Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 18 novembre 2019, n° 18/15020

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
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- Motifs de la décision
- Sur les demandes dirigées contre la société Cytia le Cannet
- Sur les demandes reconventionnelles de la société Cytia le Cannet
- Sur la recevabilité des demandes de la société Cytia le Cannet au titre de la...
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TI Cannes 26 juillet 2018

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 18 novembre 2019

Arguments

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Accepté
Prélèvement indu par le syndic
La cour a jugé que le syndic n'a pas justifié des prestations effectuées pour l'établissement des états datés et que le prélèvement était donc indu.
Rejeté
Difficulté de trésorerie causée par le prélèvement
La cour a estimé qu'il n'était pas justifié de la difficulté de trésorerie invoquée et a rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux dépens et indemnité au titre de l'article 700
La cour a confirmé la condamnation de la SARL Citya le Cannet aux dépens et à verser une indemnité au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, la SARL Citya le Cannet conteste un jugement du Tribunal d'Instance de Cannes qui l'a condamnée à rembourser 6 600 € au syndicat des copropriétaires du Brougham pour un prélèvement indu. La question juridique principale porte sur la légitimité de ce prélèvement et la responsabilité du syndic. La première instance a condamné Citya le Cannet à rembourser cette somme, tout en accordant 1 000 € de dommages et intérêts. La Cour d'appel confirme la condamnation au remboursement, mais infirme la décision sur les dommages et intérêts, considérant qu'aucune preuve de préjudice n'a été apportée. Elle rejette également les demandes reconventionnelles de Citya le Cannet, les déclarant irrecevables.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 18 nov. 2019, n° 18/15020
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/15020
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Cannes, 26 juillet 2018, N° 11-18-247
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Florence BRENGARD, président
Avocat(s) :	Laurent BELFIOREYannick HENTZIEN
Cabinet(s) :	ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, AVOCATS
Parties :	SARL CITYA LE CANNET c/ Syndic. de copropriété LE BROUGHAM

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 NOVEMBRE 2019

N° 2019/ 663

N° RG 18/15020 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDCMP

SARL CITYA LE CANNET

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e HENTZIEN

M^e BELFIORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 26 Juillet 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-247.

APPELANTE

SARL CITYA LE CANNET société à responsabilité limitée au capital de 2.156.000 €, immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro B325 803 757, exploitant sous l’enseigne CITYA URBANIA CANNES dont le siège social est sis […], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié ès-qualité au dit siège

sise […]

r e p r é s e n t é e e t a s s i s t é e p a r M e Y a n n i c k H E N T Z I E N d e l a S C P H E N T Z I E N – BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE BROUGHAM » […] et 35 ' […], […], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COPROPRIETES GESTION IMMOBILIERE AZUREENE sous l’enseigne « COGESTIA », inscrite au RCS de CANNES sous le numéro

529.425.811, dont le siège social est sis […], […], Pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

[…] et 35 ' […]

représenté et assisté par M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président de Chambre

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2019

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président de Chambre et Madame Priscilla BOSIO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

L’immeuble dénommé « le Brougham » situé à […] et […], soumis au statut de la copropriété, a eu pour syndic la société Cytia le Cannet notamment à compter du 29 janvier 2016.

Invoquant la faute du syndic consistant à avoir indument prélevé sur son compte la somme de 6 600 € le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le tribunal d’instance de Cannes, par acte d’huissier du 19 février 2018, sur le fondement des articles 1302 et suivants, 1352 à 1352-9 du code civil, de la loi du 24 mars 2014 et du décret du 26 mars 2015 en paiement avec exécution provisoire des sommes de:

—  6 600 € avec intérêts légaux à compter du 21 octobre 2017,

—  2 000 € au titre du préjudice subi,

—  3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 26 juillet 2018, le tribunal d’instance de Cannes a :

— condamné la société Cytia le Cannet, avec exécution provisoire à payer au syndicat des copropriétaires :

.600 € avec intérêts légaux à compter du 18 décembre 2017,

.1 000 € à titre de dommages et intérêts,

.1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Cytia le Cannet aux entiers dépens.

La société Cytia le Cannet a interjeté appel de ce jugement le 20 septembre 2018.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2019.

POSITION DES PARTIES:

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 3 avril 2019 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Cytia le Cannet demande à la cour de:

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée,

statuant à nouveau,

— rejeter toutes les demandes à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de:

.3 100 € réglés suite au jugement

.6 600 € au titre de ses honoraires de mutation des lots de la SNC JCM Invest,

.4 800 € au titre de ses honoraires dus jusqu’au 30 juin 2018,

.5 000 € de dommages et intérêts au titre de la perte de son image commerciale,

.4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux entiers dépens avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures déposées au greffe le 21 août 2018 auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la SARL Cogestia, entend voir, au visa des articles 564 du code de procédure civile, 1302 et suivants, 1352 à 1352-9 du code civil, de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, du décret du 26 mars 2015 n°2015-342 :

à titre principal

— dire et juger que les demandes faites par la société Cytia le Cannet tendant à obtenir révocation de son contrat de mandat sont nouvelles,

en conséquence,

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles faites par la société Cytia le Cannet au titre de la révocation de son contrat de mandat,

à titre subsidiaire

— dire et juger que la révocation du contrat de mandat de l’ancien syndic, la société Cytia le Cannet, est motivée par le prélèvement indu et de mauvaise foi des fonds de la copropriété, ainsi que les autres fautes de gestion commises par cet ancien syndic,

en conséquence,

— débouter la société Cytia le Cannet de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause.

— dire et juger qu’il n’était pas redevable, envers la société Cytia le Cannet de la créance de 6 600 €.

— dire et juger que la somme de 6 600 € a été indûment prélevée par la société Cytia le Cannet sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires,

— dire et juger que la société Cytia le Cannet a fait montre de mauvaise foi en prélevant indûment ledit montant sur son compte bancaire,

dire et juger qu’il est fondé à solliciter la répétition de la somme de 6 600 € indûment prélevée par la société Cytia le Cannet outre les intérêts à compter de la date du dernier prélèvement, le 21 octobre 2017,

— constater que la société Cytia le Cannet lui a versé un chèque d’une somme de 6 000 € au cours de la première instance,

en conséquence,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la société Cytia le Cannet de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur les demandes dirigées contre la société Cytia le Cannet :

la demande en paiement de 600 € :

La société Cytia le Cannet a prélevé la somme de 6 600 € sur le compte du syndicat des

copropriétaires le 16 septembre pour 2 400 € et le 21 octobre 2016 pour 4 200 € au titre de ses honoraires et interrogée par un copropriétaire, a précisé qu’il s’agissait de ses honoraires de mutation, en lien avec la vente des lots de la SNC JCM Invest.

Cette société était propriétaire de dix huit lots et suite à sa liquidation judiciaire prononcée le 8 octobre 2013, la vente aux enchères de seize lots était ordonnée le 12 novembre 2015 par le juge commissaire.

Par courrier du 25 novembre 2015, le syndic déclarait une créance de 12 067,86 € au titre des charges dues.

La vente aux enchères était réalisée en juin 2016 et le syndic prélevait directement sur le compte du syndicat des copropriétaires en septembre et octobre 2016 ses honoraires de mutation sur la base de onze fois 600 €.

Il ne faisait pas opposition pour obtenir paiement de cette somme à la vente des seize premiers lots mais le faisait ensuite lors de la vente des deux autres lots, le 27 octobre 2016 pour obtenir paiement d’une somme globale de 10 255,85 € incluant 3 600 € au titre de ses honoraires de mutation.

Interrogé ensuite par le syndic désigné pour le remplacer il répondait dans un courrier daté du 6 février 2017 qu’il « était tout à fait normal que les frais privatifs de la SCP X aient été prélevés sur le compte de la copropriété, de même que le paiement de l’opposition y serait crédité » en ajoutant que « si le paiement de l’opposition ne couvrait pas la totalité de la somme due, il effectuerait un geste commercial afin que le syndicat ne soit pas lésé du montant des dettes de la SCP à son encontre ».

Un règlement de 6 000 € était effectué par le syndic entre les mains du conseil du syndicat des copropriétaires le 8 février 2018 en indiquant avoir validé le principe du remboursement.

Il admet dans ses conclusions, en page 10 avoir prélevé 6 600 € pour « seulement onze frais de mutation » sur le fondement de l’article 10-1b de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que « sont imputables au seul copropriétaire concerné… b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. »

Il fait cependant valoir que la somme de 6 600 € a été prélevée sur le compte du syndicat des copropriétaires mais imputée sur le compte individuel du copropriétaire débiteur, ce qui est une pratique courante et acceptée par les juridictions, et qu’il n’a pu suivre l’efficacité de l’opposition qu’il a effectuée afin d’obtenir paiement de ces frais destinés à recréditer le compte du syndicat des copropriétaires.

Dès lors que l’article 10-1b de la loi du 10 juillet 1965 et le contrat de syndic liant les parties, conforme sur ce point au contrat type prévu au 3^e alinéa de l’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les « honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot » sont à la charge du « seul copropriétaire concerné », le syndicat des copropriétaires est bien-fondé en sa demande de remboursement de la somme prélevée sur son compte à ce titre, alors même que la jurisprudence considère que le contrat liant le syndic au syndicat des copropriétaires ne peut produire effet qu’entre ses signataires et non entre le syndic et chacun des copropriétaires, pris individuellement.

De plus, en l’espèce, la société Cytia le Cannet ne justifie pas des prestations qu’elle aurait effectuées pour l’établissement de onze états datés à l’occasion de la mutation aux enchères

des lots de la SNC JCM Invest.

Enfin, la société Cytia le Cannet, agissant pour le syndicat des copropriétaires qui a formé opposition au paiement du prix de vente des lots de la SNC JCM Invest le 27 octobre 2016 pour obtenir 10 255,85 €, n’a inclus dans cette somme que 3 600 € au titre de ses honoraires de mutation, et ne justifie aucunement de l’aboutissement de cette opposition, tandis que le syndicat des copropriétaires produit un courriel émanant de Y Z en date du 1^er juillet 2019 selon qui :

« tous les lots JCM Invest, sauf le lot numéro 5, ont bien été vendus aux enchères publiques en juin 2016.

Le syndic Citya nous avait à cette occasion envoyé une facture de 6 600 € pour frais de mutation.

Nous avons refusé de régler cette facture au motif que l’article L 641-13 du code de commerce stipulent que les créances nées après le jugement de liquidation n’ont pas à être réglées par le liquidateur si elles n’ont pas une utilité avérée au bon fonctionnement de la procédure ou une contrepartie d’une prestation fournie au débiteur. En l’occurrence le syndic n’a fourni aucune prestation utile pour le bon déroulement de la vente aux enchères publiques. »

En l’état de ces éléments, rien ne permet donc de considérer que le syndicat des copropriétaires a été partiellement ou totalement remboursé de la somme prélevée par la société Cytia le Cannet sur le produit de la vente des lots du débiteur saisi.

Par conséquent, le jugement ayant condamné la société Cytia le Cannet à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € avec intérêts légaux à compter du 18 décembre 2017 sera donc confirmé, eu égard au paiement de 6 000 € intervenu le 8 février 2018.

La société Cytia le Cannet sera quant à elle déboutée de sa demande en paiement de 6 600 € au titre de ses honoraires de mutation des lots de la SNC JCM Invest.

la demande en paiement de 1 000 € de dommages et intérêts :

Cette demande est motivée par la difficulté de trésorerie qu’aurait causé le prélèvement indu, et qui serait à l’origine d’un retard de paiement des prestataires et de la nécessité de voter un budget prévisionnel complémentaire passé pour 2017 de 44 150 € à 58 000 € lors de l’assemblée générale du 4 septembre 2017.

Or, il n’est justifié ni de la difficulté de trésorerie invoquée, ni du retard de paiement de prestataires et si un budget prévisionnel complémentaire a été voté le 4 septembre 2017 pour l’année 2017, il en a été de même pour l’année 2018, ce qui tend à démontrer qu’il était insuffisant.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il avait accueilli la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Cytia le Cannet :

Les demandes en paiement de 3 100 € réglés suite au jugement et de 6 600 € au titre des honoraires de mutation des lots de la SNC JCM Invest n’ont pas lieu d’être accueillies, en ce qu’il s’agit du réexamen des condamnations prononcées en première instance, l’absence de confirmation sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires rendant

automatique le caractère indu de la somme réglée en vertu de l’exécution provisoire à ce titre.

Sur la recevabilité des demandes de la société Cytia le Cannet au titre de la révocation de son contrat de mandat :

En application des articles 564 à 566 du code de procédure civile, « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.»

La société Cytia le Cannet, qui n’a pas comparu en première instance forme en appel des demandes en paiement au titre de ses honoraires dus jusqu’au 30 juin 2018, et au titre de la perte de son image commerciale.

S’agissant de demandes reconventionnelles, il ressort des dispositions des articles 567 et 70 du code de procédure civile qu’elles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, tandis que l’irrecevabilité découlant de leur nouveauté en appel ne peut être opposée à une partie défaillante en première instance.

Alors que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires tendait à voir condamner la société Cytia le Cannet à lui rembourser une somme prélevée sur son compte, les demandes reconventionnelles portent sur la validité de la révocation de son contrat de mandat et donc le caractère dû ou non de ses honoraires jusqu’au terme normal de son mandat et l’octroi de dommages et intérêts.

Il n’y a pas de lien suffisant entre les demandes du syndicat des copropriétaires et celles de la société Cytia le Cannet, en sorte que ces dernières ne sont pas recevables.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cythia le Cannet qui succombe globalement à l’instance, sera en outre condamnée aux dépens d’appel et à payer 1 500 € d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la société Cytia le Cannet à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Brougham », représenté par son syndic en exercice, la SARL Cogestia, la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Brougham », représenté par son syndic en exercice, la SARL Cogestia,

Rejette les demandes en paiement de 3 100 € réglés suite au jugement et de 6 600 € au titre des honoraires de mutation des lots de la SNC JCM Invest de la société Cytia le Cannet,

Déclare irrecevables ses demandes en paiement de 4 800 € au titre de ses honoraires dus jusqu’au 30 juin 2018, et de 5 000 € de dommages et intérêts au titre de la perte de son image commerciale,

Condamne la société Cytia Cartier aux dépens d’appel et à payer 1 500 € d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Brougham », représenté par son syndic en exercice, la SARL Cogestia.

LE GREFFIER LE PRESIDENT