Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 8 septembre 2021, n° 20/17621

TGI Bobigny 7 octobre 2020

CA Paris
Infirmation 8 septembre 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Absence de trouble manifestement illicite
La cour a estimé que l'existence d'un trouble manifestement illicite n'était pas caractérisée, car les travaux contestés ne constituaient pas une violation évidente de la règle de droit.
Accepté
Nuisances olfactives non prouvées
La cour a jugé que les éléments fournis ne permettaient pas de caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite en relation avec l'activité exercée dans le local.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, considérant qu'il succombait dans ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 a assigné la SCI William en référé pour obtenir le retrait de deux climatiseurs et d'une enseigne installés sur la façade, ainsi que la cessation des nuisances olfactives provenant du local commercial de la SCI. Le tribunal de première instance avait condamné la SCI William à réaliser ces travaux sous astreinte.

La cour d'appel a infirmé l'ordonnance de première instance. Concernant les climatiseurs et l'enseigne, la cour a jugé que la qualification de parties communes de l'emplacement était discutée et excédait les pouvoirs du juge de référé. Pour les nuisances olfactives, les éléments apportés ne permettaient pas de caractériser un trouble manifestement illicite.

En conséquence, la cour a déclaré qu'il n'y avait pas lieu à référé, infirmé l'ordonnance attaquée, condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser une indemnité à la SCI William au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 3, 8 sept. 2021, n° 20/17621
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/17621
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 7 octobre 2020, N° 20/00834
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Patrick BIROLLEAU, président
Avocat(s) :	Jean-Marc HUMMELIsabelle GABRIELOlfa OULED
Parties :	S.C.I. WILLIAM c/ Syndic. de copro. SDC DE LA RESIDENCE VERONIQUE 1

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17621 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYEB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Octobre 2020 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 20/00834

APPELANTE

S.C.I. WILLIAM

[…]

Représentée par M^e Olfa OULED, avocat au barreau de PARIS, toque : E1525

INTIMEE

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VERONIQUE 1 représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, dont le siège social est situé […]

[…]

Représentée par M^e Jean-Marc HUMMEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1735

Assisté par M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 Mai 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

La Résidence Véronique 1 sise 57/61 avenue Gallieni à Epinay-sur-Seine (93800) est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Depuis 2007, la SCI William est propriétaire non occupante au sein de cette copropriété des lots n°3, 82 et 309 constituant un local commercial situé en rez-de-chaussée, lequel se trouve, en avancée, devant le bâtiment A comprenant des lots à usage d’habitation. Ce local commercial a été donné à bail en dernier lieu le 1^er juillet 2019 à la société CS W5 exploitant une activité de restauration, pizza, crêperie, sous l’enseigne « PIZZA FIVE ».

Pour les besoins de l’activité de restauration des locataires successifs, il a été procédé à la pose en façade de deux climatiseurs directement raccordés au local et, lors de l’entrée dans les lieux de la société CS W5, à l’installation d’une nouvelle enseigne.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 affirmant que ces travaux qui affectent les parties communes n’ont pas été autorisés par l’assemblée des copropriétaires et se plaignant en outre d’odeurs de cuisine en provenance de ce local commercial a, par acte du 13 juillet 2020, fait assigner en référé la SCI William devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à la remise en état des lieux ainsi qu’à la réalisation des travaux nécessaires pour mettre un terme aux nuisances olfactives, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 7 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné la SCI William, propriétaire des lots n°3, 82 et 309, à faire retirer les deux climatiseurs et l’enseigne qui ont été installés sans autorisation de la copropriété en façade c’est-à-dire sur une des parties communes de l’immeuble,

— condamné la SCI William, propriétaire des lots n°3, 82 et 309, à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme définitif aux nuisances olfactives subies dans les parties communes de l’immeuble, et générées par l’activité exercée dans les locaux pris à bail par son locataire,

— dit que l’ensemble de ces travaux devront avoir été réalisés dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance et que passé ce délai, la SCI William sera condamnée au paiement d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois,

— condamné la SCI William à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI William aux dépens.

Suivant déclaration du 7 décembre 2020, la SCI William a interjeté appel de l’ensemble des chefs

expressément énoncés de cette ordonnance.

Par ordonnance du 10 mars 2021, le premier président de la cour d’appel de Paris a arrêté l’exécution provisoire de l’ordonnance dont appel.

Dans ses dernières conclusions du 19 mai 2021, la SCI William demande à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’ensemble des pièces versées au débat,

Vu le règlement de copropriété de la Résidence Véronique,

— constater l’absence de trouble manifestement illicite,

— dire n’y avoir lieu à référé,

en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer l’ordonnance RG 20/00834 rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 7 octobre 2020 et signifiée le 23 novembre 2020,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 à la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 aux dépens.

Dans ses dernières conclusions du 18 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 située […] demande à la cour de :

Vu l’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile,

Vu l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété de la Résidence Véronique 1,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— recevoir le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 située […] sur Seine en ses développements, fins et prétentions, et le déclarer bien fondé,

— débouter la SCI William en son appel,

— confirmer, en toutes ses dispositions, l’ordonnance qui a été rendue le 7 octobre 2020 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny,

— condamner la SCI William à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 située […] sur Seine la somme de 3 000 euros au titre des frais non répétibles de procédure,

— condamner la SCI William aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de

la Selarl G2 & H, représentée par M^e Jean-Marc Hummel, avocat à la cour, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur le remplacement de l’enseigne et l’apposition de deux moteurs de climatiseur :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 reproche à la SCI William d’avoir accepté, au titre de son obligation de délivrance, que soient installés sur le toit situé en aplomb de ses locaux des climatiseurs avec leurs équipements, dont les groupes ont été par la suite déplacés et directement ancrés sur la façade du local qui est une partie commune – sans autorisation de la copropriété – et cachés derrière l’enseigne commerciale dont le changement de surcroît n’a pas non plus été autorisé.

La SCI William réplique que l’enseigne et les climatiseurs placés sous ladite enseigne ne sont pas posés sur le mur de façade – partie commune aux termes du règlement de copropriété – mais sur un revêtement métallique situé au-dessus des vitres du commerce qui n’est pas la façade de l’immeuble puisque le local commercial n’est pas à l’aplomb de l’immeuble mais en avancée de celui-ci, si bien qu’il ne peut être considéré que des travaux ont été réalisés sur des parties communes. Elle ajoute qu’il n’est justifié d’aucune modification des lieux apportée par son locataire, excepté le changement d’enseigne devenue Pizza Five et le changement de décoration des lieux qui n’ont pas affecté la façade de l’immeuble.

Il ressort du procès-verbal de constat du 3 décembre 2020 produit par la SCI William que 'la sortie de l’extracteur se situe bien entre le rideau de fer et la devanture tout comme les anciens blocs clim. Je constate que l’espace habitation de l’immeuble se trouve en retrait par rapport au commerce et qu’ainsi aucun logement ne donne directement au-dessus du local commercial'.

Le procès-verbal de constat du 17 mai 2021 communiqué par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 mentionne que 'le rideau métallique est fixé dans le mur de façade de l’immeuble. Les supports métalliques supportant les climatiseurs sont manifestement fixés sur la partie commune de la toiture. Je note que la devanture est accrochée par des armatures disparaissant derrière le rideau métallique'.

Aux termes du règlement de copropriété, article 3, 'les parties privées sont celles qui sont affectées à usage exclusif de chaque propriétaire, c’est-à-dire :

Les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires (…)

Les plafonds et les parquets (à l’exception des gros oeuvres qui sont parties communes).

Les cloisons intérieures avec leurs portes.

Les fenêtres et porte-fenêtres, les persiennes, volets, les appuis des fenêtres, balcons particuliers, les portes palières.

Les enduits des gros murs et cloisons séparatives (…)

La présente désignation n’est qu’énonciative et non limitative.

Article 4 : 'les parties communes générales sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé. Elles comprennent notamment :

La totalité du sol (…),

Les fondations, les gros murs de façade et de refend, ainsi que les cloisons séparant les appartements des murs de façade et de refend, des escaliers et couloirs, lesdits escaliers et couloirs, les accès aux caves, les murs, pignons, mitoyens ou non,

Le gros oeuvre des planchers (…)

La couverture de l’immeuble et toutes les terrasses non accessibles (…)

Cette énonciation est purement énonciative et non limitative.

Aucune de ces stipulations ne fait état de la devanture du local commercial ni du rideau ou revêtement métallique et chaque partie interprète de manière différente le règlement de copropriété. Dans ces conditions, il ne peut être affirmé avec l’évidence requise en référé qu’il s’agisse de parties communes dont l’étendue est discutée par les parties. Dès lors, la question de la nécessité d’obtenir une autorisation de la copropriété pour l’apposition des climatiseurs et de l’enseigne sous – pour les uns – et sur – pour l’autre – le revêtement métallique situé au-dessus des vitres du commerce, laquelle dépend de la qualification de parties communes ou privatives, excède les pouvoirs du juge de référés.

Le fait que la SCI William ait sollicité, par courrier du 12 octobre 2020, la convocation d’une assemblée générale afin d’être autorisée à poser un groupe extérieur de climatisation et chambre froide pour le bon fonctionnement de l’activité de restauration exercée dans les lieux, ne saurait signifier que la SCI William elle-même considère la situation actuelle comme irrégulière, celle-ci faisant valoir qu’elle a entrepris cette démarche à la demande d’une des copropriétaires en échange du retrait de l’action du syndicat des copropriétaires.

De surcroît, concernant le remplacement de la seule enseigne, le syndicat des copropriétaires admet que le règlement de copropriété reconnaît aux copropriétaires d’un lot à usage commercial le droit à l’installation d’une enseigne sur la façade de l’immeuble. Il n’est pas contesté que la nouvelle enseigne a des dimensions identiques à la précédente.

Il n’est pas non plus allégué qu’elle porte atteinte à l’esthétique de l’immeuble ou à la sécurité et la tranquillité de ses habitants.

En conséquence, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisée. L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de retrait des deux climatiseurs et de l’enseigne sur laquelle il n’y a pas lieu à référé.

Sur les nuisances olfactives :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 produit à cet effet deux procès-verbaux

de constat, l’un du 14 octobre 2019 établi de 20 h 30 à 20 h 59, qui mentionne :

'Au niveau de l’entrée de la résidence, sur rue, et dans le hall jusqu’à la porte du sas, je sens de fortes odeurs de nourritures, de pizzas. Je sens également des mêmes odeurs au niveau de la montée des escaliers en ouvrant les portes des escaliers d’accès aux étages depuis le rez-de-chaussée. Puis je me transporte au 11 ème étage et descend un à un les étages par l’escalier des parties communes avec M^me X (présidente du conseil syndical) et ouvre les portes d’accès aux paliers des étages. Je sens les mêmes odeurs de nourritures et de pizzas en particulier sur les paliers et descentes d’escaliers aux 10^e étage, 1^er étage et rez-de-chaussée. Je sens une odeur d’oignon au 6^e étage' ;

l’autre du 5 février 2021 établi à 20 h 25 qui fait état d’une odeur de pizza sur l’ensemble de la cage d’escalier et plus particulièrement du 8^e au 10^e étage, sur les paliers du 2^e, 3^e, 6^e, 9^e et 10^e étage ainsi qu’une très forte odeur de pizza dans le hall d’entrée.

La SCI William fait valoir qu’afin de renforcer l’aération et d’apaiser les relations avec la copropriété, la société locataire a fait installer au mois de juin 2020 un nouvel extracteur d’odeur. Elle oppose également un procès-verbal de constat du 1^er août 2019 qui relève 'à l’intérieur de la résidence au numéro 57 dans le hall d’entrée au niveau du tableau des boîtes aux lettres, au droit de l’ascenseur et dans la cage d’escalier, l’absence de remontées d’odeur de pizzas. A noter que les constatations concernant les éventuelles odeurs ont été faites dans les parties communes alors même que le four installé dans la pizzeria est allumé' ainsi qu’un procès-verbal de constat du 3 décembre 2020 à 13 h qui mentionne que 'depuis l’extérieur sur la voie publique je ne constate pas d’odeur particulière émanant du restaurant'.

Ces éléments contraires ne permettent pas de déterminer l’intensité et la fréquence des odeurs invoquées ni même leur origine (puisqu’il a été relevé des odeurs de nourriture et pas seulement de pizzas qui plus est à l’heure du dîner) et partant de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite en relation avec l’activité exercée dans le local de la SCI William. Le fait que la SCI William ait, par courrier du 12 octobre 2020, sollicité la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires afin d’être autorisée à installer un caisson d’extraction en toiture de son local afin de se conformer aux normes propres à l’activité de restauration ne suffit pas à établir la réalité des nuisances olfactives.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé de ce chef et l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné l’appelante à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme définitif aux nuisances olfactives subies dans les parties communes.

Sur les autres demandes :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et sera condamné à verser à la SCI William la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 aux dépens de première

instance et d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Véronique 1 à verser à la SCI William la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT