Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 FEVRIER 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/20898 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4OKP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/10201

APPELANT

Monsieur Z A

né le […] au Mali

[…]

93310 LE PRE SAINT-GERVAIS

Représenté par M^e Jonathan LEVY de la SELARL LEVY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0346

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 28 RUE DES SEPT […] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ABD GESTION immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 507 784 338

C/O CABINET ABD GESTION

[…]

[…]

Représenté par M^e Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

---

FAITS & PROCÉDURE

M. Z A est propriétaire des lots n°64 et 79 dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé […] au Pré-Saint-Gervais (93310).

Par acte du 29 août 2016, le syndicat des copropriétaires du […] au Pré-Saint-Gervais, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, l’a assigné en paiement de charges de copropriété, sollicitant aux termes de ses dernières conclusions, le paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de :

—  15.343,83 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2^e appel provisionnel 2017 (1^er avril 2017) comprenant 11.255,55 € au titre des charges courantes et appels exceptionnels et 4088,28 € au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-

1 de la loi du 10 juillet 1965, outre les intérêts au taux légal à compter :

— de la mise en demeure adressée par le syndic, en date du 31 décembre 2013 d’avoir à payer la somme globale de 4.815,47 € ;

— de la sommation de payer de Maître X et Y, huissier de justice, en date du 11 février 2014 d’avoir à payer la somme globale de 4.516,61 € ;

— de la mise en demeure adressée par le syndic, en date du 21 mars 2014 d’avoir à payer la somme globale de 4.805,23 € ;

— de la mise en demeure adressée par le syndic, en date du 17 septembre 2014 d’avoir à payer la somme globale de 4.873,03 € ;

— de la mise en demeure adressée par le syndic en date du 16 décembre 2014 d’avoir à payer la somme globale de 5.545,24 € ;

— de la mise en demeure adressée par le syndic, en date du 16 mars 2015 d’avoir à payer la somme globale de 6.976,71 € ;

— de la mise en demeure adressée par le syndic d’avoir à payer la somme globale de 7.424,37 € ;

— de la mise en demeure adressée par le syndic, en date du 17 septembre 2015 d’avoir à payer la somme globale de 8.505,42 € ;

— de la mise en demeure adressée par le syndic en exercice, en date du 02 décembre 2015 d’avoir à payer la somme globale de 8.874,87 € ;

— de la mise en demeure adressée par le Syndic, en date du 18 mars 2016 d’avoir à payer la somme globale de 9.175,87 € ;

— de la mise en demeure adressée par le syndic, en date du 07 juin 2016 d’avoir à payer la somme globale de 9.215,87 € ;

— de l’assignation introductive d’instance pour le surplus,

—  1.600 € de dommages et intérêts ;

—  2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et voir ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.

Par jugement du 18 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble

du […] au Pré-Saint-Gervais les sommes suivantes :

-11 .255,55 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au

01/04/2017 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4.775,47 € à compter

du 02/01/2014, puis sur la somme de 4.833,03 € à compter du 24/09/2014, puis sur la

somme de 7.384,37 € à compter du 12/06/2015, puis sur la somme de 8.465,42 € à

compter du 22/09/2015, puis sur la somme de 11.255,55 € à compter du 29 août 2016,

—  1.295,76 € au titre des frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter

du 29 août 2016 ;

—  700 € à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— débouté M. Z A de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. Z A aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions.

M. Z A a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 novembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 novembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 13 février 2018 par lesquelles, M. Z A, appelant, invite la cour, à :

— declarer recevable l’appel formé à l’encontre du jugement en date du 18 octobre 2017

— infirmer en toutes ses dispositions ledit jugement

en conséquence,

à titre principal

— débouter le syndicat des copropriétaires du 28 rue des sept arpents de l’ensemble de ses demandes

à titre subsidiaire

— constater que la créance qu’il doit au titre de l’arriéré des charges de copropriété est d’un montant de 5836,46 €

— lui octroyer, un délai de paiement de 18 mois pour s’acquitter de la somme à laquelle il sera condamné à l’égard du syndicat des copropriétaires

en tout état de cause

— condamner le syndicat des copropriétaires du 28 rue des sept arpents au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 30 octobre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] au Pré-Saint-Gervais, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, 36 du Décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil :

— débouter M. Z A de ses demandes principales et accessoires formulées à son encontre,

— confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

au titre de l’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires postérieure au jugement prononcé en 1^re instance :

— condamner M. Z A à lui payer, la somme en principal de 16.124,06 €, à titre des charges de copropriété impayées échus entre le 01/04/2017 et arrêtées au 15/10/2020 inclus, et représentant :

—  5.003,32 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  11.120,74 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet

1965

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. Z A d’une

condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de :

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

22/05/2017 d’avoir à payer la somme de 12.681,13 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

27/09/2017 d’avoir à payer la somme de 13.271,31 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

12/03/2018 d’avoir à payer la somme de 19.293,91 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

11/06/2018 d’avoir à payer la somme de 19.786,35 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

18/09/2018 d’avoir à payer la somme de 17.511,42 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

10/12/2018 d’avoir à payer la somme de 19.566,35 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

26/02/2019 d’avoir à payer la somme de 20.195,83 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

13/06/2019 d’avoir à payer la somme de 19.384,31 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du 20

13/09/2019 d’avoir à payer la somme de 18.556,04 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

26/11/2019 d’avoir à payer la somme de 18.744,52 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

19/02/2020 d’avoir à payer la somme de 19.281,00 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

11/06/2020 d’avoir à payer la somme de 19.589,48 € ;

— la mise en demeure adressée par le cabinet ABD Gestion, en date du

05/08/2020 d’avoir à payer la somme de 19.897, 96 € ;

— des présentes conclusions pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

en tout état de cause :

— condamner M. Z A à lui payer, la somme de 1.600 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et ce en sus de la condamnation prononcée à ce titre dans le cadre du jugement rendu en 1^re instance.

— condamner M. Z A à lui payer une indemnité de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance en appel, et donc en sus de la condamnation prononcée à ce titre dans le cadre du jugement rendu en 1^re instance, outre les entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement des charges et travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

• Sur la période arrêtée au 1^er avril 2017 inclus

Au soutien de son appel, M. Z A reitère ses contestations s’agissant de l’absence de prise en compte du décompte de l’ancien syndic et de ses versements ;

Il reconnaît une dette de 3.691,46 € sur la période du 1^er janvier 2010 au 1^er octobre 2013 outre une dette de 369,69 € sur la période du 1^er octobre 2013 au 22 janvier 2014 et fait valoir qu’il a versé 3.757,27 € entre août 2013 et mars 2014 ;

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale ainsi que la fiche hypothécaire justifiant de la qualité de copropriétaire de M. Z A

— la reconstitution du compte Arago sur la période du 10 mai 2010 au 15 mars 2013, partant d’un solde antérieur à zéro et portant mention d’un solde débiteur au 15 mars 2013 de 4.091,09 €

— l’extrait du grand livre de compte correspondant, les appels de fonds et de travaux, les régularisations annuelles de charges et les décomptes travaux

— le décompte de charges daté du 22 août 2016, partant du solde débiteur de 4.091,09 € au 30 avril 2013 et laissant apparaître un solde débiteur de 9.593,73 € au 1^er juillet 2016

— les appels de fonds et travaux du 1^er avril 2013 au 1^er avril 2017

— les relevés de charges 2012 et 2013, 2014, 2015

— le décompte des charges dues établi au 10 avril 2017 arrêté au 1^er avril 2017 à la somme

de 15.343,83 €, dont 11.255,55 € au titre des charges courantes et appels exceptionnels

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2011, 25 avril 2012, 3 juin 2014, 28 avril 2015 et 16 juin 2016, ayant approuvé les comptes des années 2009 à 2015 et voté les budgets prévisionnels 2016 et 2017

— la mise en demeure du 31 décembre 2013 reçue le 2 janvier 2014 portant sur un principal de 4.775,47 €

— la mise en demeure du 17 septembre 2014 reçue le 24 septembre 2014 portant sur un principal de 4.833,03 €

— la mise en demeure du 9 juin 2015 distribuée le 12 juin 2015 portant sur un principal de 7.384,37 €

— la mise en demeure du 17 septembre 2015 distribuée le 22 septembre 2015 portant sur un principal de 8.465,42 € ;

Il résulte de ces pièces que le solde antérieur du cabinet Arago a bien été pris en compte puisque le décompte du cabinet ABD Gestion (pièce 41 du syndicat des copropriétaires) court à compter de cette reprise de solde ;

Par ailleurs, comme l’a exactement constaté le premier juge, les chèques produits par M. Z A ont été portés au crédit du compte, ainsi qu’il résulte de ce même décompte établi par le cabinet ABD Gestion ;

Les contestations de M. Z A sont inopérantes, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a :

— condamné M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble

du […] au Pré-Saint-Gervais la somme de 11.255,55 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1^er avril 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4.775,47 € à compter du 02 janvier 2014, puis sur la somme de 4.833,03 € à compter du 24 septembre 2014, puis sur la somme de 7.384,37 € à compter du 12 juin 2015, puis sur la somme de 8.465,42 € à compter du 22 septembre 2015, puis sur la somme de 11.255,55 € à compter du 29 août 2016 ;

• Sur l’actualisation de la créance du syndicat

Le syndicat verse aux débats les pièces suivantes :

— la mise en demeure du 22 mai 2017 portant sur un principal de 12.681,13 €

— la mise en demeure du 27 septembre 2017 portant sur un principal de 13.271,31 €

— la mise en demeure du 12 mars 2018 portant sur un principal de 19.293,91 €

— la mise en demeure du 11 juin 2018 portant sur un principal de 19.786,35 €

— la mise en demeure du 18 septembre 2018 portant sur un principal de 17.511,42 €

— la mise en demeure du 10 octobre 2018 portant sur un principal de 19.566,35 €

— la mise en demeure du 26 février 2019 portant sur un principal de 20.195,83 €

— la mise en demeure du 13 juin 2019 portant sur un principal de 19.384,31 €

— la mise en demeure du 13 septembre 2019 portant sur un principal de 18.566,04 €

— la mise en demeure du 26 novembre 2019 portant sur un principal de 18.744,52 €

— la mise en demeure du 19 septembre 2020 portant sur un principal de 19.281 €

— la mise en demeure du 11 juin 2020 portant sur un solde débiteur de 19.589,48 €

— la mise en demeure du 5 août 2020 portant sur un solde débiteur de 19.897,96 €

— le décomte sur la période du 18 avril 2017 au 15 octobre 2020 portant mention d’un solde débiteur de 16.124,06 € au titre des charges et frais impayés

— les relevés de charges 2016, 2017, 2018

— les appels de fonds et de travaux du 1^er juillet 2017 au 1^er octobre 2020 et l’appel du 2^e appel travaux suite AGE du 7/7/20 du 15 octobre 2020

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 7 juin 2017, 25 avril 2018, 9 juillet 2018, 20 mai 2019 et 7 juillet 2020, ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017 et 2018, voté les budgets prévisionnels 2019 et 2020, voté et ratifié les travaux ;

Il résulte de ces pièces que sur la période du 18 avril 2017 au 15 octobre 2020 inclus, M. Z A est redevable d’une somme de 5.003,32 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

Il doit donc être ajouté au jugement que M. Z A est condamné à payer au syndicat la somme de 5.003,32 € au titre des charges courantes et exceptionnelles pour la période du 18 avril 2017 au 15 octobre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020, date de signification des conclusions d’actualisation du syndicat valant mise en demeure ;

Il n’y a pas lieu de faire courir les intérêts à compter de chacune des mises en demeure, dès lors que la somme de 5.003,32 € correspond aux charges dues jusqu’au 15 octobre 2020 et que les mises en demeure visées par le syndicat des copropriétaires ne détaillent pas entre les sommes dues au titre du jugement déféré et celles dues postérieurement ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Au titre des frais, le syndicat des copropriétaires produit les justificatifs suivants :

— la mise en demeure du 31 décembre 2013 reçue le 2 janvier 2014 portant sur un principal de 4.775,47 €

— la sommation de payer du 11 février 2014 portant sur un principal de 4.145,16 €

— la mise en demeure du 21 mars 2014 reçue le 27 mars 2014 portant sur un principal de 4.765,23 €

— la mise en demeure du 17 septembre 2014 reçue le 24 septembre 2014 portant sur un principal de 4.833,03 €

— la mise en demeure du 16 décembre 2014 portant sur un principal de 5.505,24 €

— la mise en demeure du 16 mars 2015 portant sur un principal de 6.936,71 €

— la mise en demeure du 9 juin 2015 distribuée le 12 juin 2015 portant sur un principal de 7.384,37 €

— la mise en demeure du 17 septembre 2015 distribuée le 22 septembre 2015 portant sur un principal de 8.465,42 €

— la mise en demeure du 2 décembre 2015 portant sur un principal de 8.834,87 €

— la mise en demeure du 18 mars 2016 portant sur un principal de 9.135,87 €

— la mise en demeure du 7 juin 2016 portant sur un principal de 9.175,87 €

— la mise en demeure du 19 septembre 2016 portant sur un principal de 13.532,05 €, reçue le 26 septembre 2016

— la mise en demeure du 7 mars 2017 portant sur un principal de 14.945,13 €

— la mise en demeure du 22 mai 2017 portant sur un principal de 12.681,13 €

— la mise en demeure du 27 septembre 2017 portant sur un principal de 13.271,31 €

— la mise en demeure du 12 mars 2018 portant sur un principal de 19.293,91 €

— la mise en demeure du 11 juin 2018 portant sur un principal de 19.786,35 €

— la mise en demeure du 18 septembre 2018 portant sur un principal de 17.511,42 €

— la mise en demeure du 10 octobre 2018 portant sur un principal de 19.566,35 €

— la mise en demeure du 26 février 2019 portant sur un principal de 20.195,83 €

— la mise en demeure du 13 juin 2019 portant sur un principal de 19.384,31 €

— la mise en demeure du 13 septembre 2019 portant sur un principal de 18.566,04 €

— la mise en demeure du 26 novembre 2019 portant sur un principal de 18.744,52 €

— la mise en demeure du 19 septembre 2020 portant sur un principal de 19.281 €

— la mise en demeure du 11 juin 2020 portant sur un solde débiteur de 19.589,48 €

— la mise en demeure du 5 août 2020 portant sur un solde débiteur de 19.897,96 €

— les factures du syndic du 18 septembre 2013 (frais de relance), 31 décembre 2013 (mise en demeure et gestion du dossier contentieux), 3 février 2014 (transmission du dossier à l’huissier), 21 mars 2014 (mise en demeure), 5 juin 2014 (mise en demeure), 5 août 2014 (inscription d’une hypothèque légale : 204 €), 17 septembre 2014 (mise en demeure), 16 décembre 2014 (mise en demeure), 31 décembre 2014 (gestion du dossier contentieux), 16 mars 2015 (mise en demeure ), 9 juin 2015 (mise en demeure), 16 juin 2015 (envoi du dossier à l’avocat), 17 septembre 2015 (mise en demeure) , 2 décembre 2015 (mise en demeure), 31 décembre 2015 (gestion du dossier contentieux), 18 mars 2016 (mise en demeure), 7 juin 2016 (mise en demeure), 19 septembre 2016 (mise en demeure), 31 décembre 2016 (gestion du dossier contentieux), 22 mai 2017 (mise en demeure ), 27 septembre 2017 (mise en demeure), 13 novembre 2017 (mise en demeure), 31 décembre 2017 (gestion du dossier contentieux), 12 mars 2018 (mise en demeure) 11 juin 2018 (mise en demeure) 18 septembre 2018 (mise en demeure) 10 décembre 2018 (mise en demeure) 31 décembre 2018 (gestion du dossier contentieux) 26 février 2019 ( mise en demeure) 13 juin 2019 ( mise en demeure) 13 septembre 2019 (mise en demeure) 26 novembre 2019 (mise en demeure) 31 décembre 2019 (gestion du dossier contentieux) 19 février 2020 (mise en demeure), 11 juin 2020 (mise en demeure ), 5 août 2020 (mise en demeure)

— les factures d’huissier du 26 février 2014 ( commandement du 11 février 2014) pour 167,07 €, du 22 septembre 2014 (frais RSU) pour 50,96 €, 2 octobre 2014 (inscription hypothèque) pour 250 €, 11 février 2015 (frais conservateur) pour 17 €, 17 février 2015 (bordereau rectificatif) pour 9 €, 3 août 2015 ( dénonciation d’inscription d’hypothèques) pour 90, 25 €, 30 août 2016 ( assignation TGI du 29 août 2016) pour 67,48 €, 18 janvier 2018 ( commandement aux fins de saisie-vente) pour 74,49 €, 08 février 2018 (procès-verbal de saisie attribution) pour 262,20 €, 13 février 2018 ( procès-verbal de saisie attribution) pour 131,63 €, 9 août 2018 (requête SAS) pour 72,07 €, 30 janvier 2019 (représentation à l’audience de saisie des rémunérations) pour 180 €

— les factures d’honoraires d’avocat des 9 janvier 2015, 21 février 2017, 18 et 28 avril 2017, 19 juin 2017, 29 novembre 2017, 12 avril 2018

— le contrat de syndic

— le commandement de payer aux fins de saisie vente du 17 janvier 2018 (179,25 €)

— le procès-verbal de saisie attribution du 6 février 2018 ;

En première instance, le tribunal a écarté à juste titre, les frais antérieurs à la mise en demeure du 31 décembre 2013, et a retenu la somme de 1.295,76 €, au titre des frais de mise en demeure, d’huissier, dont l’inscription de l’hypothèque, excluant les frais de syndic et les honoraires d’avocat ;

En application de l’article 10-1 précité, entrent en effet, dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure et de relance postérieurs à la première mise en demeure, de prise d’hypothèque et de commandement de payer ;

En revanche, les frais d’assignation (du 30 août 2016) entrent dans les dépens, la somme de 67,48 € sera donc déduite de la somme retenue par le tribunal ;

S’agissant des frais de gestion contentieux facturés par le syndic, ceux-ci ne peuvent être pris en compte s’agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires et les frais d’avocat relèvent des frais irrépétibles ;

Le jugement déféré les a donc écartés à juste titre ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 11.120, 74 €, au titre de frais de mise en demeure et de relance, de frais d’huissier, de syndic et d’avocat outre d’intérêts ;

S’agissant des intérêts, ils relèvent de l’exécution du jugement dont appel, ainsi qu’il ressort du commandement aux fins de saisie vente et du procès-verbal de saisie-attribution ;

Egalement, il apparaît que les divers frais d’huissier sollicités ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, s’agissant de dépens d’exécution de la décision de première instance ;

Enfin, il a été vu que les frais de syndic de gestion contentieux et d’avocats n’entrent pas dans les frais de l’article 10-1 précité ;

En conséquence, en cause d’appel, sera retenue la somme de 785 € décomposée comme suit :

— frais de mise en demeure et de relance pour 560 €

— timbre appel pour 225 € ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.295,76 € ;

M. Z A doit être condamné à payer au syndicat la somme de 1.228,28 € (1.295,76 € – 67,48 €) au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2016 outre la somme supplémentaire de 785 € sur ce même fondement en cause d’appel, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020 ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Depuis plusieurs années M. Z A s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Il résulte des décomptes produits que M. Z A est défaillant dans le paiement régulier des charges de copropriété depuis le 10 mai 2010, que depuis cette date son compte a été systématiquement débiteur, de sorte qu’il ne peut être considéré de bonne foi ;

Les manquements répétés de M. Z A à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € de dommages-intérêts ;

M. Z A ayant réglé partiellement les causes du jugement déféré, il n’y a pas lieu d’ajouter au jugement une condamnation supplémentaire à titre de dommages-intérêts ;

Sur la demande de délais

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Devant la cour, M. Z A maintient sa demande de délais de paiement ;

Il ne justifie pas de sa situation financière ni de sa capacité à régler la dette de charges dans le délai de 18 mois qu’il sollicite ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délai formulée par M. Z A ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance du 29 août 2016 ;

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation ;

Il sera ajouté au jugement, que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée pour les condamnations pécuniaires prononcées par la cour et ce à compter du 30 octobre 2020 ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. Z A , partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. Z A ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires du […] au Pré-Saint-Gervais, 1.295,76 € au titre des frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 août 2016 ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Condamne M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires du […] au Pré-Saint-Gervais la somme de de 1.228,28 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2016 ;

Condamne M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires du […] au Pré-Saint-Gervais la somme de 5.003,32 € au titre des charges courantes et exceptionnelles pour la période du 18 avril 2017 au 15 octobre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020 ;

Condamne M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires du […] au Pré-Saint-Gervais, la somme supplémentaire de 785 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 30 octobre 2020, en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil ;

Condamne M. Z A aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] au Pré-Saint-Gervais, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT