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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 30 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03465 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NXKB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 AVRIL 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/01180

APPELANTE :

Madame E F veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

Madame G Z épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 25 mai 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles

ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d’appel adressée aux bâtonniers du ressort le 09/04/2020.

Madame Nathalie AZOUARD, conseiller, a fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 1^er octobre 1996, Monsieur et Madame Z ont donné à bail un local commercial à H I.

Par acte des 18 et 23 décembre 1997, Monsieur H I a cédé son droit au bail à Monsieur J X pour le temps qui restait à courir à compter du 1^er janvier 1998, aux fins d’exploitation d’un commerce de restauration rapide.

Selon acte en date des 27 janvier et 1^er février 2000, Madame G Y a reçu en donation de ses parents Monsieur et Madame Z la nue-propriété de l’ensemble immobilier cadastré section […] à Sète dont le local loué à Monsieur X fait partie.

Dans le même temps, J X a réalisé des travaux d’aménagement des locaux qui ont donné lieu de la part du propriétaire du local à un courrier recommandé en date du 17 mars 2000.

Les occupants de l’immeuble se sont plaints auprès du bailleur des nuisances causées par les odeurs de cuisine remontant dans les appartements et parties communes, et des nuisances sonores liées à l’installation d’une climatisation.

Le bailleur a sollicité en référé une expertise judiciaire, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 11 mai 2000. L’expert a rendu son rapport le 28 septembre 2000.

Les parents de Madame G Y sont décédés en 2012 ; elle se trouve donc titulaire de la pleine propriété de l’immeuble depuis le mois de juillet 2012.

Monsieur J X est également décédé et sa veuve, Madame E X, a hérité de ses biens et s’est immatriculée à sa suite depuis 2008.

G Y a repris la gestion du bail et constaté que la gêne perdurait, ce qui l’a conduite à la faire constater par un huissier de justice. Un procès-verbal a été dressé le 2 octobre 2015 par Maître A suite à sa venue sur les lieux les 24 septembre et 2 octobre 2015.

Par acte du 10 février 2016, Madame G Z épouse Y a fait assigner Madame E F épouse X aux fins d’obtenir la résiliation du bail commercial à ses torts exclusifs, son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Le jugement rendu le 19 avril 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Constate que l’activité exercée par Madame E X contrevient aux dispositions du bail.

• Constate que l’activité exercée par Madame E X génère des troubles anormaux du voisinage.

• En conséquence,

• Prononce la résiliation du bail commercial liant les parties aux torts exclusifs de Madame E X, avec effet au jour de la signification du présent jugement.

• Ordonne en tant que de besoin son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique.

• Fixe l’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges.

• Déboute Madame E X de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

• Condamne Madame E F épouse X à payer à Madame G Z épouse Y la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Condamne Madame E F épouse X aux entiers dépens de l’instance.

• Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Le jugement relève que le bail stipule en son article 3 que le preneur devra occuper les lieux loués par lui même, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil. Il est conclu pour tous commerces à l’exception de ceux produisant du bruit, des odeurs ou des fumées pouvant gêner les occupants de l’immeuble.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier établi le 2 octobre 2015 et d’attestations d’occupants de l’immeuble, que ces derniers subissent des nuisances sonores et olfactives générées par l’activité du restaurant.

Madame X ne rapporte aucunement la preuve que des mesures aient été prises depuis l’année 2000 de nature à faire cesser les nuisances susvisées, de bruit et d’odeurs impactant les parties communes et privatives de l’immeuble, qui, outre qu’elles contreviennent aux dispositions du bail, constituent des troubles anormaux de voisinage. Il sera donc fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail.

Le jugement ajoute que Madame E X sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, dès lors que l’action de Madame Y est parfaitement fondée et dénuée de tout caractère fautif.

Madame E F veuve X a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 4 juillet 2018.

L’arrêt de l’exécution provisoire ordonnée par le jugement dont appel a été prononcé par ordonnance 19 septembre 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 mai 2020.

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale sur le fondement de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, le président de la formation de jugement a décidé de recourir dans cette affaire avec représentation obligatoire à la procédure sans audience, et les avocats des parties en ont été régulièrement informé par la note transmise par le premier président de la cour d’appel aux bâtonniers du ressort le 9 avril 2020.

Les avocats de la partie appelante et de la partie intimée ont expressément consenti à la procédure sans audience avec le dépôt de leurs pièces et de leurs écritures.

Les dernières écritures pour E F veuve X ont été déposées le 3 mai 2020.

Les dernières écritures pour G Z épouse Y ont été déposées le 4 mai 2020.

Le dispositif des écritures pour E F veuve X énonce :

• Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Montpellier du 19 avril 2018,

• Vu les articles 1728, 1729, 1741 et suivants du Code civil,

• Vu l’article 1224 du Code civil,

• Vu les articles 9 et suivants, 524 et suivants du Code de procédure civile,

• Vu les articles R 411-1 et suivants, L 411-1, L 412-1,

L 412-3, L 412-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

• Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

• En conséquence,

• A titre principal,

• Constater que l’activité commerciale visée dans l’acte en date des 18 et 23 décembre 1997 a été expressément spécifiée et acceptée par le bailleur présent lors de la régularisation de l’acte.

• Constater que l’activité exercée par Madame X est conforme aux dispositions du bail commercial.

• Dire que l’activité ne génère pas des troubles anormaux du voisinage.

• A titre subsidiaire, si la Cour jugeait que l’activité exercée par le preneur générait des troubles anormaux de voisinage,

• Dire que ces troubles ne présentent pas un caractère de gravité qui pourrait entraîner la résilier du bail commercial.

• En tout état de cause,

• Débouter G Z épouse Y de l’intégralité de ses prétentions.

• Condamner G Z épouse Y à payer à Madame X la somme de 5000 € au titre de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

• Condamner G Z épouse Y au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

E X indique que l’activité qu’elle exerce est très nettement précisée dans le contrat de bail. De plus, le bailleur était présent lors de la régularisation de l’acte et connaissait parfaitement tant l’activité exercée que le nouveau locataire.

Elle relève que le constat de la SCP LE DOUCEN A est en totale contradiction avec le constat réalisé à la demande du locataire par Maître B, qui constate l’absence d’odeurs en provenance du restaurant dans la cage d’escalier de l’immeuble ainsi que dans l’appartement d’un des locataires, même en ouvrant les fenêtres. De plus, les trois locataires du bailleur qui résident au-dessus du commerce de Madame X attestent de l’absence de nuisances.

E X précise que la résiliation du bail entraînerait inéluctablement la cessation d’activité pure et simple de ce commerce et aurait ainsi des conséquences manifestement excessives et disproportionnées sur la situation de Madame X et de ses salariés.

Le dispositif des écritures pour G Z épouse Y énonce :

• Vu les articles 1184, 1728, 1729 et 1741 du Code civil,

• Confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions.

• En conséquence,

• Prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de Madame X en l’état de ses manquements contractuels réitérés.

• Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin.

• Fixer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, charges comprises, et ce à compter de la date de résiliation du bail.

• Dire que Madame X sera redevable de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des locaux.

• Débouter Madame X de l’intégralité de ses demandes.

• Condamner Madame X au paiement de la somme de 7000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

In limine litis G Y expose des développements sur sa demande de production de pièces en l’occurrence les comptes de l’année 2018-2019 et le registre du personnel, demande à laquelle Madame X n’aurait pas répondu mais ces développements ne se traduisent pas en prétentions dans le dispositif des conclusions

de l’intimée.

G Y indique que la destination du bail permet l’exploitation de tous commerces, sous réserve de ne pas produire de bruit, odeurs ou fumées pouvant gêner le voisinage. Or, le mode d’exploitation du commerce est nuisible depuis l’année 2000, ainsi que cela ressort du rapport d’expertise judiciaire du 28 septembre 2000, et est maintenu malgré la mise en demeure reliée au contrat de bail, ce qui a été constaté par huissier depuis 2015 et décrié par les occupants qui en attestent.

L’attitude du locataire a même empiré puisqu’au mois de mars 2019 des travaux importants étaient en cours au sein du local loué par Madame X et ce sans autorisation. Madame Y a enjoint à la locataire de cesser ces travaux le 23 mars 2019, aucune réponse n’a été apportée. Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 5 août 2019 que l’ensemble du local commercial a ainsi été entièrement transformé en restaurant en augmentant la surface d’exploitation, en violation de la destination du bail.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Si comme rappelé par le premier juge la résiliation judiciaire d’un bail peut être prononcé sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil en cas de manquement du preneur à ses obligations et en particulier à son obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée, la cour rappelle aussi que seuls des manquements graves et ou répétés du locataire à ses obligations peuvent justifier qu’il soit porter atteinte à la pérennité de principe d’un bail commercial.

En l’espèce le bail commercial d’origine en date du 1^er octobre 1996 par lequel les époux Z ont donné à location à H I un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à […] a comme destination : « Tous commerces à l’exception de ceux produisant du bruit, des odeurs ou des fumées pouvant gêner les occupants de l’immeuble »

Lors de l’acte de cession du droit au bail en date des 18 et 23 décembre 1997 entre H I et J K, acte auquel sont intervenus les bailleurs il a été précisé que le cessionnaire entendait exercer l’activité de petite restauration et notamment vente de sandwichs, croques monsieurs, etc’Les bailleurs ont accepté la cession et ont expressément autorisé le locataire à exercer dans les locaux l’activité de petite restauration à charge pour le locataire de satisfaire aux obligations légales sans recours contre le bailleur pour quelque cause que ce soit.

Le règlement de copropriété de l’immeuble établi le 27 janvier 2000 ne prévoit quant à lui aucune restriction particulière en ce qui concerne les activités commerciales pouvant être exercées dans l’immeuble sauf l’obligation générale dans l’usage des parties privatives comme communes de ne pas porter atteinte à la destination, à l’harmonie et à la solidité de l’immeuble et de ne pas nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’activité de restauration exercée dans les locaux loué sous l’enseigne l’Oriental Express d’abord par Mohammed K puis par E K au décès de son époux n’est pas interdite par le bail commercial ni par le règlement de copropriété sous réserve de ne pas porter atteinte à

la destination de l’immeuble et de ne pas nuire à la sécurité et à la tranquillité des occupants, et que cette activité a été acceptée par le bailleur lors de la cession du bail en 1997.

La bailleresse à qui incombe la charge de la preuve des manquements du preneur fonde sa demande en résiliation du bail sur le nom respect par le preneur de ses obligations et en particulier sur le fait que l’activité exercée provoque des troubles anormaux du voisinage en l’occurrence des odeurs de cuisine en provenance du restaurant, odeurs envahissant les appartements situés au dessus et des nuisances sonores occasionnées par la clientèle du restaurant jusqu’à tard dans la nuit.

Il ressort du rapport d’expertise de L M en date du 28 septembre 2000 suite à une ordonnance de référé que la création de ventilations hautes dans le plafond suspendu sous la verrière plastiques couvrant la cour intérieure de l’immeuble est à l’origine de la pénétration des odeurs dans les parties supérieures de l’immeuble à partir de la cour et du conduit d’aération des WC.

Lors de l’expertise J X s’est engagé à condamner les ventilations à partir de la cour et du conduit d’aération des WC et à remplacer la porte donnant depuis le restaurant dans l’escalier commun par une porte étanche.

Ces nuisances olfactives constatées par l’expert sont confirmées par l’attestation de N O qui se plaint d’odeurs très fortes de cuisine en particulier depuis la cour, il se plaint également de bruit, par celle de P D qui se plaint lui aussi de fortes odeurs et enfin par celle de Q R qui précise que les odeurs pénètrent à la fois par la cage d’escalier mais aussi par ses fenêtres donnant sur la cour.

Ces attestations sont toutes datées des mois de mars et avril 2001.

Le 24 septembre 2015 un procès-verbal de constat d’huissier a été établi à la demande de G Y qui a rencontré Madame C locataire au premier étage de l’immeuble qui s’est plainte des odeurs se propageant dans la cage d’escalier depuis le restaurant la porte donnant dans l’immeuble restant constamment ouverte ainsi que des bruits consécutifs à l’activité du restaurant.

L’huissier a aussi constaté le même jour la présence d’un climatiseur sous la fenêtre d’un autre occupant de l’immeuble P D .

Le 4 octobre 2015 l’officier ministériel a rencontré P D qui lui a dit que les odeurs du restaurant étaient permanentes dans le couloir mais aussi dans son appartement même si la porte est fermée à clé l’huissier de justice précisant l’avoir lui-même constaté.

P D a également rédigé une attestation le 12 septembre 2015 dans laquelle il confirme la présence d’odeurs de cuisine dans le couloir et dans la cour intérieure et les nuisances sonores en provenance de la climatisation posée sous ses fenêtres.

Enfin le bailleur produit au débat l’attestation de Q R en date du 21 août 2018 qui déclare avoir quitté son appartement du […] en raison des nuisances sonores et des odeurs de cuisine suivie de fumée consécutives au fait que la porte du restaurant donnant sur le couloir de l’immeuble restait ouverte.

Pour s’opposer aux manquements qui lui sont reprochés la locataire produit aux débats trois attestations de résidents de l’immeuble établies courant 2016 qui indiquent ne subir aucune nuisance tant olfactive que sonore à cause du restaurant l’Oriental Express.

Elle produit également un procès-verbal de constat d’huissier en date du 24 novembre 2016 dans lequel l’officier ministériel précise s’être rendu sur les lieux à 12 heures 45 alors que l’activité de restauration est en cours avec de nombreux clients et ne pas avoir constaté d’odeur de cuisine dans la cage d’escalier en provenance du restaurant dont la porte de communication donnant sur les parties communes est fermée précision faite que cette porte a été changée et est visiblement récente.

L’huissier s’est ensuite rendu dans l’appartement situé au premier étage au dessus du local en litige et en présence de la locataire Madame C il indique n’avoir constaté aucune odeur en provenance du restaurant que ce soit en ouvrant les fenêtres donnant sur la rue ni en ouvrant celle donnant sur la toiture intérieure.

L’huissier de justice mentionne enfin avoir interrogé Madame C sur l’existence de nuisances olfactives laquelle lui a déclaré ne pas être actuellement incommodée par des odeurs de cuisine en provenance du restaurant et précisant ne subir de nuisances que pendant la période estivale et lorsque la porte de communication du restaurant donnant sur les parties communes reste ouverte.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que si des nuisances olfactives ont été constatées en 2000-2001 le caractère anormal de ces nuisances s’agissant de l’exploitation d’un restaurant n’est pas suffisamment démontré.

Il en est de même pour les nuisances sonores invoquées dans les attestations de 2001, attestations qui sur ce point sont lapidaires et imprécises.

Surtout il n’est plus justifié d’aucune doléance ou plainte des occupants tant pour les nuisances olfactives que pour les nuisances sonores jusqu’en 2015 soit pendant pratiquement quinze ans.

Le procès verbal de constat d’huissier de septembre-octobre 2015 établi à la demande du bailleur et l’attestation de Monsieur D sont contredits par le procès-verbal de constat d’huissier établi en novembre 2016 à la demande de la locataire et par les attestations de plusieurs locataires rédigées courant 2016.

Enfin si Q R qui avait déjà rédigé une attestation en 2001, atteste le 21 août 2018 avoir quitté son logement situé au dessus du restaurant en raison des nuisances sonores et olfactives elle ne précise pas la date de son départ si bien qu’il n’est pas possible de déterminer la persistance sur un temps suffisamment longs des nuisances qu’elle invoque.

Ainsi ni l’ampleur et le caractère anormal des nuisances s’agissant d’une activité de restauration acceptée par le bailleur ne sont suffisamment démontrés pas plus que le caractère répété des dites nuisances au jour où le juge statue et la cour relève que la bailleur ne justifie pas avoir avant de solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial mis en demeure son locataire de faire cesser les troubles ni de réaliser les travaux préconisés par l’expert en 2000 était observé qu’il ressort de la lecture du procès-verbal de constat d’huissier en date des 24 septembre et 2 octobre 2015 que la porte de communication intérieure entre le restaurant et les parties communes de l’immeuble a bien été changée comme préconisée par l’expert.

Par conséquent il n’est pas caractérisé des manquements suffisamment graves commis par le preneur de nature à pouvoir justifier la résiliation du bail commercial.

En appel le bailleur invoque comme moyen nouveau à la résiliation du bail aux torts du preneur le fait que ce dernier aurait réalisé sans son autorisation des travaux modifiant la structure et la disposition des lieux ainsi que la surface d’exploitation en la doublant ou la triplant permettant ainsi une importante exploitation d’une restauration en salle et donc une aggravation des nuisances occasionnées.

Toutefois les seules pièces versées sur ce point par le bailleur à savoir un procès-verbal de constat d’huissier en date du 5 août 2019 qui n’apporte pas d’éléments pertinents et un plan des lieux réalisé à main levée déjà produit dans le cadre de l’expertise judiciaire de 2000 ne permettent pas d’établir que le preneur a opéré des démolitions, constructions ou des changements de distribution contrairement aux dispositions contractuelles autres que ceux déjà relevés dans le rapport d’expertise et pour lesquels l’expert a conclu que les travaux réalisés n’ont pas porté atteinte aux gros murs et aux planchers de l’immeuble et qu’ils ont consisté essentiellement à réaliser des doublages et placoplâtre de toutes les parois, des carrelages, sanitaires, électricité et peintures et apparemment conformes aux règles de l’art, travaux que le bailleur n’a pas contestés après le dépôt dudit rapport.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail commercial liant les parties aux torts exclusifs de E K, en ce qu’il a ordonné en tant que de besoin son expulsion et G Y sera déboutée de sa demande de résiliation du bail.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral :

E K sollicite dans le dispositif de ses écritures une somme de 5000 € pour préjudice moral mais n’expose aucun moyen de droit ou de fait à l’appui de cette demande et ne justifie par aucune pièce de l’existence d’un préjudice moral et d’un lien de causalité avec la demande de résiliation judiciaire du bail.

Elle ne pourra donc faute d’éléments suffisants qu’être déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

G Y sera condamner à payer à E K la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et de la procédure en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant selon la procédure sans audience, par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier sauf en ce qu’il a débouté Madame E F X de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

S’y substituant sur les autres dispositions et y ajoutant ;

Déboute Madame G Y de sa demande de résiliation du bail commercial du 1^er octobre 1996 portant sur le local sis […] à Sète aux torts exclusifs de Madame E F X ;

Condamne Madame G Y à payer à Madame E F X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame G Y aux dépens de la procédure de première instance et de la procédure en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT