COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 04 MARS 2021

(Rédacteur : Madame J-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

N° RG 18/01314 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KKA7

Madame D G H Z

c/

Madame X-J K B

Monsieur C A

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 février 2018 (R.G. 16/12665) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 06 mars 2018

APPELANTE :

D G H Z

née le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Infirmière libérale,

demeurant […]

Représentée par M^e Laurène D’AMIENS de la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e J DURAND de la SELARL COMPAGNIE JURIDIQUE, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

X-J K B

née le […] à Caudéran

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant […]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

C A

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Notaire,

demeurant 6 Route d’Escource – 40200 Y

Représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e François DE MOUSTIER, de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 janvier 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame J Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 16 octobre 2015, par acte sous seing de vente passé devant Maître C A, notaire à Y, M^me D Z a acquis une maison à usage d’habitation mitoyenne située […] appartenant à M^me X-J B, sous condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 31 janvier 2016, afin de transformer l’usage du bien immobilier en

un local professionnel.

Le 27 novembre 2015, M^me Z a déposé une demande de permis de construire auprès de la commune de SAINT-AUBIN DU MÉDOC.

Le 14 décembre 2015, la commune de SAINT-AUBIN DE MÉDOC a informé M^me Z que le délai d’instruction de son permis de construire serait de cinq mois, avec une date limite d’instruction au 27 avril 2016, au motif que son projet devait être soumis à l’architecte des bâtiments de France du fait de sa localisation dans le périmètre de protection d’un monument historique.

Par lettre recommandée avec avis de réception 14 janvier 2016, le conseil de M^me Z a porté à la connaissance de M^e A l’ensemble de ces informations et a sollicité un report du terme. Par courrier du 4 février 2016, il a rappelé que la condition suspensive n’ayant pas été réalisée dans le délai imparti et en l’absence de réponse de M^me B sur sa demande de report du terme, l’acte sous seing privé était devenu caduc à la date du 1^er février 2016. En conséquence, il sollicitait la restitution de la somme de 13 150 euros versée à titre de dépôt de garantie par M^me Z entre les mains du notaire.

Par arrêté municipal du 11 avril 2016, la commune de SAINT-AUBIN DE MÉDOC a refusé la délivrance du permis de construire à M^me Z.

Par acte d’huissier signifié les 6 et 7 décembre 2016, M^me Z a assigné M^me B et M^e A, aux fins de condamnation solidaire de ces derniers à lui restituer le dépôt de garantie de 13 150 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, avec intérêts à compter du 9 mars 2015, outre la condamnation de M^me B au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêt pour préjudice subi du fait de la rétention du dépôt de garantie.

Par jugement en date du 20 février 2017, le tribunal de grande instance de BORDEAUX a :

— débouté M^me Z de l’ensemble de ses demandes, tant à l’encontre de M^me B que de M^e A,

— condamné M^me Z à payer à M^me B la somme de 13 150 euros à titre de clause pénale et, pour exécution, autorisé M^e A à se libérer au profit de M^me B du montant du dépôt de garantie soit la somme de 13 150 euros, cette somme n’était pas productive d’intérêts, sur justification de la signification à partie du jugement et de son caractère irrévocable,

— condamné M^me Z à verser à M^me B la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et rejette toute autre demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné M^me Z aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

LA COUR :

Vu la déclaration d’appel de M^me Z du 6 mars 2018 ;

Vu les dernières conclusions de M^me Z notifiées le 10 octobre 2018 aux termes

desquelles elle demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— constater que par compromis passé devant M^e A en date du 16 octobre 2015, les parties avaient soumis la vente d’une maison d’habitation située […], à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire avant le 31 janvier 2016 ;

— constater que la dite condition suspensive n’a pas été réalisée dans le délai susmentionné ;

En conséquence et par application des articles 1186 et 1187 du Code Civil,

— prononcer la caducité de la vente intervenue entre M^me B et M^me Z le 16 octobre 2015 et portant sur une maison d’habitation située à […], […] ;

— condamner M^me B à lui restituer le dépôt de garantie de 13.150 euros ;

— ordonner à M^e A de procéder à la libération de la somme de 13.150 € séquestrée, objet du dépôt de garantie à son profit et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— dire et juger que cette somme de 13.150 euros portera intérêt à compter du 9 mars 2015, date à laquelle elle a sollicité du vendeur M^me B, la restitution de son dépôt de garantie et jusqu’à la libération des sommes ;

— condamner M^me B au paiement des dits intérêts ;

— condamner M^me B au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la rétention du dépôt de garantie ;

— condamner M^me B au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; outre sa condamnation aux entiers frais et dépens ainsi qu’aux frais liés à la sommation délivrée par huissier le 9 mars 2016 pour 154,60 €;

— débouter M^me B ainsi que M^e C A de l’ensemble de leurs demandes au surplus ;

Vu les dernières conclusions de M^e A notifiées le 20 juillet 2018 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice concernant les demandes de M^me Z tendant à obtenir la libération à son profit du dépôt de garantie,

— débouter M^me Z de la demande de condamnation sous astreinte qu’elle dirige à son encontre,

— condamner M^me Z à lui payer à la somme de 2.000 euros au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner M^me Z aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI, société d’avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions de M^me B notifiées le 22 décembre 2020 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— dire et juger que M^me Z a expressément renoncé au terme de la condition suspensive afférente au permis de construire.

En conséquence,

— dire et juger qu’elle est infondée à se prévaloir de la caducité du compromis et partant à solliciter la restitution du dépôt de garantie.

Vu l’article 1178 du Code Civil,

— dire et juger que M^me Z a empêché l’accomplissement des conditions suspensives afférentes au permis de construire et au prêt.

En conséquence,

— la débouter de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de toutes autres demandes.

En toute hypothèse,

— dire et juger que le dépôt de garantie ne peut produire intérêts.

— débouter M^me Z de sa demande de dommages et intérêts faute de rapporter la preuve d’un quelconque préjudice.

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux en date du 20 février 2018.

Pour le surplus,

— condamner M^me Z aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à une indemnité de 6 240 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 4 janvier 2021 ;

SUR CE

Sur la renonciation à se prévaloir du délai de réalisation des conditions suspensives

M^me B considère que M^me Z a manifesté sa volonté de renoncer au terme initialement prévu dans le compromis et de poursuivre la vente. Et qu’elle ne peut donc se prévaloir de la caducité du compromis à la date du 31 janvier 2016.

Si la renonciation à une prérogative peut être tacite, encore faut-il qu’elle résulte d’une manifestation de volonté non équivoque (Civ. 3^e, 18 janv. 2012, n° 11-10.389). En outre, elle doit résulter d’un fait supposant l’abandon de la prérogative considérée, c’est-à-dire d’un fait directement contraire au droit prétendument abdiqué (Com. 10 avr. 1964, Bull. civ. III, n° 173). Dès lors que la date fixée par la promesse de vente pour la signature de l’acte authentique de vente constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif devait

intervenir avant cette date (Civ. 3^e, 17 déc. 2008, n° 07-18.062).

Il ressort des pièces du dossier que par message électronique du 21 décembre 2015, M^me Z a informé M^e A du fait que la commune de SAINT-AUBIN DE MÉDOC avait décidé de la prolongation du délai d’instruction de sa demande de permis de construire jusqu’au 27 avril 2016, afin d’en informer M^me B pour qu’elle puisse lui préciser sa volonté de lui vendre le bien malgré ce report. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 14 décembre 2016 par erreur, et devant s’interprété comme étant daté du 14 janvier 2016, le conseil de M^me Z a proposé à M^e A 'de libérer la propriétaire de l’emprise du sous seing et de mettre fin dès maintenant à sa validité, libérant ainsi sans indemnité les parties de toute obligatoire l’une envers l’autre'.

Cependant, s’il est établi que l’agent immobilier, M. E F, a écrit un message électronique à M^e A le 20 janvier 2016 afin de l’informer qu'' à ce jour, M^me B souhaite signer l’avenant très rapidement ' et que le 2 mars 2016, il écrivait un nouveau message électronique à M^e A, aux termes duquel il l’informait que 'M^me B souhaite continuer la vente' et qu’il lui demandait d’en informer M^me Z, aucune réponse définitive n’a été apportée de la part de M^me B à M^me Z, de sorte que le 4 février 2016, par courrier recommandé avec accusé de réception, le Conseil de M^me Z écrivait à nouveau au notaire en précisant que n’ayant pas eu de réponse de sa part et qu’en conséquence, le compromis de vente étant caduc, il sollicitait la restitution du dépôt de garantie.

Dans ces conditions, l’existence d’une manifestation de volonté non équivoque de M^me Z de renoncer au terme initialement prévu ne ressort pas des pièces du dossier.

En conséquence, M^me Z n’a pas renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’un permis de conduire.

Sur l’accomplissement des conditions suspensives

M^me Z soutient qu’elle a réalisé les diligences nécessaires et que la condition suspensive d’obtention du permis de construire au 31 janvier 2016 est défaillante non de son fait, mais du fait de la prorogation de l’instruction du dossier de demande de permis de construire par la commune de SAINT-AUBIN DU MÉDOC au 27 avril 2016 et de l’avis défavorable de la commission d’accessibilité des personnes handicapées du 16 février 2016. Elle ajoute qu’une condition suspensive non réalisée à la date prévue entraîne la caducité de l’acte. Elle en déduit qu’en l’espèce, le compromis est devenu caduc à la date du 1^er février 2016, date à laquelle les conditions suspensives auraient dues être accomplies.

M^me B soutient que l’absence de réalisation de la condition suspensive est imputable à M^me Z, au motif que le refus de permis de construire est lié à sa carence du fait de l’incomplétude du dossier et de son non-respect des exigences réglementaires imposées par le code de la construction et de l’habitation en matière d’accessibilité. Elle en déduit que la condition suspensive est réputée accomplie et que le compromis n’était pas caduc.

M^e A estime qu’il n’a pas à interférer dans cette discussion et s’en rapporte à la justice.

Aux termes de l’article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 , la condition suspensive est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, l’acte de vente sous seing privé du 16 octobre 2015 prévoit plusieurs conditions suspensives, dont une relative l’obtention d’un permis de construire, ainsi libellée :

« comme conditions déterminantes du présent acte, sans lesquelles l’acquéreur n’aurait pas contracté, les présentes sont soumises aux conditions suspensives suivantes ['] PERMIS DE CONSTRUIRE -L’ACQUÉREUR déclare que son projet nécessite l’obtention d’un permis de construire afin de transformer l’immeuble vendu en un local professionnel avec création d’une ouverture. L’ACQUÉREUR s’engage à déposer ledit permis au plus tard le 30 novembre 2015. Ledit permis devra être obtenu au plus tard le 31 janvier 2016. Etant précisé que ledit permis ne devient définitif qu’à l’expiration: d’un délai de deux mois à compter de son affichage à l’égard des tiers ; d’un délai de trois à compter de sa date à l’égard du préfet ».

Il ressort des pièces du dossier que M^me Z a déposé un dossier de demande de permis de construire le 27 novembre 2015, soit dans le délai imparti, le délai d’instruction prévu étant de deux mois et le silence de l’administration à l’expiration de ce délai de deux mois valant acceptation. Cependant, par courrier du 14 décembre 2015, la commune de SAINT-AUBIN DE MÉDOC a l’informée que le délai de l’instruction était prorogé jusqu’au 27 avril 2016, le projet s’inscrivant dans le cadre de deux consultations obligatoires non prévues initialement, en matières de protection d’un monument historique et d’établissement recevant du public.

La demande de permis de construire déposée le 27 novembre 2015 était complète à cette date, les différentes pièces obligatoires étant annexées, et indiquait que le permis était sollicité en vue d’ 'un changement de destination pour création d’un EPR (5^e catégorie) / Modification de l’aspect extérieur'. Dès lors, la demande de permis de construire est conforme aux stipulations contractuelles.

Cependant, la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire n’a pu être réalisée avant le terme du 31 janvier 2016 ni avant la date prévue pour la réitération du compromis par acte authentique 28 février 2016, du fait de la prolongation du délai d’instruction, passant de 2 à 5 mois, peu importe en définitive que ledit permis de construire ait été refusé par la commune de SAINT-AUBIN DE MÉDOC le 12 avril 2016.

Cette défaillance ne peut être qualifiée de fautive dans la mesure où elle n’a pas pu se réaliser en raisons de l’application de législations spéciales indépendamment du comportement de M^me Z. Dans ces conditions, la condition suspensive a défailli et n’est pas réputée réalisée.

Sur la caducité de la vente

En application de l’article 1176 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 , lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. Dès lors, la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente, sans qu’y fasse obstacle l’apport tardif des justifications de la réalisation de la condition suspensive, exception faite du cas où cette défaillance est due à la faute de celui qui y avait intérêt et qui en a empêché l’accomplissement ; la condition est alors réputée accomplie.

Lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

Il résulte de tout ce qui précède que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire était défaillante au 28 février 2016 pour une cause étrangère à son bénéficiaire, M^me Z, de sorte que l’acte sous seing privé de vente était devenu caduc à cette date, peu importe que la seconde condition suspensive d’obtention d’un prêt n’ait été réalisée.

Sur la restitution du montant du dépôt de garantie

M^me Z fait valoir qu’en cas de défaillance d’une condition suspensive, il résulte que les obligations prévues par le contrat n’ont aucune existence légale et qu’en vertu du compromis de vente, la somme relative au dépôt de garantie doit être restituée à l’acquéreur au jour fixé pour cet établissement, si l’une quelconque des conditions suspensives prévues n’était pas réalisée. Elle en conclut que M^e A, notaire, doit libérer, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir, la somme de 13.150 euros à son profit.

M^me B demande à la cour d’appliquer le compromis de vente, et partant de juger que le dépôt de garantie lui restera définitivement acquis, les conditions suspensives étant réputées accomplies.

M^e A rappelle qu’il détient la somme afférente au dépôt de garantie en qualité de séquestre. Se fondant sur les dispositions des articles 1956 et 1960 du code civil, il relève que la contestation relative à la restitution de cette somme n’étant pas terminée, il s’en remet à la justice. Il précise cependant que la demande de M^me Z sollicitant la condamnation de M^me B à lui restituer le dépôt de garantie avec intérêt de 0,75 % ne saurait prospérer au motif que le compromis prévoyait expressément que la somme de 13 150 euros ne serait pas productive d’intérêts. Enfin, il fait valoir que son étude étant restée neutre dans le cadre de cette procédure, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte à son encontre.

L’acte sous seing privé du 16 octobre 2015 stipule qu’ 'un versement à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire chargé de régulariser la présente vente' soit réalisé par l’acquéreur. L’acte précise qu' 'à cet effet, une somme de treize mille cent cinquante (13.150) euros non productive d’intérêts sera versée par virement bancaire par l’acquéreur, entre les mains du notaire susnommé au plus tard dans un délai de 10 jours à compter de ce jour. I.- Cette somme viendra en déduction du prix et des frais de l’acte dus par l’ACQUÉREUR, lors de l’établissement de l’acte authentique, s’il a lieu, ou sera restituée à l’ACQUÉREUR au jour fixé pour cet établissement, si l’une quelconque des conditions suspensives prévues n’était pas réalisée […]'.

M^me Z a versé la somme de 13 150 euros entre les mains de M^e A à la signature de l’acte sous seing privé. La condition suspensive d’obtention du permis de construire ne s’étant pas réalisée, cette somme doit être restituée à cette dernière. M^e A, conformément à la convention liant les parties, devra se libérer au profit de M^me Z du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 13 150 euros, sans qu’il y ait lieu de prononcer une mesure d’astreinte, étant précisé que cette somme n’est pas productive d’intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de M^me Z

M^me Z sollicite de la cour la condamnation de M^me B au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêt pour préjudice subi du fait de la résistance abusive de sa cocontractante, laquelle ne lui a pas restitué la somme de 13 150 euros valant dépôt de garantie.

M^me B fait valoir que M^me Z ne justifie pas du préjudice qu’elle allègue.

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que M^me B ait commis une faute en refusant la restitution du dépôt de garantie, dans la mesure où les juges de première instance lui ont donné raison. Dans ces circonstances, sa responsabilité pour réticence abusive ne peut être engagée.

En conséquence, la demande de réparation de M^me Z est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M^me Z ;

Statuant à nouveau,

Constate la caducité du compromis de vente en date du 16 octobre 2015 intervenu entre M^me B et M^me Z.

Ordonne la restitution de la somme de 13 150 euros au titre de dépôt de garantie au profit de M^me Z.

Dit que M^e A, notaire à Y, devra se libérer au profit de M^me Z du montant de 13 150 euros, cette somme n’étant pas productive d’intérêts.

Déboute M^me B de l’ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne M^me B aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par madame J-Jeanne Lavergne-Contal, présidente, et madame Audrey Collin, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE