RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/22489 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBEGE

Décision déférée à la cour : jugement du 08 novembre 2019 -tribunal de grande instance de CRÉTEIL – RG n° 16/05921

APPELANTE

SOCIÉTÉ RÉPUBLIQUE 10

société civile de construction vente immatriculée au RCS de Paris sous le n°539 624 221,

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

INTIMÉS

Monsieur C E X

[…]

94700 MAISONS-ALFORT

né le […] à THIAIS

Représenté par M^e Clément MICHAU de l’AARPI PENNEC & MICHAU Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : A0586

Madame D G Z

[…]

94700 MAISONS-ALFORT

née le […] à […]

Représentée par M^e Clément MICHAU de l’AARPI PENNEC & MICHAU Avocats Associés,

avocat au barreau de PARIS, toque : A0586

SARL JOK ARCHITECTURE

SARL immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 489 773 796,

société prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Christofer A de la SELAS Realyze, anciennement A & Sarkozy, avocat au barreau de PARIS, toque : R175

COMPAGNIE D’ASSURANCES MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS – MAF société d’assurance mutuelle à cotisations variables,

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Christofer A de la SELAS Realyze, anciennement A & Sarkozy, avocat au barreau de PARIS, toque : R175

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1^er juillet 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport et M. A B, président.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. A B, président

M^me Monique Chaulet, conseillère

M^me Muriel Page, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour prévue le 1^er octobre 2021 et prorogé successivement le 29 octobre et le 5 novembre pour être finalement rendu le 19 novembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par A B, président et par Joëlle COULMANCE, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

Par acte notarié du 26 avril 2013, M. C X et M^me D Z ont acquis un bien immobilier en l’état futur d’achèvement auprès de la société civile de construction-vente (SCCV) République 10, dans un ensemble immobilier dénommé « La Villa Simon » situé […], Maisons-Alfort (94700), incluant un appartement en duplex de quatre pièces situé au rez-de-chaussée et premier étage avec jardin privatif et terrasse (lot n°6) et deux emplacements de stationnement (lots n° 39 et 40) au prix de 539 600,00 euros frais de notaire en sus.

Lors de la livraison, le 31 juillet 2015, les acquéreurs se sont vus remettre une attestation délivrée par le cabinet Milot-Delaplace mentionnant une surface habitable de l’appartement de 76,20 m² et non de 80,10 m² comme présenté lors de la vente dans le plan annexé au contrat de réservation.

Par ordonnance du 28 juillet 2018, le président du tribunal de grande instance de Créteil a ordonné une expertise à la demande des consorts X et Z.

L’expert, M. Y, a déposé son rapport le 21 juillet 2017 et a retenu une surface habitable réelle de 76,10 m².

Les consorts X et Z ont saisi le tribunal de grande instance de Créteil aux fins notamment de voir condamner la SCCV République 10, in solidum avec la société Jok architecture et la Mutuelle des architectes français, à les indemniser au titre de la surface manquante ainsi que de leurs préjudices accessoires, à titre subsidiaire de prononcer la nullité de la vente en raison d’une faute dolosive et, à titre infiniment subsidiaire, de les condamner à leur payer des dommages et intérêts.

La société Jok Architecture, architecte de l’immeuble, ainsi que son assureur la MAF ont été appelés en garantie par la SCCV République 10.

Par jugement en date du 8 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— dit les acquéreurs recevables et bien fondés en leur action ;

— condamné in solidum la SCCV République 10 et la SARL Jok Architecture à payer à M. X et à M^me Z la somme de 16.069,40 euros en réparation de leur préjudice ;

— condamné in solidum la SCCV République 10 et la SARL Jok Architecture à payer à M. X et à M^me Z la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCCV République 10 et la SARL Jok Architecture aux entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître Clément Michau, avocat, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Mutuelle des Architectes Français à garantir la SARL Jok Architecture de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens et ce, sous réserve des termes du contrat d’assurance les unissant ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que la vente est conforme aux énonciations de l’article 1619

du code civil s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement à prix global pour laquelle une différence inférieure ou égale à 5% entre la surface annoncée sur plan et la surface livrée est tolérée et qu’une clause similaire est stipulée au contrat.

Il a par ailleurs jugé que la limite est très proche de la tolérance fixée en matière de garantie de la surface habitable de la chose vendue et qu’il en résulte, par conséquent, une faute contractuelle dans le mesurage puisque la surface de référence annoncée est constituée d’une surface habitable et d’une surface d’escalier qui aurait dû en être exclue.

Il a estimé que la SCCV République 10 est tenue à un devoir d’information sur l’explication des mesures du plan à l’égard d’un acquéreur non professionnel et qu’en l’espèce l’erreur qui consiste à inclure dans la surface habitable celle de l’escalier constitue une faute grave de la société Jok Architecture (auteur du mesurage), architecte professionnel qui a entraîné un préjudice pour les acquéreurs qui doit donner lieu à réparation.

La SCCV République 10 a interjeté appel de cette décision.

Par ses dernières écritures, elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. X et M^me Z de leur demande de restitution partielle du prix de vente sur le fondement de l’article 1619 du code civil et de résolution de la vente sur le fondement de l’article 1116 du même code,

— dire qu’elle n’a pas manqué à son obligation de conseil et d’information,

— débouter M. X et M^me Z de toutes leurs demandes,

— débouter la SARL Jok Architecture de toutes ses demandes,

à titre subsidiaire,

— dire que la SARL Jok Architecture a commis une faute contractuelle à son égard,

— condamner la SARL Jok Architecture et son assureur la MAF à la garantir intégralement de toute condamnation susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de M. X et M^me Z,

— condamner in solidum toutes les parties succombantes à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant notamment les frais d’expertise.

Par leurs dernières écritures, M. X et M^me Z demandent à la cour de :

A titre principal, confirmer jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SCCV République 10 et la société Jok Architecture à les indemniser,

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnité allouée et, statuant à nouveau, condamner in solidum ces sociétés à leur payer la somme de 37 533,8 euros,

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de condamnation pour défaut de conformité du bien livré,

Statuant à nouveau,

— juger que la différence de surface habitable entre celle annoncée et celle délivrée est supérieure à 5% et condamner in solidum la SCCV République 10, la société Jok Architecture et la Mutuelle des architectes français à leur verser la somme de 26 980 euros pour les 4 m² de surface manquante,

— condamner in solidum les mêmes sociétés à leur verser, à titre d’indemnisation de leur préjudice accessoire, les sommes suivantes :

—  16 188 euros correspondant aux 3% de frais de notaire acquités sur cette base excédentaire,

—  2 632 euros d’intérêts bancaires pour un montant qu’ils n’auraient pas emprunté,

—  702 euros d’assurance-crédit sur ce surcoût,

—  282 euros de caution immobilière,

—  8 000 euros au titre du préjudice moral,

—  14 999,42 euros au titre des travaux réalisés pour l’installation de leur cuisine,

à défaut de nullité de la vente, condamner in solidum la SCCV République 10, la société Jok Architecture et la Mutuelle des architectes français à leur verser la somme de 37 533,8 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement du chef des dispositions de l’article 700 et des dépens et, y ajoutant, condamner in solidum la SCCV République 10, la société Jok Architecture et la Mutuelle des architectes français à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de justice exposés pour la procédure d’appel et les débouter de leurs demandes à leur encontre.

Par leurs dernières écritures, la société Jok Architecture et la MAF sollicitent :

— l’infirmation du jugement en ce qu’il a considéré que la différence de surface constitue une faute contractuelle ouvrant droit à des dommages et intérêts et en ce qu’il retient une faute de la société Jok Architecture.

— la confirmation du jugement en qu’il a écarté les demandes des acquéreurs sur le fondement du dol et sur le fondement de l’article 1619 du Code civil, et, à titre subsidiaire, en ce qu’il retient la responsabilité de la SCCV République 10 en sa qualité de maître d’ouvrage professionnel de l’immobilier.

SUR CE

Sur la demande en remboursement du prix

En l’espèce le plan de l’appartement B11 annexé au contrat de réservation dudit bien passé par les consorts X-Z avec la SCCV République 10 le 27 octobre 2012 mentionne la surface habitable du bien à hauteur de 80,10 m² hors terrasses et jardin privatif, le détail de chaque surface prise en compte dans la surface habitable figurant sur ce plan et faisant notamment apparaître une surface de 8,30 m² pour le dégagement et l’escalier.

L’acte de vente de cet appartement qui constitue le lot 6 de l’ensemble immobilier dit « La Villa Simon » en date du 26 avril 2013 mentionne une superficie soit surface habitable de 80,10 m² et stipule qu’une tolérance de plus ou moins 5% sera admise dans l’exécution des travaux par rapport aux plans et que dans cette limite aucune réclamation ne sera prise en considération, étant entendu que ces surfaces seront appréciées globalement et non pièce par pièce.

Il est constant qu’une attestation de surface habitable de 76,20 m² a été remise à la livraison aux consorts X-Z.

L’expert, M. Y, qui a précisé que l’appartement est conforme à la description qui en est faite dans l’état descriptif de division et dans l’acte notarié, a conclu à une valeur de référence de la surface habitable de 76,44 m² pour le lot 6, propriété des consorts X-Z, surface qui correspond à une surface habitable inférieure de 3,66 m² à celle de 80,10 m² indiquée dans l’acte de vente.

Il précise que la surface habitable portée sur le plan de vente et dans l’acte de vente qui est de 80,10 m² ne fait pas de différence entre la surface du dégagement et celle de l’escalier et que la surface de l’escalier, pour laquelle l’expert retient une valeur relevée de 3,66 m², ne peut pas être incluse dans la surface habitable.

Il résulte du rapport de l’expert que la différence entre la surface habitable figurant dans l’acte et celle du bien livrée est de 3,66 m² soit une différence de 4,56% de la surface habitable, les consorts X-Z n’étant pas fondés à se référer à d’autres mesurages que celui de l’expert judiciaire, et qu’elle est donc inférieure à la différence de 5% tolérée aux termes des dispositions de l’article 1619 du code civil dans sa version applicable en l’espèce.

En conséquence dès lors que la surface livrée n’excède pas la marge de 5% tolérée, le défaut de conformité n’est pas établi et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts X-Z de leur demande en diminution du prix ainsi que de leurs demandes accessoires de ce chef.

Sur la demande de nullité du contrat pour dol

Les consorts X-Z sollicitent à titre subsidiaire l’infirmation du jugement

en ce qu’il les a déboutés de leur demande de nullité du contrat pour dol au motif que les surfaces de dégagement et d’escalier ont été réunies volontairement sur le plan qui leur a été communiqué de manière à ne pas pouvoir distinguer les dégagements et les escaliers.

En l’espèce le fait que les surfaces des dégagements et de l’escalier aient été délibérément réunies sur le plan communiqué aux acquéreurs dans le but de tromper ces derniers n’est pas démontré, la volonté de tromper le cocontractant ne pouvant être déduite de la circonstance que le vendeur est un professionnel de l’immobilier alors que le plan communiqué aux acquéreurs a été établi par un géomètre-expert auquel il incombait d’établir une surface habitable correctement calculée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de l’acte pour dol.

Sur la condamnation de la SCCV République 10 et de la SARL Jok Architecture au paiement de dommages et intérêts

Au soutien de son appel, la SCCV République 10 fait valoir qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’information et de conseil à l’égard des consorts X-Z qui ont été parfaitement informés de la consistance du bien vendu dans la mesure où le plan joint à l’acte en VEFA était dépourvu d’ambiguïté sur le décompte des surfaces et la prise en compte de l’escalier ;

elle conteste en outre le préjudice des consorts X-Z qu’ils caractérisent comme une perte de chance d’acquérir un bien d’une superficie de 80,10 m² à un niveau de prix équivalent au motif que le prix d’un logement neuf est fixé par rapport à sa consistance générale et qu’en l’espèce le prix fixé et payé est cohérent et conforme au marché immobilier de l’époque.

En l’espèce, l’acte de vente rappelle, après la mention d’une superficie de 80,10 m², qu’une tolérance de 5% en plus ou en moins sera admise dans l’exécution des travaux par rapport aux cotes du plan et que dans cette limite de 5% en plus ou en moins aucune réclamation ne sera prise en considération, étant entendu que ces surfaces sont appréciées globalement et non pièce par pièce.

Il résulte donc de l’acte de vente que les consorts X-Z ont été informés de ce qu’une variation de plus ou moins 5% dans la surface du bien livré par rapport à la surface indiquée dans l’acte ne pourrait faire l’objet d’une réclamation et les plans fournis aux acquéreurs mentionnaient clairement une surface de 8,30 m² correspondant au dégagement et à l’escalier incluse dans la surface habitable.

Dès lors que les consorts X-Z ont acquis le bien alors qu’ils étaient informés de ce qu’une différence de surface de moins 5% par rapport à la surface de 80,10 m² figurant dans l’acte n’était pas indemnisable, ils ne sont pas fondés à soutenir qu’ils n’auraient pas acquis ou pas au même prix s’ils avaient su que la surface était de 76,44 m² et non de 80,10 m².

En conséquence les consorts X-Z ne démontrent pas la réalité du préjudice qu’ils invoquent à savoir la perte de chance de contracter en vue d’acquérir un bien de 80 m² et préjudices accessoires, le fait que le cabinet Jok ait commis une faute en incluant la surface de l’escalier dans la surface habitable étant sans effet sur la solution du litige de même que le défaut d’information reproché à la SCCV République 10.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement pour le surplus et rejeter les demandes des consorts X-Z.

Sur les frais irrépétibles

Il y a lieu de condamner in solidum M. X et à M^me Z à payer à la SCCV République 10 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et une somme totale de 3 000 euros à la SARL Jok Architecture et à la MAF sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 8 novembre 2019 en ce qu’il a débouté M. X et à M^me Z de leurs demandes de réduction du prix de vente et de résolution de la vente,

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute M. C X et M^me D Z de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne in solidum M. X et à M^me Z à payer à la SCCV République 10 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et une somme totale de 3 000

euros à la SARL Jok Architecture et à la MAF sur le même fondement,

Condamne in solidum M. X et à M^me Z aux entiers dépens de l’instance incluant les frais d’expertise.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT