Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 JUIN 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/05898 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYJTR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny
- RG n° 14/03772

APPELANTS

Monsieur B X

né le […] en ROUMANIE

[…]

[…]

Et

Madame C Z épouse X

[…]

[…]

Représentés par M^e Vincent LOIR, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : E0874

INTIMES

Syndicat des copropriétaires SDC […]

agissant poursuite et diligence de son syndic la société ACGP, […]

[…], syndic, […]

[…]

Défaillant

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 16 juin 2016, faite à personne habilitée

SAS NEXITY LAMY

[…]

[…]

N° SIRET : 487 530 099 02584

Représentée par M^e Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

M. B X et M^me C Z épouse X, ci après M. et M^me X, sont propriétaires des lots n° 30, 34 & 35 de l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé […].

Par acte du 17 mars 2014, M. et M^me X ont assigné la société par actions simplifiée Nexity Lamy, syndic de l’immeuble jusqu’au 14 mai 2014, et le syndicat des copropriétaires du […] à Aubervilliers aux fins d’obtenir, au terme de leurs dernières écritures :

— la condamnation du cabinet Lamy à leur payer la somme de 70.000 € à titre de

dommages-intérêts dont la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux de démolition et de reconstruction du mur côté rue et du remplacement du portail et du portillon de

l’immeuble, votés par l’assemblée générale du 15 décembre 2010 sous astreinte de 50 euros

par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— que le cabinet Nexity et le syndicat soient déboutés de leurs demandes,

— la condamnation du cabinet Nexity au paiement de la somme de 3000 € au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

Par jugement en date du 27 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné M. X et M^me Z à payer à la société Nexity Lamy la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X et M^me Z à payer à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X et M^me Z au paiement des dépens ;

M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 mars 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 décembre 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 3 décembre 2018 par lesquelles M. B X et M^me C Z épouse X, appelants, invitent la cour, au visa des articles 1382 et 1992 du code civil, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner la société Nexity Lamy à leur payer la somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouter la société Nexity Lamy de toutes ses fins, demandes et conclusions,

— condamner la société Nexity Lamy aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 8 juillet 2016 par lesquelles la société Nexity Lamy, intimée, demande à la cour de :

— constater qu’elle n’a pas commis de faute dans l’exercice de son mandat de syndic,

— constater qu’il n’est pas justifié d’un préjudice né, actuel, certain et directe en relation avec les faits qui lui sont reprochés,

— confirmer le jugement,

— dire que sa responsabilité n’est pas établie,

— débouter M. et M^me X de l’intégralité de leur prétention,

— condamner M. et M^me X aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête de M. et M^me X délivrée au syndicat des copropriétaires du […] à Aubervilliers le 11 mai 2016 à personne habilitée, la signification des conclusions à la requête de M. et M^me X délivrée au syndicat des copropriétaires du […] à Aubervilliers le 4 décembre 2018 à personne habilitée ;

Vu la signification des conclusions à la requête de la société Nexity Lamy délivrée au syndicat des copropriétaires du […] à Aubervilliers le 12 juillet 2016 à personne habilitée ;

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires du […] à Aubervilliers n’a pas constitué avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

M. et M^me X ne formulent plus de demandes contre le syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande tendant au paiement de la somme de 60.000 € à titre de dommages-intérêts relatif à la prétendue impossibilité de louer les deux studios constitués par les combles

• Sur les fautes du syndic

Par courriers des 21 janvier et 12 février 2009 (pièces X n° 1 & 2) M. et M^me X ont demandé à la société Nexity Lamy, syndic, de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale deux points, le premier étant leur proposition d’acheter les combles perdus situés entre le plafond et le toit qui sont au-dessus de leur studio pour un euro symbolique, le second, 'la proposition de refaire la toiture du bâtiment F qui est dans un état pitoyable'; ils précisaient que la première de ces résolutions nécessitait une majorité des 2 /3 des copropriétaires présents et représentés conformément à l’article 26 de la loi du 20 juillet 1965 ; pour expliquer leur demande de réparation de la toiture du bâtiment F, ils indiquaient également subir des problèmes récurrents d’infiltrations en provenance de la toiture ;

Le syndic a convoqué l’assemblée générale pour le 22 avril 2009, mais la convocation, datée du 2 avril 2009 et ne mentionnant que le premier projet de résolution (la vente des combles perdus), n’a été envoyé que le 16 avril 2009 à M. et M^me X, lesquels l’ont reçu le 20 avril 2009 (pièces X n° 3 bis & 22) ;

Il s’avère que lors de l’assemblée générale du 22 avril 2009, le quorum de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été atteint, de sorte que, bien que les copropriétaires présents aient accepté de vendre les combles à M. et M^me X pour un euro, la résolution n’a pas pu être adoptée (pièce X n° 4) ;

De plus, le second projet de résolution (la réfection de la toiture du bâtiment F), n’a pas été porté à l’ordre du jour de cette assemblée alors qu’il était formulé clairement et que la réparation de la partie de toiture fuyarde située au dessus du lot de M. et M^me X était un préalable indispensable à leur projet d’acquisition des combles perdus ;

A l’occasion de la discussion du projet de résolution n° 17 (la vente des combles), les copropriétaires présents, constatant que le quorum n’était pas atteint, ont émis le voeu, mentionné dans le procès verbal de cette assemblée, qu’une assemblée générale extraordinaire devrait être convoquée avant la

fin du mois de juin 2009, à la condition que M. et M^me X aient à cette date complété leur dossier en envoyant au syndic un projet de modificatif au règlement de copropriété intégrant la création d’un lot au niveau des combles;

M. et M^me X ont adressé au syndic le 25 mai 2009 un projet de modificatif de l’état descriptif de division établit par M. A, géomètre-expert, le 20 mai 2009 (pièces X n° 6 & 10 bis); toutefois, le syndic n’a pas convoqué l’assemblée générale en juin ou juillet 2009, et même en 2009, malgré des courriers de rappels de M. et M^me X des 17 juin et 29 octobre 2009 (pièces X n° 7 & 8) ;

Par ailleurs, au terme de sa résolution n° 9, l’assemblée générale du 22 avril 2009 a renouvelé le mandat de syndic de la société Nexity Lamy pour une durée d’un an, 2 mois et 2 jours, soit du 22 avril 2009 au 30 juin 2010 ; à cette date, la société Nexity Lamy a omis de solliciter le renouvellement de son mandat, aucune assemblée générale n’ayant été convoquée avant le 15 décembre 2010 :

Le syndic a convoqué l’assemblée générale le 15 décembre 2010 ; les copropriétaires ont refusé de voter la résolution n° 23 relative aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment F ; en revanche, aux termes de la résolution n° 26, ils ont accepté à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 la vente de principe à M. et M^me X des combles situées au-dessus de leurs lots pour un euro symbolique, entraînant le modificatif du règlement de copropriété ; le procès verbal indique que M. et M^me X devront procéder à l’établissement d’un modificatif du règlement de copropriété comprenant la création d’un lot comble (pièce X n° 9); or il a été vu que ce projet de modificatif, établi le 20 mai 2009, avait été adressé au syndic par M. et M^me X le 22 mai 2009 ;

S’agissant du mandat de syndic de la société Nexity Lamy, expiré depuis le 1^er juillet 2010, les copropriétaires ont, au terme de la résolution n°7, renouvelé son mandat, rétroactivement à compter du 1^er juillet 2010, jusqu’au 30 juin 2011 ;

Par la suite, du fait de modifications intervenues dans la copropriété, M. et M^me X ont du refaire un modificatif de l’état descriptif de division ; ils ont mandaté M. A, géomètre-expert, qui, sur la base de son modificatif initial du 20 mai 2009, a du établir deux nouveaux modificatifs, compte tenu de nouvelles évolutions, les 9 décembre 2011 et 20 janvier 2012 (pièces X n° […]

Lors de l’assemblée générale du 16 février 2012 (pièce X n°10) , les copropriétaires ont voté la modification de l’état descriptif selon le dernier projet de M. A (résolution n° 18 & 19) ; ils ont mandaté la société Nexity Lamy, syndic, pour signer au nom du syndicat tous les actes liés aux modificatifs de l’état descriptif de division (résolution n° 20)) ; ils ont autorisé M. et M^me X à refaire, à leurs frais, les travaux de réfection de la toiture du bâtiment F (résolution n° 22) ;

Il est à noter qu’à la date de l’assemblée générale du 21 mai 2014, à l’occasion de laquelle le mandat de syndic de la société Nexity Lamy n’a pas été renouvelé (pièce Nexity Lamy n° 5), l’acte d’acquisition des combles par M. et M^me X n’était toujours pas signé, la société Nexity Lamy n’ayant pas transmis au notaire chargé de recevoir la vente les documents que ce dernier réclamait (pièce X n° 26 : courrier du notaire au syndic du 24 octobre 2013) ;

Enfin, par courrier du 1^er mars 2010, M et M^me X avaient sollicité qu’il soit également

statué, lors de l’assemblée générale 15 décembre 2010, sur la pose d’un vélux sur le toit de l’immeuble au niveau des combles qu’ils souhaitaient acquérir (pièce X n°11) ; la société Nexity Lamy n’a pas porté cette question à l’ordre du jour, qui n’a pu être votée que lors de l’assemblée générale du 16 février 2012 (pièce X n°12) ;

Il résulte de ce qui précède que la société Nexity Lamy a commis plusieurs fautes dans l’exercice de

son mandat de syndic au préjudice de M. et M^me X :

— tardiveté des convocations aux assemblées générales des 22 avril 2009 (défaut de respect du délai de convocation de 21 jours empêchant le vote de la vente des combles) et 15 décembre 2010 (malgré le voeu des copropriétaires de voir se réunir une assemblée générale en juin 2009 pour se prononcer sur la vente des combles sollicitée par M. et M^me X et malgré l’envoi par ces derniers le 22 mai 2009 d’un projet de modificatif du règlement de copropriété),

— défaut d’inscription à l’ordre du jour des demandes de M. et M^me X (réfection de la toiture et pose de vélux),

— omission de solliciter en temps utile le renouvellement de son mandat,

— omission de signer les actes nécessaires à la vente des combles, malgré la décision de assemblée générale du 15 février 2012 ;

Toutes ces fautes ont concouru au préjudice de M. et M^me X en provoquant un retard incontestable dans l’accomplissement de leur projet de créer, par l’acquisition des combles et la réalisation des travaux nécessaires (notamment la réfection de la toiture fuyard au dessus-de leurs lots et la pose de vélux) deux studios en vue de leur location ;

• Sur la réparation du préjudice subi du fait des fautes du syndic

M. et M^me X demandent la réparation du préjudice afférent à la perte des loyers auxquels ils auraient pu prétendre s’ils avaient pu louer les deux studios depuis 5 ans, à compter de la première assemblée générale du 22 avril 2009, préjudice qu’ils évaluent à la somme de 60.000 € : (500 € x 2 studios x 60 mois = 60.000 €) ;

L’opération de création de deux studios en vue de leur location envisagée par M. et M^me X pouvait être entreprise dès le 22 avril 2009 si le syndic avait été diligent pour convoquer l’assemblée générale dans le délai de 21 jours ; il doit être rappelé que les copropriétaires ne se sont jamais opposé à cette opération qui a été retardée jusqu’à la cessation du mandat de syndic de la société Nexity Lamy le 21 mai 2014 puisqu’à cette date les actes authentiques n’avaient pas été signés ; la période de 5 ans (60 mois) peut être retenue ;

Il ressort des attestations des agences immobilières versées aux débats (pièce X n° 27) qu’un studio peut se louer à Aubervilliers moyennant un loyer mensuel de 500 €;

Compte tenu des aléas d’une telle opération, indépendantes du syndic, tels que les fluctuations du marché de l’immobilier, les capacités de M. et M^me X à financer les travaux, le préjudice indemnisable ne peut correspondre qu’à une perte de chance pour M. et M^me X d’avoir pu louer leur studio dès 2009 ; eu égard aux nombreuses incertitudes, cette perte de chance doit être évaluée à 20 %, soit 500 € x 2 studios x 60 mois x 0,20 = 12.000 € ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l’impossibilité de louer les deux studios du fait des fautes du syndic ;

La société Nexity Lamy doit être condamnée à payer à M. et M^me X la somme de 12.000€ de dommages-intérêts ;

Sur la demande de dommages-intérêts de 10.000 € au titre du préjudice moral

Les demandeurs sollicitent la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur

préjudice moral ;

A l’appui de leur demande, M. et Mme invoquent à l’encontre du cabinet Nexity les fautes suivantes :

— le fait pour le syndic d’avoir scindé les lots en établissant deux comptes pour ces trois lots et d’avoir distingué le compte charges du compte travaux,

— le fait d’avoir envoyé des frais de relance au titre des comptes débiteurs,

— le fait pour le syndic de ne pas porter les chèques envoyés à l’encaissement,

— le fait pour le syndic d’adresser une mise en demeure alors que les demandeurs avaient

sollicité des délais de paiement en facturant les frais de mise en demeure,

— le fait pour le syndic de n’avoir crédité un dégrèvement consenti par Véolia, suite à une

surconsommation d’eau consécutive à une fuite, que l’année suivant le paiement de ce

dégrèvement par Véolia ;

Le premier juge a exactement relevé en tout premier lieu que M. et M^me X invoquent la réparation d’un préjudice moral sur le fondement de chacun de ces griefs alors qu’aucun d’entre eux ne constitue un dommage moral ;

Sur le grief tenant à la gestion de la fuite du conduit d’alimentation en eau de la copropriété et à la gestion des travaux votés en assemblée, M. et M^me X font état d’une fuite qui est apparue sur le conduit d’alimentation en eau de l’immeuble en 2008, qui n’a pas été réparée en temps utile et a eu d’importantes répercussions sur la facture d’eau de la société Veolia reportée sur chacun des copropriétaires par un appel de régularisation ; M. et M^me X indiquent avoir été contraints de régler au titre de la consommation d’eau de l’exercice 2011 une somme de 1.666,81 € au lieu de 244,52€ pour l’exercice 2010) ; ils ajoutent que la fuite a été réparée grâce à l’intervention directe du conseil syndical et de M. X en particulier; ils reprochent à la société Nexity Lamy, dont ils ne contestent pas qu’elle a obtenu de la société Veolia un dégrèvement, de ne leur avoir restitué leur quote-part de ce dégrèvement que tardivement, soit le 4 novembre 2013 correspondant à une somme de 668,29 € ;

Il résulte des pièces produites que par lettre du 8 juin 2012 la société Veolia a indiqué qu’un règlement interviendrait dans les prochains jours, mais la date effective de ce règlement n’est pas connue ; il est cependant acquis que lors de l’assemblée générale du 13 juin 2013 les copropriétaires ont été informés par la résolution n°5 du 'complément d’avoir de Veolia de 7.185,85€, lequel reviendra au crédit des charges dès lors que ce dernier aura été rétrocédé par Veolia’ ; le dégrèvement accordé par Veolia n’a donc pas été restitué intégralement ni en 202, ni au 13 juin 2013 ; il n’y a donc pas de faute du syndic lorsqu’il a restitué aux copropriétaires la quote-part de ce dégrèvement au dernier trimestre 2013 ;

M. et M^me X font ensuite état de travaux votés à assemblée du 15 décembre 2015 dont la gestion n’aurait pas été correctement assuré par l’ancien syndic ; il s’agit de travaux de démolition et de reconstruction du mur côté rue et de remplacement du portail et portillon de l’immeuble (résolution n°14 et 17 de l’assemblée du 15 décembre 2010) ; toutefois, aucun délai de réalisation des travaux n’a été expressément mentionné aux termes des

résolutions n°14 et 17 de l’assemblée générale du 15 décembre 2010 ; de plus, si les travaux ont été votés tant pour la réalisation du mur côté rue (résolution n°14) que pour le remplacement du portail

et du portillon (résolution n°17), un mandat a été expressément donné pour chacun de ces travaux au conseil syndical (résolutions n°15 et 18), mandat 'à l’effet de choisir l’entreprise qui réalisera les travaux votés précédemment’ ce dans le

cadre de l’enveloppe budgétaire votée ; il n’y a donc pas de faute du syndic sur ce point ; par ailleurs, les copropriétaires ont expressément votés l’exigibilité des appels de fonds aux termes des résolutions n°14 et 17 au 1^er janvier, 1^er avril et 1^er juillet 2011 ; c’est en application de ces résolutions, adoptées par les copropriétaires que la société Nexity Lamy a appelé les fonds auprès des copropriétaires ; les fonds provisionnés ont bien été

affectés à la réalisation des travaux en avril 2016 ;

M. et M^me X reprochent à la société Nexity Lamy de scinder leurs lots, en établissant un compte pour le lot 30 et un compte pour les lots 34 et 35 ; ils font valoir que le syndic a affecté leurs règlements de manière aléatoire sur ces différents comptes pour ne rendre certains débiteurs ; il apparaît en réalité que la société Nexity Lamy a réparti les charges dues par M. et M^me X en fonction de chacun de leurs 3 lots et les ensuite regroupés sur le relevé unique de compte copropriétaire sur lequel apparaît le solde total de chacun des comptes (pièces Nexity Lamy n°3 et 4) ; c’est au regard du solde total de chacun des comptes qu’ils ont été relancés, mis en demeure ou encore sommés de payer ; la sommation de payer produite aux débats (pièce X n°23) signifiée le 24 octobre 2013 l’a donc été au titre du solde total des comptes qui faisait apparaître un débit de 1.394,11€ ;

La société Nexity Lamy produit également aux débats (pièces n°3 et 4) deux relevés de compte copropriétaire de M. et M^me X qui laissent l’un et l’autre apparaître un solde total débiteur des comptes au titre des différents lots appartenant à M. X ;

Aucune faute n’est donc démontrée à l’encontre de la société Nexity Lamy dans la gestion financière de la copropriété ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été fait des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu’il a condamné M. et M^me X à payer au syndicat la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

La société Nexity Lamy, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. et M^me X la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Nexity Lamy ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. et M^me X de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l’impossibilité de louer les deux studios,

— condamné M. et M^me X aux dépens, ainsi qu’à payer à la société Nexity Lamy la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société par actions simplifiée Nexity Lamy à payer à M. B X et M^me C Z épouse X, globalement, la somme de 12.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à l’impossibilité de louer les deux studios ;

Déboute la société Nexity Lamy de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Nexity Lamy aux dépens de première instance ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne la société par actions simplifiée Nexity Lamy aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. B X et M^me C Z épouse X, globalement, la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT