REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 3 NOVEMBRE 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00338 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7BDQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2018 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2018000020

APPELANTES

SARL LA CASA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 927 370

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

Assistée de M^e Jean-Yves LE GOFF de la SELARL JEAN YVES LE GOFF, avocat au barreau du VAL D’OISE, palais 85, avocat plaidant substitué par M^e Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2285, avocat plaidant

SARL STUART-DIONET IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 801 184 458

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

Assistée de M^e Jean-Yves LE GOFF de la SELARL JEAN YVES LE GOFF, avocat au barreau du VAL D’OISE, palais 85, avocat plaidant substitué par M^e Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2285, avocat plaidant

INTIMEE

SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CAEN sous le numéro 345 130 488

[…]

[…]

Représentée par M^e Y Z, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998, avocat postulant

Assistée de M^e Jacques GUILLEMIN de la SELAS SAUTIER GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R022, avocat plaidant substitué par M^e Karine HIGOUNET de la SELAS SAUTIER GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R022, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Septembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société La Casa qui exploite un fonds de commerce de brasserie restauration, […], […], bénéficie d’un bail que lui a consenti la SCI La ferme de la Villette, par acte du 12 septembre 2011, en renouvellement d’un contrat antérieur.

Par acte sous seing privé du 6 mars 2015, elle a consenti à la société Carrefour Proximité France, par l’entremise de la société Stuart-Dionet Immobilier titulaire d’un mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité, une promesse synallagmatique de cession du droit au bail sous conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 30 juillet 2015 à 19 heures, pour le prix de 580.000 euros, mettant à la charge du cessionnaire la rémunération de l’agent immobilier.

La société Carrefour Proximité France a payé à titre d’indemnité d’immobilisation la somme de 29000 euros, conservée par le séquestre désigné, Maître B-C, avocat, devant venir en déduction du prix en cas de réalisation de la vente ou être restituée si les conditions suspensives n’étaient pas levées.

Par courrier du 31 juillet 2015, le séquestre a informé la société Carrefour Proximité France de la réalisation des conditions suspensives pour l’inviter à signer l’acte réitératif, puis par exploits des 16 octobre et 16 novembre 2015, des sommations lui ont été signifiées.

La société Carrefour Proximité France, disant avoir été informée après la signature de la promesse du fait que la SCI La ferme de la Villette n’est pas propriétaire de l’immeuble mais bénéficie d’un bail à construction consenti par la Caisse des dépôts et consignations le 21 avril 1988 à effet du 1^er janvier 1988 pour une durée de 55 années, a demandé une prorogation du délai et l’intégration d’une condition suspensive relative à l’accord du bailleur à construction pour maintenir le bail commercial en cours à la fin du bail à construction. Se heurtant à un refus, elle a demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit du 30 juin 2017, la société Carrefour Proximité France a saisi le tribunal de commerce de Paris d’une demande formée contre la société La Casa, aux fins de condamnation à lui payer la somme de 29.000 euros en principal.

Par exploit du 31 juillet 2017, la société Stuart-Dionet a saisi le tribunal de commerce de Paris d’une demande de condamnation de la société La Casa à lui payer des dommages-intérêts d’un montant équivalent à celui de la commission convenue.

Par jugement du 26 novembre 2018, le tribunal de commerce de Paris a ordonné la jonction des instances ; il a débouté la société La Casa et la société Stuart-Dionet Immobilier enseigne Hauteville Conseil Immobilier de leurs demandes, et il a condamné la société La Casa à payer à la société Carrefour Proximité France la somme de 29.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017, correspondant à l’indemnité d’immobilisation qu’elle a versée à la signature de la promesse synallagmatique de cession de droit au bail, ordonnant la mainlevée du séquestre pour autoriser M^e B-C à lui remettre ladite somme ; il a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de leurs demandes autres, plus amples ou contraires, condamnant la société La Casa aux dépens.

Par déclaration du 3 janvier 2019, la Société La Casa et la Société Stuart-Dionet Immobilier ont interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 juin 2021.

MOYENS ET PRETENTIONS

— Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 septembre 2019, par lesquelles la société La Casa demande à la Cour d’infirmer le jugement, de débouter la société Carrefour Proximité France de ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 58.000 ' à titre de dommages et intérêts, la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel,

— Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 septembre 2019, par lesquelles la société Stuart-Dionet Immobilier demande à la Cour d’infirmer le jugement, de débouter la société Carrefour

Proximité France de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 48.720 ' à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 Octobre 2016, et la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Les sociétés appelantes observent que le bail commercial du 8 novembre 1999 fait référence au bail à construction, et que le dépôt d’une demande d’autorisation préalable de travaux démontre la parfaite connaissance de la situation juridique des locaux par l’intimée, car elle implique de déposer un dossier complet et d’avoir recueilli l’accord du bailleur de sorte que l’intimée ne démontre pas avoir appris l’existence du bail à construction postérieurement au 1^er juillet 2015 mais avait une parfaite connaissance de la situation juridique.

Sur la réalisation des conditions suspensives de conclusion d’un bail aux mêmes clauses et conditions, les sociétés appelantes considèrent que le projet de nouveau bail était identique au précédent et que l’intimée, par la lettre de sa responsable juridique du 11 Septembre 2015 a expressément reconnu que l’accord du bailleur a été obtenu sur la durée et les conditions financières. Elles prétendent que la clause de transfert au preneur de la charge des grosses réparations aurait pu être négligée ou modifiée.

Sur la clause limitant à trois ans la clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur à compter de la cession du droit au bail, elles soutiennent que la clause de garantie est de droit dès lors qu’elle est prévue par la loi Pinel. De même elles considèrent que les cessions qui ne sont pas interdites, sont implicitement autorisées.

Les sociétés appelantes prétendent que l’intimée a reconnu avoir accepté et demandé le report de la date de réalisation des conditions suspensives jusqu’au 31 octobre 2015 à la condition d’ajouter une condition suspensive ; et qu’à la mi-septembre 2015 les conditions suspensives étaient réalisées.

La société La Casa affirme avoir subi un préjudice tiré de la baisse de son chiffre d’affaires suite à la résiliation de contrats avec ses cocontractants voyagistes après la réalisation des conditions suspensives. Et elle soutient que l’indemnité d’immobilisation de 29.000 euros doit lui être versée en cas de non réalisation de la vente en raison de la faute de l’intimée.

La société Stuart-Dionet Immobilier sollicite des dommages et intérêts équivalents au montant de la commission acquise si la défenderesse avait signé l’acte de vente le 4 Septembre 2015, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2016, considérant que l’intimée a fait preuve de mauvaise foi pour se soustraire à ses obligations.

— Vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 juin 2019, par lesquelles la société Carrefour Proximité France demande à la Cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, et en tout état de cause de débouter la société Stuart-Dionet Immobilier et la société La Casa de toutes leurs demandes, fins et conclusions, de les condamner à lui payer chacune la somme de 10.000 ' à titre de dommages et intérêts, de condamner la société Stuart-Dionet Immobilier à lui payer la somme de 5.000 ' et la société La Casa la somme de 10.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et d’autoriser Maître Y Z à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société intimée affirme que son consentement a été vicié par une erreur obstacle ; elle prétend

qu’elle n’a eu connaissance du bail à construction qu’à partir du 1^er juillet 2015 parce que ni le bail du 12 septembre 2011, ni la promesse de cession n’y faisaient référence, la promesse stipulant que le renouvellement de bail en date du 12 septembre 2011 en constitue l’intégralité du cadre juridique et qu’il n’existe pas d’avenant à ce dernier. Elle affirme n’avoir jamais été informée de l’existence du bail à construction à l’occasion de ses demandes d’autorisation de travaux auprès de la mairie et du syndicat des copropriétaires.

Elle affirme que la société La Casa savait parfaitement que le cadre juridique du bail était un élément déterminant de son consentement et que la nature de sous-bail d’un bail à construction a d’importantes conséquences notamment au regard de l’extinction du sous-bail à l’expiration du bail à construction, de l’absence d’indemnité d’éviction pour les sous-locataires, de la possibilité de résilier le bail avant son terme en raison d’une faute du locataire principal, et de la difficulté de céder un fonds au regard de la nature du bail.

Elle affirme que la condition suspensive relative à l’obtention de l’accord du bailleur de signer un nouveau bail aux différentes conditions précisément listées à la promesse n’était pas réalisée au 30 juillet 2015 du fait qu’il n’a donné son accord que sur le loyer et la durée du bail, et non sur l’ensemble des conditions du bail listées dans la promesse, puisque le projet de bail, que la société La Casa a transmis, après l’expiration du délai de réalisation des conditions suspensives, ne comporte pas de telles clauses.

Sur la clause relative aux travaux d’embellissements, d’améliorations et aménagements nécessités par ou relatifs à l’exercice de l’activité du preneur, la société intimée affirme que le projet de bail contenait une clause contraire à la condition selon laquelle ces travaux devaient être librement effectués par le preneur, puisque le projet imposait d’obtenir le consentement exprès préalable et écrit du bailleur.

La société intimée affirme qu’après l’expiration du délai de réalisation des conditions suspensives, le projet de bail comportait de plus une clause transférant la charge des grosses réparations du bailleur au preneur, alors que l’article R. 145-35 du code de commerce l’interdit de sorte que cette clause devait recevoir application jusqu’à ce que la locataire en obtienne l’annulation en justice ou par une nouvelle négociation avec le bailleur.

Elle affirme que les dispositions de la loi Pinel qui limite à 3 années la garantie du cédant au bénéfice du bailleur n’était pas encore à l’époque jugée d’ordre public de sorte que la clause contraire du bail aurait reçu application jusqu’à la saisine du juge par le locataire pour la faire déclarer nulle.

Sur la clause relative à la libre cession du fonds de commerce et apport en société, sans conditions particulières, l’intimée affirme que le projet de bail prévoit trois conditions pour toute cession, ce qui comprend selon elle les cessions de fonds de commerce et de droit au bail.

Elle affirme que la promesse de bail était caduque, mais que ne souhaitant pas abandonner le projet elle a proposé la prorogation du délai maximal de réalisation des conditions suspensives ainsi que l’intégration d’une nouvelle condition suspensive portant sur l’accord du bailleur à construction pour maintenir le bail commercial en cours à la fin du bail à construction.

Elle prétend que l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée conformément à la promesse de cession dès lors qu’aucune rupture fautive ne peut lui être reprochée en raison de la caducité de la promesse ainsi que de sa nullité pour erreur sur l’objet du contrat. Elle soutient que sur le fondement de la promesse de cession et par application de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, la

rémunération de la société Stuart-Dionet Immobilier n’est pas due à défaut de réalisation d’une condition suspensive sans que cela ne puisse lui être imputé, et alors que les appelantes ont commis une faute en lui cachant la réelle nature du bail cédé et que la société Stuart-Dionet Immobilier a manqué à son obligation de conseil et plus précisément d’information.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la promesse de cession du droit au bail

Par acte sous seing privé du 6 mars 2015, sous diverses conditions suspensives, la société La Casa s’est engagée à vendre à la société Carrefour Proximité France qui s’est engagée à l’acquérir aux mêmes conditions, le droit au bail portant sur les locaux sis au […] à Paris 19^e suivant contrat de location consenti par la SCI La ferme de la Villette par acte sous seing privé du 12 septembre 2011.

En exécution de cette promesse synallagmatique de cession, une indemnité d’immobilisation a été versée par la société Carrefour Proximité France à maître E D-C, avocat à Paris, désignée comme séquestre amiable.

Les parties étaient convenues de fixer la signature de l’acte de cession au plus tard le 4 septembre 2015. Il était stipulé qu’à défaut de réalisation des conditions suspensives pour le 30 juillet 2015 à 19 heures au plus tard, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre, et que si les conditions suspensives n’étaient pas réalisées dans ce délai, la promesse pourrait être prorogée d’un commun accord entre les parties, mais qu’à défaut elle serait caduque de plein droit avec restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire. Les conditions étaient stipulées au bénéfice exclusif du bénéficiaire, à l’exception de l’accord du bailleur.

Par lettre du 28 août 2015, la société Carrefour Proximité France proposait à maître E D-C de proroger la promesse jusqu’au 31 octobre 2015. Il résulte de la réponse du 3 septembre 2021 que cet avocat se présentant comme le conseil de la société La Casa n’a pas entendu accepter une prorogation de la promesse mais qu’il considérait que les conditions suspensives étaient réalisées de fait, faute par la société Carrefour Proximité France d’avoir transmis au promettant des éléments de nature à démontrer leur défaut de réalisation. De même monsieur A X se prévalant d’un mandat de représentation de la société La Casa, dans un message du 16 octobre 2015, considérait que la promesse n’était pas prorogée mais qu’elle devait simplement s’exécuter.

Sur le moyen de nullité tiré de l’erreur

Aux termes de l’article 1109 du Code civil, dans sa rédaction applicable au contrat, antérieure au 1^er octobre 2016, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; l’article 1110 du même code précise que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet, viciant le consentement de la partie qui s’oblige, lequel est requis à peine de nullité de la convention par l’article 1108 du même code.

En l’espèce, l’objet même de la convention des parties porte sur la cession d’un droit au bail commercial, qui s’entend principalement comme le droit au renouvellement de ce bail découlant du statut des baux commerciaux, régi par le décret du 30 septembre 1953.

L’énonciation du droit au bail, objet de la promesse, se référait exclusivement à un acte sous seing privé du 12 septembre 2011 par lequel la SCI La ferme de La Villette a consenti un bail commercial à titre de renouvellement à la société La Casa. La promesse précise, dans les déclarations du

promettant, qu’il a seul la propriété entière et exclusive du droit au bail objet de la promesse, ce qui ne laisse aucun doute sur l’intention des parties de conclure un contrat ayant pour effet de céder un droit au bail soumis au statut des baux commerciaux, ce qu’aucune des parties ne conteste.

Or, la promesse synallagmatique ne contient aucune référence ni indication permettant de savoir que la SCI La ferme de La Villette n’était pas propriétaire de l’immeuble loué, mais preneur d’un bail à construction.

L’acte du 12 septembre 2011 par lequel la SCI la ferme de La Villette a consenti à la société La Casa, un nouveau bail en renouvellement d’un bail antérieur pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er octobre 2011, expose qu’il s’agit d’une location soumise aux dispositions du code de commerce relative aux baux commerciaux, et aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et de tout texte en découlant ; cet acte mentionne les contrats antérieurs soit un bail de 12 ans consenti le 1^er juillet 1989 au bénéfice d’une société commerciale La ferme de La Villette qui a fait l’objet d’une procédure collective et a bénéficié d’un plan de continuation dans le cadre duquel lui a été consenti un nouveau bail à compter du 1^er décembre 1999 d’une durée de 12 ans, régi par le décret du 30 septembre 1953 ; c’est ce bail, cédé à la société la Casa le 15 mars 2003, qui a fait l’objet d’un renouvellement pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er octobre 2011.

En aucun cas l’acte du 12 septembre 2011 ne fait mention du fait que la SCI La ferme de La Villette n’était pas propriétaire mais seulement preneur d’un bail à construction.

Dans sa lettre du 3 septembre 2015, maître D-C reconnaît l’existence de ce bail à construction en indiquant qu’une copie en a été transmise le 1^er juillet 2015 par Monsieur X. Elle affirme que le bail à construction était mentionné dans le bail initial, mais la société La Casa ne démontre pas que les conventions antérieures au 12 septembre 2011 ont été portées à la connaissance de la société Carrefour Proximité France avant la signature de la promesse.

S’il est exact que le projet de bail commercial au profit de la société Carrefour Proximité France mentionne l’origine de propriété du bailleur et à ce titre l’existence du bail à construction, ce projet n’a été établi que postérieurement à la promesse litigieuse.

Les parties ne produisent pas le dossier d’urbanisme ayant abouti à l’arrêté du 9 avril 2015 par lequel il n’a pas été fait opposition à l’exécution des travaux déclarés pour la modification de la devanture en vue de l’installation d’une supérette ; de ce fait, la preuve n’est pas rapportée d’une connaissance par le déclarant de l’existence d’un bail à construction au moment du dépôt de la déclaration de travaux.

Il résulte des constatations qui précèdent que la société Carrefour Proximité France n’a pas eu connaissance de la nature du droit réel dont disposait la SCI La ferme de La Villette, alors qu’il résulte d’un acte du 21 avril 1988 que la caisse des dépôts et consignations a consenti un bail à construction au profit de la société anonyme d’habitations à loyer modéré Travail et Propriété, aux droits de laquelle se trouve la SCI La ferme de La Villette en vertu d’un acte de cession partielle du bail à construction le 9 mai 1989, lui conférant des droits expirant le 31 décembre 2042. Or la société Carrefour Proximité France n’a pas obtenu la prorogation de la promesse sous condition suspensive d’obtention d’un accord de la caisse des dépôts et consignations, bailleur à construction, portant sur la poursuite du bail commercial à l’échéance du bail à construction, ni un tel accord.

Elle est donc fondée à se prévaloir de son erreur, ayant vicié son consentement à la promesse de vente, portant sur une qualité substantielle de la chose, en l’espèce l’objet même du contrat qui est d’acquérir le droit au renouvellement du bail. Il convient de préciser que cette erreur est légitime, nonobstant la publication au fichier immobilier du bail à construction, dès lors qu’il n’est pas d’usage pour un candidat locataire d’effectuer par lui-même des recherches sur la nature du droit du bailleur.

En effet, le bail à construction ne confère au preneur à construction qu’un droit réel temporaire, limité à la durée du bail de sorte qu’à l’issue de celui-ci, l’article L. 251-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit que tous les droits nés du chef du preneur s’éteignent : servitudes, hypothèques, baux, titres d’occupation quelconques. Il en est ainsi des baux commerciaux et le locataire n’a plus aucun titre justifiant qu’il reste dans les lieux. Les règles protectrices du commerçant sont écartées. La solution est une application de la règle nemo plus juris selon laquelle nul ne peut transférer à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même.

Si la SCI La ferme de La Villette, preneur à construction, pouvait conclure un contrat de location avec un sous-occupant soumis pendant son cours aux dispositions du statut des baux commerciaux, ce dernier ne pouvait bénéficier d’aucun droit au renouvellement du fait de l’extinction de tous les droits consentis au terme du bail à construction.

Le moyen de nullité pour erreur du consentement de la société Carrefour Proximité France est en conséquence fondé.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Il résulte de l’annulation de la convention que l’indemnité d’immobilisation qui a été payée en exécution de la promesse annulée, doit être restituée au bénéficiaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 30 juin 2017 valant mis en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société la Casa

La société la Casa demande le paiement de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice qu’elle impute à la faute commise par la société Carrefour Proximité France ; elle ne démontre cependant pas la faute qu’elle invoque, dans la mesure où elle ne peut reprocher à cette dernière l’inexécution de la promesse qui est annulée pour vice du consentement.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Stuart-Dionet Immobilier

La société Stuart-Dionet Immobilier demande le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle prétend avoir subi en raison du refus de l’intimée de conclure la vente dont toutes les conditions se trouvaient pourtant réunies ; elle ne démontre cependant pas la faute qu’elle invoque, dans la mesure où elle ne peut reprocher à cette dernière l’inexécution de la promesse qui est annulée pour vice du consentement.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Carrefour Proximité France

Pour la société la Casa, comme pour la société Stuart-Dionet Immobilier, un manquement au devoir d’information résulte du fait que les informations concernant le bail à construction ont été communiquées tardivement, non pas au stade des pourparlers mais après la signature de la promesse synallagmatique.

La société la Casa était tenue d’une obligation d’information sur les éléments essentiels du droit au bail cédé en qualité de cédante.

La société Stuart-Dionet Immobilier était tenue d’une obligation de conseil, l’obligeant à fournir au candidat acquéreur toutes les informations dont elle disposait ; elle ne conteste pas avoir eu connaissance des baux antérieurs et de l’existence d’un bail à construction.

Or, s’agissant d’une cession d’un droit au bail commercial, l’information manquante était si importante qu’elle justifie l’annulation de la promesse pour vice du consentement. Il en résulte que cette information sur la situation juridique du bailleur et la nature de son droit réel aurait dû être

donnée immédiatement, à l’ouverture des pourparlers.

Il résulte d’un message électronique du 18 septembre 2014 que le droit au bail a été proposé dès le 18 septembre 2014 avec proposition de visite dès le 13 octobre 2014 ; et qu’ainsi le processus de négociation, puis de préparation du projet d’implantation du magasin d’alimentation, nécessitant des travaux, des autorisations administratives, s’est poursuivi pendant une durée de plusieurs mois, mobilisant des salariés de la société Carrefour Proximité France.

Cette dernière démontre en conséquence l’existence et l’étendue d’un préjudice qui sera entièrement réparé en lui allouant une somme de 10.000 ' à titre de dommages-intérêts pour laquelle il convient cependant de prononcer une condamnation in solidum des sociétés appelantes, puisqu’il s’agit d’un même et unique préjudice découlant de leurs fautes respectives.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La société la Casa et la société Stuart-Dionet Immobilier succombent en leur appel et en toutes leurs prétentions ; elles devront supporter les dépens de première instance et d’appel, dont la distraction sera ordonnée en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

En équité, par application de l’article 700 du code de procédure civile, elles devront en outre indemniser la société Carrefour Proximité France de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel en lui payant une somme de 5.000 '.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 26 novembre 2018,

Le confirme en ce qu’il a débouté la société La Casa et la société Stuart-Dionet Immobilier à l’enseigne Hauteville Conseil Immobilier de leurs demandes, en ce qu’il a condamné la société La Casa à payer à la société Carrefour Proximité France la somme de 29.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017, correspondant à l’indemnité d’immobilisation qu’elle a versée à la signature de la promesse synallagmatique de cession de droit au bail, ordonnant la mainlevée du séquestre pour autoriser M^e B-C à lui remettre ladite somme,

Le réforme pour le surplus, et, statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum la société La Casa et la société Stuart-Dionet Immobilier à payer à la société Carrefour Proximité France la somme de 10.000 ' à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum la société La Casa et la société Stuart-Dionet Immobilier à payer à la société Carrefour Proximité France la somme de 5.000 ' en indemnisation de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne in solidum la société La Casa et la société Stuart-Dionet Immobilier aux dépens de première instance et d’appel, et autorise maître Y Z à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans recevoir de provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT