REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/16516 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B37WM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juin 2017 -Tribunal d’Instance PARIS 18^e – RG n°11- 17-000163

APPELANTS

Monsieur O L M

[…]

[…]

Madame R S T

[…]

[…]

ordonnance d’incident totale au 15/02/2018

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e N LADOUCEUR-BONNEFEMME de la SELARL LADOUCEUR BROWN et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : PC18

INTIMEES

Madame C N A divorcée X

AE le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z AC Y AE A

AE le […] à […]

[…]

[…]

Madame D A

AE le […] à QUIMPER

[…]

[…]

ordonnance d’incident partielle au 15/03/2018

Représentés par M^e Michel GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant M^e Thierry LASSOUX (SCP LASSOUX PARLANGE) avocat au barreau de PARIS, toque: P96

AUTRES PARTIES :

Monsieur U S T

[…]

[…]

ordonnance d’incident partielle au 15/03/2018

Monsieur F G

[…]

[…]

ordonnance d’incident partielle au 15/03/2018

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me H I, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame H I dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, le Président étant empêché et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat de location meublée du 9 septembre 2011 Madame J B, aux droits de laquelle se trouvent Madame C-N A, Madame Z A épouse Y et Madame D A, a donné à bail à Madame R S T et Monsieur O L M, un logement situé […].

Les 3 et 17 février 2017, Mesdames C-N, Z et D A ont assigné devant le Tribunal d’instance de Paris 18^e Madame R S T et Monsieur O L M, comme locataires, ainsi que Monsieur AA S T et Monsieur F G, en qualité d’occupants, aux fins de solliciter la résiliation du bail et l’expulsion des locataires et occupants, leur condamnation conjointe et solidaire à leur payer la somme actualisée à l’audience de 66.210,39 € ou subsidiairement de 38.845 €, au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2017 inclus, une indemnité d’occupation de 1.300 € par mois à compter de la signification de l’assignation et une indemnité de 1.400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Seul à comparaître, Monsieur O L M a soulevé in limine litis la nullité de l’assignation et l’irrecevabilité des demandes et subsidiairement la prescription ; sur le fond il a demandé le débouté, a sollicité à titre subsidiaire des délais de paiement sur trois ans et a réclamé la condamnation des consorts A à lui payer une indemnité de 1.000€ et les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 29 juin 2017, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance de Paris 18^e a :

— rejeté l’exception de nullité et la fin de non-recevoir,

— prononcé la résiliation du bail,

— dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame R S T et Monsieur O L M et au besoin de Monsieur AA S T et Monsieur F G et à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions légales rappelées,

— condamné solidairement Madame R S T et Monsieur O L M à payer à Mesdames C-N, Z et D A la somme de 67.882,79 € au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— condamné in solidum Madame R S T et Monsieur O L M à verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 19 août 2017 Monsieur O L M et Madame R S T ont interjeté appel de ce jugement à l’encontre des consorts A, de Monsieur AA S T et de Monsieur F G.

Au dispositif de leurs dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 30 décembre 2017, Monsieur O L M et Madame R S T sollicitent de la Cour

qu’elle :

In limine litis,

— Infirme le jugement de première instance en ce qu’il ne prononce pas la nullité de l’assignation pour défaut de commandement de payer,

— Infirme le jugement de première instance en ce qu’il ne prononce en ce qu’il ne prononce pas la nullité de l’assignation pour défaut de dénonce de l’assignation deux mois avant l’audience,

A titre principal,

— Infirme le jugement de première instance en ce qu’il ne relève pas la prescription des demandes portant sur la dette locative entre septembre 2011 et janvier 2014,

— Infirme le jugement de première instance en ce qu’il n’a pas reconnu le bénéfice de la force majeure à Monsieur L M alors même qu’il a été considéré comme étant dans l’impossibilité de régler son loyer,

— Infirme le jugement de première instance en ce qu’il ne prend pas acte de ce que Madame R S T et Monsieur O L M ont été contraints par la bailleresse défunte de régler leurs loyers en espèces, ce qu’ils ont fait et qu’il n’existe absolument aucune dette entre septembre 2011 et mai 2014,

— Constate l’absence totale de la moindre relance ou mise en demeure accomplie par la défunte entre septembre 2011 et mai 2014,

— Constate l’absence totale de la moindre relance ou mise en demeure de la part des héritiers

— Infirme le jugement de première instance en ce qu’il ne constate pas l’absence de manifestation des héritiers depuis le 25 mai 2014, Monsieur O L M était dans l’impossibilité absolue de régler son loyer à qui que ce soit de sorte qu’il doit être, sur le fondement de la force majeure, considéré comme étant valablement exonéré de son obligation de paiement des loyers depuis le 25 mai 2014 jusqu’à la date de signification de l’acte d’assignation (3 février 2017),

— Dise et juge qu’il n’existe pas de dette depuis mai 2014,

A titre subsidiaire,

— Dise et juge dans l’hypothèse où la dette locative entre septembre 2011 et mai 2014 est reconnue, que la dette locative est inexistante compte tenu de la négligence ultra fautive de Madame B dans le recouvrement de sa créance,

— Dise et juge que la dette existe depuis la date de signification de l’acte d’assignation prend et s’élève à au plus 2.400 € correspondant à trois mois de loyers,

— Accorde à Madame R S T et Monsieur O L M des délais de paiement de 3 ans et l’autorise à se libérer de la dette locative de 2.400 €, à la supposer établie, par le versement mensuel de 74 €,

— Condamne Mesdames C-N A, Z A épouse Y et D A aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au dispositif de leurs uniques conclusions d’intimées notifiées par la voie électronique le 11 décembre 2017 et signifiées le 18 décembre 2017 en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile à Monsieur F G et le 12 décembre 2017 à domicile à Monsieur AA S T , Madame C-N A, Madame Z A épouse Y et Madame D A sollicitent de la Cour qu’elle :

— Déboute Monsieur O L M de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Confirme la décision rendue par le Tribunal d’instance de Paris 18^e en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— Rejette l’exception de nullité,

— Rejette la fin de non-recevoir,

— Prononce la résiliation du bail au 29 juin 2017,

— Dise qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame R S T et Monsieur O L M et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— Dise que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Y ajoutant,

— Ordonne la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne Madame R S T et Monsieur O L M à payer aux consorts A la somme de 71.926, 55 € au titre du paiement des arriérés de loyers et charges dus à compter du mois de septembre 2011,

— Condamne Madame R S T et Monsieur O L M à leur payer la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les condamne en tous les dépens dont distraction au profit de la Selarl Guizard & Associés, avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Saisi d’une requête en incident par Mesdames C-N, Z et D A, le Conseiller de la mise en état a, par ordonnance en date du 15 mars 2018, déclaré recevable la déclaration d’appel de Monsieur O L M à l’égard de Mesdames C-N, Z et D A ; il a déclaré caduque la déclaration d’appel de Monsieur O L M à l’égard de Monsieur AA S T et Monsieur F G ainsi que la déclaration d’appel de Madame R S T à l’égard de l’ensemble des intimés, soit Mesdames C-N, Z et D A, Monsieur AB S T et Monsieur F G, Madame R S T étant condamnée à supporter la charge des dépens de l’incident.

Par courrier du 26 septembre 2019, le conseil de Madame R S T et Monsieur O L M a avisé la Cour que Monsieur O L M a été expulsé en mars 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 octobre 2019 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur les exceptions de procédure soulevées in limine litis par Monsieur O L M

Le moyen tiré de la nullité de l’assignation en résiliation du bail, faute de commandement de payer antérieur visant la clause de résiliation du bail, est inopérant, ainsi que l’a pertinemment dit le premier juge, dès lors que les bailleurs ont saisi le tribunal d’instance d’une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et non pas aux fins de faire constater la résiliation de ce bail de plein droit.

Le second moyen de nullité de l’assignation tiré de l’absence de mention à l’acte qu’elle se fera en référé est sans portée s’agissant d’une action diligentée au fond, les demandeurs ayant le choix de la procédure en la matière.

Enfin, l’exception d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail faute de dénonciation de l’action au Préfet au sens de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, manque en fait, dès lors que l’acte de dénonciation est produit, contrairement à ce qui est soutenu, lequel, datant du 22 février 2017 est antérieur de plus de deux mois à l’audience des débats du 1^er juin 2017.

Sur l’exception de prescription partielle de la demande en paiement soulevée par Monsieur O L M

Monsieur O L M fait valoir que les demandes, à les supposer fondées, portant sur la dette locative entre septembre 2011 et janvier 2014 sont touchées par la prescription au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 la réduisant de cinq à trois ans pour les actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation.

Les consorts A plaident pour la confirmation du jugement en ce qu’il a rappelé qu’ils disposent d’un délai d’une durée de cinq ans pour procéder à la réclamation pour les arriérés de loyers et charges dus avant le 27 mars 2014.

Sur ce, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées, dispose désormais que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer. Cette loi de procédure est d’application immédiate à ces actions mais elle ne peut avoir un effet rétroactif sur les situations antérieures.

En un tel cas, ainsi que l’a justement dit le premier juge, l’article 2222 prévoit que le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Il en résulte que la demande en paiement des loyers échus plus de cinq ans avant l’assignation du 3 février 2017 est prescrite.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a jugé irrecevable la demande en paiement des loyers et charges pour la seule période antérieure au 3 février 2012.

Sur l’obligation à la dette

Monsieur O L M fait grief au premier juge de l’avoir condamné au paiement des loyers et charges et il plaide en substance :

— qu’il a payé ses loyers à Madame B en espèces à sa demande à compter du quatrième mois de location comme il le prouve par la quittance de loyer du 31 juillet 2012 et les attestations de trois

témoins,

— que l’absence de toute réclamation jusqu’à son décès démontre la réalité de ses paiements ou en cas contraire s’analyse en une négligence fautive rendant la créance inexistante,

— qu’à compter du décès survenu le 25 mai 2014, le premier juge a admis que le paiement du loyer était impossible, faute pour les héritiers de s’être manifestés par une quelconque demande avant l’assignation,

— que cette omission constitue pour lui une force majeure l’exonérant de son obligation à paiement jusqu’à l’assignation.

Les consorts A rétorquent que le paiement du loyer par le locataire est une obligation du bail d’habitation dont ce dernier ne peut s’affranchir pour la seule raison d’une supposée négligence du bailleur, faute de tout préjudice consécutif démontré.

En application de l’article 1728 du Code civil et du contrat de bail, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle du locataire.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation. Il sera ajouté que l’obligation au paiement du loyer étant la contrepartie au prix convenu de l’usage de l’immeuble loué, il importe peu que les paiements n’aient pas été exigés par moyens comminatoires, dès lors que les bailleurs successifs n’y ont pas expressément renoncé.

Sur la demande de résiliation du bail aux torts des locataires et en paiement d’une indemnité d’occupation

C’est à bon droit que le premier juge a dit que le montant de la dette locative au jour des débats, eu égard au fait qu’il n’était produit qu’une quittance de loyer sur toute la période en litige, justifiait la résiliation du bail et l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef. Le jugement est confirmé en ce qu’il l’a prononcée au 29 juin 2017 et a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait perduré.

Sur la demande d’expulsion avec suppression du bénéfice du délai légal d’évacuation

Les consorts A ayant pu obtenir faire libérer le logement comme ils en justifient par la production du procès-verbal d’expulsion en date du 28 mars 2018, la demande formée au titre de l’appel incident est devenue sans objet.

Sur la demande de condamnation à paiement actualisée en appel

Les consorts A sollicitent la condamnation de Monsieur O L M et de Madame R S T à leur payer une somme de 71.926,55 € pour la période allant de septembre 2011 à décembre 2017, terme inclus, tandis que Monsieur O L M soutient que la dette locative s’élève au plus à trois mois de loyers, soit la somme de 2.400 €, en précisant que le loyer principal n’est que de 825 €.

Sur ce, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement.

En l’espèce, Monsieur O L M verse les mêmes attestations qu’en première instance qui ne peuvent valoir preuve de paiements en ce qu’elles ne datent pas les échéances prétendument

remises en liquide ni ne sont confortées par des quittances à l’exception du mois de juillet 2012, dont le montant seul viendra en diminution de la dette.

Il conteste le prix du loyer appliqué par les intimés aux décomptes produits, mais ceux-ci font à bon droit application de la clause d’indexation du bail et ils ont calculé sans erreur les indices du deuxième trimestre publiés chaque année.

Au vu des décomptes 4, 5 et 6 des intimés, et eu égard aux solutions retenues plus haut s’agissant de l’obligation à la dette et du paiement de l’échéance de juillet 2012, il convient de dire que Monsieur O L M est redevable envers les consorts A des sommes suivantes:

—  au titre des loyers indexés, la somme globale de 54.460,92 € et non pas celle de 63.722,79 € retenue par le premier juge, se décomposant comme suit :

*5.775 € de février 2012 à septembre 2012, non compris juillet 2012 (7x825),

*10.118,04 € d’octobre 2012 à septembre 2013 (843,17x12),

*10.238,64 € d’octobre 2013 à septembre 2014 (853,22x12),

*10.296,96 € d’octobre 2014 à septembre 2015 (858,08x12),

*18.032,28 € d’octobre 2015 à juin 2017 (858,68x21),

—  au titre des charges, la somme de 4.160 € (64x65),

—  au titre des indemnités d’occupation pour la période de juillet 2017 à décembre 2017 la somme de 5.561,40 € : [(923,68x3)+(930,12x3)].

Le jugement sera confirmé sur la condamnation au paiement mais infirmé sur le montant qui excède d’ailleurs la somme demandée au premier juge pour cette période.

Cette réformation bénéficiera à Madame R S T, bien que déclarée caduque en son appel, en raison de la solidarité passive prévue au bail entre les locataires dès lors que les intimés formulent à leurs écritures une demande de condamnation à l’encontre des deux locataires.

Monsieur O L M et Madame R S T seront donc condamnés solidairement à payer aux consorts A la somme de 58.620,92 € au titre des loyers et charges, et non pas celle de 67.882,79 € retenue par le premier juge.

S’agissant de la demande de liquidation de l’indemnité d’occupation, Monsieur O L M et Madame R S T seront condamnés à leur payer la somme de 5.561,40 € au titre de la période allant de juillet 2017 à décembre 2017, mois inclus.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de délai de paiement

Monsieur O L M ne justifie pas plus en appel qu’en première instance de sa situation financière, et il n’a fait preuve d’aucune volonté de s’acquitter de sa dette postérieurement au jugement, pas même au rythme de 74 € mensuellement qu’il propose devant la Cour. Sa demande de délai de paiement ne peut aboutir.

Sur le surplus

En considération de l’équité, il convient de condamner Monsieur O L M à payer aux

intimés la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en sus de l’indemnité octroyée en première instance et de laisser à la charge de l’appelant ses frais irrépétibles. Monsieur O L M qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Paris 18^e en date du 29 juin 2017, sauf sur le montant de la condamnation au titre de l’arriéré locatif ;

Statuant de nouveau de ce seul chef,

CONDAMNE solidairement Monsieur O L M et Madame R S T à payer à Madame C-N A, Madame Z A épouse Y et Madame D A la somme de 58.620,92 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

Y ajoutant vu l’évolution du litige,

CONDAMNE Monsieur O L M et Madame R S T à payer à Madame C-N A, Madame Z A épouse Y et Madame D A la somme de 5.561,40 euros au titre des indemnités d’occupation liquidées pour la période de juillet 2017 à décembre 2017 ;

CONDAMNE Monsieur O L M et Madame R S T in solidum à payer à Madame C-N A, Madame Z A épouse Y et Madame D A une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur O L M de sa demande du même chef ;

CONDAMNE Monsieur O L M aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ