Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 23 mars 2021, n° 18/03325

TI Paris 7 novembre 2017

CA Paris
Infirmation partielle 23 mars 2021

Arguments

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Accepté
Fixation de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être mise à la charge des locataires et des occupants, et a décidé de la fixer au montant du loyer et des charges.
Accepté
Demande de paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés
La cour a constaté que les appelants devaient être condamnés au paiement des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, les appelants, locataires d'un logement, contestent le jugement du tribunal d'instance qui a prononcé la résiliation de leur bail pour défaut d'occupation personnelle et a ordonné leur expulsion. La cour d'appel a examiné les éléments de preuve, notamment des constatations d'huissier et des témoignages, qui démontraient que les appelants n'occupaient plus le logement de manière effective. La cour a confirmé la décision de première instance sur la résiliation du bail, mais a infirmé le montant de l'indemnité d'occupation, le fixant au montant du loyer et des charges dus si le bail avait continué. Elle a également condamné les appelants à payer des arriérés de loyers et des frais supplémentaires, tout en déboutant leurs demandes. La cour a donc confirmé en partie et infirmé en partie le jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 23 mars 2021, n° 18/03325
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/03325
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 7 novembre 2017, N° 11-17-001025
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Linda HOCINIJudith CHAPULUT
Parties :	SA IMMOBILIERE 3 F

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 23 MARS 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03325 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5A76

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 19^e – RG n° 11-17-001025

APPELANTS

Monsieur A Z

Né en 1956 à […]

[…]

Madame C Z

Née en 1967 à […]

[…]

Monsieur D Z

Né en 1970 à […]

[…]

Monsieur Y Z

Né en 1960 à […]

[…]

Monsieur E Z

Né le […] à […]

[…]

Monsieur X Z

Né en 1960 à […]

[…]

représentés par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0468

INTIMEE

SA IMMOBILIERE 3 F

N° SIRET : B 552 141 533 00018

[…]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseiller

M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie MONGIN, conseiller faisant fonction de président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2000, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. A Z et M^me C Z un logement de deux pièces situé […].

Le 11 août 2016, la bailleresse a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Le 28 novembre 2016, la bailleresse a fait signifier aux preneurs une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Commis sur ordonnance du 4 janvier 2017, la SCP Rouet-Maget, huissier de justice, s’est rendue sur place le 19 janvier 2017 afin de constater les conditions d’occupation du logement, et y a rencontré M. D Z, se présentant comme le frère de M. A Z, qui lui a déclaré que celui-ci ne vivait pas là et qu’il partageait l’appartement avec trois autres personnes, à savoir MM. X Z, Y Z et E Z.

Par actes d’huissier du 31 juillet 2017, la bailleresse a fait assigner les preneurs et les quatre occupants du logement devant le tribunal d’instance de Paris 19^e afin de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux loués et sous-location, ou subsidiairement pour défaut d’assurance, faire expulser les occupants du logement et obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 7 novembre 2017, le tribunal a :

— prononcé la résolution judiciaire du bail,

— ordonné l’expulsion des occupants du logement, sans astreinte,

— condamné in solidum M. A Z et M^me C Z au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme de 419,51 euros,

— condamné in solidum M. A Z et M^me C Z au paiement de la somme de 419,51 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2017) avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné in solidum M. A Z et M^me C Z à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. A Z et M^me F Z aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 février 2018, M. A Z, M^me C Z, M. D Z, M. X Z, M. Y Z et M. E Z ont interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2018, les appelants demandent à la cour de :

— débouter la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l’indemnité

d’occupation fixée,

— condamner la bailleresse au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 6 août 2018, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à un montant invariable et n’a pas condamné les appelants in solidum à son paiement,

— débouter les appelants de toutes leurs demandes,

— statuant à nouveau, condamner in solidum les appelants au paiement de la somme de 1 977,94 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 juillet 2018, terme de juin 2018 inclus,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de la quittance locative si le bail s’était poursuivi et condamner in solidum les appelants à due concurrence,

— condamner in solidum les appelants au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2021.

MOTIFS

Les preneurs affirment avoir toujours occupé les lieux loués et avoir seulement hébergé des membres de la famille de M. A Z.

Mais plusieurs éléments tendent à démontrer que les preneurs n’occuperaient plus les lieux de manière habituelle et effective :

— le commandement de payer du 11 août 2016 avait été remis à M. 'G Z', se présentant comme le neveu des locataires ;

— la mise en demeure signifiée par acte d’huissier du 28 novembre 2016 avait été délivrée selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, le gardien de l’immeuble ayant déclaré à l’huissier que les locataires n’habitaient plus dans les lieux et y logeaient des amis ;

— le constat dressé par Maître Maget, huissier de justice, le 19 janvier 2017 démontre clairement que M. A Z et M^me C Z n’occupaient plus les lieux loués à cette date et avaient laissé des membres de leur famille ou des amis s’installer dans l’appartement ; en effet, M. D Z, présent dans les lieux, se présentant comme le frère du locataire, a déclaré à l’huissier que son frère n’habitait plus dans ce logement et qu’il l’occupait avec trois autres personnes, à savoir MM. X, Y et E Z ; M. D Z lui a déclaré qu’il payait chaque mois le loyer par mandat ; l’huissier a ensuite constaté la présence de deux couchages d’une personne dans chacune des deux pièces principales du logement ;

— les prélèvements de loyers effectués sur le compte des locataires ont été systématiquement rejetés à compter du mois de décembre 2014, les règlements étant alors réalisés par mandats cash ou par chèques.

Le fait que l’appartement soit équipé de quatre couchages prouve que M. A Z et M^me C Z n’occupent plus les lieux depuis que quatre autres personnes y vivent.

Les documents produits par les preneurs pour tenter de démontrer qu’ils occupent les lieux de manière effective sont pour la plupart anciens (factures Bouygues Télécom de 2009 à 2011, factures France Telecom et Numéricable de 2008) et ne permettent pas de confirmer leur présence sur place après le mois de décembre 2014, date à laquelle les prélèvements sur leur compte bancaire ont commencé à être rejetés.

Les avis d’imposition sur les revenus perçus de 2014 à 2016, les avis de remboursement de l’assurance maladie de 2016 et 2017 et les documents émanant de l’employeur de M. A Z ne prouvent qu’une domiciliation administrative, et non une occupation réelle, effective et continue de l’appartement durant une période minimale de huit mois par an, comme l’exige l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

C’est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires, avec toutes conséquences de droit.

Il sera fait droit à la demande de l’intimée visant à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et non à la somme forfaitaire de 419,51 euros, et ce afin de compenser le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’immobilisation de son bien ; le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Cette indemnité doit être mise à la charge des locataires comme des occupants du logement, ces derniers ne contestant pas leur présence dans les lieux.

Au vu du décompte produit, les appelants doivent être condamnés au paiement de la somme de 1 977,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 juillet 2018, terme de juin inclus.

Les appelants, qui succombent en leurs demandes, doivent être condamnés aux dépens et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à l’intimée la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle et les parties redevables de cette indemnité,

Statuant à nouveau sur ces deux points :

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamne les six appelants in solidum au paiement de cette indemnité à compter du jugement entrepris et jusqu’à la libération effective des lieux,

Y ajoutant :

Condamne M. A Z, M^me C Z, M. D Z, M. X Z, M. Y Z et M. E Z in solidum à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1 977,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 juillet

2018, terme de juin 2018 inclus,

Déboute les consorts Z de toutes leurs demandes formulées devant la cour,

Condamne M. A Z, M^me C Z, M. D Z, M. X Z, M. Y Z et M. E Z in solidum à payer à la société Immobilière 3F la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les consorts Z in solidum aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Pour le président empêché,