REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 JUIN 2021

(n° 2021/ 263 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/13664 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCMVQ

Décision déférée à la Cour :

Sur renvoi après cassation, selon arrêt rendu le 19 décembre 2019 de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation (pourvoir N° T-18-19-063 )qui a cassé et annulé l’arrêt rendu le 26 octobre 2017 en toutes ses dispositions, par la cour d’appel de Paris

(RG 15/17695) sur appel d’un jugement rendu le 19 juin 2015, le tribunal d’Instance de Fontainebleau (RG 14-14-000043)

APPELANT

Monsieur Z X

[…]

[…]

né le […] à […]

Représenté et assisté de M^e Claire DI CRESCENZO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1738

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/017945 du 09/09/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

Madame C B

[…]

[…]

née le […] à Rouen

Représentée par M^e Clotilde COURATIER-BOUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0082

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

M^me Alexandra E-F, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me E-F dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame C POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par C POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrats des 16 et 25 février 2011, M^me C B a donné à bail à M. Z X un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement, […], […].

Au vu d’un constat d’inoccupation des lieux, le juge d’instance de Fontainebleau, parordonnance sur requête du 16 décembre 2013, a :

— constaté la résiliation du bail,

— ordonné la reprise des locaux et de l’emplacement de stationnement,

— condamné M. Z X à verser à M^me B la somme de

2 428,86 euros d’arriéré de loyers et charges dus au 26 mars 2013.

Le 31 janvier 2014, M. Z X a formé opposition de cette ordonnance.

M^me C B demandait au tribunal d’instance, notamment de :

— constater la résiliation du bail au 7 mars 2014,

— condamner M. Z X à Y les sommes de :

• 9 852,42 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 7 mars 2014,

• 2 500 euros d’indemnité de procédure, outre les dépens.

Par jugement du 19 juin 2015, le tribunal d’Instance de Fontainebleau a :

— déclaré recevable l’opposition formée par M. X,

Statuant à nouveau,

— constaté la résiliation du bail portant sur le logement et sur l’emplacement de stationnement, et ce à compter du 7 mars 2014,

— ordonné la reprise des lieux à cette date,

— condamné M. Z X à Y à M^me C B la somme de

9 852,42 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 7 mars 2014,

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de M. Z X,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z X aux dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement d’avoir à justifier d’une occupation effective et le coût du constat d’abandon du domicile.

M. Z X a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions du 8 décembre 2016 il demandait à la cour de, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier ses articles 12, 14 et 15, ainsi que de la loi du 9 juillet 1970 et en particulier son article 10, et de l’article 1156 du code civil :

— constater la résiliation du bail par courrier du 4 mars 2011,

— ordonner à titre principal le remboursement des loyers trop perçus par la bailleresse à compter du 4 juin 2011, en tenant compte du préavis de 3 mois à compter du 4 mars 2011, soit la somme de 17 158,23 euros du fait de la saisie sur rémunération intervenue le 15 septembre 2016,

— ordonner à titre subsidiaire le remboursement par M^me C B des loyers soit la somme de 8 271,42 euros,

— à titre infiniment subsidiaire, si la date de résiliation retenue par le jugement dont appel était maintenue,

— déduire le montant de 8 886,81 euros de la somme requise, en ramenant la dette à zéro etconstater l’abandon du domicile à compter du 24 décembre 2013,

— reconnaître le caractère abusif de la clause emportant interdiction de laisser enfermer seul

un animal dans l’appartement et accorder en conséquence des dommages et intérêts à M.

Z X,

— annuler la condamnation de M. Z X aux dépens.

Par conclusions du 23 novembre 2015, M^me C B demandait à la cour de confirmer la décision déférée, condamner M. Z X aux dépens et à lui Y la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X a interjeté appel de la décision le 24 septembre 2015.

Par arrêt du 26 octobre 2017, la cour d’appel de Paris a :

— confirmé le jugement du 19 juin 2015 sauf en ses dispositions relatives au montant de la condamnation à paiement des loyers et des charges,

Statuant à nouveau de ce chef,

— condamné M. X à Y à M^me C B la somme de 7 2111,31 euros au titre des loyers et des charges, décompte arrêté au 9 juin 2014,

Y ajoutant,

— dit que les règlements, le cas échéant, effectués dans le cadre de la saisie des rémunérations du 15 septembre 2016, viendront en déduction de la dette susvisée ;

— débouté l’intimée de sa demande en paiement d’indemnité de procédure d’appel,

— condamné M. Z X aux dépens d’appel.

M. X s’est pourvu en cassation.

Par arrêt du 19 décembre 2019, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt du 26 octobre 2017 dans toutes ses dispositions, condamné M^me B aux dépens et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Paris, en considérant notamment :

'Que la lettre du 4 mars 2011, qui faisait état d’une décision de rétractation destinée à s’appliquer sans délai, ne constituait pas une résiliation de bail au sens des articles 12 et 15 de la Loi du 6 juillet 1989 et que la circonstance que M. X avait quitté les lieux en mars 2011 n’entraînait pas en elle-même la résiliation du bail ;

Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la lettre du 4 mars 2011 s’analysait en une

décision unilatérale de mettre fin au contrat, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé [']'

Par déclaration de saisine du 28 septembre 2020, M. X a saisi la cour d’appel de Paris.

Un visa de saisine a été reçu le 27 novembre 2020.

La déclaration de saisine et l’avis de saisine ont été signifiés à M^me B par acte d’huissier du 7 décembre 2020.

M^me B s’est constituée le 26 janvier 2021.

Par dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2021, M. X, appelant, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier des articles 12, 14 et 15, de la loi du 9 juillet 1970 et en particulier son article 10, de l’article 1156 du code civil, de :

— constater la résiliation du bail par son courrier du 4 mars 2011,

— ordonner à titre principal le remboursement des loyers trop perçus par la bailleresse à compter du 4 juin 2011 en tenant compte du préavis de 3 mois à compter du 4 mars 2011, soit la somme de 17 158,23 euros du fait de la saisie sur rémunération intervenue le 15 septembre 2016,

— ordonner à titre subsidiaire le remboursement par M^me B des loyers : 8 271,42 euros,

— à titre infiniment subsidiaire, en cas de maintien de la date de résiliation du jugement dont appel, déduire le montant de 8 886,81 euros de la somme requise, en ramenant la dette à zéro et constater l’abandon du domicile à compter du 24 décembre 2013,

— reconnaître le caractère abusif de la clause emportant interdiction de laisser enfermer seul un animal dans l’appartement et de lui accorder en conséquence des dommages-intérêts, dont il entend chiffrer le préjudice à hauteur du préjudice résultant pour lui de la perte de son emploi,

— annuler sa condamnation aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2021, M^me C B demande à la cour de :

— la dire recevable et bien fondée en ses écritures,

Y faisant droit,

— confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions,

— condamner M. X aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2017.

MOTIFS

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la résiliation du bail

M. Z X fait valoir essentiellement que dès le 28 février 2011, ayant pris connaissance de la clause interdisant d’enfermer un animal seul dans l’appartement, il a fait transférer son courrier à l’adresse de son précédent logement et, par courrier du 4 mars 2011, il a notifié au mandataire du bailleur sa décision de mettre fin au bail ; il a aussitôt quitté l’appartement.

Il expose que même si, dans ce courrier, il a employé à tort le verbe 'se rétracter', son refus de poursuivre le bail, et donc de le résilier, était explicite.

Il soutient en outre qu’il n’a pas reçu le courrier du 11 avril 2011 par lequel le représentant du bailleur lui a fait part de l’erreur de qualification commise par l’emploi du verbe 'se rétracter’ au lieu du verbe ' résilier', dès lors que ce courrier lui a été envoyé à l’adresse de l’appartement sur lequel portait le bail.

Il prétend qu’il a envoyé à l’agence Solvimo mandataire de la bailleresse, une nouvelle lettre recommandée avec avis de réception le 22 juillet 2011, réitérant sa décision de résiliationdu contrat de bail, et qu’en réponse, l’agence Solvimo évoquant le courrier du 4 mars 2011, a fait état du courrier 'concernant la résiliation de votre bail', ce qui montrait que la bailleresse considérait la lettre du 4 mars 2011 comme une lettre de résiliation.

Il conclut, au visa de l’article 1156 du code civil, qu’il y a lieu d’interpréter la lettre du 4 mars 2011

comme une lettre de résiliation, comme l’a fait la mandataire de la bailleresse, que les conditions formelles que doit respecter le congé ont été respectées, le courrier du 4 mars 2011 ayant été envoyé en lettre recommandée avec avis de réception, et que le préavis a commencé à courir à la date de réception de ce courrier, soit le 8 mars 2011 pour prendre fin le 8 juin 2011.

En réponse, M^me B soutient principalement que le courrier du 4 mars 2011 qui ne fait pas état d’un délai de préavis ne constitue pas un courrier de résiliation au sens des dispositions d’ordre public de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’à la supposer abusive la clause invoquée ne pourrait donner lieu à l’exercice d’un droit de rétractation.

Il résulte de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 : ' Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15";

Selon les dispositions de l’article 15 de la même loi : 'Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre'.

En l’espèce, par lettre du 4 mars 2011 M. X, faisant état de la clause du bail relative aux animaux de compagnie interdisant d’enfermer un animal seul dans l’appartement, a écrit au mandataire de la bailleresse ce qui suit : ' je me rétracte pour ce motif et vous saurais gré de me rendre les sommes déjà versées'.

Il est constant que cette lettre n’évoque pas la résiliation du bail, mais fait part d’une décision de rétractation qui était destinée à s’appliquer sans délai. M. X, profane en droit, ignorait la terminologie juridique appropriée, ce qui entachait nécessairement le courrier du 4 mars 2011 d’ambiguïté.

Dès lors que le juge doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes, et qu’il a l’obligation d’interpréter les conventions dont les termes sont obscurs, imprécis, ambigus ou contradictoires, il y a lieu d’interpréter ce courrier du 4 mars 2011.

Ici, force est de constater que l’appelant, par cette lettre du 4 mars 2011, entendait renoncer au bénéfice du bail, à savoir qu’il résiliait le contrat de bail signé le 16 février 2011 à effet au 25 février 2011.

Si les termes de la lettre ne font pas état d’une résiliation du bail proprement dite, mais d’une décision de rétractation, et s’il résulte de la lettre que la rétraction était destinée à s’appliquer sans délai, l’intention du preneur était bien de mettre fin au contrat de bail qui le liait avec M^me B, nonobstant le caractère inadapté du vocabulaire utilisé.

En outre, M. X avait adressé une nouvelle lettre recommandée avec avis de réception le 22 juillet 2011 rappelant sa décision de résiliation du 4 mars 2011 et mettant en demeure l’agence immobilière de lui restituer l’intégralité des fonds versés en raison de son courrier de rétractation. Cette seconde lettre est de nature à caractériser l’intention ferme, manifeste et définitive de M. X de résilier le contrat à compter du 4 mars 2011.

La circonstance selon laquelle le mandataire du bailleur avait, par lettres des 11 avril 2011 et 25 juillet 2011 visant le courrier du 4 mars 2011, indiqué que, conformément au bail, M. X ne pouvait se rétracter et devait signifier son préavis par lettre recommandée, est sans emport sur la volonté de la part de l’appelant de mettre fin à sa relation contractuelle. Au contraire, ces lettres du bailleur montrent qu’il avait lui-même interprété le courrier du 4 mars 2011 de M. X comme

une volonté de résilier le bail.

La cour retient par conséquent que M. X a mis fin unilatéralement au contrat de bail par sa lettre du 4 mars 2011 envoyée par pli recommandé avec accusé de réception, et qu’il a respecté les formes imposées tant par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que par le bail au chapitre 'conditions de forme et de délai'.

Il y a lieu de considérer que l’appelant a ainsi résilié son contrat de bail à compter de la date de réception dudit courrier, soit le 8 mars 2011. Le préavis a valablement commencé à courir pour une durée légale de trois mois, prenant fin le 8 juin 2011, date à laquelle M. X s’est trouvé libéré de ses obligations de paiement de charges et loyers lui incombant à titre de locataire, à charge pour lui de libérer les lieux à cette date.

C’est donc à tort que le tribunal a refusé de constater la résiliation du bail à compter de la date de ce courrier bien qu’il eût relevé que M. X avait effectivement souhaité mettre fin au contrat à cette date, qu’il a constaté la résiliation du bail portant sur le logement et sur l’emplacement de stationnement à compter du 7 mars 2014 et, enfin, qu’il a condamné M. X à Y à M^me B la somme de 9 852,42 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 7 mars 2014.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les montants des sommes réclamées à titre de remboursement des loyers trop-perçus

Le tribunal a condamné M. X au paiement de la somme de 9 852,42 euros au titre des loyers, charges ou indemnités mensuelles d’occupation entre le 1^er décembre 2012 et le 7 mars 2014.

M. X fait valoir qu’en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail a été résilié dès le mois de mars 2011 par l’effet de l’abandon des lieux loués, et qu’en tout état de cause, au 4 décembre 2013, date du procès-verbal de constatation de l’inoccupation des lieux, l’abandon de domicile était caractérisé.

M^me B répond que le fait, pour M. X d’avoir quitté les lieux en mars 2011, n’a pu entraîner en lui-même la résiliation du contrat, les conditions de résiliation prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d’abandon des lieux, n’étant pas alors réunies.

Il est de principe que tant que la remise des clés n’a pas été effectuée et malgré le départ du locataire, celui-ci reste tenu du paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que des dégradations causées à la chose et, plus généralement, de toutes les obligations du bail.

Ainsi, en cas de non-exécution de l’obligation de restituer malgré l’arrivée du terme ou la résiliation du bail, l’occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice réel qu’il subit, c’est-à-dire à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien.

En outre, aux termes de l’article 14-l de la loi du 6 juillet 1989, ' Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement; que s’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder à la constatation de l’état d’abandon du logement '.

En l’espèce, dès lors que l’appelant a cessé d’être locataire à compter du 9 juin 2011 comme il a été dit ci-dessus, M. X s’est trouvé libéré de ses obligations de paiement de charges et loyers lui incombant à titre de locataire.

Toutefois, M. X a continué à Y une indemnité d’occupation du même montant que le loyer jusqu’au 1^er décembre 2012 et n’a pas non plus restitué les clés du logement.

Un procès-verbal d’huissier du 4 décembre 2013 a constaté l’inoccupation des lieux précédemment pris à bail par M. X, ce dernier échouant à rapporter la preuve qu’il aurait quitté les lieux en mars 2011 comme il le prétend.

Il est enfin constant que le 7 mars 2014, la bailleresse a récupéré les locaux loués.

Il s’ensuit que M. X est redevable, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 les loyers et charges des biens loués jusqu’au 8 juin 2011, puis d’une indemnité d’occupation jusqu’au 4 décembre 2013. Il doit donc être débouté de sa demande de restitution des sommes versées depuis le 4 mars 2011.

La bailleresse verse aux débats un décompte arrêté au 7 avril 2014 faisant apparaître un solde en sa faveur de 8 165,92 euros, déduction faite du montant de la caution de

502,40 euros. Ce décompte n’apporte aucun détail de calcul, de sorte que la cour procédera elle-même au calcul de la dette locative par référence au montant du loyer fixé à 467 euros et de la provision pour charges fixée à 60 euros par le bail.

Ainsi, en l’absence d’éléments versés par les parties, la cour retient que M. X a payé, pour la période du 25 février 2011 au 1^er décembre 2012, la somme de 11 067 euros.

Du 1^er décembre 2012 au 4 décembre 2013, M. X reste redevable de la somme de

6 324 euros à titre d’indemnité d’occupation (527 euros x 12 mois), montant auquel il convient de déduire le dépôt de garantie à hauteur de 502,40 euros qui doit être restitué au locataire, soit un montant de dette de 5 821,60 euros.

Or, une saisie sur ses rémunérations a été pratiquée à concurrence de 7 718,96 euros (hors frais), ainsi qu’il résulte de l’acte de saisie des rémunérations du 15 septembre 2016, soit un trop-versé de 1 897,36 euros.

Il convient par conséquent d’ordonner la restitution à M. X de la somme de

1 897,36 euros.

Sur le caractère illicite de la clause contractuelle relative aux animaux domestiques et sur la demande d’indemnisation formée à ce titre

M. X expose que l’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 précise qu’ 'est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier'.

Il soutient en l’espèce que la clause interdisant de laisser seul un animal domestique dans l’appartement vide de sa substance le droit à la détention d’un animal et que cette clause est abusive. Il conclut que cette clause l’a contraint à s’installer à nouveau dans son précédent logement sis à Echenoz-la-Meline, ce qui lui occasionne un préjudice matériel et moral.

M^me C B réplique que la clause contestée n’interdit pas la détention d’animaux de compagnie mais subordonne cette détention au fait que l’animal ne cause pas de dégât ni de trouble de jouissance aux occupants, que même si cette clause devait être regardée comme abusive, cela ne pouvait donner au locataire un droit de rétractation et, enfin, que la preuve d’un préjudice qui

résulterait de cette clause n’est pas rapportée alors qu’il résulte des pièces du dossier qu’avant la conclusion du bail, M. X habitait à Paris et non en Province.

En l’espèce, la clause concernée est ainsi rédigée : ' ANIMAUX : les chiens de petite taille et les chats sont tolérés, étant entendu que toutes dégradations causées par eux seront à la charge de leur propriétaire. Il est interdit de laisser un animal seul enfermé dans un appartement. Pensez à la grave responsabilité que vous encourez du fait des animaux sous votre garde en cas d’accident ou de dégradation'.

Cette stipulation contractuelle n’interdit pas la détention d’un animal domestique dans l’appartement mais, pour prévenir toute nuisance qui pourrait en résulter, elle encadre les conditions de la présence d’un animal dans le bien immobilier, de sorte qu’elle ne sera pas déclarée non-écrite.

Il s’ensuit que M. X ne peut imputer à la bailleresse les conséquences financières de son abandon des lieux ou de la résiliation du bail.

Compte tenu de ce qui précède, le moyen n’est pas fondé et la demande en paiement de dommages-intérêts, qui en outre n’est ni chiffrée ni déterminable, ne peut être accueillie.

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X, partie succombante, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel et aux dépens de la saisine, qui comprennent de droit les dépens de l’arrêt cassé par application de l’article 639 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais non compris dans les dépens prévus à l’article 700 du code de procédure civile engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement par mise à disposition et contradictoirement ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail portant sur le logement et sur l’emplacement de stationnement à compter du 7 mars 2014,

— ordonné la reprise des lieux à cette date,

— condamné M. Z X à Y à M^me C B la somme de

9 852,42 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 7 mars 2014,

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de M. Z X,

Confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

Constate la résiliation du bail portant sur le logement et sur l’emplacement de stationnement à compter du 4 mars 2011,

Dit que M. Z X a libéré les lieux le 4 décembre 2013,

Dit que la dette d’indemnité d’occupation due par M. Z X au 4 décembre 2013 s’élève à 5 821,60 euros,

Dit que les règlements effectués dans le cadre de la saisie sur rémunération du 15 septembre 2016 viennent en déduction de la dette susvisée,

Condamne par conséquent M^me C B à restituer à M. Z X la somme de 1 897,36 euros au titre de la dette locative,

Déboute M. Z X de sa demande de dommages-intérêts au titre de la clause relative aux animaux domestiques,

Déboute M^me C B de sa demande en paiement d’indemnité de procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de proécdure civile, et laisse à chacune des parties la charge de ses propres frais non compris dans les dépens,

Condamne M. Z X aux dépens d’appel et aux dépens de la saisine, qui comprennent de droit les dépens de l’arrêt cassé par application de l’article 639 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT