Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/06138 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7R7F

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2018 -Tribunal d’Instance de MELUN – RG n° 1118001266

APPELANTE

Madame Y Z

[…]

07130 SAINT-PERAY

née le […] à […]

représentée par M^e Fatima BAKHTI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1194

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/061817 du 20/02/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

SA HLM TROIS MOULINS HABITAT

[…]

[…]

[…]

N° SIRET : 786 150 391

représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

assistée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1315 substituée à l’audience par M^e WalterGASTÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B81

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M.

François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport et M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2014, la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat a donné à bail à M^me Y Z un logement situé […] pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer principal initialement fixé à la somme de 315,56 euros, outre une provision sur charges locatives.

Par lettre reçue par le bailleur le 9 novembre 2017, M^me Y Z a donné congé de son appartement.

Par acte d’huissier de justice du 24 avril 2018, la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat a fait assigner M^me Y Z devant le tribunal d’instance de Melun afin de voir :

— valider le congé donné par M^me Y Z pour le logement ;

— ordonner en conséquence son expulsion du logement, ainsi que celles de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est;

— supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M^me Y Z à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, de l’application de la convention locative, et ce, à compter du 9 décembre 2017 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés et l’enlèvement des meubles ;

— condamner M^me Y Z à lui payer la somme de 5 369,99 euros, représentant les loyers et indemnités d’occupation impayés au terme de mars 2018 inclus, hors frais de procédure ;

— condamner M^me Y Z à lui payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me Y Z aux dépens de l’instance, et ce sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 5 novembre 2018, le tribunal d’instance de Melun a :

— constaté la validité du congé donné par M^me Y Z avec effet au 9 décembre 2017 pour le bien situé […] ;

— ordonné l’expulsion des locaux situés […] de M^me Y Z et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dispensé la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures d’exécution à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dit que le sort des meubles serait alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter du 9 décembre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et condamné M^me Y Z à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné M^me Y Z à payer à la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat la somme de 4 080,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, échéance de juillet 2018 incluse ;

— dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2018, date de l’assignation ;

— condamné M^me Y Z aux entiers dépens, qui comprendront les frais de l’assignation et les frais liés à l’exécution de la présente décision ;

— condamné M^me Y Z à payer à la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 mars 2019, M^me Y Z a interjeté appel de cette décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2019, M^me Y Z demande à la cour de :

— dire et juger M^me Y Z recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement rendu en première instance ;

Et, statuant à nouveau :

— débouter la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat de l’ensemble de ses demandes;

— condamner la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la compensation en tant que de besoins;

À titre infiniment subsidiaire :

— accorder un plan d’apurement de trois ans à M^me Y Z pour régler la somme réclamée au regard de sa situation de précarité ;

— dire que les majorations d’intérêts ou de pénalité de retard ne seront pas dus et en débouter la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat de cette demande ;

Et,en tout état de cause :

— condamner la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi que la condamnation aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2020, la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat, intimée, demande à la cour de :

— dire et juger M^me Y Z mal fondé en son appel ;

la débouter de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 5 Novembre 2018 rendu par le tribunal d’instance de Melun en actualisant la créance de la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat à hauteur de 6 130,33 euros arrêtée au 8 décembre 2019 ;

— condamner M^me Y Z à payer à la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat la somme de 6 130,33 euros;

— condamner M^me Y Z à payer à la société anonyme HLM Trois Moulins Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les effets du congé donnée par la locataire

M^me Y Z soutient avoir quitté les lieux, en avoir informé la bailleresse, ainsi que de sa nouvelle adresse, et avoir cherché à restituer les clés et à faire l’état des lieux, en adressant à la société, le 7 décembre 2017, une lettre désignant une personne de confiance, M. X, pour procéder à ces formalités mais elle indique que la société Trois Moulins Habitat "n’a jamais voulu tenir compte de ce mandat, alors que le nouveau domicile de l’appelante l’avait éloignée de plus de

600 km de la location visée dans la présente affaire".

Elle en déduit qu’elle n’était redevable d’aucune somme postérieurement au 9 décembre 2017, date d’effet du congé.

La société Trois Moulins Habitat soutient en substance que les clés ne lui ont pas été remises, que M. X s’est révélé injoignable et que l’appelante n’a pas réagi aux courriers qui lui ont été adressés à sa nouvelle adresse.

Il n’est pas contesté que, compte tenu du statut de bénéficiaire de l’allocation d’adulte handicapé de M^me Y Z, son délai de préavis était en l’espèce d’un mois, de sorte que le bail expirait le 9 décembre 2017, que son congé était valide et que la reprise des lieux par la bailleresse a eu finalement lieu le 14 janvier 2019.

L’article 1731 du code civil impose au locataire de restituer les lieux au bailleur à l’expiration du bail.

Aux termes de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ; il doit donc les libérer à défaut de quoi il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l’expulsion du locataire.

Les indemnités d’occupation sont de plein droit dues, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, et ce jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

Il résulte d’une jurisprudence constante en application de ces textes que, d’une part, seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, quand bien même le locataire les aurait déjà quittés.

S’agissant des modalités de la remise des clés, la jurisprudence retient également que celles-ci doivent être remises en main propre au bailleur ou au représentant de celui-ci, sans que le bailleur ait à les réclamer.

Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés.

En l’espèce, M^me Y Z ne rapporte pas la preuve d’avoir accompli son obligation de restituer les clés et, notamment, il résulte des pièces produites que M. X ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés par la bailleresse, ainsi que l’a retenu le premier juge; par ailleurs, il ne résulte pas des éléments du dossier que la bailleresse a refusé de recevoir les clés, celle-ci produisant, au contraire, la copie de deux courriers adressés à M^me Y Z, à sa nouvelle adresse, les 22 février et 6 mars 2018, l’invitant à prendre contact en urgence afin d’effectuer l’état des lieux et de procéder à la remise des clés, sans que M^me Y Z démontre avoir donné suite à ces démarches.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu :

— que M^me Y Z est devenue occupante sans droit ni titre du logement litigieux à compter du 9 décembre 2017,

— qu’elle est redevable, à l’égard de la société Trois Moulins Habitat, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été payés si le bail s’était poursuivi à compter de cette même date, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— sauf à préciser que, la libération des locaux ayant été effectuée le 14 janvier 2019, l’expulsion est devenue sans objet.

Sur le montant des sommes dues par M^me Y Z au titre des indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation, de nature à la fois compensatoire et indemnitaire, trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil (ancien article 1382) en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux; destinée à réparer le préjudice réel que subit le bailleur, elle est appréciée notamment en fonction de la valeur locative des lieux, des charges et du dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien.

Devant la cour, la société Trois Moulins Habitat produit un décompte actualisé au 2 novembre 2020, d’où il résulte que M^me Y Z reste devoir, au titre des indemnités d’occupation (à hauteur de 427,11 euros par mois) et des charges appelées du 10 décembre 2017 au 14 janvier 2019, la somme de 7 216,99 euros.

M^me Y Z, qui conteste les sommes réclamées en leur principe, ne soutient cependant pas avoir procédé à des paiements libératoires non portés au décompte de la société Trois Moulins Habitat.

Le décompte produit par la société fait ressortir qu’elle a procédé à diverses régularisations :

— les « surloyers » (suppléments de loyers de solidarité- SLS-), portés au débit du compte pour la première fois au titre des mois janvier, février et mars 2018, de 972,52 euros chacun, soit au total 2 917,56 euros, ont bien été recrédités par la société Trois Moulins Habitat, qui ne les réclame plus, le 19 avril 2019 ;

— les « frais de dossier SLS » et « pénalités d’enquête sociale » mises à son débit au 28 février et 31 mars 2018, ont également été recrédités en avril 2018 (15,24 et 25 euros) ;

— l’indemnité d’occupation due au titre du mois de janvier 2019, qui ne pouvait être due que jusqu’à la reprise des lieux, au prorata, soit le 14 janvier 2019, a également fait l’objet d’une rectification, le compte étant recrédité de la somme de 236,39 euros, le 11 février 2019.

Il convient donc d’écarter les critiques de l’appelante au sujet de ces éléments, les sommes litigieuses ne lui étant en réalité plus réclamées par la société Trois Moulins Habitat.

Par ailleurs, la société Trois Moulins Habitat produit devant la cour les justificatifs des sommes indiquées dans le décompte produit au titre de la consommation d’eau de M^me Y Z, pour les années 2016 et 2017, et en électricité, pour l’année 2017, ainsi que des charges récupérables au titre de l’année 2017. Elles ne doivent donc pas être écartées.

Enfin, devront être soustraites les sommes suivantes :

-118,30 euros, correspondant à la différence entre:

*la somme de 1399, 63 euros, contestée à juste titre par l’appelante, apparaissant au débit du compte à la date du 31 mars 2018 sous l’intitulé « indemnités d’occupation »,

*et la somme de 1281,33 euros réellement due à ce titre pour les mois de janvier, février et mars 2018 (soit 427,11 euros x 3);

— les « frais » non justifiés de 13 euros + 156,63 euros+ 284,57 euros +523,06 euros +122,40 euros, soit 1099,66 euros ;

En conséquence, M^me Y Z sera condamnée au paiement de la somme de 5999, 03 euros [= 7216,99 euros – (118,3+1099,66)] au titre des indemnités d’occupation qu’elle reste devoir à la date du novembre 2020.

Sur les intérêts légaux

L’article 1231-6 du code civil dispose que :

'Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. (…)'.

Par conséquent, en l’espèce, la créance indemnitaire portera intérêts au taux légal:

— sur la somme de 4080,39 euros: à compter du 24 avril 2018, date de l’assignation devant le premier juge;,

— pour le surplus: à compter du 2 novembre 2020, date des dernières conclusions de l’intimée devant la cour.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement formée par M^me Y Z devant la cour

La société Trois Moulins Habitat ne s’oppose pas à cette demande, à laquelle il sera fait droit compte tenu de la situation personnelle et financière de M^me Y Z, qui perçoit une allocation d’adulte handicapé et pourra se libérer de ladite somme par 24 mensualités de 249, 95 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M^me Y Z devant la cour

M^me Y Z soutient que la société Trois Moulins Habitat a fait preuve de négligence et de mauvaise foi en laissant s’aggraver la dette au lieu de reprendre possession des lieux.

Toutefois elle ne démontre pas l’existence d’une faute qui aurait été commise par la société Trois Moulins Habitat alors que celle-ci l’a relancée par deux courriers afin de se faire remettre les clés (courriers que M^me Y Z ne prétend pas ne pas avoir reçus) et ce, dès le mois de février 2018, et a saisi le tribunal d’instance dès le mois d’avril 2018, étant rappelé que c’est l’appelante qui s’est montrée négligente dans l’exécution de sa propre obligation de s’assurer de la remise effective des clés.

Dès lors, en l’absence de condamnation de la société Trois Moulins Habitat à ce titre, il n’y a pas lieu à compensation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de rejeter les demandes formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris sauf à porter la condamnation de M^me Y Z à la somme de 5999, 03 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, actualisées selon décompte arrêté au 2 novembre 2020 ;

Et statuant à nouveau,

Rejette toutes autres demandes,

Dit n’y avoir lieu à expulsion, les locaux litigieux étant déjà libérés;

Et y ajoutant,

Dit que M^me Y Z pourra se libérer de la somme de 5999,03 euros par 24 mensualités de 249,95 euros payables le 5 de chaque mois à compter de la décision ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible;

Dit que les créances indemnitaires porteront intérêts au taux légal :

— sur la somme de 4 080,39 euros: à compter du 24 avril 2018;

— pour le surplus : à compter du 2 novembre 2020;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M^me Y Z;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me Y Z aux dépens d’appel.

La Greffière Le Président