RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 06 Janvier 2022

(n° 3 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02528 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCOQ

Décision déférée à la Cour : saisine sur renvoi après cassation de l’arrêt du 05 Novembre 2020 (pourvoi n° 19-21.872) de la Cour de cassation cassant l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 27 juin 2019 (RG n°18/03630) suite au jugement rendu le 17 octobre 2016 (RG n°15/00128) par la chambre de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Créteil.

DEMANDEUR

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ORLY RUNGIS SEINE AMONT pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité

[…]

[…]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de Paris, toque : D1185

DÉFENDEURS

Monsieur Z X

[…]

[…]

représenté par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0075 substitué par M^e Patrick CHABRUN, avocat au barreau de Paris, toque : R009

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – Commissaire du gouvernement

[…]

[…]

représentée par M^me B C (en visio-conférence)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :
Gilles MALFRE, conseiller exerçant les fonctions de président,

Marie MONGIN, conseillère chargé du rapport,

Valérie GEORGET, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Gilles MALFRE, conseiller exerçant les fonctions de président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Exposé du litige

Par arrêté préfectoral n° 2011/3730 en date du 7 novembre 2011, a été créée sur le territoire de la commune de Chevilly-Larue, la zone d’aménagement concerté (ci-après ZAC) du Triangle des Meuniers, dont l’établissement public d’aménagement Orly Rungis Seine-Amont (ci-après l’EPA-Y) assure la maîtrise d’ouvrage et l’aménagement.

Par arrêté préfectoral n° 2012/1686 en date du 25 mai 2012 le préfet de Val de Marne a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique relative à la zone d’aménagement concerté du Triangle des Meuniers.

Par arrêté préfectoral n° 2013/346 en date du 21 janvier 2013, le préfet de Val de Marne a déclaré d’utilité publique au profit de l’EPA-Y, l’acquisition et l’aménagement des parcelles nécessaires à la réalisation de la ZAC du Triangle des Meuniers dans la commune de Chevilly-Larue.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 18 mai 2015.

Est notamment concerné par l’opération, M. Z X, propriétaire de deux parcelles cadastrées […] (3365 m²) et […] (19m²), formant une unité foncière en forme de quadrilatère d’une superficie totale de 3 384 m², sises […] à Chevilly-Larue.

M. X a adressé au maire de Chevilly-Larue une mise en demeure d’acquérir conformément aux dispositions de l’article L 311- 2 du code de l’urbanisme, par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 24 décembre 2013.

Faute d’accord sur l’indemnisation, par mémoire introductif M. X a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil le 8 juin 2015, lequel après transport sur les lieux le 6 octobre 2015, a, par jugement en date du 17 octobre 2016 :

- Fixé à la date de son jugement l’indemnité due par l’EPA-Y au titre de la dépossession de deux parcelles […] et […] n° 76, sises […], à la somme totale de :
1.180.277,60 euros se décomposant comme suit :

- 1 037 736 euros au titre de l’indemnité principale,

- 104 773,60 euros au titre de l’indemnité de remploi.

- 37 768 euros au titre de la perte de loyer';

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamné l’EPA-Y à verser à M. X la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 16 février 2018 L’EPA-Y a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt en date du 28 juin 2018, la cour d’appel de Paris a :

- Déclaré recevables les conclusions des parties,

- Débouté l’EPA Y de sa demande d’injonction à M. X et au commissaire du gouvernement sur le fondement des dispositions de l’article L322-10 du code de l’expropriation, de produire aux débats l’ensemble des déclarations fiscales de valeur réalisé jusqu’à ce jour par M. X sur les parcelles cadastrées section […] et […] situées […] à Chevilly-Larue,

- Infirmé partiellement le jugement entrepris,

Statuant à nouveau :

- Fixé la date de référence au 27 mars 2012, les parcelles […] et […] étant situées en zone UFB,

- Fixé l’indemnité due par l’EPA-Y à M. X au titre de dépossession de 2 parcelles cadastrées AI numéro 35 et AI numéro 64 et 76, situées […] à la somme de 905 533 euros, se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 787 968 euros

Indemnité de remploi : 79 797 euros

Indemnité de la perte de loyer : 37 768 euros

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

- Confirmé le jugement en ses autres dispositions

- Condamné L’EPA-Y à payer à M Z X la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z X a formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt le 17 août 2018.

Par arrêt rendu le 5 novembre 2020, la Cour de cassation a cassé l’arrêt attaqué, mais seulement en ce qu’il fixe à la somme de 787 968 euros l’indemnité principale et à la somme de 79 797 euros l’indemnité de remploi dues par l’établissement public d’aménagement Orly Rungis Seine-Amont à M. X, a remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Paris autrement composée. Le conseil de M. X a saisi la cour de renvoi le 9 février 2021.
- M. X a déposé au greffe, des conclusions les 1er avril et 6 octobre 2021, notifiées le 02 avril 2021 (AR du 06 et du 08 avril 2021) et le 06 octobre 2021 (1 AR du 8 octobre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour :

Sur renvoi après cassation :

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la qualification de terrain à bâtir des terrains expropriés

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’application aux faits de la cause des dispositions de l’article L.322-9 du code de l’expropriation

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la méthode dite de récupération foncière, déduisant de l’indemnité principale un coût de démolition de 40.320euros

Et statuant à nouveau ;

- Fixer l’indemnité principale de la manière suivante :

Valeur du terrain : 3.384 m² x 850 euros = 2 876.400,00 euros

- Abattement pour encombrement : 10% : -287.640,00 euros

-Total valeur terrain : 2 588.760,00 euros

Valeur des constructions :

- Auvent : 449 m² x 500euros = 224.500,00euros

- Bat.B et C : (61 m² x 26,50 m²) x1.000euros = 87.500,00euros

- Bat.E : 186,50 m² x 800 euros= 449.200,00euros

- Bat.F : 508,20m² x 1.000euros = 508.500,00euros

Soit : Indemnité principale, terrain+construction : 3.868.468,00euros

Indemnité de remploi : 20% sur 5.000euros

10% au-delà

Indemnité totale de 386.846,00 euros

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à M. Z X la somme de 37.768,00 euros à titre d’indemnité pour perte de loyer.

- condamner L’EPA Y à verser en cause d’appel une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- L’EPA-Y a déposées au greffe des conclusions les 31 mai 2021 et le 05 octobre 2021, notifiées le 31 mai 2021( AR du 03 juin 2021) et le 06 octobre 2021 (pas d’AR rentré) aux termes desquelles il demande à la cour :

- Constater que la cassation partielle de l’arrêt du 27 juin 2019 ne porte que sur la seule application d’un abattement pour frais de démolition des constructions,

- Constater que les autres chefs de demandes jugés par la cour d’appel de Paris dans son arrêt de 27 juin 2019 son définitifs et irrévocables comme non remis en cause par l’arrêt de la cour de cassation du 5 novembre 2020,

A titre principal :

- Fixer l’indemnité de dépossession à revenir à M. X consécutivement à l’expropriation des parcelles cadastrées section […] et […], sises […] à Chevilly-Larue, comme suit:

1- indemnité principale :

Superficie totale du terrain : 3,384 m²

Valeur de base retenue : 500 euros/m² (libre) pour un TAB

Abattement pour absence de qualification de TAB : 20%

Abattement pour occupation commerciale : 40%

Surface des construction :1,233 m²

Abattement pour encombrement : 20%

Soit :(3,384 m² x 500 euros x 1,8 x 0,6) x 0,8 = 649 728 euros

2- indemnité accessoire :

Frais de remploi

5 000 euros x 20% 1 000 euros

10 000 euros x 15% 1 500 euros

634 728 euros x 10% 63 473 euros

[…]

Indemnité pour perte de loyers : 37 768 euros

Indemnité totale de dépossession 753 469 euros,

A titre subsidiaire :

- Confirmer le jugement en ce qu’il a :

- alloué à M. X une indemnité pour perte de loyers de 38.000 euros ;

- jugé que les dispositions de l’article L. 322-9 du code de l’expropriation étaient applicables ;

- fixé la date de référence au 10 avril 2012 ;
- Infirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

- Fixer l’indemnité de dépossession à revenir à M. X consécutivement à la l’expropriation des parcelles cadastrées section […] et […], sises […] à Chevilly-Larue, comme suit :

1. Indemnité principale

Superficie totale du terrain : 3.384 m²

Valeur de base retenue : 500 euros/m² (libre) pour un TAB

Abattement pour absence de qualification de TAB : 25 %

Abattement pour occupation commerciale : 40 %

Surface des constructions : 1.233 m²

Abattement pour encombrement : 20 % soit : (3.384 m² x 500 euros x 0,75 x 0,6) x 0,8 = 609.120 euros

2. Indemnités accessoires

Frais de remploi :

5.000 euros x 20 % 1.000 euros

10.000 euros x 15 % 1.500 euros

594.120 euros x 10 % 59.412 euros

61.912 euros

indemnité pour perte de loyers : 37.768 euros

Indemnité totale de dépossession : 708.800 euros

En tout état de cause, dire et juger que les constructions édifiées sur le terrain ne sont pas la propriété de M. X ;

À tout le moins, dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse au sens de l’article L. 311-8 du code de l’expropriation relativement à la propriété de ces constructions, de sorte qu’il appartient à M. X de saisir le tribunal compétent pour trancher cette difficulté ; rejeter les demandes de M. X ; condamner M. X à payer à l’EPA Y une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. X aux dépens d’appel.

Le commissaire du gouvernement a adressées au greffe des conclusions le 24 août 2021, notifiées le 25 août 2021 (AR du 26 août 2021) aux termes desquelles il demande à la cour :

Calcul de l’indemnité à verser à M. Z X : méthode d’évaluation employée : méthode comparative et analytique : Terrains + constructions (cf.termes de comparaison n°3 et 4 ° ci-dessous), cette méthode a d’ailleurs été retenue par le tribunal de grande instance de Créteil dans son jugement du 4 janvier 2016 et la cour d’appel de céans autrement composée dans son arrêt du 26/01/2017 soit :

1- indemnité principale :

- valeur du terrain libre : 500 euros/ m²(TAB) :

500 euros/m² x 0.8 = 400 euros/m²

après abattement pour encombrement de 20 %

400 euros x 0,8 = 320 euros

soit : 320 euros x 3384 m² = 1 082 880 euros

- valeur des constructions :

783 m² de surface utile x 700 euros/ m² = 548 100 euros

450 m² de auvent : 40 euros x 0,8 = 32 euros/m² x 450 m² =14 400 euros

soit : 548 100 +14 400 = 562 500 euros

Total terrain + constructions = 1 082 880 +562 500euros = 1 645 380 euros

Abattement de 40% pour occupation commerciale

Soit total indemnité principale : 1645 380 euros x 0,6= 987 228 euros

2- indemnités accessoires :

- indemnité de remploi :

20% sur 5000 euros = 1 000 euros

15% de 5000 euros à 15000 euros = 1500 euros

10% au delà de 15 000 euros = (987 228 – 15 000 x 10%) = 97 222,8 arrondi à 97 223euros

Total indemnité de remploi = 99 723euros

- Indemnité pour perte de loyers : 37 768 euros

Total indemnité de dépossession : 1 124 719 euros

SUR CE,

Sur la portée de la cassation

Considérant en premier lieu que les parties divergent sur la portée de la cassation ;

Que M. X considère que l’arrêt attaqué ayant été cassé, au visa de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en ce qu’il a fixé « à la somme de 787 968 euros l’indemnité principale et à la somme de 79 797 euros l’indemnité de remploi dues par l’établissement public d’aménagement Orly Rungis Seine-Amont à M. X », ce sont ces deux chefs du dispositif qui doivent être entièrement jugés à nouveau ;

Que l’EPA-Y et le commissaire du gouvernement estiment, au contraire, que seul le choix fait par la cour de la méthode dite de récupération foncière consistant à prendre en compte la valeur du terrain nu diminuée des frais de démolition lorsque le bâti n’a pas de valeur, a été censuré par la Cour de cassation dès lors que l’arrêt attaqué avait relevé que ces bâtiments étaient en bon état, peu important la qualité de propriétaire de M. X ;

Que l’EPA-Y demande à la cour de constater que la cassation ne porte que sur la seule application d’un abattement pour frais de démolition des constructions les autres chefs des demandes ayant été définitivement jugés par l’arrêt partiellement cassé, dès lors que la portée de la cassation doit également être appréciée au regard du moyen qui a conduit à la cassation ;

Considérant qu’il est aujourd’hui de principe que c’est exclusivement au regard des chefs de l’arrêt qui sont cassés que s’interprète la portée de la cassation ;

Qu’il s’en déduit, en l’espèce, que la Cour de cassation ayant cassé l’arrêt rendu par la présente cour le 28 juin 2018 en ce qu’il a fixé à la somme de 787 968 euros l’indemnité principale et à celle de 79 797 euros l’indemnité de remploi dues par l’établissement public d’aménagement Orly Rungis Seine-Amont à M. X, la cour de renvoi est saisie de l’évaluation de l’indemnité principale et de celle de l’indemnité de remploi qui dépend de la précédente ;

Qu’en revanche, la cour n’est pas saisie de l’appréciation de la date de référence fixée au 27 mars 2012 par l’arrêt partiellement cassé, point définitivement tranché dans le dispositif de cet arrêt ; que la cour n’est pas non plus saisie du montant de l’indemnité pour perte de loyer, de sorte que les demandes subsidiaires de l’EPA-Y dans le dispositif de ses conclusions sur ce point ne peuvent être examinées par la cour ;

Sur le bien litigieux

Considérant qu’il s’agit d’un terrain situé sur les parcelles cadastrées […] pour 3.365 m² et […] pour 19 m² qui forme une unité foncière en forme de quadrilatère ; qu’il est situé en zone UT du plan local d’urbanisme ; qu’il est entièrement clôturé et, contrairement à ce que soutient l’EPA-Y, et comme l’a constaté le juge de l’expropriation lors de son transport sur les lieux, ce terrain bénéficie d’une double façade et de deux accès munis de deux portails métalliques l’un au droit du […], l’autre sur l’avenue de la République ;

Que, comme le relève M. X sans être contesté, son bien est à proximité immédiate de la RN7 desservant de nombreuses communes ainsi que les autoroutes A86 à quelques centaines de mètres, A6 et A 106 ; qu’il est également desservi par de nombreux transports en commun, tramways immédiatement accessibles par l’accès de l’avenue de la République, autobus et à quelques dizaines de mètres de la gare d’interconnexion avec le trans-Val-de-Marne ; que ce terrain est également très proche de du marché de Rungis et de l’aéroport d’Orly ;

Que ce terrain était loué à la société Chevilly auto sports depuis un bail régulièrement renouvelé depuis 1986, celle-ci ayant acquis, le 31 mai 1989, le fonds de vente de voitures neuves et d’occasion, réparation automobile incluant la jouissance des bâtiments ;

Sur la qualification de terrain à bâtir

Considérant que l’article L322-3 du Code de l’expropriation dispose que la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols,

un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement

urbanisée d’une commune

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situées à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces

conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2 ;

Qu’en l’espèce il n’est pas contesté que le terrain litigieux est situé dans un secteur constructible ;

Qu’il n’est pas non plus contesté que, s’agissant d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone et, à la date de référence soit, en l’espèce, le 27 mars 2012 ;

Que, par ailleurs, le texte susvisé ne vise que les réseaux d’électricité, d’eau potable et d’assainissement, qu’il n’y a donc pas lieu d’ajouter à ce texte en examinant les raccordements informatiques et de chauffage urbain par géothermie ;

Considérant que l’expropriant fait valoir que le terrain dont il s’agit ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir en se fondant essentiellement sur deux pièces (n°17 et 18) ;

Que la première consiste dans un « dossier de réalisation de la ZAC » en date du 20 décembre 2013, la seconde une note de son maître d''uvre, le bureau Berim, en date du mois d’août 2018 intitulée « Note sur la desserte réseaux des parcelles AI70-I72 et AI66-I68 » (sic : il s’agit manifestement des parcelles AI 70-72 et […] ;

Que la première de ces pièces en date du 13 décembre 2013, proche de la date de référence,

prévoit la réalisation de travaux intérieurs à la ZAC portant sur des réseaux d’eau usées et eaux pluviales raccordés sur l’existant, les eaux pluviales étant préalablement infiltrées dans le sol ou retenues dans un bassin ; que ce document précise dans le détail l’exutoire de ces eaux sur les réseaux départementaux situés à proximité ; qu’il prévoit également la réalisation de travaux afin de créer à partir du réseau proche de la ZAC un réseau haute tension lequel alimentera les postes transformateurs à implanter dans la zone, ainsi que, s’agissant de l’eau potable, des canalisations nouvelles, raccordées sur l’existant, qui « mailleront les voies nouvelles afin d’alimenter les lots en eau potable et permettre la défense incendie du site » ;

Que la seconde pièce émanant du maître d''uvre de l’expropriant n’apporte pas d’élément

déterminant, à l’exception de la démolition en 2017 du poste d’électricité haute tension sur l’avenue de la République, circonstance largement postérieure à la date de référence ;

Considérant que, contrairement à ce que soutient M. X, la nécessité de refaire les réseaux intérieurs à la ZAC, doit être prise en compte pour apprécier, au sens de l’article L322-3 du Code de l’expropriation, la capacité des réseaux d’assainissement, d’électricité et d’eau potable de cette zone, et non seulement la capacité des réseaux de raccordement à proximité de ladite zone ;

Que l’insuffisance des réseaux au sein de la zone étant établie, les parcelles litigieuses ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir ;

Que le jugement sera donc infirmé sur ce point ;

Considérant néanmoins que le terrain dont il s’agit a deux accès sur des voies importantes : avenue de Stalingrad et avenue de la République ; qu’il est situé à proximité immédiate de la RN7 desservant de nombreuses communes ainsi que les autoroutes A86, à quelques centaines de mètres, A6 et A 106 ; qu’il est également desservi par de nombreux transports en commun : tramways immédiatement accessibles par l’accès de l’avenue de la République, autobus et à quelques dizaines de mètres de la gare d’interconnexion avec le trans Val de Marne ; que ce terrain est à la fois au centre des transports routiers et ferroviaires et très proche de du marché de Rungis et de l’aéroport d’Orly ;

Que la situation de ce terrain est donc très privilégiée ;

Sur la valeur du terrain

Considérant que le premier juge a retenu un montant de la valeur du terrain dont il s’agit de 450 euros/m², estimé que ledit terrain relevait de la qualification de terrain à bâtir, déduit les frais de démolition des constructions à hauteur de la somme de 40 320 euros, fixé un abattement de 30 % pour occupation commerciale ;

Que l’EPA-Y et le commissaire du gouvernement évaluent la valeur du terrain au mètre carré à la somme de 500 euros ; que l’expropriant considère que doivent être appliqués un abattement de 25 % pour absence de qualification de terrain à bâtir, un de 40 % pour occupation commerciale et un troisième de 20 % pour encombrement ; que le commissaire du gouvernement propose un abattement de 20 % en raison de l’absence de qualification de terrain à bâtir, un de 20 % pour encombrement ainsi qu’un abattement de 40 % pour occupation commerciale ;

Que M. X évalue la valeur de son terrain à la somme, au mètre carré, de 850 euros et produit à l’appui de cette demande les neuf références suivantes ;

1) Parcelles K 126, 625, 623, 621, 627, 619 et 669, 100 avenue de Stalingrad à Chevilly-Larue, vente du 9 mai 2012 intervenue entre la SADEV 94 et L’OREAL ; terrain à usage industriel ' Zone UF du PLU, d’une surface de 19.645 m² pour un prix de 18.728.403 euros TTC ou 15.659.200 euros HT ; soit 953 euros/m² TTC ou 796 euros/m² HT – libre d’occupation ;

2) Parcelles AI 46 et AI 57 ; 21, avenue de la République à Chevilly-Larue ; terrain d’une surface de 125 m² – Zone UF du PLU. Parcelle située sur la même voie et à quelques mètres du bien exproprié, non encombré et libre d’occupation. Vente du 11 septembre 2013 pour un prix de 134.214 euros, soit 1.074 euros/m² ;

3) Parcelles K 106, 109, 631 et 670, 112 ' 114 ' 126, avenue de Stalingrad à Chevilly-Larue, d’une surface totale de 3.814 m², terrain nu et libre ' Zone UFa du PLU, situé sur la même voie et à peu de distance du terrain (1 400 mètres), vendu le 21 novembre 2013 pour un prix de 2.393.725 euros, soit 628 euros/m² ; 4) Parcelle AE 83, 176 bis, rue du Lieutenant Petit Leroy à Chevilly-Larue. terrain d’une surface de 250 m² constructible, vendu le 12 février 2014, pour un prix de 209.671 euros soit 839 euros/m  ;

5) Parcelle AE 84, 176 rue du Lieutenant Petit Leroy à Chevilly-Larue, terrain d’une surface de 249 m², vendu le 30 décembre 2013 pour un prix de 204.795 euros, soit 822 euros/m² ;

6) Parcelle AB 41 rue du Pont des Halles à Chevilly-Larue terrain d’une surface de 3 735 m² ' A l’époque en zone UF du PLU, vendu le 29 novembre 2010 au prix de 3.200.000 euros, soit 856 euros/m² ;

7) Parcelle AB 43 rue du Pont des Halles à Chevilly-Larue terrain d’une surface de 7618 m² à l’époque en zone UF du PLU vendu le 9 novembre 2010 au prix de 4.800.000 euros soit

630 euros /m² ;

8) Parcelle A 266, 201 ' […], terrain de 300 m² en zone Ufb, vendu le 18 septembre 2014 pour un prix de 275.000 euros soit 917 euros/m² ;

9) Jugement du juge de l’expropriation de Créteil en date du 29 novembre 2019. Il s’agissait d’un ensemble immobilier situé dans l’immédiate proximité du bien exproprié, zone UR, le prix au m² retenu par la juridiction pour ce qui concerne le terrain a été fixé à 500 euros, sans abattement supplémentaire.

Que l’EPA-Y, propose quatre références, exclusivement jurisprudentielles :

1) cour d’appel de Paris : 27 janvier 2017 ayant statué avec une date d’évaluation au 11 janvier 2016 d’un terrain d’une superficie de 6 947 m² le prix retenu au mètre carré étant de 500 euros avec un abattement de 25 % pour absence de qualification de terrain à bâtir ;

2) cour d’appel de Paris 18 janvier 2018, terrain de 3 416m² même évaluation de 500 euros /m² avec abattement pour absence de qualification de terrain à bâtir,

3) cour d’appel de Paris le 8 novembre 2018, même évaluation,

4) cour d’ appel de Paris le 8 novembre 2018 même évaluation,

Que le commissaire du gouvernement propose quatre références de vente amiable, trois avenue de Stalingrad et une avenue de la République, en zone UFb vendues en 2011 et 2012 pour des superficie de 303 à 1 127m² dont la moyenne des prix est de 475 euros/m² ; qu’il propose également quatre décisions judiciaires, deux de première instance et deux de la cour d’appel retenant des valeurs au m² de 450 à 500 euros/m² ;

Que le commissaire du gouvernement et l’EPA-Y demandent à la cour de fixer le prix au mètre carré de ce terrain à la somme de 500 euros ;

Considérant que les références n° 4 et 5 proposées par M. X ne correspondant pas à des biens situés dans une zone UF mais UE réservée à l’habitation ce qui ne permet pas de les prendre en considération ; que s’agissant de la référence n°1 elle est contestée par l’EPA-Y et le commissaire du gouvernement en ce qu’il s’agirait d’une cession de droit à construire, ce dont ils ne justifient pas ; que néanmoins, l’acte n’étant pas produit, seul l’étant le relevé du site « Bien », cette référence ainsi que celle n°2 pour les mêmes raisons, seront écartées ;

Considérant quant à la référence n°3 de l’exproprié, lequel verse aux débats l’acte notarié, porte sur un terrain proche du terrain litigieux, dont la superficie est similaire, qu’il ne dispose en revanche, que d’un seul accès à la RD7 de petite dimension ; qu’il est situé en zone UF du PLU, peu important que ce soit en zone Ufa qui ne présente pas de différence notable avec la zone Ufb ; que contrairement à ce que prétend l’expropriant il s’agit d’une vente en pleine propriété et non de droits à construire ; que cette référence doit être prise en considération ;

Que s’agissant des références n° 6 et 7 correspondant à des parcelles situées dans la même commune qui, lors de la vente, étaient selon M. X en zone UF du PLU, produisant à l’appui de cette affirmation une pièce n°24 qui ne fait pas l’objet de critique de la part de l’EPA-Y, que l’une de ces références porte sur un terrain de superficie équivalente à celui en cause, l’autre étant plus étendu ; que ces références doivent également être prises en considération ;

Que la référence n°8 relative à une parcelle est très proche du bien litigieux pour être située de l’autre coté de l’avenue de République, et appartient à la même zone Ufb que celle du bien en cause ; que la date de la vente est proche de celle de l’évaluation ; que cette référence, bien que dans une commune limitrophe,sera également prise en considération ;

Considérant qu’au regard tant de la situation très privilégiée du terrain en cause pour les motifs ci-dessus énoncés, que des références versées aux débats par les parties et le commissaire du gouvernement, le prix au mètre carré sera fixé, au jour du jugement du 17 octobre 2016, à la somme de 700 euros le mètre carré ; que l’abattement pour défaut de qualification de terrain à bâtir sera fixé à 15% ;

Que la valeur de ce terrain est donc de 3 384m² x 700 euros = 2 368 800 ' 355 320 = 2 013 480 euros ;

Considérant que l’EPA-Y sollicite un abattement pour encombrement de 20 % faisant valoir qu’en cas d’encombrement total, la valeur du terrain représente 60 % de la valeur s’il avait été nu ; que M. X sollicite qu’il soit fixé à 10% ;

Considérant que compte tenu de la superficie du terrain occupé 1 277 m² sur 3 384 m², quasi exclusivement en rez-de-chaussée, cet abattement sera évalué à 15 % soit 302 022 euros ;

Considérant que l’EPA-Y et le commissaire du gouvernement sollicitent également que soit effectué un abattement de 40 % pour occupation ;

Que M. X conteste cet abattement pour occupation estimant qu’il n’est pas justifié de la différence de valeur de 40 % comme le demandent l’EPA-Y et le commissaire du gouvernement ;

Que l’EPA-Y rétorque qu’elle a versé la somme de 697 977 euros au locataire et que si M. X avait souhaité retrouver un terrain libre, il aurait dû débourser cette somme ;

Que néanmoins, aucun élément ne laisse penser que M. X avait l’intention de céder ce terrain loué lui apportant un revenu annuel de plus de 37 000 euros ; qu’au regard des circonstances de la cause, et de l’absence de démonstration de l’importance de la différence de valeur du bien selon qu’il est libre ou occupé, cet abattement sera fixé à 20 % ; soit 402 696 euros ;

Que l’indemnité principale pour le terrain s’élève donc à la somme de 1 308 762 euros : (2 013 480 ' 302 022 ' 402 696 = 1 308 762 ) ;

Sur la valeur des constructions

Considérant que l’EPA-Y fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse quant à la qualité de propriétaire de M. X des constructions édifiés sur ce terrain, il déduit que la demande d’indemnisation de ces constructions ne peut qu’être rejetée ;

Que cependant, aux termes de l’article L 311-8 du Code de l’expropriation dans le cas où il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou la qualité des réclamants, le juge fixe, indépendamment de ces contestations, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables de sorte qu’en toute hypothèse la cour serait tenue de fixer l’indemnisation des constructions édifiées sur le terrain exproprié ;

Considérant surtout qu’il appartient à l’appelant de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse quant à la propriété de ces bâtiments ;

Qu’en l’espèce M. X démontre que ces bâtiments n’ont pas été édifiés par le dernier locataire, la société Chevilly Auto Sport, mais par les précédents ; qu’il verse à l’appui de cette affirmation divers documents parmi lesquels des éléments de procédure datant de 1977 à 1980 relatifs à des contentieux avec le précédent locataire quant au prix du loyer, éléments faisant état de la présence de ces constructions, des avis d’imposition à la taxe foncière, l’acte de cession du fonds de commerce enregistré le 1er juin 1989, prévoyant la seule cession de la jouissance de ces bâtiments ; que d’ailleurs l’expropriant qui a indemnisé ce dernier locataire ne conteste pas ne pas l’avoir indemnisé pour la propriété de ces bâtiments ;

Que la contestation de la propriété de ces bâtiments n’est donc pas sérieuse ;

Considérant que M. X invoque certaines références jurisprudentielles relatives à l’évaluation des constructions ;

1) Cour d’appel de Paris ' pôle 4 ' chambre 7 du 8 novembre 2018 RG n°17/00645, prix au m² retenu pour des constructions à usage pavillonnaire situées à quelques mètres : 1.800 euros (Pièce n°7),

2) Tribunal de grande instance du Créteil du 19 novembre 2009 (Pièce n°8), expropriation partielle sur un ensemble immobilier situé à proximité, […] à Thiais, prix au m² retenu pour la dépréciation du surplus : 1 800 euros pour le pavillon et 1 000 euros pour l’atelier en valeur occupée,

3) Cour d’appel de Versailles du 19 décembre 2017 (Pièce n°9 ' SCI 19-21 rue de l’Industrie), prix des hangars situés à Gennevilliers fixé à la somme de 1 900 euros/m² (en réalité la cour a évalué ce hangar en état d’usage à la somme de 900 euros/m²) en l’état d’occupation sans abattement,

4) Tribunal de grande instance de Créteil du 4 janvier 2016 (Pièce n°11) RG : 14/00080, prix au m² fixé pour les constructions seules à usage de bureaux : 1 000 euros, prix au m² pour des annexes (en mauvais état) : 700 euros (ce jugement porte sur un terrain et bâtiments inclus dans l’aménagement de la ZAC du Triangle des Meuniers)

5) Tribunal de grande instance de Créteil du 27 janvier 2014 (Pièce n°15), prix au m² retenu pour un hangar : 800 euros (en réalité 712 euros/m²), ce hangar était décrit par la juridiction comme en état médiocre. Il est à noter que la juridiction faisait état dans le cadre du jugement de références portant sur des constructions seules, de 867 euros/m² et 743 euros/m² ;

Que l’exproprié sollicite une valeur de 500 euros/m²pour l’auvent de 449m², 1 000 euros/m² pour les bâtiments B (61m²), C (26,50 m²) et F (508,50m²) correspondant, pour le premier à des bureaux, pour le deuxième à une remise et un vestiaire, et pour le dernier à un atelier carrosserie et des bureaux, quant au bâtiment E (186,50m²) à usage d’atelier, et stockage, il sollicite la somme de 800euros/m² ;

Que le commissaire du gouvernement fonde son évaluation d’un montant de 700 euros par mètre carré pour les 783 m² de surface utile et de 40 euros/m² pour l’auvent de 450 m², sur une décision du tribunal de Créteil du 4 janvier 2016 et une de la cour d’appel du 26 janvier 2017 ainsi que sur des extraits de deux sites internet, lauralu.com et constructeurtravaux.fr s’agissant de l’auvent ; qu’il estime également qu’un abattement de 40% doit être opéré ;

Que l’expropriant ne formule aucune proposition d’évaluation ;

Considérant que, compte tenu du bon état des bâtiments relevé par le juge lors de son transport sur les lieux et au regard des références produites, il convient de fixer ainsi qu’il suit la valeur de ces bâtiments ;

Que s’agissant des auvents qui sont des surfaces ouvertes comme cela est mentionné sur le plan réalisé par le géomètre-expert (pièce n°12 de M. X), ce qui les différencie des hangars fermés, le prix proposé par le commissaire du gouvernement de 40 euros qui est la fourchette basse des sites internet consultés paraît insuffisant, celui demandé par M. X excessif ; que le prix au m² en fonction du bon état de ces bâtiments sera fixé à la somme de 300 euros/m² ; que l’indemnisation du bâtiment de stockage fermé (bâtiment E 186,50m²) sera évalué à la somme de 400 euros/m² ;

Que s’agissant des bureaux en bon état, carrelés (61 + 26,50 m²), disposant de chauffage et de fenêtres à double vitrage, ils seront évalués à la somme de 500 euros/m² ; que le second atelier de cinq mètres de hauteur comportant trois ponts élévateurs et un pont à ciseau, d’une superficie de 508,50m², le sera à la somme de 450 euros/m² ;

Que la valeur de l’ensemble des bâtiments est donc de :

449 x 300 = 134 700 euros

186,50 x 400 = 74 600 euros

87,50 x 500= 43 750 euros

508,50 x 450 = 228 825 euros

Total : 481 875 euros, somme de laquelle il convient de déduire un abattement pour occupation commerciale de 20 %, soit 96 375 euros = 385 500 euros ;

Sur le montant des indemnités principale et de remploi

Considérant que l’indemnité principale due à M. X s’élève donc à :

1 308 762 + 385 500 = 1 694 262 euros

Que l’indemnité de remploi s’élève à

20 % de 5 000 euros : 1 000 euros

15 % de 10 000 euros : 1 500 euros

10 % de 1 679 262 euros : 167 926,20 euros

Total : 170 426, 20 euros arrondi à 170 427 euros

Sur les mesures accessoires
Considérant que l’EPA-Y qui succombe en son appel sera condamné aux dépens ainsi qu’en équité à verser à M. X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine sur renvoi de cassation,

- Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité principale due à M. X à la somme de 1 037 736 euros et l’indemnité de remploi à celle de 104.773,60 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

- Fixe les indemnités principale et de remploi, évaluées au 17 octobre 2016, dues par l’établissement public d’aménagement Orly Rungis Seine Amont à M. Z X au titre de la dépossession de 2 parcelles cadastrées […] et […], :

- au titre de l’indemnité principale à la somme de 1 646 074, 50 euros,

- au titre de l’indemnité de remploi à la somme de 170 427 euros,

-Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamne l’établissement public d’aménagement Orly Rungis Seine Amont à verser à M. Z X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamne l’établissement public d’aménagement Orly Rungis Seine Amont aux dépens de la présente instance.