Cour d’appel de […], Pôle 1 – chambre 2, 1er juillet 2021, n° 21/00640

Chronologie de l’affaire

TJ […]

- CA […] 20 décembre 2020 Infirmation partielle

30 juin 2021

Sur la décision

Référence :CA […], pôle 1 – ch. 2, 1er juill. 2021, n° 21/00640

Juridiction :Cour d’appel de […]

Numéro(s) : 21/00640 Décision précédente :Tribunal de grande instance de […], 21 décembre 2020, N° 20/57875

Dispositif :Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les personnes

Président :Hélène GUILLOU, président

Avocat(s) :Jennifer BARANES, Vincent LAFARGE

Parties :S.A.R.L. X c/ S.C.I. SCI DE LA RUE SAINT SEVERIN

Texte intégral représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP Copies exécutoires REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat postulant du barreau de PARIS, toque : L0050 REPUBLIQUE FRANCAISE assistée de M^e Vincent LAFARGE, avocat plaidant du délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS barreau de PARIS, toque : A 780

COUR D’APPEL DE PARIS INTIMEE

Pôle 1 – Chambre 2

[…]

ARRET DU 01 JUILLET 2021 prise en la personne de ses représentants légaux

(n° , 13 pages)

[…]

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG

[…] 21/00640 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4ZK représentée par M^e Jennifer BARANES de l’AARPI Décision déférée à la Cour : Ordonnance du ADONIS, avocat au barreau de PARIS 21 Décembre 2020 -Président du tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/57875 COMPOSITION DE LA COUR :

APPELANTE En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le S.A.R.L. X 02 juin 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Thomas prise en la personne de ses représentants légaux RONDEAU, conseiller, chargé du rapport.

[…] Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée

[…]

---

de :

M^me Hélène GUILLOU, présidente de chambre

M. Thomas RONDEAU, conseiller

M^me Michèle CHOPIN, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie PATE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, présidente de chambre et par M^me VOLPI, greffière, présente lors de la mise à disposition,

Exposé du litige

Depuis 1985, la SARL Delfrel a acquis un fonds de commerce de restauration, traiteur, bar, dîners- spectacles.

Par acte du 1er avril 1986, la […] lui a donné à bail commercial des locaux situés […] dans le cinquième arrondissement de […], moyennant un loyer annuel hors charges de 168.000 francs (ramené à la somme de 72.862,44 euros annuel à compter du 14 mai 2008).

Le 13 juillet 2020, la société […] a délivré à la société Delfrel un commandement de payer la somme de 36.581,64 euros au titre des loyers impayés.

Le 5 novembre 2020, la société […] a assigné la société Delfrel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de […]. Elle lui a demandé de :

à titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

ordonner l’expulsion de la société Delfrel et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, les frais de serrurier étant à porter à la charge de la société Delfrel ;

condamner la société Delfrel au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et d’en avoir rendu les clés à la société […] ;

se réserver la liquidation de l’astreinte ;

autoriser la société […] à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

passé le délai d’un mois, autoriser la société […] à faire vendre par tel commissaire-priseur de son choix lesdits meubles et effets aux frais de la société Delfrel, faute

par elle d’avoir réglé la totalité des frais de garde- meuble ;

condamner la société Delfrel à lui payer la somme de 57.932,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3e trimestre 2020 ;

condamner la société Delfrel au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 %, outre les taxes, frais, charges et accessoires, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ;

condamner la société Delfrel à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé ;

à titre subsidiaire,

juger que les infractions commises au bail et visée au commandement justifient le non-renouvellement du bail sans indemnité d’occupation ;

condamner la société Delfrel à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé ;

en tout état de cause, condamner la société Delfrel à lui payer la somme de 3.500 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Régulièrement assignée, la société Delfrel n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.

Le 21 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de […] a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 août 2020 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance l’expulsion de la société Delfrel et de tout occupant de son chef des lieux situés […] à […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Delfrel, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

---

— condamné par provision la société Delfrel à payer à la société […] la somme de 57.409,47 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités

d’occupation arriérées au 3e trimestre 2020 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la société Delfrel à payer à la société Saint-Severin la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 4 janvier 2021, la société Delfrel a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 août 2020 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance l’expulsion de la société Delfrel et de tout occupant de son chef des lieux situés […] à […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Delfrel, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamné par provision la société Delfrel à payer à la société […] la somme de 57.409,47 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérées au 3e trimestre 2020 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

— condamné la société Delfrel à payer à la société Saint-Severin la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions remises le 10 mai 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Delfrel demande à la cour de :

— déclarer la société Delfrel recevable et bien fondée en son appel de l’ordonnance rendue le 21 décembre 2020 ;

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 août 2020

ordonné l’expulsion de la société Delfrel ;

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Delfrel ;

condamné par provision la société Delfrel à payer à la société […] la somme de 57.409,47 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérées au 3e trimestre 2020 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

condamné la société Delfrel à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

et, statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société […] et l’en débouter ;

subsidiairement,

— dire la société Delfrel bien fondée en sa demande de délais et lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification par acte extrajudiciaire de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés et dire qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société Delfrel s’acquitterait effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par l’arrêt à intervenir ;

en tout état de cause,

— débouter la société […] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts et en ce qu’elle a rejeté toute demande de condamnation sous astreinte ;

— condamner la société […] à payer à la société Delfrel la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Regnier Bequet Moisan dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Delfrel expose en substance les éléments suivants :

— qu’elle a cessé de payer les loyers en raison d’éléments ayant gravement obéré sa situation financière, à savoir d’une part un défaut de paiement par ses locataires-gérants du loyer pour les murs et de la redevance de gérance, et d’autre part la crise sanitaire ;

— que l’acquisition de la clause résolutoire du bail n’est pas justifiée car le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en refusant d’adapter les modalités d’exécution du contrat en raison de la crise sanitaire ; qu’il ressort de la jurisprudence qu’une clause résolutoire ne peut pas être invoquée quand le bailleur

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est de mauvaise foi, ce qui est notamment le cas quand les locaux étaient inexploitables ;

— que l’acquisition de la cause résolutoire du bail n’est pas justifiée car le bailleur a manqué à son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil en ne procédant pas à une mise aux normes du local et à des travaux d’entretien permettant son exploitation malgré la délivrance d’une sommation ;

— que la majeure partie des sommes réclamées par le bailleur sont soumises aux dispositions résultant de la période de crise sanitaire empêchant au bailleur d’un local professionnel d’exécuter une clause résolutoire en raison de non-paiement de loyers dus pour la période où l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police ; qu’il est sérieusement contestable que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date de juillet 2020 ait pu produire effet ;

— que les locaux loués sont inutilisables, ce qui, selon la jurisprudence, est assimilable à la perte de la chose louée ; qu’il est en conséquence justifié que la société Delfrel refuse de payer ses loyers ;

— que la société Delfrel a été condamnée au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation au troisième trimestre 2020 inclus ; qu’or, le bailleur demandait le paiement des loyers échus en avril, juillet et octobre 2020, périodes pendant lesquelles les dispositions légales relatives à la crise sanitaire étaient applicables et où le bien était inexploitable ; que la provision n’est donc pas due ;

— que rien n’interdisait à la société Delfrel de mettre son fonds de commerce en location-gérance par le passé ;

— que les articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil permettent au juge d’accorder des délais de paiement au preneur et suspendre les effets des clauses de résiliation ; qu’en l’espèce, la société Delfrel a fait preuve de bonne foi en réglant tous ses loyers jusqu’au premier confinement et alors même que le bailleur manquait à son obligation de délivrance ;

— que c’est indépendamment de sa volonté que la société Delfrel n’a pas exécuté l’ordonnance ; qu’en effet, d’une part elle n’a pas obtenu de prêt garanti par l’Etat et a une situation financière obérée par la crise sanitaire, et d’autre part, libérer les lieux provoquerait la disparition de son fonds de commerce ;

— que, sur les autres demandes, le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— que la société Delfrel a fait tout son possible pour exploiter les lieux dans le délai imparti par le commandement d’avoir à exploiter qui avait été délivré par le bailleur mais qu’elle s’est retrouvée confrontée à la crise sanitaire et aux travaux du local ;

— que procéduralement, le juge ne peut que rejeter la demande du bailleur de ne pas renouveler le bail et de ne pas accorder d’indemnité d’éviction au preneur.

Par conclusions remises le 10 mai 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses

prétentions et moyens, la société de la […] demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 21 décembre 2020 en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 août 2020 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance l’expulsion de la société Delfrel et de tout occupant de son chef des lieux situés […] à […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Delfrel, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

condamné par provision la société Delfrel à payer à la société […] la somme de 57.409,47 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérées au 3e trimestre

2020 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

condamné la société Delfrel à payer à la société Saint- Severin la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 21 décembre 2020 en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— par conséquent, rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société Delfrel ;

— condamner la sociétés Delfrel au paiement d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et d’en avoir rendu les clés à la société

[…] ;

— condamner la société Delfrel à payer à la société […] la somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice causé ;

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à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour tous les manquements commis par la société Delfrel ;

— par conséquent, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, les frais de serrurier étant à porter à la charge de la société Delfrel ;

— condamner la société Delfrel au paiement d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et d’en avoir rendu les clés à la société

[…] ;

— autoriser la société […] à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meuble de son choix, et ce aux frais, risques et périls de la société Delfrel ;

— passé le délai d’un mois, autoriser la société […] à faire vendre par tel commissaire-priseur de son choix lesdits meubles et effets aux frais de la société Delfrel, faute par elle d’avoir réglé la totalité des frais de garde-meuble ;

— condamner la société Delfrel à payer à la société […] la somme de 95.488,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er trimestre 2021 ;

— condamner la société Delfrel à payer à la société […] jusqu’à la restitution des lieux avec remise des clés une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel majoré de 50 %, soit 9.108,30 euros par mois et donc 303,61 euros par jour, outre les taxes, frais, charges et accessoires ;

— condamner la société Delfrel à payer à la société […] la somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice causé.

à titre infiniment subsidiaire,

— juger que les infractions commises au bail et visées au commandement délivré le 13 juillet 2020 à la société Delfrel, justifient le non-renouvellement du bail et ce sans qu’aucune indemnité d’éviction ne soit due ;

— condamner la société Delfrel à payer à la société […] la somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice causé ;

en tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société Delfrel à payer à la société […] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

[…] expose en résumé ce qui suit :

— que le commandement de payer du 13 juillet 2020 ayant été resté infructueux, la clause résolutoire du bail est acquise ;

— que la société Delfrel n’exploite pas le local commercial dans des conditions normales depuis quelques années, en procédant à des locations- gérances sans autorisation du bailleur ;

— que le fait qu’un locataire-gérant ne paie pas sa redevance n’exonère pas la société Delfrel de payer son loyer au titre du bail commercial ;

— que le bailleur n’a commis aucun manquement grave pouvant justifier que la société Delfrel cesse de payer ses loyers ; qu’au contraire, la société Delfrel cause des troubles et nuisances au sein de l’immeuble depuis plusieurs années ; que la société de la […] fait entretenir la terrasse tous les mois ; que l’expertise en cours en raison de dégâts des eaux a été engagée contre le syndicat des copropriétaires et non contre le bailleur qui n’est pas responsable ;

— que la société Delfrel n’est à jour de ses loyers qu’au 31 décembre 2019 ; qu’elle ne s’exécutait déjà plus avant la crise sanitaire ;

— que l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 permet seulement un report des loyers de locaux à usage professionnel ; que toutefois, la société Delfrel ne remplit pas les conditions pour bénéficier de cet article, en ne bénéficiant ni du fond de solidarité, et en ne justifiant pas de ses difficultés financières ; qu’en outre, les loyers impayés de janvier à mars 2020, et de juillet à octobre 2020, n’entrent pas dans le champ de ce texte ;

— qu’il ressort de la jurisprudence récente qu’un preneur ne peut pas invoquer la force majeure ou l’exception d’inexécution pour s’exonérer d’une obligation de paiement de somme d’argent ;

— que la société Delfrel fait preuve de mauvaise foi, les locaux étant exploitables puisqu’ils ont été exploités d’une part par la location-gérance, et d’autre part pendant les périodes de réouvertures autorisées par le Gouvernement lors de la crise sanitaire ;

— que la demande de libération des lieux sous astreinte se justifie au regard de la résistance abusive du locataire à se maintenir en place ;

— que, sur la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements du preneur, le local loué n’est pas exploité dans des conditions normales et a même été plusieurs fois totalement fermé ; que l’obligation de mise aux normes est à la charge du locataire qui a voulu transformer un local à usage de cinéma en un local à usage de restaurant ;

— que la société Delfrel a installé des climatiseurs sans autorisation dans les parties communes et créé des troubles et des nuisances ;

— qu’outre l’expulsion, la société Delfrel doit payer provisionnellement la somme de 95.488,66 euros au titre de sa dette locative ; qu’elle doit aussi payer une indemnité d’occupation, majorée de 50 % au regard de sa résistance abusive ;

— que si la résiliation du bail n’était pas prononcée, son non-renouvellement sans indemnité d’éviction devra être ordonné ; qu’en effet, selon l’article L. 145- 17 du code de commerce, l’inexploitation du local est un motif grave et légitime justifiant cette mesure ;

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— que suite aux agissements de la société Delfrel troublant la copropriété, cette dernière va agir contre elle et contre la société de la […] en responsabilité ;

— que la société Delfrel bloque la vente du local par la société de la […] en refusant toute visite ;

— que la gérante de la société de la […] est âgée et la location du local est sa seule source de revenus ; qu’elle se retrouve à ce jour en difficulté pour honorer les charges courantes de l’immeuble ;

— que le local est loué à un prix bien inférieur à celui du marché ;

— que la société Delfrel multiplie les procédures et a saisi le juge de l’exécution en mars 2021 pour qu’il soit notamment sursis à l’exécution du commandement de quitter les lieux et que le commandement de payer soit annulé ; que le juge de l’exécution n’a pas fait droit à ses demandes.

SUR CE, LA COUR

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

— qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la

résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il convient d’ajouter que les ordonnances n° 2020- 306 et 2020-316 du 25 mars 2020 ont exclu la mise en oeuvre des clauses pénales et des clauses résolutoires pendant l’état d’urgence sanitaire, sans pour autant suspendre l’exigibilité des loyers dus par les preneurs de baux commerciaux, la période dite juridiquement protégée allant du12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, il sera relevé :

— que la SCI bailleresse a délivré le 13 juillet 2020 à la SARL Delfrel un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 36.581,64 euros au principal, au titre de loyers et charges impayés ;

— que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été réglées, étant observé que le commandement de payer peut produire ses effets même à la seule hauteur partielle des sommes légitimement réclamées ;

— que la SARL Delfrel ne conteste pas ne avoir réglé les loyers et charges réclamés, précisant qu’étaient réclamés dans le commandement les loyers des premiers et seconds trimestres 2020, qui ne correspondent pas en toute hypothèse totalement à la période concernée par la crise sanitaire ;

— que, s’agissant d’ailleurs des conséquences de la crise sanitaire, il est rappelé à juste titre par l’intimée que les ordonnances du 25 mars 2020 n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers, étant observé que le commandement de payer a été délivré après la période dite juridiquement protégée, visant pour partie des échéances hors cette période (sommes dues au 1er juillet 2020) ;

— que la date de délivrance du commandement de payer et d’acquisition de la clause résolutoire ne peut permettre à la SARL Delfrel de se prévaloir utilement des dispositions prises sur le fondement de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire ; que la loi dispose en effet que l’article 14 s’applique à compter du 17 octobre 2020, soit postérieurement ici aux dates du commandement de payer et d’acquisition de la clause résolutoire, la SARL Delfrel indiquant en vain, au regard des dispositions claires prises par le législateur, que cette loi concernerait les procédures en cours ;

— qu’il ne peut non plus se déduire ici des circonstances que le commandement de payer aurait été délivré de mauvaise foi, à raison de sa délivrance au mois de juillet 2020 après la fin du premier confinement, peu important les refus de délais ou d’allégements du bailleur ;

— qu’importe peu la défaillance des divers locataires- gérants alléguées par l’appelante, même si l’intimée ne peut non plus être suivie lorsqu’elle indique, sans

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fondement, que le contrat entre les parties aurait interdit une telle pratique ;

— que si la société preneuse fait état de divers manquements de la bailleresse dans le respect de ses obligations contractuelles, les manquements qu’elle en déduits à l’obligation de délivrance et d’entretien ne sont pas d’une gravité telle qu’il justifie le non- règlement des loyers dus ;

— qu’il faut en particulier noter que la SARL Delfrel n’a fait délivrer une sommation que le 30 juillet 2020 (sa pièce 21), postérieurement à la date de signification du commandement de payer, sommation relative à l’issue de secours, aux trappes de désenfumage et à l’accès aux parties communes contenant les locaux techniques, ces difficultés réelles n’établissant toutefois pas pour

autant une impossibilité d’exploitation ; que la SARL Delfrel ne peut d’ailleurs être suivie lorsqu’elle indique que le fait de ne pas répondre à une sommation serait de nature à caractériser les manquements graves allégués ;

— que, de même, l’absence d’isolation phonique en lien avec des dégâts des eaux récurrents, avancée par l’appelante, ne constitue pas une impossibilité d’exploiter ;

— qu’enfin, l’appelante fait aussi état de ce que les dispositions de l’article 1722 constitueraient une contestation sérieuse de nature à empêcher de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— que, certes, pour rappel, aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que, dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ;

— que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose ; que la perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire ;

— que, cependant, en toute hypothèse, le commandement de payer visant la clause résolutoire ne vise ici que partiellement la période de fermeture par décision administrative, de sorte que le commandement de payer était à tout le moins valable, avec l’évidence requise en référé, pour les sommes qui ne correspondaient pas à la période de crise sanitaire ;

— qu’il s’en déduit donc que la clause résolutoire, en application du bail, était acquise un mois après la délivrance du commandement, soit au 13 août 2020, sans que la SARL Delfrel n’établisse de contestations sérieuses ;

— qu’il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la

clause résolutoire, sans qu’il n’y ait lieu de se prononcer sur les autres manquements allégués aux clauses du bail ;

— que, contrairement à ce qu’indique l’intimée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la résistance abusive alléguée n’étant pas caractérisée.

Sur le montant de la condamnation provisionnelle

Sur ce point, à titre principal, la SCI de la […] demande la confirmation de la décision de première instance qui a condamné par provision la société Delfrel à lui payer la somme de 57.409,47 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, arriéré au 3e trimestre

2020 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures.

La société Delfrel fait état de la période de fermeture à raison des mesures liées à la crise sanitaire, à compter du 15 mars 2020 jusqu’au 15 juin 2020.

Il existe certes, conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil susmentionnées, une contestation sérieuse sur l’obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative.

Il n’en demeure pas moins que cette contestation sérieuse ne peut que concerner l’échéance de loyer et charges payables au 1er avril 2020, ce qui représente, au regard du décompte produit par le

bailleur (pièce 4), la somme de 18.215,61 euros (loyer principal) et la provision pour charges de 75,22 euros.

Pour le surplus des sommes réclamées, il sera observé que l’échéance du 1er juillet 2020 n’est pas concernée par la période juridiquement protégée, que la clause résolutoire était acquise au 13 août 2020, rendant incontestable l’allocation des sommes provisionnelles, et que la SARL Delfrel ne peut se prévaloir, postérieurement au 15 juin 2020, de la perte temporaire de la chose louée.

La condamnation provisionnelle sera donc limitée à la somme de 57.409,47 euros – (18.215,61 euros + 75,22 euros), soit 39.118,64 euros, par infirmation de la décision entreprise.

Sur la demande de délais

Concernant la demande de délais, de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, il sera relevé :

— que la SARL Delfrel indique à juste titre que c’est en 2020 qu’elle a connu des difficultés de paiement et qu’elle a honoré les paiements antérieurs alors qu’elle avait déjà des problèmes pour recouvrir les sommes dues par les locataires-gérants ;

— qu’elle produit un avis de virement de la somme de 15.000 euros en date du 17 mai 2021 (pièce 49) pour montrer sa bonne foi.

Au regard de ces éléments et compte tenu des circonstances liées à la crise sanitaire de l’année 2020, il y a lieu de faire droit à la demande de délais

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qui suspendra les effets de la clause résolutoire dans les conditions indiquées au dispositif.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu d’examiner les demandes formées à titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire par la SCI de la […], étant observé qu’en toute hypothèse, le juge des référés ne dispose d’aucun pouvoir pour prononcer une résiliation – une telle demande, contrairement au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, relevant des juges du fond -, et que le magistrat des référés ne saurait pas plus, pour les mêmes raisons, examiner le motif grave et légitime de non- renouvellement du bail au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, a fortiori en statuant sur l’absence d’indemnité d’éviction.

Concernant la demande de dommages et intérêts formée par la SCI de la […], désormais à hauteur de 20.000 euros à hauteur d’appel, il ne saurait être fait droit à cette demande, la cour relevant, d’une part, que cette demande n’est pas même formée à titre provisionnel, de sorte qu’elle ne relève pas des pouvoirs confiés par la loi au juge des référés en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et, d’autre part, que le préjudice allégué n’est pas démontré, la société preneuse ayant usé des voies de droit pour contester la décision du premier juge et le manque à gagner et la perte financière allégués étant en réalité réparés par la condamnation provisionnelle au titre des loyers et charges impayés, ce à la hauteur des sommes incontestablement dues.

La question de l’exécution provisoire, soulevée par l’intimée, ne se pose pas à hauteur d’appel.

Le sort des dépens et des frais non répétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

La SARL Delfrel sera condamnée aux dépens d’appel.

Les circonstances de l’espèce justifient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 13 août 2020 et sur le sort des dépens et des frais non répétibles de première instance ;

L’infirme au surplus ;

Statuant à nouveau,

Suspend cependant les effets de la clause résolutoire et accorde à la SARL Delfrel un délai pour s’acquitter de la dette locative ;

Condamne la SARL Delfrel à verser à la SCI de la […] la somme provisionnelle de 39.118,64 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités

d’occupation, montant arrêté au 3e trimestre

2020 inclus incontestablement dû, ainsi qu’au paiement provisionnelle des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation postérieurs dus ;

Dit que la SARL Delfrel pourra s’acquitter du paiement de l’arriéré dû à la date du présent arrêt en 24 mensualités égales, exigibles chaque mois en même temps que le loyer courant, la première échéance intervenant le mois suivant la date de signification du présent arrêt ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et de toute procédure d’exécution engagée et dit qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit que, faute pour la SARL Delfrel de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l’envoi par la SCI de la […] d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— le tout deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise à la date du 13 août 2020 ;

— il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL Delfrel et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir

à libérer les lieux, des locaux situés à […] 5e arrondissement […], le sort des meubles restés dans les lieux relevant des dispositions de l’article L. 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et condamne la SARL Delfrel à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation SCI de la […] , jusqu’à parfaite libération des lieux';

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, dont la demande de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts formée par la SCI de la […] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la SARL Delfrel aux dépens d’appel ;

La Greffière, La Présidente,