière d’exploitation de l’hôtel, et à une baisse du niveau de tolérance de l’administration jusqu’alors élevé puisque 12 chambres sur 47 (soit plus d’un quart) dans l’hôtel ne respectaient pas les surfaces minimales imposées par l’article 57 de l’arrêté du 23 novembre 1979.

Il s’ensuit que ces travaux de réaménagement de surfaces et de réunification de chambres correspondaient bien à des travaux de mise aux normes imposées par l’administration, qui incombent aux bailleurs. Ceux-ci seront donc condamnés au paiement de la somme de 8 595,32 € HT au titre des travaux et de la somme de 1 000 € HT au titre des honoraires de l’architecte.

3. Les travaux de mise aux normes sécurité incendie

Il est acquis aux débats que la locataire a transmis au conseil des bailleurs par l’intermédiaire de son conseil, le 23 août 2012 un prévisionnel financier provisoire au 20 juillet 2012 relatif aux travaux à réaliser sur 8 lots d’un montant de 190 898,64€ HT, indiquant une répartition du montant des travaux par lot ainsi que le coût d’intervention des différents intervenants, puis a fait signifier aux bailleurs une mise en demeure le 11 octobre 2012 de répondre à ce courrier.

Dans une réponse à signification de courrier et sommation signifiée le 2 novembre 2012, les bailleurs ont donné leur accord sur les travaux à réaliser, précisant qu’ils n’entendaient financer que les travaux qui leur incomberaient, pour leur valeur hors taxes, après vérification et contrôle de leur architecte, sommant pour ce faire la société GESHOTEL de leur communiquer sans délai un devis descriptif détaillé poste par poste des travaux envisagés.

Les consorts Z-X font valoir que si la charge des travaux prescrits par l’administration pèse sur le bailleur, il n’en demeure pas moins que pour obtenir le remboursement d’éventuels travaux de mise aux normes résultants d’injonction de l’administration, le preneur doit respecter la règle de principe suivant laquelle : « Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ».

Exposant que la société locataire avait été informée dès le 16 mai 2007 par un courrier de la Préfecture des travaux de mise aux normes qu’elle devait faire réaliser, et qu’elle a attendu la visite du 2 avril 2012 suite à laquelle la Préfecture a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement, pour ' enfin s’émouvoir d’une situation qu’elle connaissait depuis 2007 et en aviser ses bailleurs', ils contestent donc la notion d’urgence retenue par les premiers juges pour autoriser la locataire à faire réaliser les travaux en l’absence de réponse des bailleurs au courrier du 23 août 2012.

Ils ajoutent que certaines factures d’électricité datées du 26/03/12, 22/10/12 et 15/11/12 doivent être rejetées car les travaux ont été exécutés sans l’accord des bailleurs.

Forts de cette argumentation, ils estiment ne devoir financer que les travaux qui leur incombent, à l’exception des travaux ajoutés postérieurement pour les lots n°9 à 12 (peinture-revêtement de sols souples-menuiseries métalliques-serrurerie et miroiterie), dénoncés par courrier du 3 décembre 2012 portant ainsi le bilan financier récapitulatif à 289 148,88 € HT, et des travaux engagés antérieurement à la mise en demeure de la Préfecture de police. Ils estiment ainsi n’être redevables

que de la somme de 157 781,03 € HT.

La SAS GESHOTEL conteste avoir été destinataire du procès-verbal de la Préfecture de police de 2007 portant sur la mise aux normes incendie et leur date impérative de réalisation en affirmant que si celui-ci avait été porté à sa connaissance, en même temps que les autres éléments du procès-verbal, elle aurait fait établir les études nécessaires et les travaux en temps utile. Elle en veut pour preuve le rapport d’expertise de M. A qui a indiqué que l’insuffisance de conformité et les travaux inhérents avaient un impact sur la valeur locative, mais qu’il n’était pas en mesure de le chiffrer, en l’absence d’audit sur ces points, et qu’elle aurait eu, en effet, tout intérêt à s’en prévaloir à l’occasion de l’expertise judiciaire sur le montant des loyers, puisque la réalisation de ces travaux a eu un impact sur le nombre des chambres de l’hôtel, qui s’est trouvé diminué, et, par voie de conséquence, sur la valeur locative des lieux loués, qui aurait donc été inférieure.

Elle fait observer que la société GESHOTEL a fait réaliser l’audit concernant l’accessibilité aux handicapés et fait chiffrer les travaux et ce, pendant les opérations d’expertise de M. A, soit avant que leur réalisation ne devienne obligatoire, montrant ainsi, s’il en était besoin, qu’elle se préoccupait de la mise aux normes de l’hôtel, tandis que les bailleurs s’abstenaient de toute initiative.

Elle ajoute que dès le cours des opérations d’expertise de M. A, qui a déposé son rapport le 29 juin 2011, les consorts Z-X étaient informés que leur immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité incendie et que des travaux d’encloisonnement des escaliers seraient nécessaires mais n’ont à aucun moment sollicité la réalisation d’un audit à ce sujet, et que dès le 7 juin 2012, date de notification du procès-verbal de la Préfecture de Police, ils ne pouvaient ignorer qu’ils allaient devoir les faire réaliser s’agissant d’une injonction de l’administration.

La société GESHOTEL en conclut qu’elle ne peut être tenue pour responsable de la nécessité dans laquelle elle s’est trouvée de devoir faire réaliser les travaux dans l’urgence : les travaux ont ainsi démarré le 4 décembre 2012 et ont fait l’objet d’une réception le 24 juillet 2013 tandis que la commission de Sécurité a procédé à la visite de l’hôtel après travaux, le 10 octobre 2013.

En ce qui concerne l’autorisation des bailleurs, aucun élément dans les conclusions des appelants ne vient contredire ce qu’a retenu le tribunal, à savoir qu’ils avaient donné expressément leur accord sur les travaux à réaliser, par acte d’huissier du 2 novembre 2012, ajoutant que le devis descriptif détaillé des travaux poste par poste leur a été communiqué le 3 décembre 2012.

Concernant les 4 postes (lots 9 à 12) contestés pour la première fois dans leurs écritures devant la cour d’appel cinq ans plus tard, elle indique qu’ils figuraient expressément pour la peinture et les menuiseries sur le prévisionnel, et concernent essentiellement des travaux d’aménagement, dont l’expert a retenu une part au titre des mises aux normes et une part au titre des améliorations, non prises en charge par les bailleurs.

Elle indique qu’il n’y a pas aucune facture de travaux retenue par l’expert qui soit antérieure à l’accord des bailleurs, les factures concernant les mises aux normes de l’ascenseur et de l’escalier n’ayant pas été prises en compte.

Elle rappelle enfin que l’architecte des bailleurs, M. H, ne s’est manifesté qu’à une seul reprise en se rendant sur les lieux des travaux le 13 décembre 2012, s’est fait expliquer l’ensemble du dossier et n’a émis que des observations de détail, oralement à son confrère, dont celui-ci a d’ailleurs tenu compte ; que les seules observations faites par les bailleurs, l’ont été, 6 mois après la réception des travaux, par un dire du 30 janvier 2014 à l’expert, qui ne les a d’ailleurs pas jugées pertinentes.

Elle en conclut qu’il y avait donc accord exprès des bailleurs pour que la société GESHOTEL entreprenne et préfinance l’ensemble des travaux nécessaires à la mise aux normes incendie, touchant à la structure intérieure de l’immeuble, prescrits par l’autorité administrative, n’acceptant de financer que ceux leur incombant.

La cour, après avoir examiné le courrier adressé par la préfecture de police le 16 mai 2007 à M^me V I, gérante de l’Hôtel Lecourbe, et transmis aux bailleurs, par lequel l’autorité administrative indique qu’un avis favorable a été émis par la sous-commission technique de sécurité et autorise la poursuite de l’exploitation de cet établissement, en demandant également à M^me I de prendre toutes dispositions pour exécuter les mesures figurant dans le procès-verbal joint, en déduit que le procès-verbal établi le 4 avril 2007 était joint à ce courrier. Ce procès-verbal demandait la réalisation de sept mesures de sécurité, qui n’ont été réalisées ni par la société locataire ni par les bailleurs, auxquels incombait pourtant la charge des travaux de mise aux normes.

Néanmoins, il n’a été fait injonction de réaliser immédiatement quatre de ces mesures, auxquelles ont été ajoutées quatre nouvelles mesures de sécurité que par courrier de la Préfecture du 17 avril 2012, obligeant la SAS GESHOTEL à faire réaliser des travaux de mise en conformité dans l’urgence.

Faute pour les bailleurs d’avoir apporté une réponse au prévisionnel financier provisoire qui leur a été transmis le 23 août 2012, une mise en demeure leur a été adressée le 11 octobre 2012.

La réponse à ce courrier en date du 2 novembre 2012 des bailleurs, comporte leur accord sur les travaux à réaliser, limitant cet accord au financement des travaux leur incombant, pour leur valeur hors taxes, après vérification et contrôle de leur architecte, et une sommation faite à la SAS GESHOTEL de leur communiquer sans délai un devis descriptif détaillé poste par poste des travaux envisagés.

Ce devis a été communiqué le 3 décembre 2012 et ni l’architecte des bailleurs ni les bailleurs eux-mêmes n’ont émis la moindre remarque écrite concernant la réalisation de ces travaux ni leur coût.

En conséquence compte tenu de l’accord de principe donné par les bailleurs sur la réalisation des travaux de mise aux normes et de l’urgence de faire réaliser lesdits travaux pour permettre la reprise de l’exploitation hôtelière, les bailleurs seront tenus de prendre en charge les travaux de mise aux normes sécurité incendie leur incombant.

L’expert B a étudié le projet de l’architecte A.SYMETRIE, ainsi que les factures toutes postérieures au démarrage des travaux en décembre 2012, hormis les études techniques préalables indispensables à la réalisation desdits travaux, et a procédé à la ventilation entre les travaux relevant des mises aux normes incombant aux bailleurs des travaux d’amélioration incombant au locataire pour retenir la somme de 280 636,91€ HT au titre des travaux de sécurité incendie et honoraires des différents intervenants techniques liés à ces travaux.

Les consorts Z-X seront donc condamnés à payer à la SAS GESHOTEL le montant de ces travaux évalués par l’expert à la somme totale de 280 636,91 € HT.

4. Les travaux de ravalement de la façade R+1du bâtiment sur cour et les travaux de mise aux normes de sécurité pour les personnes à mobilité réduites (PMR) de l’escalier

La SAS GESHOTEL a fait réaliser les travaux de mise aux normes PMR de l’escalier en 2012.

Les consorts Z-X demandent la confirmation du jugement qui a débouté la SAS GESHOTEL du chef de cette demande au motif que, même si ces travaux relevaient de la vétusté pour la façade, et de la mise aux normes pour l’escalier, et étaient imputables aux bailleurs, il appartenait à la société locataire de solliciter l’autorisation des bailleurs pour faire réaliser ces travaux en lieu et place de ces derniers ou de solliciter l’autorisation judiciaire de se substituer à eux.

La société GESTHOTEL ne formant plus aucune demande de ce chef, la disposition du jugement qui l’a déboutée de ces demandes sera confirmée.

5. Les travaux de mise aux normes d’une chambre PMR

La SAS GESHOTEL rappelle que l’expert M. B précisait que la loi oblige les hôtels à avoir une chambre « PMR » par tranche de 25 chambres, et que compte tenu du nombre de chambres, l’hôtel LECOURBE devrait avoir 2 chambres accessibles aux handicapés, mais qu’il était possible de solliciter une dérogation pour ne réaliser qu’une seule chambre conforme. L’architecte, M. K, a constitué un dossier de demande de dérogation accessibilité qui a été déposé à la préfecture le 23 décembre 2014, en proposant de créer une chambre accessible en réunissant la chambre 2 et la chambre 3 qui sont 2 chambres doubles en rez-de-chaussée et dont l’accès se fait par la cour de l’hôtel et ce projet a fait l’objet d’un avis favorable de la préfecture de police en date du 27 février 2015.

Elle expose que le coût des travaux pour la création de cette chambre s’élevait, selon les devis, à la somme de 38.058,31 euros HT, augmenté des frais et honoraires soit 8.378,35 euros HT soit un montant total de 46.436,66 euros HT ce qui représente un montant global de 55.723,99 euros TTC et par lettre officielle en date du 16 juin 2015, le conseil des bailleurs a donné son accord sur lesdits travaux.

Elle ajoute que ces travaux ont été réalisés en septembre 2015 pour un montant global TTC de 63 154,42 euros, le surcoût résultant notamment du fait que, lors de la démolition de la cloison entre les chambres 2 et 3, il est apparu que le sol des deux chambres n’était pas au même niveau.

La SAS GESHOTEL sollicite donc la confirmation du jugement en ce qu’il a dit et jugé que les consorts Z X sont tenus in solidum à prendre en charge les travaux de mise aux normes PMR d’une chambre, et demande leur condamnation à payer à la société GESHOTEL la somme de 63 154,42 € TTC soit 52 628.58 € HT au titre des travaux réalisés, outre le coût de l’étude pour la création d’une chambre handicapé et du dossier de demande de dérogation faits par la société A.SYMETRIE, architecte, soit 2 640 € TTC .

Les consorts Z-X répliquent que certains postes figurant sur la facture produite ne concernent pas des travaux résultant d’une injonction de l’administration ( fourniture et pose d’une tablette L déjeuner et d’un miroir argent) ainsi que des « travaux supplémentaires » de peinture. Ils contestent également les frais d’architecte pour une demande de dérogation pour la réalisation de « deux chambres handicapées » alors qu’une seule a été réalisée.

La cour relève que de la comparaison entre le devis accepté par les bailleurs et les factures versées aux débats, les frais de travaux supplémentaires de peinture sur les murs, les plinthes des chambres PMR et les plinthes de la salle déjeuner pour un montant de 3 750 € HT, ne sont nullement justifiés ; que si dans les travaux de menuiserie intérieure, la fourniture et pose d’une tablette salle L déjeuner est nécessaire pour une personne à mobilité réduite, la fourniture et pose d’un miroir d’un montant de 220 € n’apparaît pas en lien avec le handicap de l’occupant de la chambre.

Ainsi seront déduites de la somme réclamée de 52 628,58 € HT, justifiée par les factures versées aux débats, les sommes de 3 750 € HT et 220 € HT. Les consorts Z-X seront donc condamnés à payer à la SAS GESHOTEL la somme de 48 658,58 € HT [52 628,58 – (3 750 + 220)].

Le remboursement des frais d’architecte sollicité concerne une facture HLC/14/17 portant sur l’étude sur les possibilités de créer une seconde chambre handicapée et le réaménagement des chambres 16/17 et 26/27, et une facture HLC/14/18 portant sur une demande de dérogation pour la réalisation de deux chambres handicapées, avec présentation d’une chambre accessible y compris rendez-vous auprès des architectes de sécurité.

Selon les bailleurs, la société locataire ayant obtenu la dérogation nécessaire pour ne créer qu’une seul chambre PMR, les frais d’étude de la première facture relative à une deuxième chambre PMR ne se justifiaient pas et n’incombent pas aux bailleurs.

La cour relève que le dossier de demande de dérogation a bien été présenté à la préfecture, de sorte que même s’il n’a été accepté que pour une seule chambre PMR, le travail fourni justifie que ces honoraires soient pris en charge par les bailleurs à hauteur de 1000€ HT, cette prestation se

rattachant directement aux travaux mis à la charge des bailleurs.

6. Les travaux de réfection de la toiture et des souches et conduits de cheminée

Exposant que les bailleurs n’ont entrepris aucuns travaux autres que de faire poser des filets en 2010 sur les souches de cheminée et qu’ils s’opposent à la réalisation des travaux de réfection de ces souches, la SAS GESHOTEL demande à la cour de confirmer le jugement qui a condamné in solidum M^me Z et M. X à procéder à la réfection des conduits et souches de cheminées dégradés conformément aux préconisations de M. B, et d’assortir cette condamnation d’une astreinte, compte tenu de la carence des bailleurs plus d’un an après le prononcé du jugement.

Les consorts Z-X prétendent que les travaux de réfection de la toiture du bâtiment sur rue ont été effectués, en visant les pièces adverses n°123 et 127 et leur pièce n°29.

Ils ajoutent que la réalisation de la réfection des souches de cheminées implique de recueillir au préalable, outre l’accord de GESHOTEL, celui du syndicat des copropriétaires de l’immeuble contigu, qui n’a jamais pu être recueilli, et que prévoir une astreinte alors que les bailleurs ne sont pas les seuls tenus n’aurait pas de sens.

Enfin ils soutiennent qu’aux termes du bail l’entretien des conduits de cheminées incombe au preneur et que la vétusté des souches de cheminée relevée par l’expert n’est pas imputable aux bailleurs, mais bien au locataire qui n’a pas satisfait à son obligation d’entretien.

Ils sollicitent donc l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a décidé que les bailleurs devaient être condamnés à la réfection des souches et conduits de cheminées dégradés.

La cour relève que M. B a déposé son rapport concernant la toiture et les souches de cheminée le 18 juin 2013 et que ce rapport précise que les désordres certains portent sur 5 souches de cheminées qui sont enduites de plâtre sur boisseaux en terre cuite dans un état particulièrement déplorable dont l’unique cause est une vétusté évidente « le matériau plâtre enrobant les conduits particulièrement exposés ne pouvant rester intact, après de multiples décennies ».

Comme l’a justement souligné la SAS GESHOTEL dans ses conclusions, l’entretien des conduits de fumée de la chaudière mis à la charge du preneur par les conditions particulières du bail ne saurait se confondre avec l’entretien des conduits de cheminée, lequel du reste n’est pas concerné puisqu’il ne s’agit pas là de travaux d’entretien mais de travaux de réfection rendus nécessaires par, selon l’expert, 'la dégradation généralisée’ des corps de souche et des conduits de fumée.

Les solutions appropriées selon l’expert sont de deux natures : soit une réfection à l’identique, soit une destruction pure et simple des conduits de fumée, donc des souches, étant précisé que ces conduits n’ont pas d’utilité pour l’hôtel mais que les bailleurs en refusaient la destruction.

S’agissant des travaux de réfection des conduits et des souches de cheminée, une jurisprudence constante met à la charge du bailleur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, laquelle est clairement mise en cause dans le rapport d’expertise par M. B. Dès lors, les consorts Z-X seront condamnés à réaliser les travaux préconisés par l’expert.

Les bailleurs ne peuvent de bonne foi soutenir qu’ils ne peuvent réaliser ces travaux sans l’accord du syndicat des copropriétaires alors même qu’ils n’ont depuis juin 2013, date du dépôt du rapport d’expertise, effectué aucune démarche auprès du syndicat pour solliciter l’autorisation nécessaire. Dès lors, la condamnation in solidum de M^me Z et M. X (ou ses ayants-droits) à procéder à la réfection des conduits et souches de cheminée dégradés conformément aux préconisations de l’expert, prononcée par le jugement sera confirmée et sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai de six mois après la signification du présent arrêt.

S’agissant des travaux de réparation de la toiture, il ressort des éléments versés aux débats (pièces n°123 et 127 de l’intimée) et du rapport de M. B que des travaux de réfection de la toiture du bâtiment sur cour R+2 ont été réalisés en 2004. L’expert relève que ce sont les souches du bâtiment sur rue qui ont besoin d’être refaites ainsi que des petits travaux de couverture consécutifs, mais il n’est nulle part préconisé des travaux de réfection totale de la toiture du bâtiment sur rue.

En conséquence, la demande de travaux de réfection de la toiture sollicités, au demeurant non détaillés ni chiffrés, sera rejetée.

7. Les travaux de réfection des réseaux enterrés dans la cour de l’hôtel

La SAS GESHOTEL expose qu’en raison du bouchage récurrent des canalisations enterrées dans la cour intérieure de l’hôtel, se manifestant par des débordements au niveau d’un tampon de visite situé au centre de la cour, et corrélativement des odeurs nauséabondes, phénomènes incompatibles avec la réception de la clientèle de l’hôtel, elle a fait procédé à plusieurs reprises et notamment les 17 juin et 23 juillet 2015 au dégorgement du siphon de sol du réseau EP/EU, et de la canalisation du réseau EP sur 10 mètres linéaires, par l’entreprise CIG ; que pour tenter de trouver une solution pérenne de nature supprimer ces désordres, la société GESHOTEL a mandaté l’entreprise GCE qui a procédé à un constat de l’état des réseaux, en présence de son architecte M. K, lequel a constaté « Des canalisations rouillées et fendues, avec une contrepente marquée dans la partie centrale, laissant déborder les eaux sales, tant pour les eaux vannes/eaux usées, que pour les eaux pluviales, ainsi que la présence de fontis de 15 à 25 cm sous le sol en pierre ».

La société GESHOTEL indique que compte tenu de l’urgence, elle a dû entreprendre de faire procéder à leur remplacement, à la création de tampons visitables à chaque raccordement, et à la réalisation d’un réseau séparatif en remplacement du réseau unitaire existant pour répondre aux normes, et en a demandé le remboursement aux bailleurs par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 décembre 2015 adressée à leur mandataire le Cabinet L, mais que par lettre officielle en date du 23 décembre 2015 le conseil des bailleurs a indiqué qu’il n’y avait pas d’urgence et que ses clients n’avaient pas à prendre en charge ces travaux.

La société GESHOTEL considère que cette demande n’est pas nouvelle en cause d’appel et s’inscrit dans la demande d’interprétation des clauses du bail. Elle s’estime, en conséquence recevable et fondée à demander la condamnation des consorts Z X à lui rembourser le coût de ces grosses réparations qui s’est élevé à la somme de 25 812,50 € HT soit 30 975 € TTC.

Les consorts Z-X concluent qu’il s’agit d’une demande irrecevable comme formulée pour la première fois en appel, et qu’elle est en outre particulièrement mal fondée, s’agissant une fois encore de travaux réalisés par le preneur, sans l’accord du bailleur, et sans urgence.

La cour considère qu’il s’agit là d’une demande nouvelle en cause d’appel, au sens de l’article 564 du code de procédure civile, et qu’elle ne peut être considérée comme l’accessoire, ni la conséquence ni le complément des prétentions présentées devant la juridiction du premier degré. Elle est donc irrecevable.

Sur l’arriéré de loyers et la compensation :

La SAS GESHOTEL se reconnaît redevable de la somme de 119 812,68 euros au titre d’un arriéré locatif.

Les consorts Z-X refusent que soit ordonnée la compensation arguant que leur dette serait moindre que celle due par la société locataire et que des intérêts ont couru sur les loyers dus. Ils ajoutent que la dette locative ne s’élève pas à 119 812,68 € mais à 129 298,34 €.

La dette a été fixée par le jugement entrepris à la somme de 119 812,68 € arrêtée au 31 décembre 2012, après versement par le locataire de sommes postérieures au commandement aux fins de saisie-vente du 8 novembre 2012, auquel les bailleurs se réfèrent pour fixer leur créance, sans

produire aucun nouveau décompte des sommes versées postérieurement au 8 novembre 2012.

Néanmoins la décision du 3 septembre 2012 rendu par le juge des loyers commerciaux qui a fixé le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2008 à la somme annuelle de 106.000 euros, a également condamné le locataire à payer au bailleur les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 1^er juillet 2008 à compter du prononcé du jugement.

La cour n’étant en possession d’aucun décompte précis des sommes restant dues au titre du différentiel de loyers et des intérêts au taux légal ayant couru du 3 septembre 2012 jusqu’au paiement de ces sommes par compensation, elle est dans l’impossibilité de fixer la créance des consorts Z-X.

Il résulte des éléments de la cause qu’au vu des obligations réciproques des bailleurs et de leur locataire, la créance de la SAS GESHOTEL est en tout état de cause supérieure à celle des consorts Z-X, de sorte que la compensation sera ordonnée.

Sur les autres demandes d’indemnisation de la SAS GESHOTEL :

1. Sur le coût de l’emprunt

La SAS GESHOTEL sollicite l’infirmation du jugement entrepris et la condamnation des consorts Z X à lui payer de ce chef la somme de 14 029.40 € correspondant au coût des intérêts de l’emprunt souscrit sur 5 ans au taux de 2,65% pour un montant de 200 000 € auprès de la Banque Européenne du Crédit Mutuel le 11 avril 2013, ayant pour objet des « travaux de rénovation et de mise aux normes de l’hôtel ».

Les consorts Z-X s’y opposent en rétorquant que cet emprunt a été réalisé pour rénover l’hôtel et que cet investissement n’a pas à être supporté par les bailleurs et ajoutent que comptablement il est tout à fait erroné de venir réclamer un « coût de l’emprunt » d’un montant de 14.029,40 €, alors que la société GESHOTEL n’a pas dû manquer de procéder à la récupération d’une partie du montant investi en travaux par le biais de la méthode de d’amortissement.

Le contrat de prêt professionnel versé aux débats a été signé le 11 avril 2013 pour un montant de 200 000 euros au taux d’intérêts de 2,65% l’an. Son objet est 'travaux de rénovation et mises aux normes de l’hôtel'.

Sachant que les travaux de mises aux normes incombant aux bailleurs ont été évalués à la somme de 280 636,91 € HT, il est évident que la carence des bailleurs a imposé à la société locataire de souscrire cet emprunt, dont elle n’aurait pas eu besoin pour les seuls travaux de rénovation de l’hôtel si les consorts Z-X avaient effectué à leurs frais les travaux de mises aux normes. Il importe peu par ailleurs que la SAS GESHOTEL ait ou non amorti les intérêts du prêt puisque la somme remboursée à ce titre devra être réintégrée dans sa comptabilité, par un jeu d’écritures comptables que la cour n’est pas tenue de contrôler.

Il n’est pas contesté que les consorts Z-X ont procédé au paiement des sommes mises à leur charge, après compensation, fin 2016. Le tableau d’amortissement versé aux débats démontre que du 28/02/2013 au 31/12/2016 c’est la somme de 13 240,68 euros qui a été prélevée sur le compte de la SAS GESHOTEL au titre des intérêts d’emprunt.

Faute pour la SAS GESHOTEL de produire un justificatif de la banque attestant d’un remboursement anticipé et d’indemnités réglées au titre de celui-ci, seule la somme de 13 240,68 euros sera due par les bailleurs à titre de dommages et intérêts.

2. Sur l’indemnisation du fait de la suppression de 4 chambres

Arguant avoir dû passer d’une capacité d’accueil de 47 à 43 chambres, la SAS GESHOTEL estime avoir subi une perte d’exploitation de 191 908,22 euros, calculée sur une perte de chiffre d’affaires de

74 €/nuit pour la transformation d’une chambre simple et d’une chambre double en chambre triple (pour les chambres 18/19, 14/15 et 24/25), et de 118 €/nuit pour la suppression d’une chambre double (transformation des chambres 2/3 en une seule chambre PMR), selon un taux d’occupation de 77,32%, et jusqu’à la fin du bail en cours.

Les consorts Z-X répliquent qu’il s’agit là d’une demande nouvelle en cause d’appel devant être déclarée irrecevable.

Sur le fond ils indiquent que la réunion de la chambre 18 (chambre single) avec la chambre 19 (chambre double) a permis la création de la chambre 6 d’une capacité de 4 personnes, augmentant ainsi la capacité d’accueil ; et que la réunion des chambres 2 et 3 (chambres doubles) a permis la création d’une chambre d’une capacité de 4 personnes, sans aucune perte de capacité d’hébergement. Ils soutiennent encore que si la société GESHOTEL a souhaité réaménager la surface de certaines chambres, ce serait uniquement afin de lui permettre de faire classer son hôtel par décision du 29 octobre 2012 en 3 étoiles, et enfin qu’elle est dans l’incapacité de démontrer la baisse hypothétique de son chiffre d’affaires.

La cour relève qu’une demande d’indemnisation pour la perte d’une chambre avait été formée devant la juridiction de première instance et que cette demande est nouvelle en cause d’appel pour ce qui concerne la perte des trois autres chambres, au sens de l’article 564 du code de procédure civile, mais qu’elle est le complément des prétentions présentées devant la juridiction du premier degré, comme faisant partie intégrante de la réparation du préjudice subi par la société locataire du fait des travaux de mise aux normes des locaux objets du bail, et partant recevable.

Cependant s’il est établi par la comparaison entre les récépissés de déclaration émanant de la préfecture de police du 27/03/07 et du 17/11/16 que suite aux travaux de mise aux normes résultant de l’agrandissement des surfaces de certaines chambres et de la création d’une chambre PMR, la capacité d’hébergement de l’hôtel est effectivement passée de 47 à 43 chambres, la SAS GESHOTEL n’indique pas en quoi la responsabilité des bailleurs serait susceptible d’être engagée, puisque ces normes sont prescrites par l’administration et s’imposent tant aux bailleurs qu’aux locataires, et ne démontre pas avoir subi postérieurement à ces travaux la perte d’exploitation qu’elle invoque.

En conséquence la SAS GESHOTEL sera déboutée du chef de cette demande.

3. Sur l’indemnisation du préjudice subi du fait du comportement des bailleurs

La SAS GESHOTEL demande paiement de la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts en arguant de la mauvaise foi des bailleurs dont témoignent notamment la demande de résiliation du bail et le refus systématique de prendre en charge les travaux leur incombant, en invoquant les clauses du bail, sans toutefois qu’ils n’aient jamais saisi le tribunal d’une demande d’interprétation.

La résistance des bailleurs à prendre en charge les travaux leur incombant résultant d’une interprétation des clauses du bail, et en l’absence de mauvaise foi démontrée de leur part, la demande en dommages et intérêts de la SAS GESHOTEL ne saurait prospérer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS GESHOTEL à hauteur de 10 000 euros, somme évaluée par les bailleurs eux-mêmes pour leurs propres frais irrépétibles, et la somme qui lui a été allouée à ce titre en première instance lui restant acquise.

Les consorts Z-X seront déboutés de leur demande faite à ce titre.

Les dépens d’appel seront pris en charge par les consorts Z-X.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celles ayant :

— Condamné in solidum M^me Z et M. X à payer à la société GESHOTEL la somme de 1200 euros TTC au titre du remboursement des frais et honoraires d’étude et de dossier pour la création d’une chambre répondant aux normes PMR ;

— Dit et jugé que M^me Z et M. X doivent supporter in solidum le coût de la mise aux normes de la surface des chambres sur la base des devis produits, après production par la société GESHOTEL de documents justifiant que les chambres 14/15 et 24/25 sont concernées,

— Dit et jugé que M^me Z et M. X sont tenus in solidum de prendre en charge les travaux de mise aux normes PMR d’une chambre, sur la base des devis communiqués pour un montant total de 55.723,99 euros, somme qui sera actualisée au jour de la réalisation des travaux en fonction de l’indice BT01,

— Dit et jugé que les grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil sont à la charge des bailleurs,

— Dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques des parties à hauteur de la somme de 119.812,68 euros ;

— Débouté la SAS GESHOTEL de sa demande au titre du coût de l’emprunt,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne in solidum M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U Y, M. F X et M. N X à payer à la société GESHOTEL la somme de 1 000 euros HT au titre du remboursement des frais et honoraires d’étude et de dossier pour la création d’une chambre répondant aux normes PMR ;

Dit que M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U Y, M. F X et M. N X doivent supporter in solidum le coût de la mise aux normes de la surface des chambres et les condamne in solidum à payer à la SAS GESHOTEL la somme de 8 595,32 euros HT à ce titre ;

Dit que M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U Y, M. F X et M. N X doivent supporter in solidum le coût de la création d’une chambre répondant aux normes PMR et les condamne in solidum à payer à la SAS GESHOTEL la somme de 48 658,58 euros HT à ce titre ;

Dit que la compensation s’opère de plein droit entre la créance de la société GESHOTEL et celle dont la société locataire reste redevable à l’égard des consorts Z-X aux termes du jugement du 3 septembre 2012 ;

Et y ajoutant,

Dit qu’il n’appartient pas à la cour d’indiquer le montant des condamnations qui devront être portées au passif de la succession de M. M X ;

Dit que la condamnation prononcée à l’égard des bailleurs d’avoir à procéder à la réfection des conduits et souches de cheminée sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de six mois après la signification du présent arrêt, et ce pendant une durée de 3 mois ;

Déclare irrecevable comme nouvelle, la demande de réalisation de travaux de réfection des réseaux enterrés dans la cour de l’hôtel ;

Condamne in solidum M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U Y, M. F X et M. N X à payer à la SAS GESHOTEL la somme de 13 240,68 euros en remboursement des intérêts d’emprunt ;

Déclare recevable la demande d’indemnisation de la SAS GESHOTEL du fait de la suppression des chambres, mais au fond l’en déboute ;

Déboute la SAS GESHOTEL de sa demande en dommages et intérêts du fait du comportement des bailleurs ;

Condamne in solidum M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U Y, M. F X et M. N X à payer à la SAS GESHOTEL la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me R Z et M^me AD-AE X, M^me U Y, M. F X et M. N X aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE