Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/03699 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYCWG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/08047

APPELANT

Syndicat des copropriétaires SDC 59/[…] représenté par son syndic, la société J. LESIEUR & CIE sise

[…], ou tout autre syndic en exercice

[…]

[…]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant M^e Anne MAS du CABINET DE MONCLIN, avocat au barreau de PARIS, toque C1325

INTIMES

M^me AB X

née le […] à Paris

[…]

[…]

M. AY-AZ Y

né le […] à Levallois-Perret

[…]

[…]

M. AD-AY Z

né le […] à Boulogne-Billancourt

[…]

[…]

Représentés par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON, ayant pour avocat plaidant M^e Audrey AMSELLEM de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Avril 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. AY-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par AY-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me AB X, M. AY-AZ Y et M. AD Z sont propriétaires dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé […].

Les copropriétaires de l’immeuble se sont réunis en assemblée générale le 28 mars 2013.

Contestant la régularité de cette assemblée, M^me AB X, M. AY-AZ Y et M. AD Z ont, par acte d’huissier du 4 juin 2013, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux fins de voir, à titre principal, annuler les résolutions n° 5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 et subsidiairement annuler la seule résolution n° 16.

Au terme de leurs dernières conclusions, M^me X, M. Y et M. Z ont demandé au tribunal d’annuler l’assemblée générale du 28 mars 2013 dans son intégralité, subsidiairement d’annuler les résolutions n°5, 15-1 , 15-2, 15-3, l15-4, 15-5, 15-6, 15-7 et 16 relatives à la désignation des membres du conseil syndical et à la délégation de pouvoir au conseil syndical en invoquant les dispositions des articles 22, 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 14 et 21 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ces demandes en soulevant l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2013 sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet l965 et en concluant au mal fondé des demandes tendant à voir annuler les résolutions n°5, l5-l à 15-7 et 16 de cette assemblée.

Par jugement en date du 18 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2013 de l’immeuble situé, […] est irrecevable,

— prononcé l’annulation des résolutions n°5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 de l’immeuble situé, […],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, […] à payer les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me AB X, M. AY-AZ Y et M. AD Z seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, […] à payer à M^me AB X, M. AY-AZ Y et M. AD Z la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 février 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 avril 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 février 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], appelant, invite la cour, au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n° 5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 et l’a condamné à payer une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile à M^me X, M. Y et

M. Z, outre les entiers dépens,

et statuant à nouveau,

— débouter M^me X, M. Y et M. Z de leur demande d’annulation des résolutions n°5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013,

— condamner M^me X, M. Y et M. Z aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 27 mars 2019 par lesquelles M^me X, M. Y et M. Z, intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 22, 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 14 et 21 du décret du 17 mars 1967, de :

à titre principal,

— constater le non-respect de la limitation du nombre de délégation de vote,

— constater l’irrégularité du pouvoir de l’indivision AI AJ,

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n° 5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013,

à titre subsidiaire,

statuant à nouveau,

— constater que M^me A ne pouvait présenter sa candidature et être élu comme président de l’assemblée et, par conséquent, prononcer la nullité du mandat du président de l’assemblée du 28 mars 2013,

— constater, concernant la feuille de présence produite par le syndicat :

• qu’elle n’indique pas le nom complet ni le domicile d’un mandataire extérieur à la copropriété,

• que plusieurs signatures sont douteuses,

• qu’elle ne correspond pas à celle réellement signée par les copropriétaires le jour de l’assemblée,

• qu’il s’agit d’une reconstitution illégale et non pas l’exemplaire signée en séance,

en sorte que la feuille de présence produite par le syndicat ne permet pas de s’assurer de l’identité des copropriétaires qui ont assisté à la réunion et surtout de qui y ont été représentés,

— constater l’absence de M. B lors de l’assemblée générale du 28 mars 2013,

— constater l’erreur dans la comptabilisation des voix,

par conséquent,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il estimé que les irrégularités contenues dans la feuille de présence n’étaient pas de nature à entacher les résolutions querellées d’irrégularités,

— annuler les résolutions n° 5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 du fait des irrégularités affectant la feuille de présence,

à titre infiniment subsidiaire, sur l’annulation de la résolution n° 16,

— constater que la délégation de pouvoir donnée par le syndicat des copropriétaires au conseil syndical ne porte pas sur un acte ou une décision expressément déterminée et que l’objet des dépenses n’est pas déterminé,

par conséquent,

— prononcer l’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale tenue le 28 mars 2013, en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 59-[…] à Paris aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.500 € à chacun, par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2013 ;

Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013

Par la résolution n°5, l’assemblée générale du 28 mars 2013 a donné quitus au syndic pour sa gestion ;

Les résolutions n°15-1 à 15-7 de la même assemblée ont pour objet la désignation des membres du conseil syndical ;

La résolution n°16 fixe le montant des dépenses que le conseil syndical est autorisé à engager ;

• Sur les pouvoirs

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat et chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote.

Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat;

En outre, tout copropriétaire qui détient plus de trois mandats peut subdéléguer à une autre personne des pouvoirs afin de ramener ceux qu’il a reçu au nombre de délégations autorisées par la loi dès lors que cette faculté n’a pas été expressément interdite par le mandant ;

¤ Sur les pouvoirs donnés à M^me A

M^me A n’est pas elle même copropriétaire dans l’immeuble, elle est la représentante légale de la société Smart communication, propriétaire des lots n° 2144 et 2258 ; M. A n’est pas davantage propriétaire dans l’immeuble ;

La société Smart communication, représentée par sa gérante, M^me A, présente à l’assemblée du 28 mars 2013, a donné pouvoir à M. A pour la représenter à l’assemblée, ce qui n’est pas prohibé par l’article 22 précité ;

M^me A était présente à l’assemblée, non pas en qualité de représentante légale de la société Smart communication, mais en tant que mandataire de certains copropriétaires ; elle ne représentait pas la société Smart communication qui avait régulièrement mandaté M. A pour la représenter

(pièces syndicat n° 2 pouvoir et n° 6 mandat spécial) ;

M^me A a donc représenté :

— M. B : 8.447 tantièmes,

— M. C : 7.140 tantièmes,

— M. D : 10.508 tantièmes,

— M /M^me E : 9.526 + 196 tantièmes,

— M. AT AS AV : 4.361 tantièmes,

— M /M^me F : 8.820 tantièmes,

total : 48.998/1.000.000 tantièmes,

soit un total des voix inférieur à 5% des voix du syndicat (50.000) ;

M. A a représenté :

— M AE AF : 4.557 tantièmes,

— M^me G : 2.332 tantièmes,

— M^me H : 3.870 tantièmes,

— SCI Mebu : 4.066 tantièmes,

— M^me I : 3.870 tantièmes,

— M. J : 4.664 tantièmes,

— M^me K – SCI Alca : 4.165 tantièmes,

— société Smart Communication : 4.557 tantièmes,

— M. L : 17.680 tantièmes,

total : 49.761/1.000.000 tantièmes,

soit un total des voix inférieur à 5 % des voix du syndicat (50.000) ;

Il n’y a pas lieu d’additionner le nombre de voix des pouvoirs remis à M^me A aux voix de la société Smart communication puisque cette dernière avait donné pouvoir de la représenter à l’assemblée à M. AG A ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a annulé les résolutions n°5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 ;

¤ Sur les pouvoirs donnés à M^me AH V

M^me X, M. Y et M. Z font valoir qu’il ressort de la feuille de présence de

l’assemblée générale (pièce syndicat n°1) que M^me AH V a voté en qualité de mandataire de :

— M^me M, laquelle dispose de 4.557 tantièmes généraux,

— M^me N de O qui dispose de 9.428 tantièmes généraux,

— M^lle P qui dispose de 4.960 tantièmes généraux,

— M^me Q d’R, laquelle dispose de 9.546 tantièmes généraux,

— M. S, disposant de 4.459 tantièmes généraux,

— M. T, disposant de 9.624 tantièmes généraux,

— la succession AI AJ, laquelle dispose de 7.857 tantièmes généraux,

soit un total de 50.431 tantièmes 1.000.000, supérieur à 5 % ;

En réalité, la lecture du pouvoir donné par la succession AI AJ et de la feuille de présence montrent que M^me AH V a subdélégué ce pouvoir à M. AK U qui a signé la feuille de présence en qualité de mandataire de la succession AI AJ et a, de même, apposé sa signature sur le pouvoir ; la succession AI AJ ne s’est pas opposée à la subdélégation de son pouvoir (pièces syndicat n° 1 et 2) et n’a pas contesté sa représentation à l’assemblée par M. U ; le pouvoir de la succession AI AJ est donc régulier ;

M^me X, M. Y et M. Z soutiennent en outre que même en ne prenant pas en compte les voix de l’indivision AI AJ, il convient d’ajouter aux voix de ses mandants, les voix de M^me AH V (8.722), ce qui conduit à un total de 51.296 voix; ils font valoir que M^me AH V, présente à l’assemblée, a donné irrégulièrement mandat de la représenter à M. W ;

Cependant, il n’y a pas lieu d’ajouter aux voix de M^me AH V, celles de M. et M^me V ; ces derniers ont régulièrement donné mandat à M. AM W de les représenter;

aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967 interdit à des copropriétaires indivis de désigner un mandataire pour les représenter et, par ailleurs, d’être présent à l’assemblée pour représenter d’autres copropriétaires dont ils ont reçu les mandats;

M^me X, M. Y et M. Z doivent donc être déboutés de leurs demandes d’annulation des résolutions n°5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 pour violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1966 ;

• Sur la nullité de la désignation du président de l’assemblée

M. AG A a été élu président de l’assemblée du 28 mars 2013 ; M^me X, M. Y et M. Z soutiennent que cette désignation est nulle au motif que le mandataire d’un copropriétaire qui n’est pas lui même copropriétaire ne peut pas être élu président de l’assemblée ;

M. A est co-associé, avec son épouse M^me AN A, de la société à responsabilité limitée Smart communication, copropriétaire dans l’immeuble ; la société Smart communication a donné un pouvoir spécial à M. A le 4 mars 2013, pour la représenter dans l’intégralité de ses droits de copropriétaires (pièce syndicat n° 6) ; M. A pouvait donc valablement présider l’assemblée en sa qualité de co-associé et fondé de pouvoir de la société Smart communication ;

M^me X, M. Y et M. Z doivent donc être déboutés de leurs demandes

d’annulation des résolutions n°5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 pour nullité de la désignation du président de l’assemblée ;

• Sur les irrégularités dans la comptabilisation des voix et les irrégularités de la feuille de présence

M^me X, M. Y et M. Z font valoir que la feuille de présence produite par le syndicat n’indique pas le nom complet ni le domicile de M. W, mandataire extérieur à la copropriété, que plusieurs signatures sont douteuses, qu’elle ne correspond pas à celle réellement signée par les copropriétaires le jour de l’assemblée, qu’il s’agit d’une reconstitution illégale et non pas l’exemplaire signée en séance, en sorte que la feuille de présence produite par le syndicat ne permet pas de s’assurer de l’identité des copropriétaires qui ont assisté à la réunion et surtout de qui y ont été représentés ; ils ajoutent qu’il y a erreur dans la comptabilisation des voix puisque M. B était absent à cette assemblée alors que ses voix et ceux des copropriétaires qui lui avaient donné mandat ont été comptabilisés ;

L’article 14 alinéas 1 et 2 du décret du 17 mars 1967 dispose :

'Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l’article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée';

• Sur la comptabilisation des voix

Il n’est pas contesté que M. B n’a pas participé à l’assemblée générale et qu’il a confié un mandat de représentation à M^me AN A, laquelle a émargé la feuille de présence ; les mandats dont M. B étaient titulaires ont été subdélégué à M^me A;

Il ressort en effet des pouvoirs de représentation à l’assemblée querellés produits aux débats que M. AO AP, M. et M^me AQ AR, M. AS AT, M. et M^me AU F et M^lle C ont confié un mandat de représentation à M^me A ; celle-ci a émargé la feuille de présence au nom de ses mandants, lesquels n’ont pas contesté cette subdélégation qu’il n’avait d’ailleurs pas expressément interdite ;

La feuille de présence permet de déterminer les majorités à recueillir pour l’adoption des résolutions de l’assemblée au moment des votes puisqu’elle identifie le nombre de copropriétaires présents ou représentés à la réunion avec le nombre de voix dont ils disposent ; il n’y a pas d’erreur dans la comptabilisation des votes ;

• Sur la feuille de présence

Le fait que la feuille de présence ne porte pas le nom du mandataire ou un nom erroné est sans conséquence dès lors que sont joints les mandats permettant de les identifier, ce qui est le cas en l’espèce, comme l’a dit le tribunal ;

De même, le premier juge a justement retenu que dès lors que les mandats de représentation permettent d’identifier les copropriétaires qui ont assisté à l’assemblée et qui y ont été représentés, la mention erronée de la présence de M. B à l’assemblée querellée est indifférente ;

L’absence d’indication du domicile de M. W, mandataire extérieur à la copropriété, sur la feuille

de présence est sans incidence sur la validité de celle-ci et de l’assemblée générale;

Il en est de même de la différence entre les signatures de M^me A apposées sur les pouvoirs et celles apposées sur la feuille de présence, dans la mesure où, d’une part elle s’explique par le fait que la feuille de présence a été signée sur un boîtier électronique, d’autre part les mandats dont M^me A était titulaire étaient réguliers comme il a été vu ;

M. AW-AX indique dans son attestation (pièce X n° 12) que la feuille de présence produite par le syndicat (pièce syndicat n° 1) n’est pas la même que celle que les copropriétaires ont émargé lors de l’assemblée générale du 28 mars 2013 ; s’il apparaît que la feuille de présence produite par le syndicat est un document retravaillé, il n’en reste pas moins que ce document, qui constitue la feuille de présence définitive, reflète la réalité des indications de la feuille originaire brute d’après le témoignage même de M. AW-AX: en effet, ce dernier indique avoir reçu la procurations de M. AA, or ce mandat est bien indiqué sur la feuille de présence produite par le syndicat ; en outre, comme il a été vu plus haut, il n’y a aucune discordance entre la feuille de présence produite et les mandats versés aux débats (pièce syndicat n° 2) ; rien n’interdit au syndicat de mettre au propre la feuille de présence, pourvu que ce document soit conforme à l’original brut et qu’il soit signé du président de l’assemblée, des scrutateurs et du secrétaire, ce qui est le cas en l’espèce ;

Le premier juge a justement retenu que les irrégularités contenues dans la feuille de présence ne sont pas de nature à entacher les résolutions querellées d’irrégularités ;

Le jugement est confirmé sur ce point ;

Sur la nullité de la résolution n° 16

Aux termes de la résolution n° 16, l’assemblée générale 'autorise le conseil syndical à décider de certaines dépenses jusqu’à un montant maximum de 40.000 €';

L’article 21 du décret du 17 mars 1967 dispose :

'Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à tout autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée.

Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum';

La résolution n° 16 ne détermine pas l’objet des dépenses que le conseil syndical peut engager jusqu’à un montant de 40.000 € ; contraire aux dispositions des articles 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et 21 du décret précité, elle doit être annulée ;

Pour ces motifs se substituant à ceux du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 16 de assemblée générale du 28 mars 2013 ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

M^me X, M. Y et M. Z, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de

première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;

La solution donnée au litige emporte le rejet des demande sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M^me X, M. Y et M. Z ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a annulé la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 et débouté M^me X, M. Y et M. Z de leur demande d’annulation des résolutions n° 5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 du fait des irrégularités dans la comptabilisation des voix et des irrégularités de la feuille de présence ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

Déboute M^me AB X, M. AY-AZ Y, M. AD-AY Z de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 5, 15-1 à 15-7 et 16 de l’assemblée générale du 28 mars 2013 fondées sur le détournement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et sur la nullité de la désignation du président de l’assemblée ;

Condamne M^me AB X, M. AY-AZ Y, M. AD-AY Z aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en première instance et en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT