Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 18 OCTOBRE 2019

(n° 333 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01668 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B43MJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/14581

APPELANT

Monsieur A Z

MARCOUSSIN

[…]

né le […] à […]

Représenté par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

et par M^e Myrtille MELLET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1936

INTIMES

Monsieur C X

[…]

[…]

Madame E Y

[…]

[…]

Représentée par M^e G H de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

et par M^e Ludovic HUET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2123

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant

M^me Monique CHAULET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Christine BARBEROT, conseillère

M^me Monique CHAULET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Sonia DAIRAIN, greffier.

Par acte reçu le 6 mars 2015 par Maître Lemoine, notaire à Paris (13^e), M. X et M^me Y ont consenti à M. A Z une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé […].

Cette promesse a été consentie et acceptée pour une durée expirant le 13 octobre 2015 à 16 heures, pour un prix de vente de 445 000 euros s’appliquant aux biens immobiliers à concurrence de

440 000 euros et aux meubles à concurrence de 5 000 euros.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation de 45 500 euros payable comme suit :

' 22 750 euros au moyen d’un virement bancaire déposé à l’étude notariale, au plus tard dans les 8 jours de la signature de la promesse,

' la même somme à verser au plus tard le 6 avril 2015.

Cette promesse a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts.

Le 1^er juin 2015, M. X et M^me Y ont mis en demeure M. Z de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, au plus tard le 13 mai 2015.

Le 8 juin 2015, M. Z a notifié à l’agence immobilière Guy Hoquet un refus de prêt de la BNP en date du 27 mai 2015.

Reprochant à M. Z d’avoir sollicité un prêt présentant des caractéristiques différentes de celles convenues et d’avoir en outre manqué à ses obligations contractuelles, M. X ET M^me Y l’ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris, par acte du 26 septembre 2016, sur le fondement des articles 1176 et 1178 et 1147 du code civil pour obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Par jugement du 6 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

. autorisé Maître Lemoine, notaire, à verser à M^me Y et M. X la somme de 45.500 euros séquestrée en son étude ;

. débouté M^me Y et M. X de leur demande tendant à voir assortir cette condamnation de M. Z au paiement d’intérêt au taux légal à compter du 26 avril 2016 ;

. débouté M^me Y et M. X de leur demande de condamnation de M. Z au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

. débouté M. Z de sa demande de nullité de la convention ;

. débouté M. Z de ses demandes en restitution de l’indemnité d’immobilisation et au titre des frais irrépétibles ;

. condamné M. Z à verser à M^me Y et M. X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

. ordonné l’exécution provisoire ;

. condamné M. Z aux dépens et autorisé l’avocat qui le demande à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision et ce en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal de grande instance de Paris a estimé, au visa des dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation, texte d’ordre public invoqué par M. Z, que s’il ne peut être imposé un délai impératif pour déposer la demande de prêt, cette circonstance est en l’espèce sans incidence sur la non-réalisation de la condition suspensive, les demandeurs ne fondant pas leur demande sur le non-respect de la clause de durée ; il a en conséquence jugé qu’il appartenait au bénéficiaire de la promesse de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans cet acte, ce que ne démontre pas M. Z.

Par déclaration du 12 janvier 2018, M. A Z a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions du 10 octobre 2018, M. Z demande à la cour de :

. le dire recevable et bien fondé en ses demandes,

. infirmer le jugement prononcé le 6 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté les consorts X-Y de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande visant à assortir sa condamnation des intérêts au taux légal,

en conséquence,

. juger que la clause « conditions suspensives » insérée à la promesse unilatérale de vente conclue le 6 mars 2015 est nulle,

. juger qu’en conséquence la convention signée le 6 mars 2015 est nulle et de nul effet,

. condamner solidairement M. X et M^me Y à lui rembourser la somme de 45 500,00 euros versée par lui dans le cadre de la promesse unilatérale de vente signée le 6 mars 2015,

. débouter M. X et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes,

. condamner solidairement M. X et M^me Y à lui verser la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 10 juillet 2018, M. X et M^me Y demandent à la cour

de :

— confirmer le jugement prononcé le 6 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions, fins et prétentions sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation de M. A Z au paiement de l’intérêt légal à compter du 26 avril 2018 et de leur demande de paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rétention abusive de l’indemnité d’immobilisation ;

Statuant à nouveau sur ces points,

— condamner M. A Z au paiement d’intérêt au taux légal au titre de l’indemnité d’immobilisation à compter de la mise en demeure du 26 avril 2016 jusqu’au délibéré du jugement de première instance ;

— condamner M. A Z à leur verser la somme de 4 000 euros, à titre de réparation du préjudice subi compte tenu de la résistance abusive du montant de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner M. A Z à leur verser la somme de 4 000 euros à titre de réparation du préjudice subi pour procédure abusive ;

— débouter M. A Z de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. A Z à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. A Z aux entiers dépens en vertu de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la SELARL 2H Avocats en la personne de M^e G H conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 27 juin 2019.

SUR CE, LA COUR

Sur la nullité de la promesse

M. Z sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande visant au prononcé de la nullité de la promesse au motif qu’il résulte des dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation et de l’article 1172 du code civil ancien que toute promesse de vente contenant une condition suspensive impossible ou illicite doit être jugée nulle et qu’en l’espèce, la clause «'conditions suspensives'» qui l’oblige à déposer une demande de prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de la promesse ayant pour conséquence d’accroître et d’aggraver les obligations mises à sa charge, elle doit être jugée nulle et rend nulle dans son ensemble la promesse du 6 mars 2015 en vertu des dispositions de l’article 1304-1 du code civil.

M. X et M^me Y soutiennent qu’ils n’ont jamais fondé leur demande sur le non-respect de la clause à laquelle fait référence l’article L. 312-16 du code de la consommation qui prévoit que la validité de la condition suspensive en cas de prêt bancaire ne peut être inférieure à un mois, qu’en

l’espèce la promesse signée ne vient nullement contrarier cette disposition étant donné que la promesse a été signée le 6 mars 2015 et que la condition suspensive devait être réalisée le 13 mai 2015, soit plus de deux mois.

L’article L312-16 du code de la consommation (ancien) dans sa version applicable au litige dispose que :

« Lorsque l’acte mentionné à l’article L312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature ou s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié.».

L’ancien article 1172 du code civil dispose que : « Toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes m’urs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. ».

En l’espèce la promesse unilatérale de vente du 6 mars 2015, conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt, précise, pour l’application de cette condition, les caractéristiques des offres de prêt devant être obtenues soit un montant maximum de la somme empruntée de 345 000 euros et une durée de remboursement de 17 ans; la promesse fixe également les obligations suivantes à la charge du bénéficiaire :

— déposer le ou les dossiers de demandes de prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte,

— justifier du dépôt de ces demandes à première demande,

— informer le promettant de l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt, au plus tard le 13 mai 2015.

La condition de dépôt d’une demande de prêt dans un délai d’un mois n’a pas pour effet, contrairement à ce qui est soutenu par M. Z, d’accroître et d’aggraver les obligations mises à sa charge telles qu’elles résultent des dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation (ancien) qui dispose que la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte.

Les dispositions de cet article qui prévoient que la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte impliquent nécessairement que le bénéficiaire ait présenté une ou plusieurs demandes de prêt avant ce délai et, pour établir qu’il a rempli son obligation à ce titre, qu’il soit en mesure d’en justifier.

En l’espèce les dispositions de la promesse de vente qui requièrent du bénéficiaire de justifier de sa demande de prêt dans le délai d’un mois, le délai d’obtention de prêt ayant été porté à deux mois et huit jours, ne constituent donc pas une aggravation des obligations mises à la charge du bénéficiaire telles qu’elles résultent des dispositions du code de la consommation dès lors qu’elles augmentent la

durée du délai d’obtention de prêt par rapport à la durée légale et que cette augmentation bénéficie l’acquéreur,

En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 6 mars 2016 de ce chef.

Sur la condition suspensive et la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Le premier juge a fait droit à la demande de M^me Y et M. X relative à l’indemnité d’immobilisation et a autorisé M^e Lemoine, notaire, à leur verser à la somme de 45 500 euros séquestrée en son étude, faute pour M. Z de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse.

M^me Y et M. X sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé que la condition suspensive a défailli du fait de M. Z qui n’a jamais justifié d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse et a fait droit à leur demande de versement à leur profit de la totalité de l’indemnité d’immobilisation.

M. Z, qui ne conteste pas n’avoir jamais justifié d’une demande et d’un refus de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente, ne soulève en appel aucun moyen pour s’opposer à ce que soit confirmé le jugement de première instance en ce qu’il a jugé la condition suspensive réputée défaillie de son fait.

En l’espèce la promesse stipulait une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 345 000 euros, d’une durée de remboursement de 17 mois et devait justifier de l’obtention du ou des prêts au plus tard le 13 mai 2015.

M. Z produit un refus de prêt de la BNP en date du 27 mai 2015 qui ne précise ni la date de la demande de prêt ni ses caractéristiques.

Il produit également un refus de prêt que lui a adressé la BNP Paribas le 15 octobre 2015 portant sur un prêt de 548 284,05 euros et une durée de remboursement de 16 ans.

Il ne justifie donc pas d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse et la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt doit donc être réputée défaillie de son fait.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé M^e Lemoine, notaire, à verser à M^me Y et M. X la somme de 45 500 euros séquestrée en son étude et a rejeté la demande de restitution de cette somme à M. Z.

Sur la demande de condamnation au paiement d’intérêts au taux légal sur l’indemnité d’immobilisation et à des dommages et intérêts

Aux termes de la promesse, en cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, la partie qui soulève une difficulté jugée sans fondement peut être peut être condamnée envers l’autre à des intérêts de retard, à des dommages et intérêts et au remboursement de ses frais de justice.

En l’espèce, le défaut de fondement de la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation formée par M. Z justifie de faire droit à la demande des consorts Y-X visant à le condamner à leur payer les intérêts au taux légal sur la somme séquestrée à compter de leur demande de restitution.

La lettre du 26 mai 2016 à compter de laquelle les consorts Y-X demandent le

prononcé de dommages et intérêts ne constitue pas une mise en demeure de M. Z d’avoir à leur payer le montant de l’indemnité d’immobilisation mais seulement une mise en demeure de M. Z d’avoir à justifier du ou des prêts sollicités.

La date à laquelle ils ont formé une demande de délivrance de l’indemnité d’immobilisation à leur profit est donc celle de l’assignation soit le 26 septembre 2016, date à compter de laquelle il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts.

En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté à bon droit la demande pour la période du 26 mai au 26 septembre 2016, date de l’assignation, et d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande pour la période postérieure au 26 septembre 2016.

Sur la demande de dommages et intérêts de M^me Y et M. X pour résistance abusive du montant de l’indemnité d’immobilisation

M^me Y et M. X ne justifient en l’espèce d’aucun préjudice distinct du préjudice financier résultant pour eux du maintien sous séquestre de l’indemnité d’immobilisation à compter de leur demande de libération de cette indemnité à leur profit, préjudice indemnisé par l’octroi d’intérêts de retard.

Il convient donc, confirmant le jugement, de les débouter de leur demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Au soutien de leur demande, M^me Y et M. X font valoir que le fait, pour M. Z, de solliciter la nullité de la promesse alors qu’il est à l’origine de la non réalisation de la condition suspensive est excessif.

Les moyens développés en appel par M. Z et le fait qu’ils soient rejetés par la présente cour ne suffisent à constituer un abus du droit d’agir en justice par ce dernier, abus qui n’est pas démontré en l’espèce par M^me Y et M. X qui ont initié la procédure de première instance.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de M^me Y et M. X.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner M. Z à payer à M^me Y et M. X la somme de 3 000 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile et de ne pas faire droit au surplus des demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 Décembre 2017 en ce qu’il a débouté M^me Y et M. X de leur demande au titre des intérêts au taux légal sur le montant de l’indemnité d’immobilisation à compter du 26 septembre 2016,

Statuant à nouveau :

CONDAMNE M. Z à payer à M^me Y et à M. X les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 45 500 euros pour la période postérieure au 26 septembre 2016 au jour de la notification de la présente décision,

CONFIRME le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

DÉBOUTE M^me Y et à M. X de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. Z à payer à M^me Y et M. X la somme de 3 000 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. Z aux dépens de l’instance avec distraction au profit de M^e G H de de la Selarl 2H Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,

Le Président,