ARRÊT N°

N° RG 18/03539 – N° Portalis DBVH-V-B7C-HDTN

J.N.G./N.T

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

11 septembre 2018

RG:17/02044

S.A.S. BLUE SET

C/

[…]

Grosse délivrée

le 10/12/2020

à M^e REINHARD

à M^e PERICCHI

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2020

APPELANTE :

SAS BLUE SET prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège […]

[…]

Représentée par M^e Laure REINHARD de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Pascale CALAUDI de la SCP CBMT & ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE :

EARL LA LAUZETTE inscrite au RCS de TARASCON sous le n° 380 972 224, au capital social de 7 622,45 €, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis Mas de la Lauzette

[…]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant,

avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Béatrice VINDRET-CHOVEAU, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre

Monsieur Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller

M^me Elisabeth GRANIER, Conseillère

GREFFIÈRES :

Madame Armande PUEL, Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier, lors des débats, et M^me Nathalie TAUVERON, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Novembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Décembre 2020

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 10 Décembre 2020, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

Vu l’appel interjeté le 3 octobre 2018 par la S.a.s BLUE SET à l’encontre du jugement rendu le 11 septembre 2018 par le tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n° 17/ 02044

Vu les dernières conclusions déposées le 28 décembre 2018 par l’appelante S.a.s BLUE SET,et le bordereau de pièces qui y est annexé

Vu les dernières conclusions déposées le 7 avril 2020 par la E.u.a.r.l LA LAUZETTE – intimée – et le bordereau de pièces qui y est annexé

Vu l’ordonnance de clôture de procédure à effet différé au 20 mai 2020 en date du 8 juillet 2019

* * *

EXPOSÉ :

L’EARL LA LAUZETTE, a donné à bail en date du 6 juillet 2013 à la SAS RECYCL’EAU, preneur, aux droit de laquelle vient la SAS BLUE SET, des parcelles situées […], cadastrées C06 et C07a, sur la commune de Orgon, afin d’y installer une plateforme de traitement autonome de phyto-épuration moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros H.T. soit 2 400 euros T.T.C. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mars 2016, la SAS BLUE SET a donné congé à son bailleur pour le 31 juillet 2016.

Le 6 avril 2017 la E.u.a.r.l LA LAUZETTE impayée de nombreux loyers a obtenu du juge de l’exécution une ordonnance enjoignant à la SAS BLUE SET d’avoir à payer la somme de 105 696 euros au titre des loyers impayés.

Le 10 mai 2017, le bailleur a fait procéder à la saisie conservatoire de la somme de 105 696 euros auprès de l’agence bancaire BPPC de l’lsle sur la Sorgue (84), et l’a dénoncée le 15 mai 2017 à la SAS BLUE SET.

L’ E.u.a.r.l LA LAUZETTE a assigné le 7 juin 2017 la S.a.s BLUE SET devant le tribunal de grande instance en demandant avec exécution provisoire la résiliation du bail à effet au 31 juillet 2016, et subsidiairement la résiliation judiciaire avec condamnation au paiement de diverses sommes et la réalisation de travaux de remise en état des lieux.

Par jugement rendu le 11 septembre 2018 le tribunal de grande instance d’Avignon a jugé :

CONSTATE la résiliation du bail commercial signé entre les parties, le 31 juillet 2016,

DEBOUTE la SAS BLUE SET de sa demande de nullité dudit bail,

ORDONNE l’expulsion de la SAS BLUE SET,

CONDAMNE le SAS BLUE SET à payer à l’EARL LA LAUZETTE les sommes de :

86 400 euros TTC au titre des loyers dus du mois d’août 2013 à juillet 2016;

2 400 euros TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois d’août 2016 et ce jusqu’à la remise en état des lieux, l’enlèvement des matériels et des équipements s’y trouvant, le débroussaillement des parcelles données à bail et la remise des clefs au bailleur ;

DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 novembre 2016,

CONDAMNE la SAS BLUE SET à procéder au re-nivellement du terrain par rapport au niveau du terrain existant sur la partie nord, débroussaillement des parcelles, ainsi qu’à l’enlèvement des matériels et équipements laissés sur le site, à savoir: le remblaiement du bassin d’orage,

la dépose des canalisations déviant l’eau du chemin vers ce dernier, la dépose de la clôture et des portails, l’évacuation des ouvrages .enterrés incluant la cuve de 5 000 litres, le canal de mesure venturi, les 'ltres horizontaux, le filtre vertical, la cuve enterré de 60 m3, dans le délai

de 3 mois à compter de la signi’cation du présentjugement, ce sous astreinte provisoire de 30 €/ parjour de retard passé ce délai,

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire,

CONDAMNE la SAS BLUE SET au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. '

* * *

La S.a.s BLUE SET – appelante- demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures

— À titre principal - de dire que la société E.u.a.r.l LA LAUZETTE s’est rendu coupable de dol pour la conclusion du contrat de bail du 6 juillet 2013, en conséquence entachée de nullité

— de débouter l’ E.u.a.r.l LA LAUZETTE de toutes ses prétentions

—  Subsidiairement de dire que l’E.u.a.r.l LA LAUZETTE ' n’a pas négocié, formé et exécuté le contrat de bail du 6 juillet 2013 de bonne foi

— De condamner l’E.u.a.r.l LA LAUZETTE à lui payer à titre indemnitaire 500'000 €, sommes qui viendraient se compenser avec les loyers et indemnités d’occupation du jusqu’à libération du terrain objet du bail, avec condamnation à paiement pour le surplus d’indemnisation après compensation, outre 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , et aux entiers dépens

— de juger que les conditions de validité des écrits numériques produit aux débats ne sont pas réunies et de débouter en conséquence la S.a.s Major International Spirits Distribution de l’ensemble de ses prétentions, en la condamnant en plus à lui payer 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait essentiellement et sommairement valoir

— des éléments historiques des relations personnelles des cocontractants et notamment le rôle de l’associée de la E.u.a.r.l LA LAUZETTE elle-même impliquée de 2011 à 2013 dans une autre société’ Cyclaterra ' et même de recyclage écologique

— que cette proximité historique et amicale serait à l’origine d’une confiance excessive et trahie lors de la conclusion du bail, d’autant que cette personne était « juriste’ et l’aurait induit en erreur

— que ( ici citée in extenso )

'Parallèlement la société BLUE SET attendait le résultat de procédures en indemnisation.

— Le 16.03.2017 la société BLUE SET faisait part à ses associés des demandes pressantes de la société LA LAUZETTE de voir les loyers payés et les associés ont décidé d’écrire au bailleur que les loyers seraient réglés si la société était indemnisée par les procédures engagées (Pièces 14)

Attendu qu’il n’a donc pas été reconnu que les loyers seraient payés contrairement à ce que prétend la société LA LAUZETTE mais bien que ce paiement était assujetti à la condition de l’indemnisation.

Attendu enfin que l’ensemble des associés de la société BLUE SET est d’accord pour reconnaître la part indéniable de responsabilité de la société LA LAUZETTE au travers de son associée unique notamment dans l’échec de ce projet (pièce 15).

Attendu que la Cour dira que la conclusion du bail a été obtenue par dol et prononcera la nullité du bail.'

* * *

La E.u.a.r.l LA LAUZETTE – intimée - demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures de :

'Vu l’article 1134 ancien du Code Civil,

Vu le bail conclu entre les parties le 6 juillet 2013,

Vu le congé donné par le preneur en date du 15 mars 2016 à effet du 31 juillet 2016, Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en première instance,

En conséquence, débouter la Société « BLUE SET » de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Fixer la date résiliation du bail au 31 Juillet 2016,

Condamner la SAS « BLUE SET » au paiement des sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2016 et application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) :

' 86.400 € TTC au titre des loyers dus du mois d’août 2013 à juillet 2016,

' 76.800 € à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois d’août 2016

jusqu’au 3 avril 2019, date de la remise des clefs au bailleur,

Y ajoutant,

Condamner la SAS « BLUE SET » au paiement de la somme de 19.200 € TTC au titre des travaux de reprise du terrain.

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016,

Condamner la SAS BLUE SET au paiement de la somme de 163.200 € à titre d’indemnité d’occupation au titre de la période du 1 er août 2013 au 3 avril 2019,

Y ajoutant,

Condamner la SAS « BLUE SET » au paiement de la somme de 19.200 € correspondant au prix des travaux de reprise du terrain,

Débouter la SAS « BLUE SET » de sa demande en dommages-intérêts formée, à titre subsidiaire, pour manquement du bailleur à son obligation de bonne foi,

Débouter la SAS « BLUE SET » de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER la SAS BLUE SET au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SAS BLUE SET aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL AVOUEPERICCHI.'

* * *

La E.u.a.r.l LA LAUZETTE se prévaut de la longue et complète motivation du jugement de première instance, qui n’est pas utilement contesté sur le dol invoqué pour demander in fine la confirmation de la décision entreprise, demandant subsidiairement à toutes fins une condamnation équivalente non en exécution du bail mais en indemnité d’occupation.

Elle fait valoir

— que le bail été signé en toute transparence et que la S.a.s BLUE SET doit assumer la responsabilité de l’échec de son projet, elle-même en tant que bailleur ayant accepté la rupture anticipée du bail de neuf ans, mais que le preneur a continué de conserver l’espace loué et à occuper les lieux en y laissant du matériel

— qu’il a fallu un temps le 3 avril 2019 pour enfin obtenir la restitution des clés et de l’espace loué

— que demeurait le problème de la remise en état des lieux (terrassements effectués seulement février 2019 par le preneur mais de façon incomplète)

— qu’elle-même a dû procéder à des travaux de débroussaillement imposés pour des raisons de sécurité incendie par la commune après vaine mise en demeure novembre 2016 du preneur

— qu’en définitive elle a été obligée d’initier les travaux de remise en état selon devis de 19'200 €

— que même en cas nullité du bail, elle aurait droit une indemnité d’occupation pour la jouissance des lieux par la S.a.s BLUE SET de août 2013 à avril 2019, sur la base de 2400 € par mois soit 163'200 €

* * *

Pour plus ample exposé des faits de la cause et le développement des moyens de droit ou de fait des parties au soutien de leurs prétentions , il est renvoyé à leurs dernières écritures exposées dans leurs développements essentiels infra par la Cour en la motivation du présent arrêt .

MOTIVATION :

Sur le dol invoqué dans la conclusion du bail

La société appelante explique est en mesure de rapporter la preuve qu’elle était induite en erreur sur la possibilité de réaliser son projet de recyclage écologique précisément par le bailleur, ou plus exactement par l’associée unique du bailleur avec laquelle elle entretenait des relations de confiance , d’autant que celle -ci se présentait comme « juriste’ connaissant elle-même ce domaine et d’utile conseil.

Au-delà de l’affirmation, il n’y a que des pièces très limitées et sans intérêt au regard de cette preuve nécessaire d’une telle situation, et il faudrait encore démontrer qu’elle aurait été déterminante pour la signature du contrat.

Mais ce n’est que de façon anecdotique que cet élément est invoqué, puisque l’essentiel du propos de l’appelante est de vouloir rapporter la preuve pour établir un dol qu’aurait été impossible ' la réalisation des installations de recyclage sur le terrain loué’ qui était pourtant une 'condition déterminante et essentielle de la conclusion du bail'.

Le débat de première instance , le jugement, et la perspective d’une réformation en appel ne porte pas sur les relations privilégiée et amicale entre les parties , ni sur l’élément substantiel et déterminant du contrat, mais exclusivement sur le problème de savoir si le bailleur savait que le projet était impossible, mais auparavant de savoir si le projet était impossible.

À cet égard et ce n’est même pas contesté utilement un appel , le jugement au terme d’une longue motivation et analysant toutes les composantes contractuelles mais aussi toutes les obligations administratives liées un tel projet dans un contexte agricole, a établi que le projet était possible mais que la S.a.s BLUE SET n’avait pas effectué les démarches nécessaires utiles en ce sens, alors que contractuellement elle lui incombait.

Il peut être cité ici partiellement pour la lecture autonome du présent arrêt et sa compréhension:

' ll est constant également que le bail liant les parties mentionne le classement des parcelles

louées en zone agricole avec pour spécificité d’autoriser l’implantation d’installations classées pour la protection de l’environnement.

Par ailleurs, aux termes du bail susvisé, il était expressément prévu que la SAS RECYCL’EAU faisait, conformément à l’article 11, « son affaire personnelle de la demande et de l’obtention de toutes les autorisations, quelle qu’en soit la nature, qui seront nécessaires à la réalisation et à Paménagement de l’immeuble et des équipements contractuels au titre de quelque réglementation que ce soit ''. Le preneur devait ainsi se charger d’obtenir les autorisations préfectorales et communales nécessaires pour implanter les structures envisagées.

ll est constant pour n’étre pas contesté, que le projet de la société Recyl’eau portait sur la construction et l’exploitation d’une station de traitement d’une emprise au sol de 450 mètres carrés, l’aménagement d’une zone de lavage des camions, correspondant à une zone bétonnée étanche d’une surface de 88 métres carrés et la mise en place d’un bassin de rétention dont le volume est de 1 152 métres cube et la profondeur de 1,50 métres maximum au point le plus bas .

ll n’est pas contesté sérieusement, que le projet d’implantation de l’ installation en cause par la société locataire devait être regardé comme un service collectif au sens de l’article NC2 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune d’Orgon.

Si le classement des parcelles louées en zone agricole est constant, il résulte des décisions du tribunal administratif saisi par le preneur de recours en annulation , dont celles rendues les 24 mars 2014 et le 22 juin 2017 ( piéce 6 de la demanderesse), et de l’article NC2 du réglement

du plan d’occupation des sols de la commune d’Orgon, que les installations classées et techniques nécessaires au fonctionnement du sen/ice public ou collectif sont autorisées sur

les parcelles à destination agricole et ne sont donc pas incompatibles avec le caractére agricole de

la zone, à condition toutefois qu’elles ne compromettent pas l’exploitation agricole.

Par conséquent, contrairement à ce qui est soutenu en demande, le projet du preneur, en vue duquel le bail en cause avait été conclu, pouvait parfaitement aboutir, à condition que ledit projet préserve le caractère agricole des parcelles sur lesquelles l’installation classée devait être implantée.

Des mêmes éléments, il ressort que le recours en annulation de la SAS BLUE SET a été rejeté, non pas en raison de l’impossibilité de procéder à l’installation litigieuse, mais parce que la société n’apportait pas les justi’cations de ce qu’elle prévoyait pour préserver la destination agricole des terres données à bail.

ll résulte de l’ensemble de ce qui précède, que l’impossibilité d’exécuter le bail conformément à son objet n’est pas le fait du bailleur et d’une quelconque réticence dolosive de sa part, mais du preneur, notamment faute pour ce dernier de justi’er du respect des prescriptions du plan

d’occupation des sols et de respecter les règles administratives applicables.'

La motivation du jugement de première instance sur ce point est approuvée par la cour, qui confirme en conséquence le débouté de la S.a.s BLUE SET en sa demande de nullité du bail pour dol .

* * *

Sur la demande subsidiaire sur appel principal de dommages-intérêts

Il appartient à la S.a.s BLUE SET de justifier du principe du quantum de sa prétention.

Au-delà de ce qui a déjà été dit par elle sur l’historique des relations et le dol, il faut ici citer in extenso son argumentation :

' – que ,subsidiairement ( ici citée à nouveau in extenso )

'Attendu que si la Cour ne devait pas reconnaître la nullité du bail du 6.07.2013, elle ne pourra en toute hypothèse que dire et juger que la société LA LAUZETTE a concouru à son propre préjudice et a engagé sa responsabilité vis-à-vis du locataire.

Qu’en conséquence la société BLUE SET est bien fondée à solliciter à titre subsidiaire la condamnation de la société LA LAUZETTE à l’indemniser à hauteur des investissements matériels et humains dans le

projet et des frais de remise en état du terrain soit au total une somme de 500.000 euros.

Que la Cour ordonnera la compensation entre cette indemnisation et la demande de loyers et indemnité d’occupation et condamnera la société LA LAUZETTE à payer le surplus à la société BLUE SET.'

Il faut relever qu’il y a aucune contestation sur les prétentions financières de la E.u.a.r.l LA LAUZETTE mais l’idée d’une compensation avec une indemnisation évaluée globalement à 500'000 € , avec l’allusion que le bailleur aurait 'concouru à son propre préjudice’ sont plus d’explications ni chiffrage avec in fine après compensation une condamnation résiduelle au

profit du bailleur d’environ 300'000 € ce qui est sans fondement quelconque en droit ou en fait, pas sérieux.

La E.u.a.r.l LA LAUZETTE en sera en conséquence déboutée.

Sur les prétentions de E.u.a.r.l LA LAUZETTE

Après avoir conclu à titre principal à la confirmation l’ E.u.a.r.l LA LAUZETTE a affiné et précisé en les actualisant ses prétentions.

À bon droit, et faute de contestation d’ailleurs de l’appelante, également les éléments d’une part des loyers de la résiliation du bail au 31 juillet 2016, d’autre part une indemnité d’occupation sur la même base jusqu’au 3 avril 2019 .

Par ailleurs, le jugement du 11 septembre 2018 avait prévu avec exécution provisoire l’obligation sous astreinte de la S.a.s BLUE SET d’effectuer des travaux de terrassement, de débroussaillement des parcelles et d’enlèvement des matériels et équipements laissés sur le site, sous astreinte provisoire de 30 € par jour de retard passé ce délai, après signification du jugement.

Il suffit de se reporter au dossier du bailleur pour voir qu’il exagère singulièrement son rôle en la matière et les difficultés, puisque la demande de débroussaillement des autorités préfectorales et était une circulaire générale qui ne lui a pas été adressée personnellement ; il suffit par ailleurs de se reporter au constat d’huissier et aux photographies du dossier pour grandement relativiser les travaux à effectuer pour remise en état : qu’il faut relever que la demande de travaux pour 19'200 € ( 16'000 € hors taxes) date du 10 février 2020 et correspond exclusivement à un devis non accepté, avec notamment des forfaits de 2000 € hors-taxes pour « tri des matériaux impropres à la culture des terres agricoles » et 10'000 hors-taxes pour transport livraison de terre arable', ce qui n’ est pas justifié.

Le jugement sera réformé en conséquence en ce qu’il avait prévu des travaux à la charge de la S.a.s BLUE SET et qui n’ont plus à ce jour de justification , et la E.u.a.r.l LA LAUZETTE sera déboutée de sa prétention au paiement de la somme de 19 200 ttc non justifiée.

Sur les frais et dépens

La S.a.s BLUE SET qui succombe en appel sera condamnée aux entiers dépens d’appel et à payer à la E.u.a.r.l LA LAUZETTE une indemnité complémentaire de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la S.a.s BLUE SET à exécuter des travaux désormais devenus sans objet

Condamne la S.a.s BLUE SET au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 3 avril 2019 à payer à la E.u.a.r.l LA LAUZETTE la somme de 76'800 € , les loyers antérieurs étant inchangés

Déboute la E.u.a.r.l LA LAUZETTE de sa demande en paiement de 19 200 €

Déboute la S.a.s BLUE SET de l’ensemble de ses prétentions

Condamne la S.a.s BLUE SET à payer à la E.u.a.r.l LA LAUZETTE la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel , distraits au profit de la

SELARL AVOUEPERICCHI

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Madame Nathalie TAUVERON, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,