Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 14 JANVIER 2021

(n°13 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/09295 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCBDS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 1220001248

APPELANTE

M^me Y X

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

INTIMEE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général y domicilié

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Assistée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition,

Exposé du litige

Par acte du 28 septembre 1982, la société d’HLM Régie Immobilière de la Ville de Paris (la RIVP) a donné en location à M. A X et à M^me Y X un logement situé […], […], porte 140, à […].

M. X est décédé et M^me X est demeurée seule titulaire du bail.

Envisageant des travaux de mise aux normes des installations électriques de l’ensemble des logements de cette résidence, la RIVP a programmé une série de travaux du 3 au 17 octobre 2019. M^me X a pris possession d’une chambre située au 7^e étage et mise à sa disposition par la RIVP pendant la durée des travaux.

Par courrier du 9 octobre 2019 puis du 6 novembre 2019, la RIVP a fait sommation à M^me X de laisser un libre accès à son logement du 4^e étage en vue des travaux.

Par constat d’huissier du 26 novembre 2019, la RIVP a fait constater l’encombrement du logement de M^me X et son refus de laisser l’accès à son appartement.

Le 20 mars 2020, la RIVP a assigné M^me X en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 25 mai 2020, a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent et par provision ;

— à compter du 24 juin 2020, enjoint à M^me X de laisser libre accès à son appartement situé […], […], porte 140, à Paris 75013, dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance aux entreprises mandatées par la RIVP, et notamment

la société Demeval Stockage, pour faire déplacer le mobilier se trouvant dans les lieux loués, le protéger et le stocker au centre de chaque pièce pour faire procéder aux travaux nécessaires ;

la société Prunevieille, située […], pour procéder aux travaux de mise en sécurité et en conformité électrique des lieux loués ;

— autorisé la RIVP à missionner toutes autres sociétés de son choix en cas d’empêchement des sociétés Demeval Stockage et Entreprise Prunevieillle ;

— dit que la RIVP devra, en vue de la préparation et l’exécution des travaux rendus nécessaires, informer à compter du 24 juin 2020 M^me X, par lettre remise en main propre ou adressée en recommandée avec accusé réception :

du nom de l’entreprise mandatée choisie ;

de la date choisie pour procéder à une première étude de faisabilité pour la mise en place du chantier de désencombrement et de travaux électriques et de la date choisie pour la prise de mesures et la détermination du matériel nécessaire aux travaux électriques ;

de la seconde date pour le désencombrement effectif puis celle des travaux électriques effectifs et leur durée respectives ;

— dit que M^me X devra laisser l’accès à son logement aux entreprises ainsi mandatées à compter du 24 juin 2020 et que, faute pour elle d’y satisfaire, passé un délai d’un mois à compter du 24 juillet 2020, M^me X sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pendant un délai de 6 mois à la somme de 50 euros par jour de retard ;

— rappelé qu’aucun travaux ne peut être réalisé les samedis, dimanche et jours fériés sans l’accord exprès de la locataire ;

— dit qu’à compter du 24 septembre 2020 et faute pour M^me X d’avoir laissé l’accès à son logement la RIVP sera alors autorisée à pénétrer dans l’appartement situé […], […], porte 140, à Paris 75013 et loué à M^me X, avec les entreprises mandatées de son choix et ce, accompagnée d’un huissier, et à cette fin :

— désigné la SCP Landez & Bartet, huissiers de justice 13/[…] et avec mission de se rendre dans l’appartement situé […], […], porte 140, à Paris 75013 et loué à M^me X, accompagné des sociétés de désencombrement et de travaux missionnés et dire qu’en l’absence de la locataire, l’huissier pourra pénétrer dans les lieux loués en présence d’une autorité de police ou à défaut de deux témoins majeurs qui ne sont pas à son service et l’a autorisé à se faire assister d’un serrurier pour l’ouverture forcée de la porte ;

— fixé la provision due à l’huissier à la somme de 450 euros et dit que la RIVP devra faire l’avance de cette somme auprès de l’huissier ci-dessus désigné ;

— condamné M^me X au paiement la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me X aux dépens y incluant notamment le coût des frais de l’huissier ci-dessus désigné.

Le premier juge a notamment fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— que l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des lieux loués ;

— que le contrat de bail prévoit (page 3/5) au titre des conditions générales (5°) que le locataire doit laisser exécuter tous les travaux de modification, d’entretien ou de grosses réparations que le bailleur jugerait nécessaires ;

— que M^me X a en vain été mise en demeure par lettre AR du 15 octobre 2019 et sommation du 6 novembre 2019 de permettre la réalisation des travaux de mise aux normes des installations électriques de son logement ;

— que l’existence de l’obligation de laisser accès aux entreprises mandatées par le bailleur pour ces travaux n’est pas sérieusement contestable.

Par déclaration en date du 12 juillet 2020, M^me X a fait appel de cette ordonnance, en ce qu’elle a prononcé une injonction de laisser libre accès au domicile, une astreinte, une autorisation de pénétrer au domicile, sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

Aux termes de ses conclusions remises le 25 octobre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M^me X demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et, l’y déclarant bien fondée ;

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau ;

— débouter la RIVP de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la RIVP à lui payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la RIVP aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

M^me X fait valoir en substance les éléments suivants :

— qu’elle ne s’est jamais opposée aux travaux mais s’est bornée à demander de l’aide à sa fille, au gardien de l’immeuble et aux ouvriers afin de déplacer ses affaires, compte tenu de son âge de 84 ans ;

— que l’aide de sa fille, qui souffre du dos et des vertèbres cervicales et porte une minerve, était en effet insuffisante pour déplacer les affaires les plus lourdes ;

— qu’elle n’a reçu aucune aide de la part de la RIVP et du gardien remplaçant auxquels elle a fait connaître sa situation plusieurs fois ;

— que les ouvriers sollicités lors de leur venue le 3 octobre 2019 ont déplacé à la hâte et sans soins les cartons et casiers qui les dérangeaient, faisant disparaître des objets de valeur, et ne lui ont apporté aucune aide ;

— qu’elle ne conteste pas l’encombrement de l’appartement constaté par procès-verbal d’huissier du 26 novembre 2019 ; que ce procès-verbal et la procédure judiciaire étaient inutiles puisqu’elle était ouverte à toute proposition amiable ;

— que ce n’est que le 5 août 2020 et après d’ordonnance querellée que la RIVP lui a adressé un courrier proposant une solution ; que depuis, l’exécution de l’ordonnance querellée se déroule très bien ;

— que la procédure a donc été intentée en toute inutilité et perte de temps.

Aux termes de ses conclusions remises le 20 novembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la Régie Immobilière de la Ville de Paris demande à la cour de :

— dire et juger M^me X mal fondée en son appel, l’en débouter ;

— confirmer l’ordonnance entreprise, en date du 24 mai 2020, en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La Régie Immobilière de la Ville de Paris fait valoir en substance les éléments suivants :

— qu’il revenait à M^me X, comme aux autres locataires, de prendre contact avec la société Prunevieille pour faire réaliser un diagnostic des équipements et un état des lieux préalable ;

— que pour cela ont été installés une ligne téléphonique dédiée, un cahier de liaison à la loge du gardien et un affichage dans les halls et la boîte aux lettres ;

— que M^me X ne justifie pas, compte tenu de son état de santé et de celui de sa fille, comment elle envisageait de déménager son mobilier dans un box de stockage ;

— qu’elle a adressé à M^me X un avis du 7 octobre 2019, un courrier du 9 octobre 2019, un courrier du 15 octobre 2019 puis une sommation par voie d’huissier du 6 novembre 2019 ;

— que la lecture du procès-verbal de constat du 26 novembre 2019 indique que M^me X a refusé que les travaux soient réalisés, refusé de rendre son logement accessible, et que la porte du salon ne pouvait s’ouvrir du fait d’un amoncellement de cartons ;

— que M^me X indique clairement son refus dans son courrier du 6 novembre 2019 puisqu’elle écrit souhaiter « une autre société avec d’autres ouvriers pour réaliser les travaux » ;

— que M^me X ne justifie pas avoir tenté de la joindre ou s’être déplacée dans ses locaux ;

— que les opérations de débarras de l’appartement, prévues sur deux journées, se sont poursuivies jusqu’au 28 octobre 2020, et ont nécessité l’intervention d’un huissier ;

— que les cartons ont été restitués à M^me X et à sa fille le 20 novembre 2020.

SUR CE LA COUR

Selon l’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien des locaux loués. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de la nature et des modalités de leur exécution par une notification qui lui est remise en main propre ou par lettre

recommandée avec demande d’avis de réception.

En outre, le contrat de bail signé entre les parties stipule que le locataire doit supporter tous les travaux de modification, d’entretien ou de grosses réparations que le bailleur jugerait nécessaires dans l’immeuble et les laisserait exécuter.

Il sera de plus relevé par la cour :

— que les travaux prévus de mise en sécurité et de conformité électrique des logements ont été portés à la connaissance des locataires d’abord par voie d’affichage, à charge pour les occupants de prendre contact avec la société Prunevieille en charge des travaux (pièces 3 à 6) ;

— que la société intimée justifie ensuite de ce qu’elle a mis à disposition de l’appelante une chambre au 7^e étage en raison des travaux de réfection électriques programmés dans son logement entre les 3 et 17 octobre 2019 (pièce 7 courrier du 26 septembre 2019), ce afin de permettre à la locataire de stocker une partie de son mobilier, son appartement étant très encombré ;

— que, par courrier du 9 octobre 2019 (pièce 8), le bailleur a rappelé à M^me X le caractère obligatoire des travaux d’amélioration énergétique et de mise en conformité à faire réaliser dans son logement et les difficultés rencontrées pour pouvoir y pénétrer, invitant de nouveau la locataire à prendre rendez-vous sur huitaine avec la société Prunevieille, un nouveau rappel lui ayant été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2019 (pièce 9) ;

— que, le 6 novembre 2019 (pièce 10), la société intimée a fait délivrer à l’appelante par huissier de justice une sommation de donner accès à son appartement à la société intervenante et de rendre accessible son logement en déplaçant le mobilier afin de permettre le bon déroulement des opérations de travaux ;

— qu’un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé le 26 novembre 2019 à la requête de l’intimée (pièce 11), en présence de l’appelante et de sa fille, selon lequel le logement est totalement encombré et inaccessible, la porte donnant sur le salon ne pouvant s’ouvrir du fait d’un amoncellement de cartons, biens et objets en vrac sur le sol et sur le mobilier, sur toute la surface, la salle à manger et l’entrée étant également encombrées ; qu’à cette occasion, l’huissier relève que 'M^me X déclare refuser que ces travaux soient réalisés et refuse de rendre son logement accessible à cette fin’ ;

— qu’il faut préciser à cet égard que, contrairement à ce qu’indique l’appelante, il n’est pas fait état dans ce document du fait que la locataire aurait sollicité de l’aide auprès du gardien ou du responsable de secteur technique, en vain, pas plus que cette demande serait restée sans suite ;

— que l’âge de M^me X, 84 ans, et le fait allégué par l’appelante que la personne pouvant l’aider pour déplacer des meubles était sa fille souffrant de manière chronique du dos et des vertèbres (pièce 2 certificats médicaux), ne peuvent suffire à expliquer tout refus d’accès à l’appartement, les pièces mentionnées ci-avant établissant en réalité un refus illicite de laisser l’accès à l’appartement, nonobstant les mauvaises relations entretenues entre la locataire et certains ouvriers ou personnels de la régie immobilière ;

— qu’il faut d’ailleurs indiquer, à cet égard, que M^me X ne justifie pas de ses allégations selons lesquelles les ouvriers arrivés pour des travaux le 3 octobre 2019 auraient déplacé en hâte des cartons sans précaution, que des objets de valeur auraient disparu à l’occasion de cette intervention ou encore qu’on lui aurait refusé toute aide ;

— qu’en effet, ces éléments résultent des deux seuls courriers rédigés par l’appelante elle-même et datés des 29 octobre et 6 novembre 2019 (pièces 9 et 10, notamment dans le premier courrier ainsi rédigé : 'les ouvriers […] m’ont causé des préjudices [:] casse des casiers neufs […], vol d’affaires de

mon petit-fils, de ma fille et de moi-même') ;

— que, d’ailleurs, l’intimée relève que, dans son courrier du 6 novembre 2019 au bailleur (pièce 10), si M^me X indique certes qu’elle a besoin d’aide pour déplacer des meubles d’où sa surprise de recevoir une lettre par acte d’huissier, elle maintient aussi une position de refus d’intervention de la société Prunevieille, puisqu’elle mentionne son souhait de voir une autre société avec d’autres ouvriers mandatés pour réaliser les travaux, à raison de la casse et des vols, casse et vols qui ne sont pourtant établis par aucune autre pièce ;

— que, dès lors, la RIVP était bien fondée à saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de voir judiciairement ordonner l’accès à l’appartement de l’appelante, le trouble manifestement illicite opposé par la locataire résultant de son refus de laisser la société intervenante accéder à son appartement, malgré l’obligation pesant sur elle de laisser l’accès à son appartement pour les travaux, tant en application de la loi du 6 juillet 1989 que des stipulations du contrat de bail ; que l’obligation de laisser l’accès à son appartement apparaissait aussi reposer sur une obligation non sérieusement contestable, au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— qu’il résulte d’ailleurs des pièces versées aux débats que ce n’est finalement qu’en exécution de l’ordonnance entreprise, à compter de l’été 2020, que les travaux ont pu être finalement réalisés en accédant au logement en cause (pièces 12 à 14), de sorte que l’inutilité de la procédure devant le premier juge, telle qu’alléguée par l’appelante, ne peut être retenue.

L’ensemble de ces éléments commande de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

M^me X sera en outre condamnée aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et sera condamnée à verser la somme indiquée au dispositif pour indemniser l’intimée des frais non répétibles exposés à hauteur d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne M^me Y X à verser à la SA Régie Immobilière de la Ville de Paris la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La Greffière, La Présidente,