Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 27 JANVIER 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19807 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA35M

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 18/10074

APPELANTS

Madame C Y épouse X

née le […] à Saint-Ouen (93)

[…]

[…]

Monsieur I-J Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : M^e Benoît EYMARD de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L087

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] à […] représenté par son syndic bénévole, Mr E Z

C/O M. E G

[…]

[…]

Représenté par M^e Marc BOISSEAU de la SELARL MARC BOISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B1193

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. I-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. I-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M. I-J Y et M^me C X née Y sont copropriétaires, en indivision à hauteur de la moitié chacun, du lot n° 11 à usage d’appartement ainsi que du lot n° 5 à usage de cave, au sein d’un immeuble sis […] à Saint-Ouen (93400) soumis à la réglementation relative à la copropriété selon règlement de copropriété du 31 mai 1954.

Le syndic de l’immeuble était jusqu’au 12 décembre 2016 un syndic professionnel.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2016, M. Z (copropriétaire) s’est présenté en tant que syndic bénévole et a été élu.

M^me A et M. B, tiers à la copropriété, se sont portés acquéreurs d’une partie de terrain d’assiette de la copropriété. Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2017, les copropriétaires ont été amenés à se prononcer sur la cession envisagée pour un montant de 190.000 €.

Cette demande ayant été rejetée, M. Z a convoqué une nouvelle assemblée générale le 4 juillet 2018 dont la résolution n° 12 soumettait au vote des copropriétaires la cession d’une partie du jardin à M^me A et M. B pour une somme de 184.000 €, outre une indemnité de 46.000 € au profit des deux copropriétares bénéficiant de la jouissance exclusice du jardin.

Lors de cette assemblée, la résolution n°12 a été adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Par acte du 13 septembre 2018, les consorts Y ont saisi le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de solliciter l’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 4 juillet 2018.

Par jugement du 4 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a débouté les consorts Y de leur demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 4juillet 2018, et les a condamnés in solidum, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation in solidum aux dépens.

Les consorts Y ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 octobre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 octobre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 20 octobre 2020 par lesquelles M^me C Y et M. I-J Y, appelants, invitent la cour, au visa des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, modifié par l’article 2 du décret du 26 octobre 2016 pris pour application de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 6 du décret du 27 mai 2004 modifiant le décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau :

— déclarer nulle et non avenue la douzième résolution votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] à Saint-Ouen (93400) du 4 juillet 2018 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à parfaire, ainsi qu’aux dépens ;

— dire qu’ils seront dispensés de participer aux frais du syndicat des copropriétaires ;

Vu les conclusions du 11 mars 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] ' […], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter M^me C Y et M. I-J Y de leurs demandes,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M^me C Y et M. I-J Y à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 4 juillet 2018

Il résulte de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; […] Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble’ ;

Ainsi, l’aliénation des parties communes qui n’ont aucun caractère essentiel n’est susceptible de porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble de sorte que la décision d’assemblée générale portant aliénation de ces parties communes peut être valablement votée à la majorité des deux tiers des voix ;

En revanche, ne peut être décidée qu’à l’unanimité des voix l’aliénation de parties communes constituées d’espaces verts dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ; dès lors, la décision de l’assemblée générale qui n’aurait pas été prise à l’unanimité est nulle, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si un abus de majorité est caractérisé ;

En l’espèce, la parcelle dont il est demandé la cession à M^me A et M. B est définie comme suit :

« La parcelle cédée est située en fond de parcelle et mesure 235m². Cette parcelle cédée est constituée de 200m² sur l’actuel jardin de la copropriété et de 35m² sur l’actuelle servitude de passage de la copropriété. Elle fait l’objet d’un détachement de propriété. Après cession, la parcelle qui demeure attachée à la copropriété mesure 434m². Cette parcelle est constituée de 168m² de l’actuel jardin en plus de la cour et de la servitude de passage conservée » ;

Il se comprend que la parcelle cédée mesurerait 235m² et que le reste du jardin demeurant à la copropriété mesurerait 168 m² de sorte que plus de la moitié du jardin serait cédée à des tiers à la copropriété, ceci afin qu’ils y construisent une maison ; or, ce jardin d’une superficie de 434 m² constitue une source de lumière et de quiétude pour les copropriétaires ; le projet définitif des candidats acquéreurs, qui n’ont pas produit les plans de leur maison, n’est donc pas arrêté et voté par la copropriété ; la suppression de cet espace vert et sa transformation en maison d’habitation va nécessairement entraîner la création de vues sur la copropriété, une perte d’ensoleillement du terrain ainsi que des nuisances liées à l’urbanisation ;

En outre, l’ordre du jour indique que la maison correspondrait à une maison de deux étages mais que les éléments soumis pourront subir des modifications selon l’appréciation des experts, architectes et des instructeurs au permis de construire ;

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a nécessairement modifié les modalités de jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, des propriétaires des lots n°2 et n° 3 qui disposent d’un droit de jouissance privative du jardin ;

Il est également constant que la construction de la maison est de nature à supprimer la constructibilité résiduelle au profit du bâtiment de la copropriété, la résolution n°12 précisant que «les copropriétaires sont informés de la possible absence de constructibilité résiduelle de la parcelle demeurant propriété de la copropriété après cession» ;

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il a un intérêt à cette cession afin d’éviter les squats et animaux nuisibles en fond de parcelle ; or, le lien de causalité entre la construction d’une maison et

la cessation des squats et animaux n’est nullement établi dès lors que si de telles incommodités existent, il appartient au syndicat d’en faire état auprès des copropriétaires des lots n° 2 et 3 disposant de la jouissance exclisive du jardin puisqu’il leur incombe de «maintenir le jardin en bon état d’entretien» ;

La cour retient par conséquent que cette aliénation du jardin en vue d’une construction porte atteinte à la destination de l’immeuble ;

Il en résulte que c’est à tort que le tribunal a confirmé la possibilité d’un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, alors que l’unanimité était requise ;

En conséquence, les consorts Y sont bien fondés à solliciter l’annulation de la résolution n°12 portant sur la cession de plus de la moitié du jardin à des tiers à la copropriété sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens qu’ils développent sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 4 juillet 2018 ;

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts Y dont les prétentions sont favorablement accueillies, doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera par conséquent répartie entre les autres copropriétaires ;

La cour infirme donc les motifs du jugement de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer aux consorts Y la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt infirmatif sur les frais non compris dans les dépens emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule la résolution n° 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] à Saint-Ouen (93400) du 4 juillet 2018 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Saint-Ouen (93400) aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. I-J Y et M^me C X née Y la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. I-J Y et M^me C X née Y sont dispensés, en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT