Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 MARS 2021

(n° 2021/ 104 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/28462 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B66SX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 1118190436

APPELANTE

Madame Y DE X

[…]

[…]

représentée par M^e D E, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 133

INTIMÉE

Etablissement Public PARIS HABITAT – OPH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 344 810 825

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude TERREAUX, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, président de chambre

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Pascale WOIRHAYE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat en date du 28 octobre 1957, l’Office Public d’Habitation à loyer Modéré de la ville de Paris, devenu PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à M. C DE X, un local à usage d’habitation sis […].

M. C DE X est décédé le […].

Suivant acte délivré le 19 juillet 2017, PARIS HABITAT OPH a saisi le juge d’instance du 19^e arrondissement de Paris pour :

— Faire juger que le bail est résilié depuis le décès de M. DE X et que sa fille M^me Y DE X est occupante des lieux sans droit ni titre,

— Etre autorisée à faire procéder sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée de 30% jusqu’à la libération des lieux,

Solliciter une indemnité de procédure de 1.200 €.

L’affaire a été renvoyée à la demande de l’une des parties au moins, à l’audience du 28 septembre 2018, devant le tribunal d’instance de Paris.

A cette audience, PARIS HABITAT-OPH, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance en faisant valoir qu’il n’a pu être fait droit à la demande de M^me DE X aux fins de voir transférer le bail à son profit car celle-ci ne justifie pas qu’elle vivait dans les lieux depuis au moins une année précédant le décès de son père. Il conclut par ailleurs au rejet des demandes reconventionnelles.

M^me DE X, représentée par son frère muni d’un pouvoir sollicite le rejet des demandes et la condamnation de PARIS HABITAT-OPH à lui payer la somme de 6.526,15euros correspondant aux surloyers indus et 5000 euros de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de ne pas prononcer l’exécution provisoire et de condamner PARIS HABITAT OPH à lui verser 10 000 euros de dommages et intérêts.

Elle soutient remplir les conditions de transfert du bail à son profit et rappelle que les conditions de ressources et d’adéquation du logement à la composition de sa famille ne lui sont pas applicables en raison de son âge.

Elle expose qu’ayant été déclarée occupante des lieux depuis 2012, elle communiquait annuellement son avis d’imposition sur lequel elle était domiciliée en Martinique de sorte que le bailleur ne saurait

se fonder sur ce seul élément pour rejeter sa demande de transfert de bail.

Elle ajoute que si elle est régulièrement absente de son domicile parisien, c’est uniquement en raison de ses obligations en qualité d’interprète traducteur en langue portugaise aux Antilles et qu’elle établit par les pièces qu’elle produit l’effectivité de son domicile habituel à Paris.

Elle relève par ailleurs qu’un surloyer lui a été abusivement facturé par PARIS HABITAT OPH depuis octobre 2016 alors que seule une indemnité d’occupation était due.

Elle fait en effet valoir que si sa demande de transfert était rejetée elle serait en droit d’obtenir du bailleur la réparation de son préjudice, dans la mesure où celui-ci a laissé croire depuis 2012, qu’elle bénéficiait du statut d’occupante.

Par jugement en date du 09 novembre 2018, le Tribunal d’instance de Paris:

Constate que M^me Y DE X est occupante sans droit ni titre du bien immobilier sis […] ;

En conséquence, ordonne à M^me Y DE X de libérer les lieux dans un délai de 8 JOURS à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour M^me Y DE X d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, PARIS HABITAT OPH pourra 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne M^me Y DE X à payer à PARIS HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation à compter du […] et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges éventuellement révisés augmentés de 30% qui auraient été payés si le bail avait été transféré;

Condamne PARIS HABITAT OPH à rembourser à M^me Y DE X la somme de 6.526,15 euros correspondant aux surloyers perçus pour la période du 1^er octobre 2016 jusqu’au 28 février 2018 sauf à déduire la créance de PARIS HABITAT OPH au titre du reliquat d’indemnité d’occupation restant à percevoir ;

Déboute M^me DE X de sa demande de dommages et intérêts ;

Rejette toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Par déclaration en date du 20 décembre 2018, Madame Y DE X a interjeté appel de cette décision.

Dans ces dernières conclusions en date 07 juin 2019 , Madame Y DE X demande à la Cour de:

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré Madame de X occupante sans droit ni titre du bien immobilier sis […].

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que le bail consenti à Monsieur B C de X le 28 octobre 1957 doit être transféré au profit de sa fille, Madame Y de X ;

— Condamner PARIS HABITAT OPH à verser la somme de 3.000 euros à Madame Y de X, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner PARIS HABITAT OPH aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maitre D E conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ces dernières conclusions en date du 27 février 2020, PARIS HABITA- OPH demande à la Cour de:

— Déclarer PARIS HABITAT-OPH recevable en ses conclusions d’intimé,

— Déclarer Madame Y de X mal fondée en son appel

Débouter Madame Y de X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner Madame Y de X à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 315,80 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation,

Condamner Madame Y de X à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Madame Y de X aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 décembre 2020.

La date d’audience a été fixée au 08 janvier 2021.

A cette date, il a été indiqué aux parties que l’affaire a été mise en délibéré et que l’arrêt serait rendu le 05 mars 2021 par mise à disposition au greffe.

SUR CE,

SUR LE TRANSFERT DE BAIL

M^me DE X soutient qu’elle résidait avec son père dans le logement dont il était locataire depuis au moins un an à la date de son décès et réclame à ce titre que soit prononcé le transfert du bail à son profit.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «  Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : [']

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; »,

Considérant que M^me DE X doit donc rapporter la preuve que, dans l’année qui a

précédé le décès de son père le […], elle vivait avec celui-ci de manière continue, effective et habituelle, dans les lieux litigieux entre le 19 septembre 2015 et le […],

Considérant que M^me DE X produit en ce sens des factures d’électricité de janvier 2015 à janvier 2017 et d’abonnements téléphoniques de septembre 2015 à septembre 2016 à son nom et à l’adresse du logement occupé,

Considérant que si M^me DE X produit deux attestations de voisins de l’immeuble, aucune n’atteste sans équivoque de la cohabitation continue et effective de M^me DE X avec son père sur la période litigieuse ,

Considérant que M^me DE X reproche au jugement déféré de ne pas avoir pris compte les déclarations qu’elle a effectuées en réponse aux enquêtes du bailleur ainsi que la déclaration de son défunt père attestant que sa fille va résider à compter du 1^er juin 2012 avec lui ,

Considérant comme l’ont relevé les premiers juges que ces seuls éléments ne peuvent suffire à établir qu’elle vivait habituellement dans les lieux durant la période requise,

Considérant que par une lettre du 16 mai 2017 adressée à PARIS HABITAT-OPH pour contester le refus du transfert de bail, M^me DE X affirme que « je tiens à vous rappeler que mes fonctions, origines et relations cosmopolites m’amènent à ne pas assurer « une présence effective » dans le logement que j’occupe en effet comme vous l’écrivez. Je suis pour des raisons ;

de prestations de services, dont j’ai apporté la preuve souvent en Martinique ;

familiales , en Guadeloupe[…]

familiales encore au Portugal dont est originaire le père de mes enfant,

professionnelles aussi ou ma profession et mes attaches que j’y conserve m’amènent ;

au Brésil même où j’ai fait passer le baccalauréat à plusieurs reprises. »

Considérant qu’outre les avis d’imposition produits et son inscription sur la liste des experts auprès de la Cour d’appel de Fort-de-France, il ressort des propres dires de l’appelante qu’elle ne vivait pas de manière habituelle, continue et effective avec son père avant son décès à Paris, dans le logement litigieux, mais en Martinique où elle est domiciliée fiscalement,

Considérant que le jugement déféré relève que M^me DE X ne conteste pas que son père ne vivait plus dans les lieux au jour de son décès dès lors qu’elle indique que son état de santé était « incompatible à toute participation à un voyage qui l’aurait amené avant son décès dans l’appartement qu’il louait »,

Considérant que si l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un transfert de bail aux descendants, c’est à la condition de justifier d’une cohabitation effective et continue avant le décès du défunt, et non pour permettre au bénéficiaire de se réserver la possibilité d’un choix de sa résidence entre plusieurs,

Considérant qu’il résulte tant des pièces versées au débat que des motifs pertinents apportés, que le jugement entrepris sera donc confirmé sur l’absence de transfert de bail et ses conséquences,

SUR LE MONTANT DE L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Considérant qu’il ressort de ce qui précède, que le bail était résilié de plein droit à la date du décès de

M. DE X,

Considérant dès lors que M^me DE X avait à compter de cette date, la qualité d’occupante sans droit ni titre, et non de locataire,

Considérant que le jugement entrepris a condamné PARIS HABITAT-OPH à restituer les surloyers indus versés par M^me DE X, cette somme devant être réduite de l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer actualisé augmenté des charges prévues au titre du bail, en sus majorée de 30% à titre de dommages et intérêts et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des lieux, expulsion ou reprise

Considérant que M^me DE X a libéré les lieux le 24 octobre 2019.

Considérant que PARIS HABITAT-OPH produit un décompte définitif actualisant la dette de M^me DE X à la somme de 1.075,78 euros,

Considérant que PARIS HABITAT-OPH en déduit ses frais de contentieux soit 759,98 euros, dont le reliquat est 315,80 euros,

Qu’il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner M^me DE X à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 315,80 euros au titre du reliquat d’indemnité d’occupation restant dû.

SUR LES AUTRES DEMANDES :

Considérant que l’appelante succombant, il serait inéquitable de laisser à la charge de PARIS HABITAT-OPH la totalité des frais de procédure et les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’Instance de Paris du 9 novembre 2018 dans toutes ses dispositions,

CONDAMNE Madame DE X Y à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 315,80 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation restant dû,

REJETTE toute demande plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame DE X Y à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame DE X Y aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT