Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 MARS 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07368 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5O55

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/16609

APPELANTE

SARL LE MARIGNY agissant en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 520 323 497

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

assistée de M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant substitué par M^e Elisabeth DIRIL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant

INTIME

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

assisté de M^e Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS, toque : A 272, avocat plaidant

.

PARTIE INTERVENANTE :

S.C. IMMORENTE 2 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS D’EVRY sous le numéro 533 832 481

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

Assistée de M^e Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS, toque : A272, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2003, M. Y X a donné à bail à la société SNC FANY LIN, aux droits de laquelle vient la société LE MARIGNY, des locaux commerciaux à usage de 'café – brasserie – débit de tabac avec possibilité de bureau de LOTO (Française des jeux) et de PMU’ dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 3^e, pour une durée de 9 ans à compter du 14 octobre 2003 moyennant un loyer annuel en principal de 21.953 euros HT/HC.

Suivant avenant du 11 mars 2005, les parties ont convenu que la destination des lieux loués était étendue à l’activité de jeux de bar – jeux de la Française des Jeux moyennant un loyer annuel porté à

la somme de 25.000 euros HT/HC.

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2012, M. X a délivré congé à la société LE MARIGNY pour le 13 octobre 2012 et offert le renouvellement du bail à compter du 14 octobre 2012, moyennant un loyer annuel de 50.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par un mémoire en demande signifié le 6 octobre 2014, M. X a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 14 octobre 2012 à la somme annuelle de 50.000 euros en principal.

Par acte d’huissier de justice du 14 novembre 2017, la société LE MARIGNY a assigné M. X devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 14 octobre 2012 à la somme de 30.916 euros, en principal, et condamner le bailleur au remboursement des trop-perçus de loyers réglés à compter de cette date, avec intérêts au taux légal au fur et à mesure des règlements intervenus.

Par jugement en date du 5 mars 2018, le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris a :

— Constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 27 mars 2012 par M. Y X à la société LE MARIGNY, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés […] à Paris 3^e, à compter du 14 octobre 2012;

— Dit que la destination des locaux loués a été modifiée au cours du bail expiré ;

— Dit que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative ;

— Ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert :

M. Z A

[…]

01 42 55 00 07

A@colomerexpertises.eu

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;

* se faire comrnuniquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

* visiter les locaux litigieux situés […] à Paris 3^e et de les décrire ;

* entendre les parties en leurs dires et explications ;

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

* rechercher la valeur locative des lieux loués situés […] à Paris 3^e au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R l45-3 à R 145-8 du code de commerce ;

* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera 1'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 décembre 2018 ;

— Fixé à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. Y X à la régie du tribunal de grande instance de Paris (escalier D 2^e étage) jusqu’au 18 mai 2018 inclus, avec une copie de la présente décision;

— Dit que l’affaire sera rappelée le 18 juin 2018 pour vérification du versement de la consignation;

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— Désigné le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

— Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Réservé les dépens et les demandes au titre de Particle 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 9 avril 2018, la SARL LE MARIGNY a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 26 novembre 2020, la SARL LE MARIGNY demande à la Cour de :

Vu les articles R 145-5, L145-33 et L 145-34 du Code de commerce,

Recevoir la société LE MARIGNY recevable et bien fondé en son appel ;

Déclarer Monsieur X et la société IMMORENTE 2, irrecevables en leur demande en fixation du loyer des locaux loués à la société LE MARIGNY sis à PARIS (75003) ' 53, boulevard Saint-Martin, à la somme annuelle de 51.380 € hors charges et hors taxes à compter du 14 octobre 2012 et subsidiairement à la somme annuelle de 46.348 € hors charges et hors taxes;

Débouter Monsieur X et la société IMMORENTE 2 de leur autres demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

Infirmer le jugement rendu le 5 mars 2018 par la juridiction des Loyers Commerciaux de Paris en ce qu’il a jugé que la destination du bail commercial en date du 14 octobre 2003 avait été modifiée et que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative ;

Dire et juger qu’il n’existe aucun motif justifiant que les règles du plafonnement du loyer d’un bail renouvelé, instituées par l’article L 145-34 du Code de Commerce, soient écartées ;

En conséquence,

Fixer le montant du loyer des locaux commerciaux situés à PARIS (75003) ' 53, boulevard Saint-Martin et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 14 octobre 2012 à la somme de 30.916 Euros par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Condamner la société IMMORENTE 2 et Monsieur X à verser à la société LE MARIGNY la somme de 3.000 €uros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner la société IMMORENTE 2 et Monsieur X aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître INGOLD, Avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 9 décembre 2020, Monsieur Y X et la société IMMORENTE 2, intervenante volontaire, demandent à la Cour de :

Vu les articles 73 et suivants, 568 du code de procédure civile

A titre liminaire

Débouter la Société LE MARIGNY, comme étant irrecevable et sinon infondée de son exception d’irrecevabilité ;

Subsidiairement, user de la faculté d’évocation ;

Dire recevable et fondée l’intervention volontaire principale de la société IMMORENTE 2;

Au fond

Confirmer le jugement du 5 mars 2018 du juge des loyers commerciaux de Paris en ce qu’il a retenu le déplafonnement et la fixation du loyer à la valeur locative du fait de la modification de la destination du bail au cours du bail expiré,

En conséquence

Dire et juger d’une part que la destination des lieux a été modifiée de façon notable et, d’autre part, qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours du bail expiré (2003-2012) et a eu une incidence favorable pour le commerce considéré.

En conséquence, dire et juger que le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative.

Fixer le loyer de renouvellement à compter du 14 octobre 2012 à un montant principal de 51.380 € HT/HC/an.

Subsidiairement, fixer le loyer de renouvellement à compter du 14 octobre 2012 à un montant principal de 46.348 € HT/HC/an.

Dire que cette fixation produira intérêts à compter de l’assignation introductive d’instance.

Voir dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du même Code.

Débouter la société LE MARIGNY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société LE MARIGNY au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du

code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels incluront les frais d’expertise d’un montant de 4.687,36 €.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire aux débats :

Il résulte de l’attestation notariée produite aux débats que suivant acte notarié du 25 mai 2018, la société IMMORENTE a acquis les locaux loués à la société LE MARIGNY. Son intervention volontaire aux débats sera en conséquence déclarée recevable.

Sur le motif de déplafonnement :

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris, la société LE MARIGNY conteste l’existence d’une modification de la destination des lieux loués au cours du bail expiré et à plus forte raison l’existence d’une modification notable. Elle fait valoir que depuis l’origine du bail, elle pouvait vendre des jeux de la Française des Jeux à sa clientèle et que l’activité de jeux de bar est déjà incluse dans l’activité de café ; que la modification de la destination du bail ne peut être retenue que si le changement constitue une véritable nouvelle activité et non le développement d’une activité d’ores et déjà autorisée par le bail ; que la terminologie de l’avenant conclu le 11 mars 2005 ne justifie pas de l’existence d’une modification de la destination du bail ; que le bailleur ne rapporte pas non plus la preuve du caractère notable de la modification qu’il invoque et notamment de son impact notable sur l’activité exercée ; que l’activité de jeux de bar n’a apporté aucun chiffre d’affaires supplémentaire ; que contrairement aux affirmations du premier juge, elle ne peut, au regard de la taille réduite de la salle, s’entendre d’une salle de billard ni d’un baby-foot ni même de flippers mais seulement de la possibilité de jouer sur le comptoir qui est incluse dans l’activité de café ; que la seule augmentation du loyer prévue par l’avenant ne confère pas un caractère notable à l’extension d’activité.

L’appelante conteste par ailleurs l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Les intimés répliquent que l’autorisation donnée à la société LE MARIGNY d’étendre son activité au commerce des jeux de bar et jeux de la Française des Jeux constitue une modification notable de la destination ; que la majoration de loyer qui l’a accompagnée, supérieure à celle qui aurait pu être obtenue dans le cadre de la révision triennale, démontre le caractère notable de la modification intervenue ; que l’activité de jeux de bar est distincte de celle de jeux de la Française des Jeux ; que l’avenant du 11 mars 2005 emporte reconnaissance par le locataire de l’extension des activités autorisées dans les locaux ; que cette activité de jeux de bar n’est pas incluse dans celle de café-brasserie et apporte une clientèle distincte ; que la mofication notable de la destination des lieux suffit à fonder le déplafonnement sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de prouver que cette modification a entraîné une amélioration effective de la commercialité. S’agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, ils invoquent à la fois la hausse de la population des 2^e, 3^e et 10^e arrondissements, une hausse du pouvoir d’achat des ménages dans ces mêmes arrondissements et une hausse de la fréquentation des stations Strasbourg Saint Denis et Bonne Nouvelle générant un flux de chalands qui ne peut être que favorable au commerce exercé.

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce que le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe pendant le cours du bail expiré, une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

S’agissant de la modification de la destination des lieux invoquée par le bailleur, la cour rappelle que la modification de la clause de destination au cours du bail expiré peut entraîner le déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé à la condition qu’il s’agisse d’une activité nouvelle et non d’une activité incluse dans celle autorisée par cette clause ; qu’une activité incluse s’entend d’une activité qui bien que non mentionnée expressément découle de la destination indiquée en fonction des usages et de l’évolution du commerce.

En l’espèce, la clause de destination du bail prévoit le commerce de 'café – brasserie – débit de tabac avec possibilité de bureau de LOTO (FRANCAISE DES JEUX) et de PMU'. Aux termes de l’avenant du 11 mars 2005, les parties ont étendu la destination du bail à l’activité de : jeux de bar – jeux de la Française des Jeux.

La cour relève que la vente des jeux de la Française des Jeux n’était pas expressément autorisée par la clause de destination du bail, la Française des Jeux n’étant mentionnée qu’à titre de précision de la possibilité d’ouvrir un bureau de Loto dans le cadre de l’activité de débit de tabac. La vente des jeux de la Française des Jeux constituant cependant selon les usages une activité incluse dans celle de bureau de tabac, la destination conférée aux lieux loués de ce chef n’a pas été modifiée nonobstant les termes de l’avenant du 11 mars 2005. En revanche, l’activité de jeux de bar constitue une activité distincte de celle exercée traditionnement dans les bars et la société LE MARIGNY ne peut en circonscrire l’étendue aux seules activités de jeux de comptoirs au regard de la généralité du terme employé dans l’avenant, alors même que la notion de jeux de bar est plus large et intègre également les jeux de fléchettes, billards, baby-foot ou de flippers comme l’a retenu le premier juge, entraînant ainsi la venue d’une clientèle nouvelle, peu important que le preneur ait usé de cette faculté dès lors que seule est prise en compte la destination contractuelle des locaux.

L’avenant du 11 mars 2005 comporte ainsi l’autorisation d’exercer une activité nouvelle dans les locaux en cause. Cette adjonction d’une activité nouvelle s’est accompagnée d’une majoration du montant du loyer qui a été porté à la somme annuelle de 25.000 euros supérieure à celle qui aurait résulté de la révision triennale, l’expert relevant aux termes de son rapport que par application des indices le loyer aurait été porté à la somme annuelle de 23.605 euros. Cette augmentation conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères à la loi puisque la seule révision légale n’aurait pu aboutir à cette somme établit le caractère notable de la modification intervenue, la cour rappelant que le caractère notable de la modification suffit à lui seul à justifier le déplafonnement du loyer sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’extension de la destination du bail a une incidence favorable sur l’activité du locataire.

La modification notable de la destination des locaux étant ainsi établie, le jugement entrepris ordonnant la fixation du loyer du bail révisé à la valeur locative, conséquence du déplafonnement, sera confirmé sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Sur la détermination de la valeur locative :

La société LE MARIGNY invoque l’irrecevabilité de la demande du bailleur tendant à voir fixer par la cour le prix du bail renouvelé, faisant valoir que le tribunal judiciaire reste saisi de cette demande et qu’elle aboutirait à la priver d’un deuxième degré de juridiction.

Le bailleur considère que la société LE MARIGNY est irrecevable à invoquer une exception d’incompétence dès lors qu’elle a conclu au fond le 7 janvier 2019 sans soulever ce moyen alors que les exceptions de procédure doivent être soulevées avant toute défense au fond.

La cour relève que le bailleur demande en réalité à la cour d’évoquer l’affaire et rappelle que l’évocation n’est qu’une faculté qui lui est ouverte dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. En l’espèce, le premier juge reste saisi de la demande de fixation du loyer après dépôt du rapport de l’expert et la société LE MARIGNY n’a pas conclu devant la cour sur le rapport d’expertise sans qu’il ne soit allégué d’un quelconque caractère dilatoire. Aucune circonstance ne justifiant qu’il soit dérogé au principe du double degré de juridiction, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

La société LE MARIGNY qui succombe en son appel en supportera les dépens.

Il n’est pas inéquitable en revanche de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles exposés par lui en la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare la société IMMORENTE 2 recevable en son intervention volontaire,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à évocation de l’affaire,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société LE MARIGNY aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE