Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2020

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/14610 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3ZT6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n°

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […]

représenté par son syndic en exercice, la société IMAX GESTION, SARL au capital de 160.000 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 522 821 404

C/O Société IMAX GESTION

[…]

[…]

Représenté par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1796

INTIMEE

SCI LGCM

SCI au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 485 039 440

[…]

[…]

Représentée par M^e Z FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] est placé sous le régime de la copropriété en vertu d’un règlement de copropriété en date du 27 décembre 1967 ayant fait l’objet d’un modificatif important du 20 novembre 1969. Il est situé en secteur protégé du fait de la présence à proximité de l’hôtel de Beauharnais, propriété de la ville de Paris, classé à l’inventaire des monuments historiques.

L’immeuble du […] est divisé en deux bâtiments, à savoir le bâtiment A correspondant à un immeuble situé sur rue élevé sur 6 étages et à l’arrière de ce bâtiment, le bâtiment B élevé uniquement sur le rez-de-chaussée correspondant à la salle d’un restaurant (lots 71 et 72).

La SCI LGCM est propriétaire des lots 55 et 58 situés dans le bâtiment A, et des lots 71 et 72 constituant de l’intégralité du bâtiment B. Les lots 55, 58, 71 et 72 au rez-de-chaussée de l’immeuble ont été donnés en location à la société la Numidie qui y exploite un restaurant.

Les propriétaires des étages du bâtiment A disposaient d’une chaufferie au gaz installée en sous-sol, au seul profit des bureaux de l’immeuble, à l’exclusion des commerces du rez-de-chaussée.

Il résulte du modificatif du règlement de copropriété du 20 novembre 1969 que seuls les lots n°56, 57, 59 à 70 participent aux frais d’entretien, de réparation et de remplacement des éléments de chaufferie.

Par assemblée du 20 février 2009, les copropriétaires du bâtiment A ont voté des travaux de rénovation des bureaux situés à l’étage et parmi ces travaux, ils ont décidé de procéder à un changement de la chaufferie et son remplacement par un système de climatisation.

C’est ainsi qu’ont été posés, sans autorisation administrative, trois blocs de climatisation sur la couverture du bâtiment B, ce dont se sont plaints les occupants de l’Hôtel de Beauharnais. Un procès verbal d’infraction a été établi par la mairie de Paris le 26 août 2011.

Le 12 septembre 2011, la mairie de Paris a demandé à la copropriété la dépose des blocs de chauffage-climatisation installés sur la toiture-terrasse de l’immeuble, installation qui constitue une contravention à l’article L421-4 du code de l’urbanisme.

Le 30 octobre 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le déplacement des groupes de

chauffage-climatisation sur une plate-forme installée au 1^er étage au-dessus de la cour intérieure commune selon les résolutions n°3.1 à 3.6.

Par assignation du 18 décembre 2015 la SCI LGCM a demandé la nullité de ces résolutions.

Par jugement contradictoire du 13 juin 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :

— prononcé la nullité des résolutions n°3.1 à 3.6 de l’assemblée générale du 30 octobre 2015 de l’immeuble situé […],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à payer à la société civile immobilière LGCM la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] aux dépens,

— autorisé Maître Z Fourn, avocat, à recouvrer directement contre ce dernier les dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Imax Gestion a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 juillet 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 17 octobre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Imax Gestion, appelant, invite la cour, au visa des articles 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1221 du code civil, à :

— constater que l’assemblée du 30 octobre 2015 a pour objet de venir déplacer des blocs de climatisation sur le mur du bâtiment A,

— constater qu’il n’existe pas d’autre solution technique pour le maintien de la climatisation,

— constater que la suppression de la climatisation existante impliquerait également une atteinte aux modalités de jouissance d’autres lots,

— juger qu’il peut imposer au copropriétaire une atteinte limitée aux modalités de jouissance de son lot, s’il ne peut être fait autrement,

— dire que le débiteur d’une obligation ne peut être tenu d’exécuter celle-ci en nature, si cette exécution est manifestement impossible,

— réformer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions 3.1 à 3.6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 octobre 2015,

et avant dire droit,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission de :

• se rendre sur place au […], […],

• visiter les locaux de la société LGCM sis […],

• se faire communiquer tout document et pièce qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission et plus particulièrement tous les plans et les les différentes solutions envisagées pour la pose des blocs clim,

• donner toutes les solutions envisageables et qui seraient agrées par la préfecture service de l’urbanisme pour la pose des blocs de climatisation et chauffage,

• indiquer s’il existe des solutions techniques permettant de rétablir dans le lot de la société LGCM un éclairage équivalent à celui préexistant,

• évaluer la perte d’éclairage effective du fait du positionnement actuel des blocs de climatisation,

• chiffrer la perte de la valeur vénale du bien de la société LGCM du fait de la présence des blocs de climatisation au-dessus de sa courette,

• fournir, d’une façon générale, tous éléments techniques ou de faits de nature à permettre à la cour de se prononcer sur les préjudices subis résultant tant pour le syndicat des copropriétaires que pour la société LGCM,

• dire que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivant du code de procédure civile,

• fixer la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le défendeur au greffe de la cour dans un tel délai qu’il plaira,

— réserver quant aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 11 décembre 2017 par lesquelles la société civile immobilière LGCM, intimée, demande à la cour, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel et l’en débouté,

— confirmer le jugement,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des

prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de nullité des résolutions

L’assemblée du 30 octobre 2015 a prévu aux résolutions 3-1 à 3-6 :

La résolution 3.1 'autorise les copropriétaires participant aux charges chauffages d’effectuer les travaux suivants : déplacement des groupes de climatisations, l’assemblée demande que l’installation soit au-dessus du bandeau du premier étage et les consoles seront sur le mur des façades (du bâtiment A), escalier d’accès sera de type amovible ou de type échelle escamotable (autrement dit l’entretien se fera à partir du bâtiment A), les eaux de condensats devront être récupérées aux dates suivantes'' ;

La résolution 3.2 : 'perception des honoraires du syndic pour le suivi administratif des travaux de déplacement des groupes de climatisation’ ;

La résolution 3.3 : 'choix de l’entreprise pour effectuer les travaux’ ;

La résolution 3.4 : 'obligations administratives’ ;

La résolution 3.5 : 'mandat donné au conseil syndical pour choisir une proposition’ ;

La résolution 3.6 : 'financement des travaux de déplacement des groupes de climatisation’ ;

Les résolutions 3.1 à 3.6 ont donc pour objet de venir permettre le déplacement des groupes de climatisation qui se trouvaient sur la toiture du bâtiment B vers le mur du bâtiment A ;

Aux termes de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ;

Il résulte du règlement de copropriété modifié que les parties communes comprennent la totalité du sol, c’est à dire l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites et de la cour, que la cour figurant sous la lettre 'c’ du plan sera commune entre les copropriétaires des lots 55, 58, 71 et 72, observation faite que les propriétaires desdits lots 55, 58, 71 et 72 pourront, à leurs frais, faire établir un auvent en verre armé qui partirait de la hauteur de la corniche du premier étage sur une profondeur de un mètre cinquante centimètres en partant du lot 71, dont ils auront l’entretien et la responsabilité et que les charges d’entretien de cette cour leur incombent ;

Cette cour intérieure en arrière du local commercial est donc spéciale aux lots actuellement propriété de la seule SCI LGCM ;

Selon la note de l’architecte en charge du dossier de déplacement des blocs de climatisation /chauffage, M. X Y du 12 juin 2012, sur les 6 possibilités envisagées, seules deux sont conformes aux exigences de la mairie de Paris :

— déplacement dans la courette ;

— en toiture avec dispositif pour les cacher ;

Dans un courriel du second architecte chargé de ces travaux du 4 juillet 2013, M. Z A indique au syndic que seul un local dédié à la climatisation dans les locaux du dernier étage serait techniquement faisable puisque la mairie de Paris s’est opposée au déplacement sur le toit ou sur l’édicule de l’ascenseur en toiture du fait de l’augmentation du gabarit de l’immeuble, que le déplacement en caves n’est pas possible techniquement en raison du volume d’air nécessaire et que le déplacement dans un local au 6^e étage nécessite de surélever le toit du fait d’une hauteur insuffisante sous toiture ;

Le 13 mai 2015 la mairie de Paris a indiqué ne pas s’opposer au déplacement des blocs sur la toiture-terrasse du 1^er étage avec pose d’un pare-vue métallique ;

Cependant, il ressort du constat d’huissier du 13 octobre 2015 que l’éclairage naturel de l’arrière du local commercial ne s’effectue que par les deux fenêtres donnant sur la courette intérieure couverte par un auvent zénithal constitué par quatre panneaux vitrés coulissants ;

Cette couverture est spécifiquement autorisée par le règlement de copropriété et si comme l’indique

le syndicat des copropriétaires, elle obscurcit la courette intérieure, reste que la lumière ne provient que de cette source-là ;

Les premiers juges ont exactement relevé que la couverture par une terrasse métallique supportant trois blocs imposants de chauffage-climatisation va obstruer cette courette et donc l’arrivée de la lumière à l’arrière du local commercial, ce qui constitue une modification des conditions de jouissance de ce lot, interdite par les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 conformément à son article 43 ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires invoque deux nouveaux moyens ;

A titre principal, il sollicite l’infirmation du jugement au motif que la SCI LGCM doit souffrir l’exécution de travaux mais peut prétendre à une indemnité en raison d’une diminution définitive de la valeur de ses lots, et ce, par application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; subsidiairement, il fait valoir que les résolutions ne peuvent être annulées car les copropriétaires concernés seraient dans l’impossibilité de trouver une solution de substitution ;

Selon le syndicat des copropriétaires, les travaux envisagés relèvent de l’article 25-f de la loi du 10 juillet 1965 car ils portent sur la rénovation énergétique des installations collectives ; il rappelle que l’article 9 prévoit, en son alinéa 2, la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’engager des travaux tels que de rénovation énergétique même s’ils affectent des parties privatives mais que, si ces travaux entraînent une diminution définitive de la valeur d’un lot ou un trouble suffisamment grave, le copropriétaire concerné est en droit de réclamer une indemnité ;

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soit pas altérée de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayant-droits ne peuvent faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ces parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 4, des f, g, et o de l’article 25.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux en raison, soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité’ ;

En réalité, contrairement à ce que soutient le syndicat, les résolutions litigieuses ne sont pas des travaux tels que visés à l’article 25-f de la Loi du 10 juillet 1965, car l’installation de chauffage-climatisation litigieuse n’est pas un élément d’équipement collectif à l’ensemble des copropriétaires mais uniquement une installation au profit de certains d’entre eux ; en effet, ce sont les propriétaires des lots 59 à 70 qui ont demandé, en 2009, l’autorisation de changer de système de chauffage lors de la rénovation des bureaux, pour les climatiser par un système double flux à échange thermique, dans le but de valoriser leur patrimoine locatif en transformant une solution simple existante de chauffage au gaz ;

Il en résulte que la résolution 3.1 de l’assemblée du 30 octobre 2015 n’est pas une résolution par laquelle la copropriété décide d’exécuter des travaux sur des éléments d’équipements communs, mais une autorisation qui a été donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, en application de l’article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, et non pas de l’article 25-f ; dans ces conditions, les alinéas 2 et 3 de l’article 9 précités ne sont pas applicables ; ce moyen du syndicat est inopérant ;

A titre subsidiaire, le syndicat fait valoir qu’il ne peut être contraint de procéder au déplacement des blocs de climatisation qu’il a installé au-dessus de la cour au motif qu’il n’a pas d’autres solutions pour maintenir le système actuel de climatisation chaud-froid au profit des bureaux des étages du bâtiment A ;

Outre que le syndicat ne justifie pas de l’impossibilité de trouver d’autres solutions (la SCI LGCM en propose deux en pages 12 de ses conclusions : système de froid urbain, installation d’un autre système de climatisation par dissociation des groupes de climatisation pouvant être installés à l’intérieur et des ventilateurs avec échangeurs pouvant être installés à l’extérieur), le tribunal et à sa suite la cour, sont saisis d’une demande en nullité de résolutions adoptées en assemblée générale, et non pas d’une action en exécution de travaux ; toute résolution d’assemblée générale peut être annulée ; le moyen du syndicat est inopérant ;

Enfin, l’article 1221 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 en vigueur le 1^er octobre 2016 invoqué par le syndicat des copropriétaires n’est pas applicable, s’agissant d’une action en annulation d’une résolution d’assemblée générale ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité des résolutions n°3.1 à 3.6 de l’assemblée générale du 30 octobre 2015 ;

Le syndicat des copropriétaires doit en outre être débouté de sa demande d’expertise ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI LGCM la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande d’expertise ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI LGCM la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT