COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

SB/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 18/01077 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EKBN

Jugement du 17 Avril 2018

Tribunal d’Instance de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance 1115000378

ARRET DU 15 DECEMBRE 2020

APPELANT :

Monsieur D B

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christophe RIHET de la SCP LBR, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1805102

INTIMES :

Monsieur F X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Y G Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE- BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 157063

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 19 Octobre 2020 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEUCHEE, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me BEUCHEE, Conseiller, Président suppléant

M^me MULLER, Conseiller

M. BINAULD, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 15 décembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Sabine BEUCHEE, Conseiller, Président suppléant et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Suivant acte notarié du 22 juillet 2014, M. D B a consenti à M. F X et M^me Y-G X née Z un bail d’habitation portant sur une maison avec jardin située […] à Menil (53) moyennant un loyer mensuel de 500 euros, hors charges récupérables.

Après leur entrée en jouissance, M. et M^me X se sont plaints de ce que les toilettes du logement étaient bouchées et d’un dégât des eaux dans leur sous-sol.

Le 29 octobre 2014, la société Veolia S.O.A. est intervenue en urgence, à leur demande, pour tenter de déboucher une canalisation, travaux facturés pour un montant de 614,59 euros TTC.

M. et M^me X ont demandé le remboursement de la facture de cette intervention à M. B lequel a refusé.

Par acte d’huissier du 2 juin 2015, M. et M^me X ont fait assigner M. B devant le tribunal d’instance de Laval afin d’obtenir sa condamnation à leur payer une somme de 614,59 euros, ainsi qu’à remettre en état d’usage et de fonctionnement l’installation des toilettes de leur logement sous astreinte.

Par jugement avant-dire droit du 12 janvier 2016, le tribunal d’instance a ordonné, à la demande de M. et M^me X, une mesure d’expertise judiciaire.

Par requête du 15 mars 2016, M. B a demandé à voir constater la résiliation du bail en application de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vue de la reprise des locaux abandonnés.

Suivant ordonnance du 21 avril 2016, le président du tribunal d’instance de Laval a constaté la résiliation du bail suite à l’abandon des lieux, ordonné la reprise du logement par M. B et

condamné M. et M^me X à payer le coût de la mise en demeure du 11 février 2014 et celui du procès-verbal de constat du 14 mars 2016.

M. et M^me X ont formé opposition à cette ordonnance le 25 mai 2016 au motif qu’ils avaient donné congé au bailleur le 25 septembre 2015 et qu’ils lui avaient proposé de procéder un état des lieux de sortie amiable, offre à laquelle il n’avait pas donné suite.

Les deux instances ont fait l’objet d’une jonction par mention au dossier le 18 octobre 2016.

Après trois réunions d’expertise infructueuses, l’expert judiciaire, M. C, a avisé le tribunal, par courrier du 10 septembre 2017, des difficultés liées au déroulement de l’expertise. Il a déposé son rapport en l’état le 21 octobre 2017.

Par jugement avant dire droit du 23 janvier 2018, le tribunal d’instance de Laval a ordonné la réouverture des débats pour permettre à M. B de faire ses observations tant sur le rapport d’expertise judiciaire de carence que sur les demandes des époux X.

Par jugement rendu le 17 avril 2018, le tribunal d’instance de Laval a :

— condamné M. B à rembourser à M. et M^me X la facture de débouchage de l’entreprise Veolia S.O.A. de 614,59 euros TTC en date du 3 novembre 2014 et à leur verser la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— dit qu’à défaut de congé valablement délivré le bail a pris fin le 21 avril 2016,

— rejeté en conséquence l’opposition des époux X et leur demande de remboursement des loyers de janvier à mars 2016,

— condamné M. et M^me X à supporter le coût de la mise en demeure du 11 février 2016 et celui du procès-verbal de constat du 14 mars 2016,

— mis tous les autres dépens à la charge de M. B en ce compris les frais d’expertise,

— condamné M. B à payer à M. et M^me X la somme de 1.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir relevé que l’expert judiciaire n’avait pas pu faire d’investigations sur la partie de la canalisation se trouvant dans le bâtiment par le seul fait de M. B dont l’attitude laisse présumer qu’il a fait obstruction volontairement à l’expertise et a fait procéder, en cours d’expertise en novembre 2016, à des réparations rendues nécessaires par le réel mauvais état de la canalisation, a estimé que le bailleur n’avait pas respecté son obligation de faire toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires pendant la durée du bail.

En conséquence, il a condamné M. B à rembourser aux époux X la facture de l’entreprise Veolia S.O.A.

S’agissant du trouble de jouissance invoqué par M. et M^me X, il a considéré qu’a minima entre fin octobre 2014, date de l’intervention de l’entreprise Veolia S.O.A., et le 28 décembre 2015, date déclarée de leur départ, des travaux n’ayant été faits qu’en novembre 2016, ils n’avaient pas pu utiliser les toilettes correctement ce qui justifiait de leur allouer une somme de 1.000 euros en réparation de ce préjudice.

Quant à la résiliation du bail et à la validité du congé, il a retenu que, faute pour M. et M^me X de démontrer avoir porté à la connaissance du bailleur le congé qu’ils prétendent avoir donné par courrier du 25 septembre 2015, ils restent tenus du paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail constatée par l’ordonnance du 21 avril 2016, le fait, non établi, qu’ils aient quitté les lieux antérieurement ne les dispensant pas du règlement du loyer jusqu’au 21 avril 2016. Il a en conséquence rejeté leur demande de remboursement des loyers de janvier à mars 2016.

Par déclaration du 17 mai 2018 M. B a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il :

— l’a condamné à rembourser à M. et M^me X la facture de débouchage de l’entreprise Veolia S.O.A. de 614,59 euros TTC en date du 3 novembre 2014 et à leur verser une somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— a mis à sa charge tous les autres dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— l’a condamné à payer à M. et M^me X la somme de 1.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions (n°2) du 19 octobre 2018, M. B, appelant, demande à la cour d’appel de :

— le dire recevable et bien fondé en son appel, ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Laval du 17 avril 2018 en ce qu’il l’a condamné à rembourser à M. et M^me X la facture de débouchage de l’entreprise Veolia S.O.A. de 614,59 euros TTC en date du 3 novembre 2014 et à leur verser une somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; a mis tous les autres dépens à sa charge, en ce compris les frais d’expertise, l’a condamné à payer à M. et M^me X la somme de 1.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. M^me X aux dépens de la procédure devant le tribunal d’instance de Laval en ce compris les frais d’expertise,

— condamner M. et M^me X à lui verser en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

* 3.000 euros pour l’instance devant le tribunal d’instance de Laval,

* 3 000 euros pour l’instance devant la chambre civile de la cour d’appel d’Angers,

— dire M. et M^me X mal fondés en leur appel incident et les débouter de l’ensemble de leurs demandes à ce titre,

en conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal d’instance de Laval du 17 avril 2018 en ce qu’il a dit qu’à défaut de congé valablement délivré, le bail a pris fin le 21 avril 2016 et a rejeté en conséquence l’opposition de M. et M^me X et leur demande de remboursement des loyers de janvier à

mars 2016 et a condamné ceux-ci à supporter le coût de la mise en demeure du 11 février 2016 et celui du procès-verbal de constat du 14 mars 2016,

— condamner M. et M^me X aux entiers dépens d’appel.

Il sollicite l’infirmation de sa condamnation à rembourser la facture de la société Veolia S.O.A. au motif qu’en l’absence de constatations techniques de l’expert judiciaire permettant de dire si le dysfonctionnement des toilettes et le sinistre subi par les locataires étaient imputables au bailleur ou bien à un défaut d’entretien, le tribunal aurait dû rejeter les demandes des époux X.

Il ajoute par ailleurs que les canons des serrures ont été changés en raison du constat d’abandon de domicile réalisé par huissier le 14 mars 2016 et que, depuis cette date, il ne pouvait plus être détenteur des clés lesquelles sont sous main de justice ce dont l’expert judiciaire avait connaissance. Il invoque ainsi une faute de l’expert judiciaire et conteste l’existence de la moindre obstruction de sa part à la mesure d’expertise judiciaire ordonnée.

S’agissant des travaux réalisés au mois de novembre 2016, il explique qu’ils n’avaient pas pour but de rechercher la cause du dysfonctionnement des toilettes, ni d’y remédier, mais d’éviter que le bien ne se dégrade davantage, n’étant plus occupé depuis presque un an. Il déplore que ces travaux n’aient pas été analysés par l’expert judiciaire et souligne que le constat de leur existence ne peut conduire à la conclusion de l’existence d’un dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées qui serait à l’origine du dysfonctionnement des toilettes et que, dès lors, un défaut d’entretien ne peut être exclu.

Il demande l’infirmation du jugement s’agissant du trouble de jouissance allégué par M. et M^me X. Il considère d’une part qu’aucun élément probant ne permet d’affirmer que le dégât des eaux et le dysfonctionnement des toilettes sont imputables au bailleur et d’autre part que le préjudice de jouissance n’est prouvé ni en son principe ni en son montant.

S’agissant de la résiliation du bail, il conteste avoir reçu le congé des locataires, raison pour laquelle il dit avoir initié une procédure aux fins de constat d’abandon des lieux.

Dans leurs dernières conclusions du 20 juillet 2018, M. et M^me X, intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour d’appel, au visa des articles 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Laval en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté leur opposition à l’ordonnance du tribunal d’instance de Laval du 21 avril 2016 et leur demande en remboursement des loyers de janvier à mars 2016, les a condamnés à supporter le coût de la mise en demeure du 11 février 2016 et celui du procès-verbal de constat du 14 mars 2016 et a limité à 1.000 euros la somme allouée au titre du préjudice de jouissance subi,

en conséquence,

sur leur demande,

— constater que les toilettes du bien donné à bail par M. B sont impropres à leur usage,

— condamner M. B à leur payer une somme de 614,59 euros TTC au titre de la facture de travaux de débouchage des toilettes de l’entreprise Veolia S.O.A.,

— condamner M. B à leur payer une somme de 2.000 euros en réparation du trouble de

jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser les sanitaires,

— débouter M. B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

sur la demande de résiliation de bail de M. B,

— constater le congé qu’ils ont donné,

— mettre à néant l’ordonnance rendue le 21 avril 2016 par le tribunal d’instance de Laval,

— débouter M. B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. B à leur payer une somme de 1.700,81 euros au titre des loyers de janvier à mars 2016 indûment perçus,

en toutes hypothèses,

— condamner M. B à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. B aux entiers dépens de la procédure de référé, de première instance et d’appel, comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire.

Ils prétendent prouver l’existence des désordres par les photographies versées aux débats montrant que le dysfonctionnement des toilettes est dû à la présence de racines et estiment que les arguments avancés par M. B quant au défaut d’entretien et aux clés du logement ne peuvent être retenus.

Ils rappellent qu’ils n’ont pu utiliser les toilettes et affirment que cela caractérise un logement indécent et un trouble de jouissance sérieux qui justifie l’allocation d’une indemnité à hauteur de 2.000 euros.

Ils concluent à l’infirmation du jugement sur la résiliation du bail contestant la date de résiliation fixée au 21 avril 2016. Ils expliquent qu’ils ont adressé un congé à M. B le 25 septembre 2015 par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son notaire chargé de la gestion et que celui-ci a accusé réception de ce courrier le 1^er octobre 2015. Ils sollicitent en conséquence la restitution des loyers indûment perçus par M. X au titre des mois de janvier à mars 2016.

Selon ordonnance du 9 septembre 2020, la clôture de l’instruction a été prononcée.

SUR QUOI, LA COUR

Sur la résiliation du bail et l’opposition à l’ordonnance du 21 avril 2016

M. et M^me X produisent devant la cour d’appel non seulement la copie d’un courrier manuscrit daté du 25 septembre 2015 ayant pour objet la résiliation du bail portant sur la maison située 3 lot de la Croix des Noues à Menil et la copie de la preuve du dépôt le 25 septembre 2015 d’un courrier recommandé avec avis de réception adressé à la SCP Gauthier-Mathieu, notaires associés à Château-Gontier, mais également la réponse de cette dernière.

Ainsi par lettre du 1^er octobre 2015, le service gérance de cette étude notariale a accusé réception du congé donné par M. et M^me X en leur indiquant l’avoir reçu le 28 septembre 2015 et en déclarant expressément : «votre congé est valablement donné avec un préavis de trois mois», expirant par voie de conséquence le 28 décembre 2015.

Ce faisant l’étude notariale, entre les mains de laquelle les locataires devaient payer leur loyer conformément aux clauses du bail notarié, ce qui tend à démontrer qu’elle avait été mandatée par le bailleur pour assurer la gestion de la location, non seulement ne leur a pas indiqué qu’ils auraient dû notifier leur congé au bailleur directement, mais a reconnu être le mandataire de celui-ci puisqu’elle leur précise que leur congé est valable.

Il convient dès lors de valider le congé donné par M. et M^me X de sorte que le bail a pris fin le 28 décembre 2015.

M. B n’était par voie de conséquence pas fondé à faire délivrer à M. et M^me X, par acte d’huissier du 11 février 2016, un commandement de payer les loyers des mois de janvier et février 2016 et une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement, ni à solliciter, par requête du 14 mars 2016, le constat de la résiliation du bail par suite de l’abandon du logement par les locataires selon la procédure prévue par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, puisque le bail avait déjà été résilié de manière régulière.

Il était d’autant plus mal fondé à recourir à la procédure de reprise des lieux loués abandonnés qu’il résulte expressément du jugement contradictoire du tribunal d’instance de Laval du 12 janvier 2016 que, lors de l’audience du 17 novembre 2015 à laquelle l’affaire avait été retenue, M. et M^me X, représentés par leur conseil, avaient modifié leurs prétentions initiales en renonçant implicitement à leur demande de remise en état de l’installation sanitaire sous astreinte car, avaient-ils alors expliqué, ils avaient donné congé le 25 septembre 2015 et devaient quitter le logement fin décembre 2015.

Il n’ignorait donc pas que les locataires estimaient avoir donné leur congé et n’avaient pas abandonné les lieux loués.

L’opposition à l’ordonnance du 21 avril 2016 formée par M. et M^me X le 25 mai 2016, dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance par acte d’huissier du 3 mai 2016, conformément à l’article 6 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011, est recevable.

Elle est également fondée au regard des observations qui précèdent. Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’opposition, a débouté M. et M^me X de leur demande de remboursement des loyers de janvier à mars 2016 et les a condamnés à supporter le coût de la mise en demeure du 11 février 2016 et du procès-verbal de constat du 14 mars 2016.

Statuant à nouveau, il convient de faire droit à l’opposition, de mettre à néant l’ordonnance du 21 avril 2016, de condamner M. B à rembourser à M. et M^me X la somme de 1.700,81 euros au titre du montant non contesté des loyers acquittés pour les mois de janvier à mars 2016 et à supporter les frais d’huissier afférents à la procédure de reprise des lieux, dont le coût de la mise en demeure du 11 février 2016 et du procès-verbal de constat du 14 mars 2016.

Sur le remboursement de la facture de la société Veolia S.O.A.

Sur le refus de M. B d’apporter son concours aux opérations d’expertise

L’article 11 du code de procédure civile dispose que «Les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.»

L’article 275 dudit code précise : «Les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

En cas de carence des parties, l’expert en informe le juge qui peut ordonner la production des documents, s’il y a lieu sous astreinte, ou bien, le cas échéant, l’autoriser à passer outre ou à déposer son rapport en l’état. La juridiction de jugement peut tirer toute conséquence de droit du défaut de communication des documents à l’expert.»

En l’espèce l’expert judiciaire désigné par jugement avant dire droit du 12 janvier 2016 a déposé son rapport en l’état le 21 octobre 2017 au motif qu’il a été dans l’impossibilité de donner un avis technique faute d’avoir pu examiner l’installation litigieuse et d’avoir pu faire procéder à des investigations.

Il explique plus précisément que, lors de la première réunion d’expertise le 16 mars 2016, M. B, bien que régulièrement convoqué, n’étant pas présent et ayant fait remplacer les canons des serrures des portes extérieures de la maison, il n’a pas été possible d’accéder à celle-ci de sorte que le constat du litige n’a pas pu être effectué et qu’une seconde réunion a été organisée le 16 juin 2016. Ce jour-là, à nouveau, bien que dûment convoqué, le bailleur a été absent si bien qu’il a été impossible d’accéder à l’intérieur de la propriété ; que le constat du litige n’a pas pu être effectué et que la réunion a été à nouveau reportée.

Lors de la troisième réunion le 7 septembre 2017, l’expert a relevé que, bien qu’il ait été clairement indiqué sur les convocations du bailleur et de son conseil, ainsi que sur la relance, la nécessité d’accéder aux locaux pour mener les opérations d’expertise et donc de tout mettre en 'uvre pour permettre cet accès, le bailleur a annoncé en début de réunion qu’il ne disposait pas des clés pour pénétrer à l’intérieur de la maison, sans avoir averti personne au préalable, de sorte que les investigations n’ont pas pu être effectuées.

M. B conteste toute obstruction aux opérations d’expertise en arguant de la procédure de constat d’abandon du logement loué ayant pour conséquence que les serrures avaient été changées et que les clés étaient entre les mains de l’huissier de justice. Il soutient que l’expert en était informé.

Il verse aux débats, à l’appui de ses dires, la copie d’un courrier de l’huissier de justice daté du 26 septembre 2017 qui lui était adressé dans lequel celui-ci indique que, compte tenu de l’opposition formée par les locataires à l’encontre de l’ordonnance constatant la résiliation du bail, ils avaient convenu, y compris avec son avocat, qu’il était plus prudent qu’il conserve les clés du logement en attendant la décision du tribunal.

L’exécution de l’ordonnance du 21 avril 2016 était effectivement suspendue du fait de l’opposition formée par M. et M^me X dans le délai imparti.

Il y a lieu toutefois de relever que, dans un contexte dans lequel le bailleur ne pouvait pas ignorer que ses locataires avaient donné leur congé et avaient quitté les lieux en donnant leur nouvelle adresse, puisque l’huissier a délivré tous les actes à personne ou à domicile, le fait de mandater un huissier pour diligenter une procédure de reprise des lieux pour abandon, alors qu’un expert a été désigné par un tribunal pour donner son avis sur un litige l’opposant à ses locataires sur le respect de ses obligations de bailleur, et notamment de faire constater l’état d’abandon du logement, et par voie de conséquence de faire changer les serrures, le 14 mars 2016, soit deux jours avant la date de la première réunion d’expertise à laquelle il a été dûment convoqué, puis sans prévenir personne, de ne pas se présenter à la réunion d’expertise, sans faire en sorte de faire remettre les clés à l’expert, ne peut s’analyser que comme une tentative de faire obstacle au bon déroulement des opérations d’expertise, ce d’autant, quand, à nouveau, il n’a pas fait le nécessaire lors de la deuxième réunion d’expertise du 16 juin 2016.

Même en admettant qu’il ait été légitime à procéder à la reprise des lieux pour abandon, ce qui n’était pas le cas, il aurait pu demander à l’huissier de justice de dresser le procès-verbal de constat d’abandon quelques jours plus tard.

En tout état de cause il lui appartenait d’apporter son concours à la mesure d’expertise en s’assurant que l’expert disposait des clés, peu important la procédure de constat d’abandon en cours.

Pour justifier que l’expert avait été avisé de la situation, il produit la copie d’un autre courrier daté du 28 juillet 2016 adressé par l’huissier de justice à l’expert aux termes duquel l’étude d’huissier informe celui-ci qu’elle est en possession des clés depuis le 14 mars 2016, date à laquelle un procès-verbal de constat d’abandon de domicile a été dressé ; que les clés sont depuis cette date à l’étude dans l’attente de l’issue de la procédure judiciaire en cours sur la résiliation du bail et que les clés pourront lui être remises contre décharge dans le cadre de sa mission d’expertise.

Il est toutefois à noter que ce courrier est postérieur aux deux premières réunions d’expertise pour lesquelles M. B ne justifie pas avoir informé qui que ce soit de la situation.

Au surplus si l’huissier de justice a avisé l’expert en juillet 2016 que les clés étaient à sa disposition, la troisième réunion d’expertise s’est tenue plus d’un an plus tard et l’expert n’était pas censé savoir que l’huissier détenait toujours les clés. Or M. B ne démontre pas avoir attiré l’attention de l’expert sur la difficulté, alors que celui-ci a rappelé dans la convocation la nécessité de pouvoir pénétrer dans les lieux loués.

Il y a lieu de souligner que le bien litigieux est situé à une quarantaine de kilomètres au sud de Laval en Mayenne, que l’expert habite en Maine-et-Loire et que l’étude d’huissier est située à Laval de sorte qu’un minimum d’anticipation était nécessaire et qu’il appartenait à M. B de faire en sorte que les opérations d’expertise puissent avoir lieu, ce qu’il n’a pas fait.

Il convient d’ajouter que l’expert avait demandé au conseil représentant le bailleur lors de la première réunion d’expertise de fournir, avant le 4 avril 2016, les plans d’architecte, de réseaux extérieurs et de plomberie existants, ce qu’il n’a pas justifié avoir fait.

Par ailleurs l’expert judiciaire a exposé que, lors de la première réunion, la sortie de canalisation destinée à recueillir les eaux usées du WC située côté extérieur ouest du bâtiment, était dégagée de terre et donc visible, mais que, lors de la troisième réunion, le trou avait été rebouché et que M. B lui avait déclaré avoir fait réaliser des travaux en novembre 2016 sur cette canalisation à savoir : remplacement d’un coude en PVC sur la canalisation située en sortie de bâtiment ; rebouchage du trou qui avait été creusé pour dégager la zone et permettre de visualiser des reflux des eaux usées/eaux vanne ; mise en place d’une couche de gravillonnage de finition.

L’expert a souligné qu’il était impossible de voir la réparation située à plus d’un mètre de profondeur et que l’installation, origine du litige, avait fait l’objet d’une intervention pendant le déroulement de l’expertise.

M. B prétend qu’aucune entreprise ne serait intervenue ; qu’aucune facture n’aurait été éditée et que l’expert se serait contenté de reprendre ses propos sans les vérifier.

Cependant c’est lui-même qui produit en pièce n°15 le devis et la facture correspondante du 28 novembre 2016 portant sur le débouchage du réseau des eaux usées et la vérification du réseau avec une caméra, devis et facture qui ont été établis par l’entreprise Levrard Assainissement à son nom et sur lesquels il a apposé sa signature, en particulier en marge des observations de l’entrepreneur sur la facture.

Au demeurant peu important l’objectif poursuivi par M. B en faisant réaliser ces travaux, leur nature exacte et leur incidence sur le réseau d’évacuation des eaux usées, il est avéré qu’il a fait modifier l’état des lieux, alors que des opérations d’expertise étaient en cours, de telle sorte que, selon les constatations faites par l’expert, cela rendait inaccessible par rebouchage une zone qui l’était lors de la première réunion et où des investigations étaient envisagées et que, par voie de conséquence,

cela rendait plus difficile, voire impossible, tout examen objectif, et ce, sans consulter, ni aviser l’expert au préalable.

Au surplus les constatations de l’expert et les mentions de la facture établie le 28 novembre 2016 par l’entreprise Levrard Assainissement permettent d’exclure qu’il s’agissait d’une intervention destinée uniquement à éviter une dégradation du bien.

L’ensemble de ces éléments conduisent à conclure que M. B a volontairement refusé d’apporter son concours à la mesure d’instruction.

Le tribunal a dès lors considéré à raison qu’il pouvait en tirer toute conséquence de droit.

Il ne pourrait au demeurant lui être reproché de ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations faites dans le jugement du 12 janvier 2016, alors qu’il n’était pas lié par cette décision avant dire droit ordonnant une expertise, ses motifs n’ayant pas l’autorité de la chose jugée.

Sur l’existence et la cause des désordres

Le bailleur a reconnu en page 2 de ses conclusions la réalité d’un dégât des eaux dans le sous-sol de la maison louée en octobre 2014. Il est constant que la société Veolia S.O.A. est intervenue le 29 octobre 2014 en urgence pour essayer de déboucher une canalisation.

Les locataires ont ensuite adressé au bailleur une première mise en demeure par lettre recommandée du 14 janvier 2015 afin qu’il fasse déboucher les toilettes.

Par mise en demeure du 2 février 2015, ils ont à nouveau attiré l’attention de leur bailleur sur le problème des toilettes qui étaient toujours bouchées. Leur conseil a envoyé une nouvelle mise en demeure par lettre recommandée du 27 mai 2015 dont l’avis de réception a été signé le 29 mai 2015.

M. B, soutenant que la charge de la preuve ne lui incombe pas, estime qu’il ne peut être exclu que le dysfonctionnement des toilettes serait dû à un défaut d’entretien de M. et M^me X.

L’expert n’a pas fourni d’élément utile à la solution du litige, puisque, même s’agissant de la configuration des lieux, il n’a pu faire que des suppositions. Il indique ainsi que les WC sont situés en pignon ouest du bâtiment et raccordés sur un réseau extérieur qui semblerait cheminer le long de la haie et se raccorder ainsi sur la rue, sans qu’il ne puisse l’affirmer. De même il expose que les évacuations de la cuisine et de la salle de bains chemineraient côté est et se rejetteraient via un tampon sur le réseau eaux usées de la ville. Il précise toutefois que «cette canalisation dont des racines semblent avoir été photographiées à l’intérieur ne concerne pas le litige puisqu’elle n’évacue pas le WC», seul point sur lequel il est plus affirmatif.

Les photographies produites par M. et M^me X ne peuvent en tout état de cause pas établir que des racines obstrueraient le réseau d’évacuation des eaux usées auquel sont reliées les toilettes, puisqu’elles ne permettent pas d’identifier la canalisation dans laquelle elles ont été prises, ni de vérifier qu’il s’agit bien de la canalisation reliée aux toilettes.

Il ressort toutefois de la facture du 28 novembre 2016 de la SARL Levrard Assainissement produite par M. B ayant pour objet une intervention avec une hydrocureuse pour déboucher le réseau des eaux usées et vérifier le réseau avec une caméra que le réseau des eaux usées est bouché ; qu’il a été débouché à contresens faute de regard extérieur ; que le passage de la caméra a permis d’observer un dépôt important dans le réseau dû à une contre-pente à l’arrivée du tout-à-l’égout sur 1,50 m et qu’un impact a également été observé au début du réseau.

L’entreprise confirme la réalité d’un réseau des eaux usées bouché et elle indique clairement que le dépôt constaté dans le réseau est dû à une contre-pente à l’arrivée du tout-à-l’égout, soit à un problème structurel qui ne peut pas être imputé aux locataires.

S’il fait état d’un impact sur le réseau, il explique le dépôt dans le réseau uniquement par la contre-pente.

Il y a lieu d’ajouter que l’intervention de la société Veolia S.O.A. pour tenter de déboucher une canalisation seulement trois mois après l’entrée en jouissance des locataires accrédite que la situation ne pouvait résulter d’un défaut d’entretien des locataires.

M. B prétend qu’à l’occasion des travaux qu’il a fait exécuter en novembre 2014, les canalisations ont été vidées de la présence de nombreux déchets domestiques jetés dans celle-ci, mais n’apporte aucun commencement de preuve à l’appui de ses dires.

La cour d’appel dispose dès lors des éléments suffisants pour conclure que le réseau d’évacuation des eaux usées relié aux toilettes était bouché et que la situation, auquel a tenté de remédier la société Veolia S.O.A. en octobre 2014, a néanmoins perduré, puisque la société Levrard Assainissement est intervenue deux ans plus tard, après le départ des lieux des locataires, pour déboucher ce réseau en constatant que cela était dû à un défaut structurel de sorte que l’intervention de la société Veolia S.O.A. ne relevait ni de l’entretien courant, ni des réparations locatives et qu’elle doit dès lors être supportée par M. B.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. B à la prendre en charge.

Sur le trouble de jouissance

Le premier juge a relevé à juste titre qu’a minima entre fin octobre 2014 et le 28 décembre 2015, M. et M^me X n’avaient pas pu utiliser les toilettes correctement, ce qui justifie une indemnisation à hauteur de 100 euros par mois. Il convient dès lors d’infirmer la décision de ce chef de condamner M. B à leur payer une somme de 1.400 euros de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Il convient de relever en particulier que, M. B ayant fait obstruction aux opérations d’expertise, c’est à bon droit que le premier juge a mis à sa charge les frais d’expertise.

M. B, partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel. Les intimés demandent que les dépens incluent les dépens de l’instance en référé, mais il n’est pas justifié d’une instance en référé en lien avec la présente procédure. Il ne peut donc être accédé à cette demande.

L’équité commande de condamner M. B à payer une somme de 1.500 euros à M. et M^me X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en appel. La demande formée de ce chef par M. B sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— dit qu’à défaut de congé valablement délivré le bail a pris fin le 21 avril 2016,

— rejeté en conséquence l’opposition des époux X et leur demande de remboursement des loyers de janvier à mars 2016,

— condamné M. et M^me X à supporter le coût de la mise en demeure du 11 février 2016 et du procès-verbal de constat du 14 mars 2016,

— condamné M. B à verser à M. et M^me X la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable l’opposition formée par M. F X et M^me Y-G X née Z à l’ordonnance du 21 avril 2016,

Dit que le bail a été résilié le 28 décembre 2015 par l’effet du congé délivré valablement par M. F X et M^me Y-G X née Z,

En conséquence,

Met à néant l’ordonnance du 21 avril 2016,

Condamne M. D B à rembourser à M. F X et M^me Y-G X née Z la somme de 1.700,81 euros correspondant aux loyers des mois de janvier à mars 2016,

Condamne M. D B à supporter le coût de l’acte d’huissier du 11 février 2016 portant commandement de payer et mise de demeure de justifier de l’occupation des lieux loués et celui du procès-verbal de constat du 14 mars 2016,

Condamne M. D B à payer à M. F X et M^me Y-G X née Z la somme de 1.400 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne M. D B aux entiers dépens d’appel,

Condamne M. D B à payer à M. F X et M^me Y-G X née Z la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT SUPPLEANT

C. LEVEUF S. BEUCHEE