Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 8 juillet 2020, n° 18/23546

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JUILLET 2020

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/23546 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6VHT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 12/02740

APPELANTE

SA TOTAL MARKETING SERVICES anciennement dénommée TOTAL RAFFINAGE MARKETING prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 034 921

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, avocat postulant

Assistée de M^e Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

EPIC SAINT-OUEN HABITAT PUBLIC – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 279 300 131

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant

Assistée de M^e Catherine MUTELET de la SELARL MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES, avocat au Barreau de PARIS, toque C 2167

SOCIÉTÉ ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET DE RENOVATION DE LA VILLE DE SAINT OUEN, SEMISO agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 662 044 155

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant

Assistée de M^e Catherine MUTELET de la SELARL MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES, avocat au Barreau de PARIS, toque C 2167

COMPOSITION DE LA COUR :

En application :

— de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19;

— de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles […] et 8 ;

— de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;

L’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 9 juin 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s’y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;

La cour composée comme suit en a délibéré :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 10 mai 1977, l’Office Public d’HLM de la ville de Saint-Ouen (ci-après

'l’OPHLM') a consenti à la société TOTAL RAFFINAGE MARKETING, aux droits de laquelle se présente désormais la société TOTAL MARKETING SERVICES, un bail commercial portant sur une parcelle d’environ 988 m² située 37 à 48, rue Albert Dhalenne à SAINT-OUEN (93), constituée :

— d’une dalle de béton pourvue de deux cuves de carburant enterrées,

— d’un parking,

— d’une zone comportant les bouches de remplissage des cuves ainsi que de deux cuves enterrées

— d’une cuve souterraine de récupération des huiles usagées.

Ce bail a été conclu pour une durée de 30 années commençant rétroactivement à courir à compter du […] décembre 1970 pour se terminer le 30 novembre 2000.

L’activité autorisée par le bail est l’exploitation d’une station-service de distribution de produits pétroliers et de vente d’accessoires automobiles.

La société TOTAL MARKETING SERVICES, qui a édifié sur le site plusieurs bâtiments

dont une boutique, a développé une activité de vente de carburants, de lubrifiants, et de produits connexes, de produits pour l’automobile et les automobilistes, de gaz en bouteille et de produits alimentaires. Par ailleurs, elle propose à sa clientèle des prestations de lavage pour automobiles.

Le fonds de commerce de la société TOTAL MARKETING SERVICES est exploité dans le cadre d’une convention de location-gérance. Toutefois, la vente de carburant et les prestations de lavage automobile font l’objet d’un mandat entre la société TOTAL MARKETING SERVICES et l’exploitant. Les recettes générées par ces deux activités sont restituées au propriétaire du fonds, qui reverse à l’exploitant une commission.

A la suite de la délivrance d’un congé par l’OPHLM le 30 mai 2000, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du […] décembre 2000 pour se terminer le 30 novembre 2009.

Par acte d’huissier de justice du 29 mai 2009, l’OPHLM a fait signifier à la société TOTAL MARKETING SERVICES un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2009. Cet acte était fondé, à titre principal, sur l’article L.145-17 du code de commerce en raison d’un défaut d’inscription de l’établissement au RCS et dans ce cas avec refus d’une indemnité d’éviction, et à titre subsidiaire, exclusivement dans l’hypothèse où la société locataire parviendrait à justifier de son immatriculation, sur l’article L.145-18 dudit code, le bailleur faisant état d’un projet de démolition/reconstruction avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. L’acte rappelait que conformément à l’article L145-9 du code de commerce 'le congé doit être donné par acte extra judiciaire. Il doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans, à compter de la date pour laquelle il a été donné.'

Par acte d’huissier de justice en date du 30 décembre 2011, la société TOTAL MARKETING SERVICES a fait assigner l’OPHLM de Saint-Ouen devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin de se C reconnaître le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 25 juin 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a dit que le preneur pouvait bénéficier d’une indemnité d’éviction et a désigné Monsieur A X en qualité d’expert judiciaire pour donner son avis sur son montant.

L’expert a déposé son rapport le 5 juin 2014. Il conclut :

— que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce ;

— que le montant de l’indemnité d’éviction (indemnité principale et indemnités accessoires) s’élève à 745.600 euros ou 490.300 euros selon que l’activité de station de lavage développée par le preneur est prise en considération ou non. L’expert a précisé que les frais de dépollution du site devraient être déduits de ce montant.

Le juge de la mise en état a proposé aux parties de désigner un médiateur judiciaire en application des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile. Cette proposition ayant été acceptée, le juge a désigné le Centre de Médiation et d’Arbitrage de Paris (CMAP) en qualité de médiateur par ordonnance du 16 février G. La mesure a été prorogée pour trois mois supplémentaires par ordonnance du 4 novembre G. Toutefois, par courrier du 21 juin 2017, le médiateur a informé le tribunal que la médiation n’avait pas permis aux parties de trouver un accord mettant fin à leur litige. Le dossier a donc été renvoyé à la mise en état pour poursuite de l’instruction de l’affaire.

En cours d’instance, le 31 mai G, l’OPHLM de Saint-Ouen a vendu les lieux loués à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET RENOVATION DE LA VILLE DE SAINT-OUEN (ci-après 'la société SEMISO'), laquelle est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 18 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Dit la SEMISO recevable en son intervention volontaire,

— Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction,

— Dit que le bail commercial portant sur les lieux situés 37 à 43 rue Albert Dalhenne à Saint-Ouen (93) a pris fin le 31 décembre 2009 à 24h00,

— Fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à la société TOTAL MARKETING SERVICES par l’OPHLM de Saint-Ouen à la somme de 1.120.254,10 €, toutes causes confondues,

— Rappelé qu’aucun preneur pouvant prétendre à une indemnité d’occupation ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue,

— Dit que la société TOTAL MARKETING SERVICES, en sa qualité de dernier exploitant du site, devra se conformer à l’ensemble des obligations mises à sa charge par la réglementation sur les installations classées pour la protection environnementale (ICPE), notamment en faisant réaliser les diagnostics prévus par la loi et en faisant le cas échéant dépolluer les lieux pris à bail, et qu’elle devra en justifier auprès de la société SEMISO,

— Dit que la société TOTAL MARKETING SERVICES devra procéder à l’enlèvement du matériel d’exploitant conformément à l’article 12, titre 'Conditions’ du bail du 10 mai 1977,

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société TOTAL MARKETING SERVICES à 48.165 €, par an, outre les taxes et charges exigibles en vertu du bail expiré, à compter du […] janvier 2010 et jusqu’à la libération effective des lieux, ladite libération supposant l’exécution préalable par la société TOTAL MARKETING SERVICES de l’ensemble de ses obligations de remise en état du site au regard notamment des règles applicables aux installations classées,

— Dit que les intérêts au taux légal sur les éventuels rappels d’indemnité d’occupation seront dus à compter du jugement,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné l’OPHLM de Saint-Ouen à payer à la société TOTAL MARKETING SERVICES la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que les frais de médiation judiciaire conduite par le CMAP seront partagés à part égale entre la société TOTAL MARKETING SERVICES d’une part et l’OPHLM de Saint-Ouen d’autre part,

— Condamné l’OPHLM de Saint-Ouen aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par déclaration du 5 novembre 2018, la société TOTAL MARKETING SERVICES a interjeté appel de ce jugement désignant L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SAINT OUEN HLM et la société SEMISO comme intimés.

Par déclaration du 22 novembre 2018, L’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et la société SEMISO ont interjeté appelé de ce jugement désignant la SA TOTAL MARKETING SERVICES en qualité d’intimée.

Ces deux procédures enregistrées sous les numéros RG 18/ 23546 et RG 18/26664 ont été jointes par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 23 mai 2019.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 19 mai 2020, la société TOTAL MARKETING SERVICES, demande à la cour de :

Vu les articles L.145-9, L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce,

Vu l’article L.1224-1 du Code du travail,

Vu les articles 1720, 1754, 1383, 2250 et 2251 du Code civil,

Vu l’article L.512-12-1 du Code de l’environnement,

Vu l’article 123 du Code de procédure civile,

— Ordonner la jonction entre la procédure opposant la société TOTAL MARKETING SERVICES en qualité d’appelant à l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et à la société SEMISO (RG : 18/23546) et la procédure opposant l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et la société SEMISO, en qualité d’appelants à la société TOTAL MARKETING SERVICES (RG : 18/26664) ;

— Infirmer le jugement du 18 septembre 2018 du Tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu’il a débouté la société TOTAL MARKETING SERVICES :

.de sa demande afférente aux frais de réinstallation et a fixé les frais de réinstallation à la somme de 65.000 € ;

. de sa demande au titre des indemnités de licenciement et a écarté leur prise en compte au titre des indemnités accessoires ;

. de sa demande au titre des frais d’enlèvement des cuves et canalisations et a écarté leur prise en compte au titre des indemnités accessoires ;

. de sa demande au titre des frais de remise en état du site en vertu de la réglementation des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement et a écarté leur prise en compte au titre

des indemnités accessoires ;

— Infirmer le jugement du 18 septembre 2018 du Tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu’il n’a pas affecté l’indemnité d’occupation d’un coefficient de précarité ;

— Infirmer le jugement du 18 septembre 2018 du Tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu’il a débouté la société TOTAL MARKETING SERVICES de ses demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau,

— D les frais de réinstallation dus par l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à la société TOTAL MARKETING SERVICES à la somme de 2.000.000 € hors taxes ;

— Dire et juger que les indemnités de licenciement seront remboursées par l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à la société TOTAL MARKETING SERVICES au titre des indemnités accessoires sur présentation des justificatifs ;

— Dire et juger que les frais d’enlèvement des cuves et des canalisations reliant les cuves aux volucompteurs sont à la charge de l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ;

— En conséquence, dire et juger que les frais de neutralisation et d’enlèvement des cuves et des canalisations reliant les cuves aux volucompteurs seront dus par l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à la société TOTAL MARKETING SERVICES à titre d’indemnité accessoire, et seront remboursés par l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à la société TOTAL MARKETING SERVICES sur justificatifs, après neutralisation et enlèvement des cuves par la société TOTAL MARKETING SERVICES ;

— Dire et juger que les frais de remise en état du site réalisée conformément aux dispositions relatives aux Installations Classées pour la Protection de l’Environnement seront à la charge de l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ;

— En conséquence, dire et juger que les frais de remise en état du site réalisée conformément aux dispositions du Code de l’environnement relatives Installations Classées pour la Protection de l’Environnement, en ce compris le coût des diagnostics et des études, seront dus par l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à la société TOTAL MARKETING SERVICES à titre d’indemnité accessoire, et seront remboursés par l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à la société TOTAL MARKETING SERVICES sur justificatifs, après réalisation des diagnostics, des études et des travaux de dépollution par la société TOTAL MARKETING SERVICES;

— D l’indemnité d’occupation due par la société TOTAL MARKETING SERVICES à 43.349 € par an, après abattement de précarité de 10%, à compter du […] janvier 2010 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Pour le surplus,

— Débouter l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et la société SEMISO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause de l’EPIC

SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction principale due à la société TOTAL MARKETING SERVICES à 936.015,58 € ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé les frais de remploi à 93.601,55 € ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé le trouble commercial à 15.000 € ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé l’indemnité de fermeture due en vertu des Accords Interprofessionnels à 10.637 € ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que les intérêts au taux légal sur les éventuels rappels d’indemnités d’occupation seront dus à compter du jugement ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande d’une indexation annuelle de l’indemnité d’occupation ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ayant pris l’initiative de mettre un terme au bail commercial supportera la charge entière des dépens de l’instance, en ce compris la rémunération de l’expert judiciaire ;

— Condamner in solidum l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et la société SEMISO à payer à la société TOTAL MARKETING SERVICES la somme de 20.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner l’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Fertier.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 10 février 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SAINT OUEN HLM, et la société SEMISO, demandent à la cour de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce

Vu les articles L. 511-1 et suivants du Code de l’environnement

Vu l’article 110-1 du Code de l’environnement

Vu la Charte environnementale

Vu l’article 1728 du Code civil

Vu l’arrêté du 22 juin 1998

Vu l’arrêté du 15 avril 2010

Vu les pièces produites aux débats

DIRE ET JUGER recevable et bien fondé l’appel interjeté par SAINT-OUEN HABITAT PUBLIC – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et par SEMISO, SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET DE RENOVATION DE LA VILLE DE SAINT OUEN ;

INFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Bobigny du 18 septembre 2018 en ce qu’il a :

o rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en fixation et en paiement d’indemnité d’éviction et les demandes de condamnation en résultant,

o fixé le montant de l’indemnité d’éviction à 1.120.254,10 € toutes causes confondues et débouté la SEMISO de sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues à 489.200 €,

o fixé le montant de l’indemnité d’occupation à 48.165 € par an outre les taxes charges et taxes exigibles en vertu du bail expiré et débouté la SEMISO de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à 60.000 € par an outre les taxes charges et taxes exigibles en vertu du bail expiré,

o rejeté la demande tendant à indexer annuellement l’indemnité d’occupation sur la variation de l’indice du coût de la construction,

o dit que les intérêts au taux légal sur les éventuels rappels d’indemnité d’occupation seront dus à compter du jugement et rejeté la demande de la SEMISO tendant à faire courir les intérêts à compter de l’exigibilité de chaque échéance d’indemnité d’occupation,

o rejeté la demande de compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et celles dues au titre de rappels d’indemnité d’occupation,

o condamné SAINT-OUEN HABITAT PUBLIC – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à payer à TOTAL MARKETING SERVICES 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

o condamné SAINT-OUEN HABITAT PUBLIC – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT aux dépens incluant les frais d’expertise.

Statuant à nouveau :

' A titre principal

CONSTATER que la société SEMISO est venue aux droits de l’OPHLM DE SAINT OUEN,

CONSTATER que le congé avec refus de renouvellement signifié à la société TOTAL MARKETING SERVICES par acte d’huissier en date du 29 mai 2009, a mis fin à effet au 31 décembre 2009, au bail renouvelé à compter du […] décembre 2000,

DIRE ET JUGER prescrite l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et DÉCLARER IRRECEVABLES toutes les demandes formées à ce titre par la société TOTAL MARKETING SERVICES,

DIRE ET JUGER que la société TOTAL MARKETING SERVICES ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, sa demande en fixation de l’indemnité d’éviction étant prescrite depuis le 31 décembre 2011 à minuit, alors que le Tribunal n’a été saisi que le 9 […],

DIRE ET JUGER que la société TOTAL MARKETING SERVICES est occupante sans droit ni titre des locaux à SAINT-OUEN (93400) 37 à […], depuis le […] […],

EN CONSÉQUENCE,

ORDONNER l’expulsion de la société TOTAL MARKETING SERVICES des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 500 € par jour de retard, 8 jours après la signification de l’arrêt à intervenir,

D l’indemnité d’occupation sur le fondement de l’ancien article 1382 et du nouvel article 1240 du Code civil à la somme de 80.000 euros en principal par an, outre les charges, taxes et accessoires dus dans les termes des conventions locatives expirées, à compter du […] avril 2013 et ce jusqu’à libération totale des lieux, cette libération devant inclure l’exécution par la société TOTAL MARKETING SERVICES de l’ensemble de ses obligations de remise en état du site au regard notamment des règles applicables aux installations classées,

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction,

CONDAMNER la société TOTAL MARKETING SERVICES au paiement de cette indemnité d’occupation,

DÉBOUTER la société TOTAL MARKETING SERVICES de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

' Subsidiairement, dans l’hypothèse où la société TOTAL MARKETING SERVICES serait considérée comme n’étant pas prescrite en ses demandes :

D à 576.480,51 € le montant de l’indemnité principale d’éviction due à la société TOTAL MARKETING SERVICES,

DÉBOUTER la société TOTAL MARKETING SERVICES de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

' A titre infiniment subsidiairement, dans l’hypothèse où il serait tenu compte de l’activité

de lavage :

D à 624.565,08 € le montant de l’indemnité principale d’éviction due à la société TOTAL MARKETING SERVICES,

DÉBOUTER la société TOTAL MARKETING SERVICES de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

' En tout état de cause :

DIRE ET JUGER que l’obligation et le coût des travaux de remise en état et résultant de la législation sur les installations classées, notamment la mise en sécurité et l’enlèvement des cuves ainsi que la dépollution du site incombent à la société TOTAL MARKETING SERVICES ;

CONDAMNER la société TOTAL MARKETING SERVICES à :

— Procéder à l’enlèvement du matériel d’exploitation ;

— Remettre à la SEMISO un mémoire de mise à l’arrêt définitif du site conformément à la législation sur les installations classées pour la protection environnementale (ICPE) et comprenant une analyse détaillée relative à la qualité du sol et du sous-sol ;

— Remettre à la SEMISO un récépissé de la Préfecture attestant de la notification au Préfet de la cessation d’activité, la notification incluant les mesures prises en application de l’article R. 512-66-1.III du Code de l’environnement et indiquant que la décontamination envisagée sera entreprise pour un usage comparable à celui de la dernière période d’exploitation (R. 512-66-1 II du Code de l’environnement) ;

— Respecter la procédure de cessation d’activité et à se conformer à ses frais aux prescriptions résultant de la législation sur les installations classées, notamment la mise en sécurité et l’enlèvement des cuves et des canalisations reliant les cuves aux volucompteurs, et à l’ensemble des demandes de l’administration qui pourraient être faites concernant les mesures de remise à état ou de surveillance à mener, en sa qualité de dernier exploitant et à tenir régulièrement informé la SEMISO du bon accomplissement de cette procédure.

DIRE ET JUGER que les frais d’études relatives à une pollution éventuelle et, le cas échéant, les frais de dépollution seront à la charge de la société TOTAL MARKETING SERVICES,

C D à 57.245€ € HT par an en principal, outre les charges, taxes et prestations découlant du bail, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société locataire à compter du […] janvier 2010, jusqu’à entière libération des locaux, cette libération devant inclure l’exécution par la société TOTAL MARKETING SERVICES de l’ensemble de ses obligations de remise en état du site au regard notamment des règles applicables aux installations classées,

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction,

DIRE ET JUGER que tous les rappels d’indemnité d’occupation porteront intérêt au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle,

ORDONNER la compensation à due concurrence entre l’indemnité d’éviction et les rappels d’indemnité d’occupation,

DÉBOUTER la société TOTAL MARKETING SERVICES de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société TOTAL MARKETING SERVICES aux entiers dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société TOTAL MARKETING SERVICES à payer à la SEMISO la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 9 juin 2020.

L’affaire était fixée pour être plaidée à l’audience du 9 juin 2020 à 14h. Conformément aux ordonnances de roulement rectificatives du premier président de la cour d’appel de Paris en date des 23 avril 2020 et 7 mai 2020, et en application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, le président de la chambre a décidé que la procédure se déroulerait selon la procédure sans audience et il en a informé les parties.

Celles-ci ont expressément accepté le recours à cette procédure sans audience de plaidoiries.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de la demande en paiement de l’indemnité d’éviction

La société SEMISO et L’EPIC SAINT OUEN HABITAT PUBLIC sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Ils soutiennent que l’action est prescrite pour avoir été enrôlée au tribunal le 9 […], soit plus de deux ans après la date d’effet du congé, alors que l’article L145-9 du code de commerce évoque la saisine du tribunal et non la simple délivrance de l’assignation. Ils soutiennent que ni le fait qu’ils aient conclu après le dépôt d’expertise en contestant son montant, ni

leur participation aux opérations d’expertise ne valent renonciation à se prévaloir de la prescription ; que la société TOTAL MARKETING SERVICES ne saurait prétendre se prévaloir de l’autorité de chose jugée du jugement du 25 juin 2013, ce dernier n’ayant statué que sur l’immatriculation de la société locataire et sa possibilité de bénéficier d’une indemnité d’éviction, et non sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription qui n’a été soulevée qu’ultérieurement. La société locataire conclut à la confirmation sur ce point du jugement entrepris qui a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription.

La cour rappelle que l’article 45 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (dite loi LME) a supprimé la sanction de la forclusion pour le délai d’action du locataire en cas de refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction, de sorte que l’action est désormais soumise à un simple délai de prescription.

Dès lors, la prescription biennale qui a commencé à courir le 31 décembre 2009, a été interrompue par la délivrance de l’assignation au bailleur le 30 décembre 2011, conformément à l’article 2241 du code civil, d’autant qu’en l’espèce cette assignation a été remise au greffe le 9 […], dans les délais impartis par l’article 757 du code de procédure civile.

En conséquence, l’action de la société TOTAL MARKETING SERVICES en paiement de l’indemnité d’éviction n’est pas prescrite.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Les parties, comme l’expert judiciaire s’accordent à reconnaître que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce. Elles s’opposent en ce qui concerne la consistance dudit fonds.

Sur la consistance du fonds de commerce

La société locataire, qui conclut sur ce point à la confirmation du jugement entrepris, soutient que le fonds de commerce comprend une activité de lavage. Elle se prévaut d’une part, des stipulations du bail sous conditions suspensives conclu les 7 et 8 août 1969 et notamment de son article 4 qui stipule que 'les véhicules sortant de la baie de

lavage pourront utiliser comme voie de dégagement l’emprise du parking de l’office située au nord du bâtiment de la station', des clauses techniques et descriptives faisant également allusion à une voie de dégagement pour les voitures sortant de la baie de lavage, ainsi qu’aux plans de la future station, revêtus du cachet de l’office public de l’habitat de Saint Ouen prévoyant expressément la création d’une baie de lavage et d’autre part, des stipulations de l’article 3 du bail qui rappellent que le 'locataire a édifié à ses frais sur les emplacements objet de la présente convention, un bâtiment comprenant une boutique avec WC, deux baies de graissage-lavage, un magasin (…)' ainsi que de l’article 4 qui ajoute que 'les véhicules sortant de la baie de lavage pourront utiliser comme voie de dégagement l’emprise du parking de l’office située au bord du bâtiment de la station'

Le bailleur conteste ces points et relève que la clause de destination ne vise pas l’activité de lavage, n’induit pas cette activité et l’exclut même. Il fait valoir, par ailleurs que les termes du bail n’étaient pas clairs, puisqu’ils évoquaient 'deux baies de graissage lavage’ et une voie de dégagement pour une activité de lavage, alors qu’il avait été constaté lors des opérations d’expertise qu’existaient une baie de graissage, correspondant à un atelier de réparation et une piste de lavage autonome, qu’en cas de stipulations contradictoires celles de la clause de destination prévalaient ; que le bail de 1977 ne vise pas la convention sous conditions suspensives des 7 et 9 août 1966 (sic) ; que les courriers ultérieurs adressés par le bailleur ne permettent de démontrer l’existence d’un accord tacite sur la modification de la destination faute d’être non équivoques ; que l’activité de lavage n’est pas incluse dans celle de station-service.

La cour rappelle que le fonds de commerce à prendre en considération est celui du locataire évincé. Doivent donc être prises en compte les seules activités autorisées par le bail, c’est à dire celles expressément visées au bail et le cas échéant celles implicitement incluses dans la destination contractuelle. Il convient en conséquence avant tout chiffrage de déterminer quelles étaient les activités poursuivies dans les lieux loués et si elles entraient dans la destination stipulée au bail, le locataire ne pouvant, en revanche, se prévaloir d’une simple tolérance ou d’une attitude passive du bailleur en cas d’extension d’activité.

La clause de destination du bail en date du 10 mai 1977 est libellée de la façon suivante : 'les locaux faisant l’objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par les preneurs à l’exploitation d’une station service de distribution de produits pétroliers et de vente d’accessoires automobiles'. Cet acte indique qu’il est conclu en réalisation des conventions intervenues entre le bailleur et le preneur en date des […] décembre 1970 et du 20 septembre 1976 et ne fait aucune allusion à la convention sous conditions suspensives en date des 7 et 8 août 1969, dont se prévaut actuellement, le preneur. Par ailleurs, le fait que le bailleur dans des courriers produits aux débats par la société locataire fasse allusion à l’aire de lavage de la station, ne peut suffire à établir qu’il considérait que cette activité entrait dans la clause de destination du bail. Le bail de 1977, fait allusion en son article 3 du titre conditions à deux baies de 'lavage-graissage’ en contradiction avec l’article 4 des conditions qui fait allusion aux 'véhicules sortant de la baie de lavage', sans que cette dernière mention ne permette d’affirmer que l’activité lavage était selon la commune intention des parties comprise dans la destination du bail, qui bien au contraire définissait de manière stricte les activités pouvant être exploitées, parmi lesquelles ne figurait pas celle de lavage de véhicule, laquelle n’est pas une activité incluse à celle de station-service, aucune évolution des usages commerciaux n’étant établie sur ce point, même si elle a un caractère complémentaire.

Dans ces conditions, la preuve n’étant pas rapportée que l’activité de station de lavage, exploitée dans les lieux, entrait dans la clause de destination des lieux, le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et cette activité ne sera pas retenue pour l’évaluation du fonds de commerce perdu.

Sur l’indemnité principale d’éviction

Les deux parties s’accordent sur le fait qu’il convient, conformément aux usages de déterminer la valeur du fonds par rapport à un pourcentage sur le chiffre d’affaires et non sur la marge comme le propose l’expert judiciaire.

La société locataire conclut à la confirmation du jugement entrepris qui a retenu un taux de 20% du chiffre d’affaires annuel moyen TTC pour la vente de carburants et un taux de 30% pour les autres activités.

Les bailleurs demandent de valoriser l’activité carburants à 10% du chiffre d’affaires TTC des années 2014, 2015 et G soit 435.047,33 euros et celle des autres activités, hors lavage, à 30% du chiffre d’affaires des années 2014, 2015 et G soit 22.207,68 euros.

Selon le rapport d’expertise judiciaire de M. X la station-service est située à Saint Ouen (93), commune limitrophe du 18^e arrondissement de Paris et à la commune de Saint Denis, dans un quartier résidentiel, à proximité de la mairie de […] laquelle est une large artère à forte circulation automobile en double sens avec des places de stationnement d’un seul côté de la rue, qui s’étend du Quai de Seine à la rue du Docteur Bauer.

Selon la description qu’en donne l’expert, le fonds de commerce est exploité dans un bâtiment édifié en 1970, élevé d’un simple rez-de-chaussée et comprennent : une aire de vente surélevée de deux marches, avec faux plafond et éclairage encastré, d’une hauteur sous plafond de 2,70 m environ ; un bureau avec pièce sans éclairement naturel, d’une hauteur sous plafond de 4,25m, un wc avec lavabo, une piste de lavage couverte au sol bétonné, un atelier de réparation mécanique accessible par une

porte roulante mécanique, d’une hauteur sous plafond de 4,41 m environ, au sol bétonné, au fond une réserve surélevée d’une petite marche, avec hauteur sous plafond de 4,30m environ ; une piste bétonnée avec quatre volucompteurs dont deux doubles (soit six postes) et un uniquement au gasoil, avec une piste sous auvent, d’une hauteur sous auvent de 4,62m environ. La surface des bâtiments est de 170m² et le terrain hors bâtiment d’une surface de 818m².

La station-service est ouverte du lundi au vendredi de 6h à 22 h, le samedi de 8h à 22h et le dimanche de 8h à 21h.

Le fonds est exploité en mandat pour l’activité carburants et donné en location gérance pour les autres activités.

Les parties s’accordent à reconnaître que le chiffre d’affaires annuel moyen TTC de l’activité carburants, pour les années 2014, 2015 et G est de 4.350.473,33 euros.

Le barème publié par E F G indique pour une activité de distribution de carburants, un taux compris entre 10 et 20% du chiffre d’affaires TTC. Ces taux étaient compris entre 25 et 35% du chiffre d’affaires TTC, dans l’édition 2010 du même ouvrage, étant précisé que d’une manière générale, pour une catégorie donnée de biens, les taux varient, à l’intérieur de la marge proposée pour la catégorie de biens concernée, de façon inversement proportionnelle au montant du chiffre d’affaires du fonds à évaluer et qu’il faut tenir compte des caractéristiques propres au fonds.

On assiste à une décroissance de l’activité de distribution de carburants, en raison de la réduction de la circulation automobile en milieu urbain, au développement des véhicules automobiles et au déploiement de nouvelles lignes de transports en commun, et à une raréfaction des stations services en milieu urbain. Cette raréfaction conduit à une augmentation de leurs chiffres d’affaires.

L’expert judiciaire a noté la bonne situation sur un axe passant au sein d’un secteur d’habitation, l’accessibilité du site depuis la route départementale D22, l’importance superficielle du terrain aménagé en station-service, l’existence de trois cuves , leur capacité, une de 15m3 et deux de 30m3, la clause de destination du bail, la location-gérance autorisée et la rareté des stations services.

Compte tenu des éléments rappelés ci-dessus, des références contenues dans les rapports versés aux débats de M. Robine, pour une station service à Limeil-Brévanne et de M^me Y du Z, pour une autre station service Total situé 56 à […], le taux de 20%, retenu par les premiers juges a été correctement apprécié.

En conséquence, l’indemnité d’éviction pour la vente de carburants s’élève à la somme de 870.094,66 euros (4.350.473,33 x20%).

Pour les autres activités, hors lavage, les bailleurs indiquent que le chiffre d’affaires annuel moyen TTC pour les années 2014, 2015 et G est de 74.025,60 euros, ce qui n’est pas contesté par la société locataire et sera retenu par la cour.

Les deux parties s’accordent sur un pourcentage de 30% appliqué au chiffre d’affaires pour les autres activités, pourcentage retenu par les premiers juges, qui correspond aux usages, et qu’il convient de retenir.

En conséquence, le montant de l’indemnité de ce chef est de 22.207,68 euros (74.025,60 x30%).

L’indemnité d’éviction totale s’élève à la somme de 892.302,34 euros (870.094,66+22.207,68).

Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

Les parties conviennent, conformément aux usages de les D à 10% de l’indemnité principale.

Cette indemnité s’élève en conséquence à la somme de 89.230,23 euros

Sur le trouble commercial

Les premiers juges suivant l’expert ont retenu une indemnisation de ce chef de 15000 euros, approuvée par la société locataire, mais contestée par les bailleurs qui en contestent le montant faute pour la société locataire de donner des éléments comptables permettant de déterminer son E.B.E alors, même qu’il est d’usage d’évaluer l’indemnisation de ce trouble en fonction de L’E.B.E.

Ce poste consiste à indemniser le temps passé par le locataire pour obtenir réparation de son préjudice au détriment de son activité. S’il est d’usage de retenir trois mois d’EBE pour un commerce indépendant, en présence d’une location-gérance, l’activité de la locataire est moins perturbée et l’indemnisation forfaitaire de 15.000 euros doit être retenue.

Sur l’indemnité de fermeture due en application des accords interprofessionnels

Le jugement entrepris a accordé de ce chef, une somme de 10.637 euros.

Les bailleurs contestent toute indemnisation aux motifs que la société locataire a déjà été indemnisée de la valeur du fonds de commerce et des frais de remploi pour acquérir un fonds équivalent qu’elle pourra donner en location-gérance à son actuel locataire-gérant et soutient qu’ils n’ont pas à supporter les conséquences du mode de gestion choisi par le preneur. La société locataire conclut à la confirmation du jugement entrepris.

C’est par de justes motifs que la cour adopte que les premiers juges ont fait droit à la demande d’indemnisation de ce chef, étant en outre précisé que le preneur doit être indemnisé du préjudice qu’il subit, quel que soit le choix qu’il a fait du mode d’exploitation du commerce considéré, sauf au bailleur a établir que ce préjudice serait moindre, ce qu’il ne fait pas en l’espèce.

Sur les frais de réinstallation

L’expert judiciaire a proposé de retenir pour ce poste une somme de 65.000 euros, qu’il a évalué par rapport aux documents communiqués en cours d’expertise par la société locataire, correspondant aux coûts des travaux de changement d’image des stations services situées à Clamart, Arpajon et Ivry sur Seine.

La société locataire sollicite à ce titre une somme de 2.000.000 euros, aux motifs notamment qu’elle ne pourra pas acquérir un fonds de commerce de station-service existant et conclure un bail portant sur une station service existante mais va nécessairement devoir louer ou acheter un terrain pour réinstaller son fonds de commerce. Elle rappelle que la clause d’accession au profit du bailleur ne fait pas obstacle à son droit d’être indemnisée de ses frais de réinstallation. Elle conteste en outre tout abattement pour vétusté sur les indemnités versées.

Les bailleurs demandent de retenir un abattement de 10%, afin de tenir compte de la vétusté des installations existantes, sur la somme de 65.000 euros, retenus à ce titre par l’expert judiciaire et par les premiers juges. Ils contestent devoir supporter au titre des frais de réinstallation, le coût d’une construction à neuf d’une nouvelle station-service, alors même que la société locataire est déjà indemnisée de la perte de son fonds et soutiennent que le coût des frais de réinstallation doit se limiter à celui du coût du changement d’image.

Il est constant qu’une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter.

Dès lors, le jugement entrepris ne peut être suivi en ce qu’il a indiqué que la clause d’accession figurant au contrat de bail, faisait obstacle à la demande de la société locataire tendant à être indemnisée des dépenses qu’elle devra engager pour la reconstruction des bâtiments nécessaires à son activité. En revanche, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la société locataire ne démontrait pas qu’elle ne serait pas en mesure de reprendre l’exploitation d’une station service déjà préexistante, sans avoir par conséquent à procéder à son édification. Dans ces conditions, les frais de réinstallation ont été correctement appréciés par l’expert judiciaire, sur la base des coûts engagés par la société locataire pour le changement d’image de trois autres stations, sans qu’il soit cependant nécessaire de procéder à un abattement pour tenir compte de la vétusté des installations délaissées, la société locataire justifiant du fait que les investissements réalisés dans les locaux délaissés, restaient inscrits en valeur nette comptable.

Le jugement entrepris, sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 65.000 euros ce poste d’indemnité.

Indemnités de licenciement

Le jugement entrepris a refusé toute indemnisation de ce chef. Les bailleurs concluent sur ce point à la confirmation du jugement entrepris.

La société locataire soutient qu’en application de l’article L1224-1 du code du travail, tous les contrats de travail en cours au jour de la résiliation du contrat de location gérance sont transférés au propriétaire du fonds de commerce ; que par conséquence c’est bien la société TOTAL MARKETING SERVICES qui devra procéder aux licenciements du personnel attaché au fonds de commerce.

La cour rappelle qu’en fin de location-gérance, les contrats de travail des salariés du locataire gérant sont transférés au bailleur gérant, si le fonds n’est pas devenu inexploitable. Le paiement des frais de licenciement n’est donc dû par les bailleurs, que pour les licenciements par la société TOTAL MARKETING SERVICES de ses salariés.

Sur les frais de remise en état du site

La société TOTAL MARKETING demande à la cour de dire que les frais d’enlèvement des cuves et des canalisations reliant les cuves aux volucompteurs sont à la charge du bailleur ; qu’en conséquence, les frais de neutralisation et d’enlèvement des cuves et des canalisations reliant les cuves aux volucompteurs seront dus par le bailleur à titre d’indemnité accessoire et seront remboursés par le bailleur à la société locataire sur justificatifs après neutralisation et enlèvement des cuves par la société TOTAL MARKETING SERVICES. Elle soutient que le fait que le bail datant du 10 mai 1977 ne soit pas en phase avec la réglementation postérieure datant de 2010, qui impose au preneur d’enlever les cuves en cas de fin d’activité, n’a pas d’incidence sur la volonté dépourvue d’équivoque des parties, laquelle a pour objet et pour effet de transférer régulièrement au bailleur, dans leurs rapports privés, le coût de l’enlèvement des réservoirs et canalisations.

La société locataire demande à la cour de juger que les frais de remise en état du site réalisés conformément aux dispositions du code de l’environnement relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement, en ce compris le coût des diagnostics et des études, seront dus par le bailleur à la société locataire et seront remboursés par L’EPIC SAINT OUEN HABITAT à la société TOTAL MARKETING SERVICES sur justificatifs, après réalisation des diagnostics, des études et des travaux de dépollution par la société locataire.

Elle soutient principalement qu’elle est débitrice de l’obligation légale de remise en état du fait de la décision du bailleur de l’évincer, alors qu’elle n’avait pas l’intention de cesser l’exploitation et qu’elle aurait pu ne pas être débitrice de cette obligation notamment en cas de cession de son fonds de commerce ; que dès lors, il appartient au bailleur de l’indemniser de ce coût, le fondement de la prise en charge par le bailleur étant l’article L145-14 du code de commerce, lui imposant de réparer le préjudice subi du fait de l’éviction. Elle a indiqué en outre qu’il n’existait aucune stipulation contractuelle quant à l’entretien et à la réparation du sol.

Les bailleurs, qui concluent sur ce point à la confirmation du jugement entrepris, s’opposent à l’interprétation donnée par la société locataire de la clause 12 du bail, d’autant que cette obligation n’existait pas lors de la conclusion du bail. Ils rappellent les textes applicables en l’espèce, s’agissant d’une installation classée soumise à déclaration. Ils soutiennent qu’il n’est pas possible de se soustraire au principe posé à l’article L110-1 du code de l’environnement aux termes duquel selon le 'principe pollueur payeur'(…) 'Les frais résultant des mesures de prévention, de réduction de la pollution et de lutte contre celle-ci doivent être supportés par le pollueur’ et sous réserve que les autorités administratives confirment que l’établissement qui sera fermé est une ICPE soumise à déclaration, sont applicables les articles L512-12-1 du code de l’environnement, R512-66-1 du code de l’environnement et s’agissant des réservoirs de liquides inflammables et de leurs équipements annexes, l’article 18 de l’arrêté du 22 juin 1998 et les articles 1.7 de l’annexe 1, et 9 de l’annexe 1 de l’arrêté du 15 avril 2010, qui mettent à la charge du dernier exploitant la remise en état des lieux .

Ils soutiennent enfin que ces frais sont dus, dans une perspective environnementale par le dernier exploitant, y compris en cas de non-renouvellement du bail, de sorte que la société preneuse n’est pas fondée à solliciter sa prise en charge par le bailleur, même indirectement par intégration de ce coût à l’indemnité d’éviction.

La clause 12 stipule que : 'à l’expiration du bail ou à l’occasion de son renouvellement ou en cas de résiliation anticipée, l’enlèvement du matériel d’exploitation (appareils distributeurs, compresseurs mobiliers de bureau, etc…) sera à la charge de la société preneuse, ce matériel restant en tout état de cause la propriété de cette dernière. La mise à jour des réservoirs et des canalisations, ainsi que la remise en état des lieux consécutives lui incomberont. Toutefois, ladite société aura la faculté si elle le juge préférable, de faire abandon pur et simple de ce matériel souterrain à l’office bailleur, les constructions restant propriété de l’office'.

Si les parties peuvent organiser dans leurs relations un transfert de charges, encore faut-il que la clause soit expresse et dépourvue d’ambiguïté, tel n’est pas le cas de la clause ci-dessus reproduite, qui n’a pu avoir pour but de transférer au bailleur une obligation de retrait des réservoirs en cas de cessation d’exploitation qui n’existait pas lors de la rédaction du bail.

Il est constant que la dépollution et la remise en état d’un site industriel résultant d’une obligation légale particulière dont la finalité est la protection de l’environnement incombe au dernier exploitant. Les parties en conviennent.

En l’espèce, c’est le bailleur qui a délivré congé refusant le renouvellement qui exige l’arrêt de l’exploitation de la station-service et désigne ainsi la société locataire comme étant le dernier exploitant, alors que c’est sur le dernier exploitant que pèsent les obligations de dépollution par application des articles L512-12-1 du code de l’environnement, R512-66-1 du code de l’environnement et s’agissant des réservoirs de liquides inflammables et de leurs équipements annexes, les obligations définies aux articles 18 de l’arrêté du 22 juin 1998 et à l’article 2.10 de l’annexe 1 de l’arrêté du 15 avril 2010.

En application de l’article L145-14 du code de commerce l’indemnité d’éviction doit couvrir l’entier préjudice subi par le preneur du fait du défaut de renouvellement du bail, or au cas présent, les frais de mise en sécurité ou de dépollution et éventuellement de retrait des réservoirs, sont directement

liés à l’éviction avec arrêt de l’exploitation et doivent être indemnisés au titre des indemnités accessoires.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur ce point et de dire que les frais de diagnostics, d’études et de travaux de dépollutions et éventuellement de retrait des réservoirs, « sauf en cas d’impossibilité technique justifiée » conformément à l’article 2.10 de annexe1 de l’arrêté du 15 avril 2010, seront dus sur justificatifs, au titre des indemnités accessoires.

Il n’y a pas lieu de condamner la société locataire à respecter ses obligations de dépollution, ainsi que le demande le bailleur, dès lors que celui-ci peut exercer sa faculté de repentir prévue à l’article L145-58 du code de commerce et consentir ainsi à la poursuite de l’exploitation de la station service par la société TOTAL MARKETING SERVICES dans le cadre du renouvellement du contrat de bail.

En conclusion, l’indemnité d’éviction s’élève à la somme de 1.072.169,57 Euros arrondis à 1.072.170 euros selon le détail suivant :

indemnité principale : 892.302,34 euros

frais de remploi : 89.230,23 euros

trouble commercial : 15.000 euros

indemnité de fermeture :10.637 euros

frais de réinstallation : 65.000 euros

frais de licenciement des salariés de TOTAL MARKERTING SERVICES sur justificatifs

frais de diagnostics, d’études et de travaux de dépollutions et éventuellement de retrait des réservoirs, 'sauf en cas d’impossibilité technique justifiée’ conformément à l’article 2.10 de l’annexe1 de l’arrêté du 15 avril 2010, sur justificatifs.

Sur l’indemnité d’occupation

Les premiers juges ont écarté l’approche comparative proposée par l’expert judiciaire, faute pour ce dernier de préciser des éléments de comparaison pertinents opérant des distinctions entre bâtiment, terrain et cuves. Ils ont retenu l’approche par la valeur vénale, également proposée par cet expert qui a retenu un prix unitaire de 750 euros, soit 741.000 euros pour la station-service d’une superficie de 988 m², ce montant n’étant pas discuté par les parties, puis appliquant un coefficient de 6,5%, plutôt que celui de 8 % proposé par l’expert, ils ont fixé à 48.165 euros la valeur locative.

La société locataire admet ce montant, mais demande l’application en outre d’un abattement de 10%, ramenant le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 43.349 euros.

Le bailleur demande de C D l’indemnité d’occupation selon les deux méthodes préconisées par l’expert judiciaire. Il fait valoir que les prix unitaires proposés par l’expert judiciaire X et ceux proposés par l’expert Y du Z, pour une autre station-service exploitée par TOTAL également située à Saint Ouen, sont similaires et demande de C D selon cette méthode par comparaison une indemnité d’occupation de 55.201 euros. Selon l’approche par la valeur vénale, contestant le coefficient de 6,5% et lui préférant le coefficient de 8%, préconisé par l’expert judiciaire, il demande de C D l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 59.280 euros. En conséquence le bailleur demande de C D l’indemnité d’occupation annuelle à la moyenne de ces deux approches soit 57.245 euros

La cour relève que l’expert judiciaire a proposé de D la valeur locative, selon l’approche par comparaison de la manière suivante :

bâtiment 170m²x150€ = 25.500 €

terrain hors bâtiment :(988m²-170m²)x35€ = 28.630 euros

cuves figurant dans le bail : 45.000litres x0,10€ = 4500 euros

parking au sous-sol comprenant une cuve :90€ x12 = 1.080€

total 59.710€.

Cependant, l’expert judiciaire n’a communiqué que des références pour des terrains loués à des stations-services, et des terrains loués pour diverses activités, reprenant les prix unitaires, les surfaces louées et le montant total du loyer, mais aucune référence relative aux bâtiments ou encore aux cuves. La proposition de l’expert Y du Z de C D pour une autre station-service également sise à Saint Ouen, une valeur locative de 140€ le m² pour le bâtiment, et 37 € le m² pour le terrain hors bâtiment, ne peut suffire à établir que les propositions de l’expert X sont suffisamment établies par ce second rapport, alors même que celui-ci souffre sur ce point du même défaut que le rapport de M. X, s’il rappelle un certain nombre de références celles-ci ne portent que sur des terrains, et aucune sur des bâtiments.

Dans ces conditions, cette méthode d’évaluation ne peut être retenue, faute d’éléments de comparaison pertinents.

S’agissant de l’approche par la valeur vénale des terrains, l’expert X rappelle que les taux retenus par les juridictions varient de 4% à 10% et que les taux varient en fonction de la qualité de l’emplacement : ils sont faibles dans les bons emplacements et augmentent lorsque la qualité du site décroît. L’expert judiciaire X en page 16 et 17 de son rapport note la bonne situation du bien sur un axe passant au sein d’un secteur d’habitation, accessible depuis la route départementale D22, dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers juges ont fixé à 6,5% le taux applicable, selon le principe ci-dessus rappelé.

La société locataire sollicite en outre un abattement de 10 %, sur lequel le bailleur ne s’explique pas.

La cour relève que cet abattement conforme aux usages doit être retenu, en effet, il y a lieu de tenir compte de la précarité des conditions d’occupation de la société locataire depuis la date d’effet du congé et des difficultés qui en résultent pour l’exploitation du fonds.

Il est constant que le preneur à bail d’une installation classée pour la protection de l’environnement étant tenu, comme dernier exploitant, de prendre toutes dispositions utiles pour la mise en sécurité du site et, s’agissant des réservoirs de carburant et de leurs équipements annexes, de les neutraliser, conformément aux dispositions de l’arrêté du 22 juin 1998, voire de les enlever, l’indemnité d’occupation qu’il doit suite à la délivrance d’un congé court, non jusqu’à la cessation de l’activité, mais jusqu’à ce qu’il justifie avoir pris les mesures nécessaires conformément aux textes applicables.

En conséquence, l’indemnité d’occupation annuelle s’élève à la somme de 43.348,50 euros (48.165x0,90) outre les charges exigibles en vertu du bail expiré à compter du […] janvier 2010, jusqu’à la libération effective des lieux, ladite libération supposant l’exécution préalable par la société TOTAL MARKETING SERVICES de l’ensemble de ses obligations de remise en état du site au regard des règles applicables aux installations classées.

Les demandes relatives à l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation, aux intérêts au taux légal

à compter de chaque échéance contractuelle et à la compensation, figurant au dispositif des conclusions du bailleur n’étant étayées par aucun développement dans la partie discussion desdites conclusions, la cour n’en est pas saisie en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge du bailleur les dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et accordé une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Chacune des parties succombant partiellement en son appel, il sera fait masse des dépens et ceux ci seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant des indemnités d’éviction et d’occupation,

l’infirme sur ces points,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme de 1.072.170 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par l’EPIC SAINT OUEN HABITAT à la société TOTAL MARKETING SERVICES, outre les frais de licenciement des salariés de TOTAL MARKETING SERVICES sur justificatifs et les frais de diagnostics, d’études et de travaux de dépollutions et éventuellement de retrait des réservoirs, sur justificatifs ;

Fixe le montant de l’indemnité annuelle d’occupation à la somme de 43.348,50 euros (48.165x0,90) outre les charges exigibles en vertu du bail expiré à compter du […] janvier 2010, jusqu’à la libération effective des lieux, ladite libération supposant l’exécution préalable par la société TOTAL MARKETING SERVICES de l’ensemble de ses obligations de remise en état du site au regard des règles applicables aux installations classées ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne L’EPIC SAINT OUEN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT aux entiers dépens avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE