COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

FL

Code nac : 30Z

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 MAI 2017

R.G. N° 16/06800

AFFAIRE :

SAS F AUTOMOBILE

C/

S T U épouse X,

…

D E ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société F G, désigné en cette qualité par jugement du Tribunal de Commerce de Pontoise du 16 Octobre 2015.

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 05 Mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 02

N° Section :

N° RG : 12/01209

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à: M^e Patricia MINAULT M^e Claire RICARD,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF MAI DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS F AUTOMOBILE

XXX

95330 F

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20140265

Représentant : M^e Emmanuel RASKIN de la SELARL SOCIETE D ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0230 -

APPELANTE

****************

Madame S T U épouse X,

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2014300 – Représentant : M^e Reynald BRONZONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R055

Madame H X épouse Y

née le XXX à F (95330)

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Claire RICARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – Représentant : M^e Reynald BRONZONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R055

INTIMEES ****************

Maître D E ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société F G, désigné en cette qualité par jugement du Tribunal de Commerce de Pontoise du 16 Octobre 2015.

8 Impasse Jean-Claude Chabanne

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20140265

Représentant : M^e Emmanuel RASKIN de la SELARL SOCIETE D ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0230 -

Maître I J ès-qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société F G, désigné en cette qualité par jugement rendu le 10 Juin 2014 par le Tribunal de Commerce de Pontoise et maintenu en cette qualité suivant jugement du Tribunal de Commerce de Pontoise du 16 Octobre 2015.

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20140265

Représentant : M^e Emmanuel RASKIN de la SELARL SOCIETE D ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0230 -

PARTIES INTERVENANTES

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Mars 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur R GAVACHE, EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 13 novembre 2003, les époux X ont consenti à la société par actions simplifiée F G un bail commercial portant sur un ensemble immobilier composé de 5 bâtiments, destiné à l’exercice d’une activité de garage et de vente de véhicules G, sis XXX à F (Val d’Oise), pour une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 2004.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2011, les bailleurs ont fait délivrer à la société F G un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de régler la somme de 136.419,75 euros au titre d’arriérés de loyers et charges de mars 2008 au 14 octobre 2011, et de procéder à des travaux d’entretien et à la remise en état des lieux.

Par exploit du 8 janvier 2012, la société F G a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Pontoise pour voir :

— à titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer du 13 décembre 2011,

— à titre subsidiaire, dire que les révisions triennales effectuées par les consorts X étaient nulles et que le commandement de payer était infondé,

— en tout état de cause, suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par exploit du 18 janvier 2012, les époux X ont fait délivrer à la société F G un second commandement de payer aux mêmes fins.

Par exploit du 16 février 2012, la société F G a fait assigner les époux X à l’effet de voir dire :

— que les révisions triennales au 1^er janvier 2007 et au 1^er janvier 2010 étaient nulles,

— que le montant de la franchise appliqué dans le commandement était erroné,

— que les travaux d’entretien visés dans le commandement du 18 janvier 2012 n’étaient pas à sa charge et ne sauraient constituer une infraction aux clauses du bail,

— que le commandement du 18 janvier 2012 n’était pas suffisamment précis notamment dans le détail des canalisations à remplacer,

— que les travaux du 4^e bâtiment ont été autorisés par les bailleurs,

— qu’aucune opération de travaux n’a été effectuée dans le 5^e bâtiment sans l’autorisation des bailleurs,

— que le bail ne prévoit pas l’obligation pour le preneur de procéder au revêtement du sol du terrain, – en conséquence, que le commandement du 18 janvier 2012 était infondé et qu’il ne pourrait produire aucun effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle demandait, à titre reconventionnel, à être autorisée judiciairement à réaliser les travaux relatifs à la cabine de peinture et, à titre subsidiaire, des délais de 24 mois pour répondre aux causes du commandement et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 5 avril 2012.

Par jugement entrepris du 5 mai 2014 le tribunal de grande instance de Pontoise a :

Déclaré non valable le commandement signifié le 13 décembre 2011 à la société F G en ce qui concerne l’injonction de réaliser des travaux,

Débouté la société F G de l’ensemble de ses autres demandes,

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 novembre 2003 et la résiliation du bail à compter du 19 février 2012,

Dit que la société F G devrait évacuer les locaux situés XXX à F, dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement,

Dit qu’à défaut, elle en serait expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, par toutes les voies et si besoin est avec l’assistance de la Force Publique,

En cas de besoin, dit que les meubles se trouvant dans les lieux loués seraient remis aux frais de la personne expulsée, dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seraient entreposés en un autre lieu approprié et décrit par l’huissier chargé de l’exécution,

Condamné la société F G au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel, outre le montant des charges et accessoires telles que prévues au bail, à compter du 19 février 2012 et jusqu’à la libération complète des lieux,

Autorisé les époux X à conserver le dépôt de garantie,

Condamné la société F G à verser à Monsieur et Madame X :

— la somme de 154.604,23 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées au 15 octobre 2013, avec intérêts au taux légal majorés de cinq points, sur la somme de 116.914,37 euros à compter du 22 octobre 2011, et sur la somme de 37.689,86 euros à compter de la date du jugement,

— celle de 15.460,42 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, – celle de 2.363,80 euros en remboursement des travaux de toiture,

— celle de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamné la société F G à verser à Monsieur et Madame X une indemnité de 60.000 euros en réparation des dommages causés par :

— le défaut d’entretien de la trappe de la cour et des canalisations d’évacuation des eaux pluviales du premier bâtiment ;

— la réalisation de travaux sans autorisation visés au commandement du 18 janvier 2012 et concernant le remplacement de canalisations dans le troisième bâtiment, la création d’une ouverture dans le mur de façade de l’atelier, la destruction du cinquième bâtiment à usage de cabine de peinture, le défaut l’évacuation des déchets identifiés dans le constat du 9 novembre 2011,

Rejeté les demandes plus amples de Monsieur et Madame X,

Condamné la société F G aux dépens comprenant le coût du commandement du 18 janvier 2012 et dit qu’ils seraient recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 20 mai 2014 par la société F G ;

Vu le jugement du 10 juin 2014 par lequel le tribunal de commerce de Pontoise a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société F G, désignant Maître D E administrateur et Maître I J mandataire judiciaire ;

Vu le jugement du 16 octobre 2015 du tribunal de commerce de Pontoise qui a arrêté un plan de redressement de la société F G, nommant Maître D E commissaire à l’exécution du plan ;

Vu les dernières écritures signifiées le 15 septembre 2016 par lesquelles la société F G, Maître D E, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, Maître I J, ès qualités de mandataire judiciaire, demandent à la cour de :

Vu l’article 1719 du Code Civil,

Vu l’article 1244-1 du Code Civil, Vu les articles 1289, 1290, 1291 du Code Civil,

Vu l’article 64 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 9, 15, 16, 112,114 et 115 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles L.145-33 et suivants du Code de Commerce,

Vu les articles L. 622-13, L. 622-21 du Code de commerce,

Vu l’absence de décision ayant constaté les effets de la clause résolutoire passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture du 10 juin 2014,

Vu l’arrêt du 13 septembre 2016 ayant prononcé la radiation de l’affaire,

Vu l’intervention volontaire de Maître D E ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société F G,

Recevoir la société F G en son appel et le déclarer bien fondé.

Infirmer intégralement le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de PONTOISE le 5 mai 2014, à la seule exception de la nullité prononcée contre le commandement visant la clause résolutoire du 13 décembre 2012.

Et statuant à nouveau,

Sur le commandement du 13 décembre 2012 (sic)

CONFIRMER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 décembre 2011 à la société F G à la requête des époux X, cette nullité ayant été de surcroît reconnue par les époux X puisqu’ils ont fait délivrer un deuxième commandement le 18 janvier 2012 venant sur et aux fins du précédent commandement.

Sur les révisions triennales des 01.01.2007 et 01.01.2010

XXX

DIRE ET JUGER que les révisions triennales effectuées par les consorts X au 1^er janvier 2007 et au 1^er janvier 2010 sont caduques.

DIRE ET JUGER que les révisions triennales effectuées par les consorts X au 1^er janvier 2007 et au 1^er janvier 2010 étaient prématurées et qu’elles sont nulles et de nul effet. En conséquence,

DIRE ET JUGER que le loyer annuel dû par la société F G doit être fixé à la somme annuelle de 54.900 euros depuis le 1^er janvier 2007 jusqu’à ce jour.

DIRE ET JUGER que l’action en révision de loyers fondée sur les révisions effectuées à effet au 1^er janvier 2007 et 1^er janvier 2010 est prescrite.

REJETER en conséquence les demandes de fixation de créances au passif de la société F G formulées par les consorts X au titre des loyers, charges, accessoires et clause pénale.

XXX

DIRE ET JUGER que les révisions triennales effectuées par les consorts X au 1^er janvier 2007 et au 1^er janvier 2010 sont non fondées ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que le loyer annuel dû par la société F G doit être fixé à la somme annuelle de 54.900,00 euros depuis le 1^er janvier 2007 jusqu’à ce jour.

XXX

DIRE ET JUGER que le loyer révisé au 1^er janvier 2010 doit être fixé à la somme annuelle de 60.205,12 euros.

Sur le montant des arriérés

XXX

DIRE ET JUGER que le montant de la franchise de loyers appliqué par les consorts X dans leur commandement du 18 janvier 2012 est erroné.

FIXER le montant de la franchise de loyers à la somme de 46.813,60 euros.

DIRE ET JUGER que le montant des arriérés de loyers visés au commandement est infondé.

DIRE ET JUGER en conséquence que le commandement du 18 janvier 2012 ne peut produire aucun effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire.

REJETER la demande d’application de la clause pénale prévue au bail.

DÉBOUTER les époux X de leur demande de paiement d’arriérés de loyers, charges, accessoires et clause pénale à fixer au passif de la société F G. Juger ces demandes irrecevables si aucune déclaration de créance justifiant les montants ainsi demandés n’était produite avant la clôture de l’instruction.

REJETER la demande formulée par les consorts X de conserver à titre de dommages et intérêts le dépôt de garantie versé au titre du bail.

Sur les prétendues infractions aux clauses du bail

A titre principal

DIRE ET JUGER que les travaux d’entretien visés dans le commandement du 18 janvier 2012 ne sont pas à la charge de la société F G et qu’ils ne sauraient constituer une infraction aux charges et conditions du bail.

DIRE ET JUGER que le commandement du 18 janvier 2012 n’est pas suffisamment précis notamment dans le détail des canalisations à remplacer dans le 3^e bâtiment.

DIRE ET JUGER que les travaux du 4^e bâtiment ont été autorisés par les bailleurs dans le bail d’origine.

DIRE ET JUGER qu’aucune opération de travaux n’a été effectuée dans le 5^e bâtiment sans l’autorisation des bailleurs.

DIRE ET JUGER que le bail ne prévoit pas d’autorisation du bailleur pour l’installation de cuves Antargaz.

DIRE ET JUGER que le bail ne prévoit pas l’obligation pour le preneur de procéder au revêtement du sol du terrain.

En conséquence,

DÉCLARER le commandement du 18 janvier 2012 comme infondé et inopposable à la société F G.

DÉBOUTER les époux X de l’intégralité de leurs moyens, fins et conclusions et dire que toute demande de résolution du bail ou de constatation des effets de la clause résolutoire du bail et/ou d’expulsion de la société F G, faute de décision passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture, est irrecevable et en tout état de cause infondée.

DIRE ET JUGER que les effets de la clause résolutoire sont écartés et la demande de résolution judiciaire du bail rejetée en raison de la mauvaise foi des bailleurs et de l’abus qui a caractérisé la délivrance du commandement en cause.

XXX, si la Cour devait retenir des travaux à la charge de la société F G et écarter la mauvaise foi des bailleurs ainsi que l’abus sus-visé, accorder à cette dernière un délai de 24 mois pour s’exécuter à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et suspendre les effets de la clause résolutoire.

DIRE ET JUGER IRRECEVABLE la demande formulée par les époux X de voir condamner la société F G à leur payer la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts pour des causes visées dans le commandement du 18 janvier 2012, au demeurant infondées, car antérieures à l’ouverture de la procédure collective.

REJETER toute demande de fixation de cette demande indemnitaire au passif de la société F G faute pour les bailleurs d’apporter la moindre preuve de sa justification, tant dans son principe que dans son montant.

A titre reconventionnel, vu les dispositions des articles 64 et suivants du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les consorts X à réaliser les travaux relatifs à la descente obstruée par du béton sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard suivant un délai de huit jours à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir.

CONDAMNER in solidum les consorts X à la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et d’usage subi dans les locaux du fait du refus des bailleurs à réparer les désordres dus aux infiltrations, ainsi qu’à son refus d’en supprimer les causes et origines de son fait, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification des présentes conclusions et capitalisation des intérêts dans le respect des conditions de l’article 1154 du Code Civil, jusqu’à parfait paiement.

AUTORISER judiciairement la société F G à réaliser les travaux relatifs à la cabine de peinture tels qu’ils ont été décrits dans le dossier de déclaration préalable déposé par la société F G auprès de la Mairie de F, et tels que résultant de l’arrêté de non opposition rendu par la ville de F le 26 octobre 2011.

CONDAMNER in solidum les consorts X à la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du refus des bailleurs à autoriser la société F G à effectuer les travaux d’installation de la cabine de peinture depuis le début du bail à effet au 1^er janvier 2004, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification des présentes conclusions et capitalisation des intérêts dans le respect des conditions de l’article 1154 du Code Civil, jusqu’à parfait paiement.

CONDAMNER in solidum les consorts X à payer la somme de 50.000 euros à la société F G sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum les consorts X aux entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SELARL PATRICIA MINAULT agissant par Maître Patricia MINAULT Avocat au Barreau de Versailles Toque 619, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières écritures signifiées le 27 janvier 2016 au terme desquelles S-V U, veuve X, ès qualités d’épouse attributaire de la communauté ayant existé avec M X, H X, épouse A et N X, toutes deux intervenantes volontaires ès qualités d’héritière de M X, demandent à la cour de :

Vu le bail du 13 novembre 2003 et l’accord de la commission DELMON de novembre 1975,

Vu l’article L.145-41 du Code de Commerce et les commandements des 13 décembre 2011 et 18 janvier 2012,

Vu l’article 1184 du Code Civil,

Confirmer le jugement de la 2^e Chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Pontoise en date du 5 mai 2014 en ce qu’il a :

' Débouté la société F G de l’ensemble de ses demandes.

' Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 novembre 2003 et la résiliation du bail à compter du 19 février 2012.

' Dit que la société F G devra évacuer les locaux situés XXX à F.

' Dit qu’à défaut elle en sera expulsée ainsi que tous les occupants de son chef par toutes les voies si besoin est avec l’assistance de la Force publique.

' En cas de besoin, dit que les meubles se trouvant dans les lieux loués seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut qu’ils seront entreposés en un autre lieu approprié décrit par l’huissier chargé de l’exécution.

Fixer la créance de AA S-T. H et N X à l’encontre de la société F G :

A la somme de 116.914,37 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 22 octobre 2011 ;

A la somme de 37.689,86 euros (correspondant à la différence entre les sommes échues et celles objet du commandement visé ci-dessus) au titre des loyers, charges et accessoires impayés, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la date du jugement à intervenir ;

A la somme de 15.460,42 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

A conserver le dépôt de garantie versé au titre du bail résilié, conformément à la clause intitulée « Dépôt de garantie » du dit bail, à titre de dommages-intérêts ; A la somme de 2.898 euros TTC au titre des travaux sur toiture effectués en raison du défaut d’entretien des canalisations par la locataire ;

Déclarer responsable la société F G du préjudice subi par AA S-T. H et N X et fixer à la somme de 60.000 euros le montant de l’indemnité à titre de dommages et intérêts et en réparation des fautes commises, savoir :

— Défaut d’entretien de la trappe située dans la cour à la sortie de l’atelier, et destinée à l’évacuation des eaux pluviales.

— Défaut d’entretien des canalisations d’évacuation des eaux pluviales du premier bâtiment comportant hall d’exposition ayant entraîné des infiltrations d’eau et la dégradation des plafonds, faux plafonds et coffrages muraux du premier bâtiment comportant hall d’exposition ;

— Remplacement des canalisations du troisième bâtiment à usage de vestiaire douche en rez-de-chaussée et de vestiaire et réfectoire à l’étage, par des canalisations de plus petit diamètre que celles d’origine, telles qu’elles apparaissent au constat de Maître C du 9 novembre 2011.

— Exécution d’une ouverture sur le mur de la façade arrière de l’atelier, à gauche de la porte sectionnelle, sans autorisation ni intervention d’hommes de l’art, avec risque d’atteinte à la stabilité du bâtiment ;

— Destruction totale du 5^e bâtiment à usage de cabine de peinture ;

— Défaut d’évacuation des tas de déchets tels qu’identifiés par constat de Maître C du 9 novembre 2011 vers des décharges adaptées ;

— Défaut de justification de la nature, de la destination et de la conformité aux normes en vigueur des travaux et équipements Antargaz et tranchées dont l’installation a été initiée et non finalisée.

— Destruction du revêtement au sol du terrain à usage de parking.

Renvoyer AA S-T, H et N X à la procédure de vérification du passif de la société F G.

Subsidiairement, si la Cour estimait nécessaire de confirmer poste par poste l’indemnisation à octroyer à AA S-T, H et N X du fait des défauts d’entretien et destructions imputables à la locataire, elle autorisera AA S-T, H et N X à pénétrer avec les entreprises et prestataires de leurs choix dans les lieux loués, aux heures d’ouverture habituelles au public, afin de faire établir à leur frais les devis utiles qui seront communiqués dans le cadre de la présente instance, et ce pendant une période de 2 mois à compter de la décision avant dire droit à intervenir.

A titre très subsidiaire : Prononcer la résolution du contrat de bail du 13 novembre 2003 au constat des manquements graves et répétés de la société F G, conformément à l’article 1184 du Code Civil.

Fixer une indemnité provisionnelle égale au double du montant du loyer contractuel augmenté des charges en cas de maintien dans les lieux jusqu’à libération effective et parfaite des lieux après remise des clefs.

En tout état de cause, fixer à la somme de 20.000 euros le montant des frais irrépétibles dus à la société F G, nonobstant les dépens d’instance, qui comprendront le coût des commandements délivrés les 13 décembre 2011 et 18 janvier 2012.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les interventions volontaires :

Selon attestation de Maître O P, notaire en la résidence de Paris (16^e), M X est décédé le XXX, S-T U, veuve X, sa veuve, étant bénéficiaire de la clause d’attribution intégrale en toute propriété de la communauté et, ses filles, H X épouse A et d’N X, étant ses héritières.

Maître D E déclare, quant à lui, intervenir ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, en exécution du jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 16 octobre 2015.

La cour en prendra acte, aucune de ces parties ne sollicitant formellement dans le dispositif de ses conclusions de la recevoir dans son intervention volontaire.

2 – Sur la nullité du commandement délivré le 13 décembre 2011 :

Elle n’est plus soutenue devant la cour.

3 – Sur les révisions triennales de loyers intervenues au 1^er janvier 2007 et au 1^er janvier 2010 :

La société F G maintient en cause d’appel sa demande de caducité des révisions triennales sollicitées, au regard des dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce, qui prescrivent par deux années les actions relatives aux baux commerciaux.

Les consorts X soutiennent toutefois que l’indexation du loyer, telle que stipulée au bail, ne relève pas du statut des baux commerciaux, mais de la convention des parties et qu’ainsi, elle ne se trouve pas soumise à la prescription édictée par l’article L.145-60 du code de commerce.

A cet égard, le tribunal a justement apprécié que le bail, signé le 13 novembre 2003, comprend deux paragraphes distincts, l’un relatif à la révision légale du loyer, renvoyant aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, et l’autre relatif à l’indexation du loyer en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction ;

Que la révision du loyer, appliquée au 1^er janvier 2007 et au 1^er janvier 2010 par les époux X, avait été mise en oeuvre en vertu de la clause d’indexation, libellée comme suit: Les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d’indexer ce loyer sur l’indice national du coût de la construction, publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Économiques, et de lui faire subir par période triennale les mêmes variations d’augmentation ou de diminution ;

Que ce réajustement des loyers en fonction de la variation d’un indice relevait de la convention des parties et différait du régime applicable à la révision triennale légale du loyer, prévue à l’article L.145-37, soumise au statut des baux commerciaux ;

Qu’en présence d’une clause d’indexation contractuelle, les époux X n’avaient pas besoin de mettre en oeuvre la procédure de révision triennale du loyer dans les formes prévues par l’article L.145-38 du Code de commerce pour que la révision du loyer soit acquise, et ce nonobstant la contestation élevée par la société F G ;

Qu’il n’y avait donc pas lieu de déclarer caduques les révisions triennales effectuées le 1^er janvier 2007 et le 1^er janvier 2010 par les époux X, ce que la cour confirme.

Sur les montants, la société F G estime que les révisions triennales sont intervenues prématurément au 1^er janvier 2007 et au 1^er janvier 2010 et qu’elles sont donc nulles, le loyer annuel devant être maintenu à 54.900 euros depuis le 1^er janvier 2007, subsidiairement, que ces révisions ne sont pas fondées et, plus subsidiairement, que le loyer révisé au 1^er janvier 2010 doit être limité à la somme de 60.205,12 euros.

Le tribunal a exactement rappelé qu’en ce qui concerne le loyer, le bail stipulait un loyer annuel HT de 73.200 euros, mais qu’en page 19, il était indiqué que : Eu égard aux travaux et aménagements que le preneur va devoir exécuter dans les lieux loués pour l’exercice de ses activités et pour tenir compte de la montée en puissance de ses activités commerciales, il est expressément prévu et accepté de part et d’autre que le loyer se limitera à :

—  45.750 euros HT soit 25/40^emes du loyer convenu durant les trois premières années, puis à

—  54.900 euros HT, soit 30/40^emes du loyer convenu durant les six années suivantes n’atteignant pas le chiffre de

—  73.200 euros HT, soit 40/40^emes du loyer convenu qu’au tout début de la dixième année, soit dès le 1^er janvier 2013 si le bail renouvelé se poursuit tacitement. Ces chiffres successifs étant bien entendus indexés à compter du jour du départ du présent bail, dans les conditions qui vont être précisées ci-après ; Que, sur l’indexation, il était stipulé que : le réajustement s’effectuera triennalement à la date anniversaire de l’effet des présentes. Le nouveau montant applicable sera calculé au moyen d’une règle proportionnelle ayant pour données :

1°) le montant du loyer initial éventuellement rapporté à sa quote-part (25/40^emes ou 30/40^emes) exigibles au cours des périodes successives ci-dessus,

2°) l’indice ayant servi à établir ce montant,

3°) et le dernier indice connu au mois anniversaire précédant immédiatement la révision.

Il est précisé à cet égard que le montant initial du loyer ci-dessus fixé a été déterminé en prenant pour base l’indice du deuxième trimestre de l’année 2003 qui s’est élevé à 1202.

Le bail consenti à la société F G ayant pris effet à compter du 1^er janvier 2004, le réajustement triennal du loyer au 1^er janvier 2007 devait donc s’opérer sur la base de son nouveau montant, 54.900 euros, majoré de l’indexation.

A compter du 1^er janvier 2007, le loyer s’établissait ainsi mensuellement à la somme de 5.199,20 euros HT : 4.575 (54.900/12) X 1366 (nouvel indice)

1202 (ancien indice)

soit 6.218,24 euros TTC, en ce compris la provision sur charges de 380 euros, somme qui a donc exactement été réclamée à la société F G par courrier du 5 décembre 2006.

Si par, courrier du 10 décembre 2009, le géant des époux X a, par erreur informé la société F G d’une demande d’augmentation de loyer indexé, à compter du 1^er janvier 2010, sur la base de 73.200 euros, qui n’était applicable qu’à compter du 1^er janvier 2013, le tribunal a néanmoins justement rétabli les choses, en indiquant que, à compter du 1^er janvier 2010, le loyer mensuel était de 5.701.61 euros HT :

5.199.20 (ancien lover) X 1498 (nouvel indice)

1366 (ancien indice)

soit 7.199,13 euros TTC, en ceux compris la provision sur charges de 380 euros, constatant que le commandement délivré le 18 janvier 2012, visait des chiffres exacts.

A titre subsidiaire, la société F G entend voir limiter la variation triennale du loyer à la quote-part fixé à l’échéancier de 3, 6 et 10 ans, estimant que l’indexation doit se calculer en amont de cette quote-part et non en aval, mais les stipulations du bail sont tout à fait claires puisqu’elles indiquent que ces chiffres successifs étant bien entendus indexés à compter du jour du départ du présent bail, ce qui implique que l’indexation soit calculée une fois intégrée le nouveau pallier (30/40^emes, puis 40/40^emes). Elle entend encore revendiquer les règles de révision fixées par les articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, mais la cour a déjà confirmé que cette indexation ne relevait pas de l’application du statut des baux commerciaux.

S’agissant des montants réclamés dans le commandement délivré le 18 janvier 2012, outre leur vaine contestation, la société F G affirme ne pas avoir été informée de leur calcul, mais elle ne conteste pas avoir reçu les courriers du gérant des époux X du 5 décembre 2006 et du 10 décembre 2009, qui lui fournissaient ce calcul. Quand bien même le courrier du 10 décembre 2009 comportait une erreur en appliquant le troisième pallier au 1^er janvier 2010, avec 3 ans d’avance, la société F G était parfaitement à même de rectifier cette erreur.

Elle se verra enfin déboutée de son ultime demande de minoration du loyer, qui refuse de prendre en compte l’indexation intervenue le 1^er janvier 2007, pour voir le nouveau loyer au 1^er janvier 2010 limité à 60.205,12 euros.

La cour confirmera donc le jugement qui a validé les indexations du loyer intervenues au 1^er janvier 2007 et au 1^er janvier 2010.

4 – Sur l’arriéré de loyers :

La société F G conteste l’arriéré qui lui est réclamé, tout d’abord en considération de la franchise de loyer qui lui a été accordée durant la durée des travaux de désamiantage et de réfection de la toiture, telle que prévue au protocole d’accord signé entre les parties le 15 octobre 2008, qu’elle estime avoir été de 8 mois, du 23 avril 2009 au 7 janvier 2010, et qu’elle chiffre à 46.813,60 euros.

Mais, le rapport d’expertise judiciaire d’Q R, déposé le 29 août 2011, dont se prévaut la société F G, s’il indique effectivement un démarrage des travaux le 23 avril 2009, précise que ceux-ci ont été immédiatement interrompus du fait des irrégularités constatées dans la prestation, pour ne reprendre effectivement que le 17 septembre 2009 et s’achever le 11 décembre 2009, le 7 janvier 2010 n’étant que la date de leur réception, soit une durée arrondie à trois mois et justement chiffrée par les bailleurs à 18.654,73 euros, dans le commandement du 18 janvier 2012, ce que le tribunal a admis et que la cour confirme.

Pour le surplus, elle reprend ses explications quant à la non application de l’indexation pourtant jugée régulièrement intervenue, ce qui conduira à écarter ses calculs erronés.

Enfin, s’agissant des frais de relance réclamés par les époux X, le tribunal les a justement déclaré raisonnables et justifiés, tant au regard de l’importance de la dette de loyers et charges que du caractère répété des impayés, la société F G ne s’étant pas limitée à effectuer des règlements partiels de loyers mais cessant tout paiement durant de longues périodes (notamment de mai 2009 à mai 2010) alors qu’il est constant qu’elle a toujours continué à exploiter son activité dans les lieux loués, ce que la cour confirme.

Ainsi, compte tenu des éléments mis aux débats, l’arriéré de loyer de 154.604,23 euros dû par la société F G aux consorts X ne saurait être valablement contesté et la créance de loyers sera donc fixée à ce montant.

5 – Sur la clause pénale :

Dans une clause intitulée Retard de paiement, le bail stipule qu’en cas de non-paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur, le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points.

La société F G demande de débouter les consorts X de leur demande de ce chef eu égard à sa contestation des arriérés de loyers et à leur mauvaise foi.

Mais le tribunal a exactement apprécié qu’il ressortait des pièces produites que les retards et le non-paiement de ses loyers par la société F G présentaient un caractère répété et perduraient depuis plusieurs années ; que le préjudice subi par les époux X qui ont subi de ce fait une perte durable et conséquente de leurs revenus, était important et que la clause pénale stipulée au contrat de bail ne présentait, dès lors, aucun caractère excessif.

C’est donc exactement qu’il a condamné la société F G à payer aux époux X la somme de 15.460,42 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ce que la cour confirme.

6 – Sur la contestation des travaux d’entretien :

La société F G conteste les travaux d’entretien que les époux X ont entendu mettre à sa charge dans le commandement du 18 janvier 2012, concernant la trappe située dans la cour, à la sortie de l’atelier, obstruée par des feuilles et des infiltrations dans le premier bâtiment, comportant un hall d’exposition, dues à l’obstruction des canalisations d’évacuation des eaux de pluie.

Elle soutient qu’à défaut de constat d’huissier de justice dressé au-delà du délai d’un mois visé à ce commandement, la preuve des infractions qui lui sont reprochées n’est pas rapportée ;

Que le seul procès-verbal mis aux débats par les bailleurs est du 9 novembre 2011, dressé en automne, et l’huissier de justice y a constaté la présence de feuilles, sans que l’on puisse, d’une part, affirmer, que le regard et non la trappe qui y est mentionnée serve à évacuer les eaux de pluie et que, d’autre part, que la canalisation bouchée d’évacuation des eaux pluviales n’est pas la conséquence de son manque d’entretien, mais relève de la présence de béton et de ciment, les infiltrations ayant été signalées au bailleur depuis 2009 et ayant fait l’objet d’un procès-verbal de constat le 29 octobre 2010, dont le Cabinet B, gérant du bailleur, a été parfaitement informé, désordres qui sont des troubles de jouissance qui perdurent, comme en attestent les deux procès-verbaux de constat dressé le 29 septembre et le 31 octobre 2012.

Bien plus, au titre du préjudice subi depuis octobre 2009, la société F G demande-t-elle la condamnation des bailleurs à lui payer reconventionnellement 40.000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et d’image et leur condamnation sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard dans un délai de huit jour à compter de la signification de l’arrêt, à réaliser des travaux de désobstruction de la descente colmatée par du béton et du ciment.

Les intimées rétorquent qu’il n’y avait aucun intérêt pour les bailleurs à obstruer cette canalisation avec du béton et que la présence de ce matériau est probablement liée aux travaux réalisés par le preneur sans autorisation et très éloignés des règles de l’art, rappelant qu’au terme du bail, le dégorgement des canalisations est une charge d’entretien incombant au preneur.

S’agissant du regard dépourvu de trappe et obstrué par des feuilles et des gravats, ils soutiennent également que c’est une charge locative et que sa non exécution, comme le défaut de paiement des loyers, justifie la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Les intimées font observer que la société F G entretient à dessein la confusion en ce qui concerne le dégât des eaux survenu dans l’atelier se trouvant à l’arrière du garage et les désordres relatifs au hall d’exposition qui se trouve à l’avant même du garage.

Elles tiennent à préciser que suite à l’incendie survenu en 2005, la toiture a été intégralement refaite à la charge du bailleur ; qu’une fuite est survenue en 2009 sur cette partie refaite, permettant à l’expert judiciaire nommé de conclure que cette réfection n’avait pas été réalisée dans les règles de l’art au motif que la gouttière d’évacuation des eaux de pluie était trop mince pour absorber le débit du toit ; que les travaux de reprise ont à nouveau été réalisés par le bailleur ; qu’il n’y a pas eu d’autre désordre depuis.

Ils ajoutent que le courrier qui aurait été adressé au mandataire du bailleur en la personne de Monsieur B, pour l’informer des désordres survenus au niveau du hall d’exposition, n’est à l’évidence jamais parvenu jusqu’à ce dernier, qui indiquait le 12 octobre 2010 n’avoir jamais reçu le fameux courrier, à juste titre semble-t-il, puisque la société F G ne donnera pas suite à cette correspondance.

Sur ce point, le tribunal a exactement rappelé que, s’agissant de l’entretien des lieux loués, le bail stipule que : Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien conformément aux dispositions de l’article 1754 du Code civil, pendant la durée du bail, et les rendra à sa sortie, quel qu’en soit le motif, en bon état de réparations locatives […].

Il ne pourra exiger du bailleur aucune réparation autres que celles énoncées par l’article 606 du Code civil. L’article 606 dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

A cet égard, le procès verbal de constat d’huissier du 9 novembre 2011 joint au commandement du 18 janvier 2012 et les photographies qui y ont été annexées font ressortir un manque d’entretien des locaux par le preneur : canalisation endommagée dans l’atelier, bâtiment en très mauvais état et détérioré en fonds de parcelle, monticule de terre, gravats, déchets divers en fond de jardin et en fond de parking, infiltrations d’eau et fuites d’eau en limite de canalisations, existence d’un regard démuni de trappe et fortement obstrué par des feuilles, dans la cour à la sortie de l’atelier.

Néanmoins, si ces constatations peuvent éventuellement servir de base au soutien de la commission d’infractions du preneur à ses obligations contractuelles, la société F G fait valoir, à bon droit, que le commandement du 18 janvier 2012 lui octroyait un délai d’un mois pour remédier à l’entretien du regard sans trappe et des canalisations d’évacuation d’eau pluviale, sans que les bailleurs, sur lesquels repose la charge de la preuve de ses manquements, ne produisent de constat postérieur à ce délai justifiant que la situation est demeurée inchangée, de sorte que ces prétendues infractions ne peuvent être utilisées par ceux-ci pour déclencher l’application de la clause résolutoire, le jugement étant réformé en ce sens.

7 – Sur la remise en état des lieux :

Le commandement du 18 janvier 2012 fait également injonction à la société F G de remettre en état les lieux ayant fait l’objet de travaux non autorisés.

En matière de transformations, le bail stipule que : le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations nécessitées pour l’exercice de son activité. / Ces transformations ne pourront être faites qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur dont les honoraires et vacations seront à la charge du preneur. / Toutefois le preneur pourra effectuer librement les travaux d’équipement et d’installation qui seront nécessaires à l’exercice de son activité, à condition que ces travaux ne nuisent pas à la destination ni à la solidité de l’immeuble, le tout à charge pour le dit preneur d’obtenir les autorisations administratives nécessaires. / Dès à présent, le bailleur autorise expressément le preneur à effectuer les transformations et améliorations suivantes :

' construction en dur destinée au prolongement des ateliers

' et, éventuellement aménagement du terrain en parking,

mais toujours avec le recours à l’architecte du bailleur comme précédemment indiqué.

Sur les canalisations du 3^e étage, le tribunal a estimé qu’il ressortait du constat d’huissier du 9 novembre 2011 et des photographies qui y sont annexées, que les canalisations d’origine en métal brun avaient été raccordées à des canalisations en PVC et qu’un trou avait été rebouché au moyen de ciment et en a déduit que les canalisations d’origine avaient été changées.

Sur ce point, la société F G relève exactement la position ambiguë des bailleurs, qui avancent que le remplacement des tuyauteries relève de leur responsabilité, tout en indiquant que c’est la locataire qui a procédé à leur remplacement, sans respecter les règles de l’art, à l’évidence à cause de leur défaut d’entretien.

Elle fait justement valoir que nulle preuve n’est rapportée qu’elle a elle-même procédé au remplacement de ces canalisations, au demeurant mal définies, le commandement faisant état de certaines canalisations des salles d’eau, formulation imprécise qui ne saurait permettre de caractériser un manquement du preneur à ses obligations, dont il sera rappelé que la charge de la preuve pèse sur le bailleur.

Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur les travaux effectués sur le 4^e bâtiment à usage d’atelier, les bailleurs font grief à la société F G d’avoir pratiqué une ouverture sans aucune stabilisation du mur porteur, desservant un local attenant construit sans autorisation administrative et sans recours à leur architecte.

Celle-ci rétorque que les travaux de prolongement des ateliers sont expressément autorisés par le bail, que la preuve n’est pas rapportée par les bailleurs que l’ouverture du mur critiquée, dont l’atteinte à la stabilité du bâtiment n’est pas démontrée, ne préexistait pas à la location et que le bail ne stipule en rien l’obligation pour le preneur de justifier d’une autorisation administrative.

Toutefois, s’il exact que la preuve du percement par le preneur n’est pas démontrée, ni qu’il s’agit d’un mur porteur, ni du fait que ce percement remettrait en cause la stabilité du bâtiment, la société F G peut se prévaloir de l’autorisation expresse stipulée au bail d’une construction en dur destinée au prolongement des ateliers, mais toujours avec le recours à l’architecte du bailleur, ce qui n’est en l’espèce pas démontré par le preneur, lequel a charge d’obtenir les autorisations administratives nécessaires pour y procéder, sans que le bailleur n’établisse en l’espèce un manquement caractérisé à cette dernière obligation.

Le non recours à l’architecte pour l’édification de l’extension de l’atelier est donc un manquement aux obligations du bail et la cour confirmera donc le jugement sur ce point.

Sur les travaux effectués sur le 5^e bâtiment à usage de cabine de peinture et de séchage,

Comme l’a exactement relevé le tribunal, les locaux donnés à bail sont à usage de garage automobile et notamment destinés à la réfection des carrosseries et à la mise en peinture. Le bail mentionne dans la désignation des lieux loués un cinquième bâtiment à usage de cabine de peinture et séchage. L’existence d’un bâtiment désigné en tant qu’atelier peinture figure également sur le plan de masse annexé au contrat de bail du 13 novembre 2003. Les plans d’origine de l’ensemble immobilier montrent que le bâtiment servant de cabine de peinture était doté de deux grandes fenêtres.

Il en a justement déduit que, dans ces conditions, la société F G ne pouvait donc valablement prétendre que la cabine de peinture n’existait pas au moment de la signature du bail et qu’elle n’était pas construite lorsqu’elle est entrée dans les lieux.

Le procès-verbal d’huissier du 9 novembre 2011 constate que le bâtiment n’est ni hors d’eau, ni hors air ; qu’en toiture, la structure métallique a été partiellement enlevée ; que du côté accès au terrain se dresse un mur en parpaing dépourvu de fenêtres.

La cour ne peut que confirmer qu’il apparaît donc que la société F G a procédé à la destruction partielle et manifestement volontaire du bâtiment, notamment en enlevant une partie de la toiture et bouchant les deux fenêtres existantes par des parpaings, étant relevé que cet enlèvement et ce remplacement des fenêtres par un mur de parpaings ne résultent manifestement pas de la vétusté mais d’actes volontaires ;

Que si elle affirme qu’il était convenu avec les bailleurs que la société preneuse procéderait au remplacement de la cabine de peinture, le bâtiment étant prétendument, lors de l’entrée dans les lieux, vétuste et inexploitable, elle ne verse pas aux débats de documents pour justifier de ses dires. Or, le bail ne contient aucune mention relative à la cabine de peinture alors qu’il comporte des paragraphes Entretien-Réparation et Transformations portant sur la réfection de la toiture, de la clôture du parking, la construction en dur dans le prolongement de l’atelier, l’aménagement du parking ;

Qu’en tout état de cause et même si la cabine de peinture était vétuste, la société F G ne pouvait, sans enfreindre ses obligations contractuelles, procéder à la destruction et la transformation du bien, au regard des clauses du bail stipulant que toute transformation nécessitait l’autorisation des bailleurs et le contrôle d’un architecte.

Ce manquement est donc avéré et le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les cuves Antargaz et les tranchées, l’huissier a constaté que deux cuves Antargaz avaient été installées sur le terrain, ainsi que la présence de tranchées comportant des gaines en plastique visibles, ce que les bailleurs considèrent encore être des infractions au bail.

Le tribunal a toutefois justement apprécié que ceux-ci ne démontraient toutefois pas que l’installation de deux cuves de gaz sur le terrain et que le creusement de tranchées dont la profondeur et la taille ne sont pas précisées, dans le sol à l’état brut, constituaient des infractions aux clauses du bail et que la clause résolutoire ne pouvait être valablement mise en oeuvre de ce chef, ce que la cour confirme.

Enfin, en ce qui concerne le parking, le tribunal a exactement relevé que le commandement du 18 janvier 2012 indiquait que le revêtement du parking avait été retiré sur environ 40 cm d’épaisseur sans autorisation, que des gravats et des détritus divers étaient amoncelés en fond de parking et fait injonction à la société F G de trier et d’envoyer à la décharge les déchets amoncelés sur le parking et de refaire son revêtement ;

Que le contrat de bail qui mentionne seulement l’existence d’un grand terrain partiellement en nature de sol et pour le surplus libre de toute construction, ne fait pas état d’un parking dans la désignation des lieux ; qu’il stipule au paragraphe Transformations que le bailleur autorise expressément le preneur à aménager le terrain en parking mais avec le recours à l’architecte ;

Qu’il résulte du constat d’huissier et notamment des photographies qui y sont annexées, que le terrain recouvert de graviers est partiellement utilisé comme parking et qu’au fond de ce parking se trouve un monticule composé de terre, de végétaux, de grabats et de divers détritus; qu’aucun aménagement particulier à part la couverture du sol par du gravier n’apparaît avoir été effectué ; qu’il n’était pas non plus démontré que la société F G avait retiré le revêtement du parking sur 40 cm d’épaisseur ; Qu’aucune clause du bail n’obligeait le preneur à la réfection du revêtement du parking dont l’existence, au moment de la signature du bail, restait au demeurant à démontrer ;

Mais qu’en revanche, dans le cadre de son obligation d’entretien des lieux loués en bon état de réparations locatives, il incombait à la société F G de veiller à la propreté du terrain et donc de le nettoyer de tous les détritus et gravats qui y étaient amoncelés.

Si la cour ne peut que partager cette dernière analyse, encore faut-il que cette situation ait perduré, ce que l’absence de constat postérieur au commandement ne permet pas de démontrer.

Réformant le jugement sur ce point, la cour dira donc que ce manquement de la locataire à ses obligations n’est pas établi.

8 – Sur le remboursement des travaux effectués par le bailleur :

Les consorts X demandent le remboursement de la somme de 2.898 euros correspondant à deux factures ISOBAC, l’une du 13 avril 2011 d’un montant TTC de 2.363,80 euros et l’autre du 3 mai 2011 d’un montant TTC de 535,09 euros.

La première facture concerne des travaux de nettoyage, grattage, émoussage et vérification des toitures terrasses, qui correspondent à des travaux d’entretien et le tribunal a exactement apprécié qu’ils ne relevaient manifestement pas de ceux visés à l’article 606 du code civil qui, en vertu des clauses du bail, sont seuls à la charge du bailleur et qu’ils devaient donc être supportés par la société F G qui a ainsi été justement condamnée à rembourser aux consort X la somme de 2.363,80 euros.

La seconde facture de 535,09 euros se rapporte à une intervention de dépannage ayant mis en évidence la présence de béton dans la descente d’eau, pour laquelle le tribunal s’est exactement prononcé en disant qu’à défaut d’élément précis sur l’origine et la cause de cette intervention, il n’y avait pas lieu de condamner la société F G à en rembourser le montant aux consorts X.

La cour confirmera donc le jugement de ce chef.

9 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Les parties s’accordent pour dire que l’acquisition de la clause résolutoire que le tribunal a constatée et la résiliation du bail s’ensuivant à compter du 19 février 2012, se trouve mise en échec par application des dispositions des articles L.622-13 et L.622-21 du code de commerce, du fait de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société F G, par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 10 juin 2014.

Néanmoins, les consorts X demandent confirmation du jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la société F G, ce que la cour ne peut elle-même ordonner. La cour fixera en revanche la créance des consorts X au passif de la procédure judiciaire de la société F G, dans les conditions fixées au dispositif, pour la dette locative, et la clause pénale.

10 – Sur la résiliation du contrat de bail :

Au visa de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016, les bailleurs demandent à la cour, à titre subsidiaire, de prononcer la résolution du bail pour les manquements graves et répétés de la société F G à ses obligations.

Ces manquements ne pouvant, au terme des dispositions des articles L.622-13 et L.622-21 du code de commerce, concerner la créance de loyer, les autres manquements retenus par la cour et relatifs à l’extension de l’atelier sans recours à l’architecte du bailleur ou la transformation et la démolition partielle du bâtiment à usage de cabine de peinture et séchage sans autorisation du bailleur et sans recours à son architecte, ne sont pas d’une gravité suffisante pour l’autoriser à prononcer la résiliation du bail, demande dont les bailleurs seront donc déboutés.

11 – Sur le dépôt de garantie :

Le bail se poursuivant, la demande des bailleurs de conservation du dépôt de garantie est donc sans objet et sera donc rejetée par la cour.

13 – Sur les travaux sollicités par la société F G :

La société F G demande la condamnation sous astreinte de 1.000 euros par jour, passé un délai de 8 jours de la signification de l’arrêt à réaliser les travaux de désobstruction de la descente d’eau de pluie, condamnée par du béton.

Mais, comme cela a été indiqué plus haut, ces travaux ont été effectués par le bailleur selon facture de la société ISOBAC du 3 mai 2011 d’un montant TTC de 535,09 euros.

Cette demande sera donc rejetée.

La société F G demande encore à la cour de l’autoriser à réaliser les travaux relatifs à la cabine de peinture tels que décrits dans le dossier de déclaration préalable déposé par elle auprès de la Mairie de F, et tels que résultant de l’arrêté de non opposition rendu par la ville de F le 26 octobre 2011.

Mais il y a lieu de relever que la société F G, qui a contesté, contre toute évidence, l’existence du bâtiment dédié à cet usage, avant de dire souffrir du préjudice de sa non rénovation et en demander réparation, alors qu’elle est locataire depuis 2003 et qu’elle a attendu 2011 pour envisager de lancer des travaux pour une activité pourtant prévue au bail ne peut sérieusement soutenir que le bailleur devrait être obligé à donner son accord pour de tels travaux.

La cour rejettera donc cette autre demande. 14 – Sur les dommages et intérêts sollicités par la société F G :

La société F G demande la condamnation in solidum des consorts X à lui payer :

—  40.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et d’usage subi dans les locaux du fait de leur refus de réparer les désordres dus aux infiltrations, ainsi qu’à son refus d’en supprimer les causes et origines de son fait, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification des présentes conclusions et capitalisation des intérêts dans le respect des conditions de l’article 1154 du code civil, jusqu’à parfait paiement,

—  80.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de leur refus de l’autoriser à effectuer les travaux d’installation de la cabine de peinture depuis le début du bail à effet au 1^er janvier 2004, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification des présentes conclusions et capitalisation des intérêts dans le respect des conditions de l’article 1154 du code civil, jusqu’à parfait paiement.

Sur la cause des infiltrations, les éléments versés aux débats sont insuffisants pour en attribuer la responsabilité et la charge aux bailleurs.

S’agissant des travaux d’installation de la cabine de peinture, il convient de se reporter à la motivation ci-dessus développée relativement au rejet de la demande d’autorisation judiciaire d’effectuer de tels travaux, demandés très tardivement, huit ans après le début du bail et dont la non autorisation par le bailleur ne peut sérieusement engendrer le moindre préjudice, étant au surplus observé que la société F G ne communique aucun élément quant à son activité réelle en la matière depuis le début du bail.

Ces demandes indemnitaires de la société F G seront donc rejetées et le jugement confirmé de ce chef.

15 – Sur les dommages et intérêts sollicités par les bailleurs :

Au titre des manquements de la société F G à ses obligations de locataire, les consorts X demande sa condamnation à 60.000 euros de dommages et intérêts, énumérant les :

— Défaut d’entretien de la trappe située dans la cour à la sortie de l’atelier, et destinée à l’évacuation des eaux pluviales.

— Défaut d’entretien des canalisations d’évacuation des eaux pluviales du premier bâtiment comportant hall d’exposition ayant entraîné des infiltrations d’eau et la dégradation des plafonds, faux plafonds et coffrages muraux du premier bâtiment comportant hall d’exposition;

— Remplacement des canalisations du troisième bâtiment à usage de vestiaire douche en rez-de-chaussée et de vestiaire et réfectoire à l’étage, par des canalisations de plus petit diamètre que celles d’origine, telles qu’elles apparaissent au constat de Maître C du 9 novembre 2011. – Exécution d’une ouverture sur le mur de la façade arrière de l’atelier, à gauche de la porte sectionnelle, sans autorisation ni intervention d’hommes de l’art, avec risque d’atteinte à la stabilité du bâtiment ;

— Destruction totale du 5^e bâtiment à usage de cabine de peinture ;

— Défaut d’évacuation des tas de déchets tels qu’identifiés par constat de Maître C du 9 novembre 2011 vers des décharges adaptées ;

— Défaut de justification de la nature, de la destination et de la conformité aux normes en vigueur des travaux et équipements Antargaz et tranchées dont l’installation a été initiée et non finalisée.

— Destruction du revêtement au sol du terrain à usage de parking.

Mais la cour, de tous ces manquements allégués, n’a retenu que :

— l’extension de l’atelier sans recours à l’architecte du bailleur et

— la transformation et la démolition partielle du bâtiment à usage de cabine de peinture et séchage sans autorisation du bailleur et sans recours à son architecte

Sous réserve de l’accession du premier bâtiment en fin de bail et de la possible réhabilitation de la cabine de peinture et séchage que la société F G revendique, il ne saurait être déduit des seuls éléments versés aux débats l’existence d’un préjudice né et actuel des consorts X, qui se verront donc déboutés de leur demandes, le jugement étant réformé en ce sens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Pontoise du 5 mai 2014, sauf en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 13 novembre 2003 et la résiliation du bail à compter du 19 février 2012, dit que la société par actions simplifiée F G devait évacuer les lieux et, à défaut, en être expulsée, autorisé les consorts X à conserver le dépôt de garantie, condamné la société par actions simplifiée F G à payer aux consorts X 60.000 euros de dommages et intérêts en réparation des dommages causés et la somme de 154.604,23 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées au 15 octobre 2013, avec intérêts au taux légal, majorés de cinq points, sur la somme de 116.914,37 euros à compter du 22 octobre 2011, et sur la somme de 37.689,86 euros à compter de la date du jugement, celle de 15.460,42 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et celle de 2.363,80 euros en remboursement des travaux de toiture,

Et statuant à nouveau,

FIXE au passif de la procédure judiciaire de la société par actions simplifiée F G la créance des consorts X aux sommes suivantes :

—  154.604,23 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées au 15 octobre 2013, avec intérêts au taux légal, majorés de cinq points, sur la somme de 116.914,37 euros à compter du 22 octobre 2011, et sur la somme de 37.689,86 euros à compter de la date du jugement,

—  15.460,42 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

—  2.363,80 euros en remboursement des travaux de toiture,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

CONDAMNE la société par actions simplifiée F G aux dépens d’appel, comprenant le coût du commandement du 18 janvier 2012, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,