REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/15421 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B54L7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/10724

APPELANTE

SELAFA MJA, mandataires judiciaires associés

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 446 172 509

[…]

[…]

prise en la personne de Maître A X, nommée par jugement du tribunal de commerce de BOBIGNY en date du 9 juin 2015 liquidateur judiciaire de la

SAS MAISON D. PORTHAULT

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 753 261 833

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques GOURLAOUEN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0396

INTIMEES

Société […], société de droit étranger agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 515 094 951

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe REZEAU de la SELARL AQUILON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

Société […] société de droit étranger agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 509 622 767

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe REZEAU de la SELARL AQUILON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Mai 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

'''''''

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 février 2013, la Société […] a donné à «'bail commercial sous condition suspensive'» à la Société MAISON D.'PORTHAULT plusieurs locaux à usage de «'création, conception, vente distribution, commerce import-export de tous produits de luxe dans la gamme de linge, vêtements et tous produits de maison'» et «'réserve'», dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 8^e, pour une durée de l2 années à compter de la levée des conditions suspensives et au plus tard le 15 mai 2013, moyennant un loyer de 330.000 ' hors taxes hors charges assorti d’une franchise de 3 mois au titre de l’année 2013 de sorte que le premier loyer ne sera exigible que passé un délai de 3 mois à compter de la prise d’effet du bail et de 3 mois pour l’année 2014, de sorte que le premier terme de loyer ne sera exigible que le 1^er avril 2014.

Le contrat était soumis aux conditions suspensives pour le preneur d’obtenir avant le 15 mai 2013 au plus tard, d’une part les autorisations d’urbanisme nécessaires à la réalisation des travaux d’aménagement des locaux et d’autre part une autorisation préfectorale à titre personnel de changement de destination, le preneur s’engageant à solliciter cette autorisation avant le 15 mars 2013 au plus tard.

Par acte du même jour, la Société […] a donné à «'bail commercial sous condition suspensive'» à la Société MAISON D. PORTHAULT un local à usage de «'création, conception, vente distribution, commerce import-export de tous produits de luxe dans la gamme de linge, vêtements et tous produits de maison'», dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 8^e, pour une durée de 12 années à compter de la levée des conditions suspensives et au plus tard le 15 mai 2013, moyennant un loyer de 170.000 ' hors taxes hors charges assorti d’une franchise de 3 mois au titre de l’année 2013 de sorte que le premier loyer ne sera exigible que passé un délai de 3 mois à compter de la prise d’effet du bail et de 3 mois pour l’année 2014 de sorte que le premier terme de loyer ne sera exigible que le 1^er avril 2014.

Ce contrat était soumis aux mêmes conditions suspensives que celles prévues pour les locaux situés […].

Bien que les conditions suspensives prévues dans ces deux contrats n’aient pas été levées, les deux bailleresses ont remis les clefs des locaux à la Société MAISON D.'PORTHAULT au mois de mai 2013, laquelle a fait réaliser des travaux d’aménagement et a débuté son exploitation.

Par jugement du 5 février 2014, le tribunal de commerce de Paris a placé la Société MAISON D. PORTHAULT en redressement judiciaire, Maître Y étant désigné en qualité d’administrateur judiciaire et Maître X de la SELAFA MJA désigné en qualité de mandataire judiciaire. Cette procédure de redressement judiciaire a par la suite été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 9 juin 2015 et Maître X de la SELAFA MJA désigné en qualité de liquidateur judiciaire de cette société.

Entretemps, par acte d’huissier de justice du 23 juin 2014, la Société […] a fait délivrer à la Société MAISON D. PORTHAULT un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 110.232 ', de cesser l’activité non autorisée de bureaux dans les locaux situés au rez-de-chaussée et de les remettre dans leur état antérieur. Cet acte a été dénoncé à Maître Y en sa qualité d’administrateur judiciaire de la locataire le 8 juillet 2014.

Par acte d’huissier de justice du même jour, la Société […] a fait délivrer à la Société MAISON D. PORTHAULT un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 56.928 '. Cet acte a été dénoncé à Maître Y en sa qualité d’administrateur judiciaire de la locataire le 13 août 2014.

Ces commandements ont fait l’objet de deux procédures.

D’une part, par acte d’huissier de justice du 17 juillet 2014, la Société MAISON D. PORTHAULT et Maître Y ès qualités d’administrateur judiciaire de cette société, ont assigné la Société […] en opposition à commandement aux fins notamment de voir déclarer caduc le contrat de bail signé le 21 février 2013 et nul le commandement visant la clause résolutoire du 23 juin 2014.

La société […] a fait citer en intervention forcée et en garantie, Maître X de la SELAFA MJA en sa qualité de mandataire liquidateur de la Société MAISON D. PORTHAULT.

Par acte du 22 juin 2015, la Société […] a fait citer en intervention forcée Maître X de la SELAFA MJA en sa qualité de mandataire liquidateur de la Société MAISON D. PORTHAULT.

La Société […] ayant signifié des conclusions d’incident aux fins d’obtenir le versement d’une provision de 215.442 ' en contrepartie de l’occupation des locaux, par ordonnance du 13 janvier 2015, le juge de la mise en état a condamné la Société MAISON D. PORTHAULT à consigner une somme de 200.000 ' à valoir sur l’occupation des locaux situés […]. Par arrêt du 28 octobre 2015, la Cour d’appel a réformé cette ordonnance et condamné Maître X és qualités de mandataire liquidateur de la Société MAISON D.'PORTHAULT à payer à la Société 5 rue BOCCADOR PARIS VIII APS la somme de 90.000 ' à valoir sur les créances postérieures au jugement de redressement judiciaire de la demanderesse.

D’autre part, par acte d’huissier de justice du 17 juillet 2014, la Société MAISON D. PORTHAULT et Maître Y ès qualités d’administrateur judiciaire de cette société, ont assigné la Société 7 rue BOCCADOR PARIS VIII APS en opposition à commandement aux fins notamment de voir déclarer caduc le contrat de bail signé le 21 février 2013 et nul le commandement visant la clause résolutoire du 23 juin 2014. Par acte d’huissier de justice du 22 juin 2015, la Société […] a fait citer en intervention forcée Maître X de la SELAFA MJA en sa qualité de mandataire liquidateur de la Société MAISON D. PORTHAULT.

La Société 7 RUE BOCCADOR PARIS VIII APS ayant signifié des conclusions d’incident aux fins d’obtenir le versement d’une provision de 111.618 ' en contrepartie de l’occupation des locaux, par ordonnance du 13 janvier 2015, le juge de la mise en état a condamné la Société MAISON D.'PORTHAULT à consigner une somme de 100.000 ' à valoir sur l’occupation des locaux situés […]. Par arrêt du 28 octobre 2015, la Cour d’appel de Paris a réformé cette ordonnance et condamné Maître X ès qualités de mandataire liquidateur de la Société MAISON D.'PORTHAULT à payer à la Société 7 RUE BOCCADOR PARIS VIII APS la somme de 45.000 ' à valoir sur les créances postérieures au jugement de redressement judiciaire de la demanderesse.

Toutes les procédures ont été jointes.

Les locaux ont été libérés et les clés restituées aux sociétés 5 ET […] par Maître X en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société MAISON D. PORTHAULT le 24 juin 2015.

Par jugement en date du 29 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit et jugé que le contrat de bail commercial sous condition suspensive conclu le 2l février 2013 entre la Société du 5 rue du BOCCADOR PARIS VIII APS et la Société MAISON D.'PORTHAULT est caduc';

— Dit et jugé que le contrat de bail commercial sous condition suspensive conclu le 21 février 2013 entre la Société du 7 rue du BOCCADOR PARIS VIII APS et la Société MAISON D.'PORTHAULT est caduc';

— Dit et jugé que les parties n’ont pas été liées par un contrat de bail commercial';

— Déclaré de nul effet le commandement de payer et de faire visant la clause résolutoire du bail, délivré par la Société du 5 rue du BOCCADOR PARIS VIII APS à la Société MAISON D.'PORTHAULT le 23 juin 2014';

— Déclaré de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, délivré par la Société du 7 rue du BOCCADOR PARIS VIII APS à la Société MAISON D.'PORTHAULT le 23

juin 2014';

— Débouté la Société du 5 rue du BOCCADOR PARIS VIII de sa demande en paiement de loyers, frais et charges';

— Débouté la Société du 7 rue du BOCCADOR PARIS VIII de sa demande en paiement de loyers, frais et charges';

— Dit et jugé que les locaux ont été occupés sans titre par la Société MAISON D.'PORTHAULT';

— Rejeté l’exception d’incompétence au profit du juge commissaire pour statuer sur les demandes en paiement formées par les défenderesses soulevée tardivement par la Société MAISON D. PORTHAULT';

— Condamné M^e X ès qualités de mandataire liquidateur de la Société MAISON D.'PORTHAULT à payer à la Société du 5 rue du BOCCADOR PARIS VIII APS la somme de 482.800 ' au titre de l’indemnité d’occupation globale pour toute la période postérieure au prononcé du redressement judiciaire';

— Condamné M^e X ès qualités de mandataire liquidateur de la Société MAISON D.'PORTHAULT à payer à la Société du 5 rue du BOCCADOR PARIS VIII APS (sic) la somme de 251.022 ' au titre de l’indemnité d’occupation globale pour toute la période postérieure au prononcé du redressement judiciaire';

— Débouté la Société MAISON D. PORTHAULT de sa demande tendant à voir condamner la Société du 5 rue du BOCCADOR PARIS VIII APS à lui payer la somme de 371.634,16 ' en remboursement du coût des travaux qu’elle a effectués dans les locaux appartenant à cette dernière';

— Débouté la Société MAISON D. PORTHAULT de sa demande tendant à voir condamner la Société du 7 rue du BOCCADOR PARIS VIII APS à lui payer la somme de 225.635,02 ' en remboursement du coût des travaux qu’elle a effectués dans les locaux

appartenant à cette dernière';

— Débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile';

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision';

— Rejeté les autres demandes';

— Condamné la Société MAISON D. PORTHAULT aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître REZEAU, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 19 juin 2018, la SAS MAISON D. PORTHAULT a interjeté appel partiel de ce jugement en ce qu’il a condamné M^e X ès qualités à payer les sommes de 482.800 euros et de 251.022 euros au titre de l’indemnité d’occupation et en ce qu’il a rejeté la demande en remboursement du coût des travaux.

Par une ordonnance sur incident en date du 14 janvier 2019, la cour d’appel de Paris, Pôle 5 ' Chambre 3 a':

— Dit que la société MAISON D.PORTHAULT représentée par la SELAFA MJA en la personne de Maître A X, liquidateur judiciaire, est dans l’impossibilité d’exécuter le jugement entrepris ;

— Dit n’y avoir lieu à ordonner la radiation de l’affaire ;

— Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné les sociétés 5 et […] aux dépens de l’incident.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 22 septembre 2020, la SELAFA MJA, prise en la personne de M^e X ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MAISON D.'PORTHAULT, demande à la Cour de :

— Dire l’appel de la SELAFA MJA ès qualités de liquidateur à liquidation judiciaire de la société MAISON D.'PORTHAULT recevable et bien fondé';

Statuant à nouveau,

— Dire que la SELAFA MJA ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MAISON D.'PORTHAULT ne peut être condamnée qu’à payer à ses bailleresses une indemnité d’occupation déconnectée du loyer contractuel, équivalant à un loyer à usage d’habitation, soit 192.500 ' d’une part (110.000 ' après déduction du dépôt de garantie) et 99.166 ' d’autre part (56.666 euros après déduction du dépôt de garantie) sur la période ayant couru du 5 février 2014 au 24 juin 2015';

— Subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira à la Cour commettre afin de lui donner son avis sur la valeur locative des locaux dont s’agit en usage d’habitation et par conséquent sur les sommes dues aux bailleresses sur la période en cause';

— Dire qu’en l’absence de bail commercial, les travaux effectués par la société MAISON D.'PORTHAULT pour 371.634,16 ' d’une part et 225.635,02 ' d’autre part n’ont pas fait accession aux bailleresses';

— Dire que la société MAISON D.'PORTHAULT a été contrainte d’abandonner ses immobilisations non amorties en raison de l’impossibilité de trouver un acquéreur pour son fonds de commerce en l’absence de droit au bail et que la responsabilité en incombe à ses bailleresses';

— Condamner la société du 5 RUE DU BOCCADOR à Paris 8 à payer à la SELAFA MJA ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MAISON D.PORTHAULT à titre de dommages et intérêts, la somme de 371.634,16 ' et la société du 7 RUE DU’BOCCADOR à Paris 8, la somme de 225.635,02 '';

— Dire n’y avoir lieu à compensation entre les sommes dues de part et d’autre en raison de la nature différente des créances, contractuelle pour l’indemnité d’occupation et quasi délictuelle pour les dommages et intérêts ;

— Condamner les intimées à payer à la SELAFA MJA ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MAISON D.'PORTHAULT la somme de 10.000 ' chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

— Les condamner in solidum en tous les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 5 décembre 2019, la société […] et la société […] demandent à la Cour de :

— Déclarer la Société MAISON D. PORHTAULT et Maître X ès qualités irrecevables et mal

fondés en leur appel';

— Déclarer les Sociétés […] et […] recevables et bien fondées en leur appel incident';

Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

— Prononcé la caducité des baux,

— Débouté la Société […] de sa demande en paiement des loyers et charges,

— Débouté la Société […] de sa demande en paiement des loyers et charges';

En conséquence :

— Débouter la Société MAISON D.PORTHAULT de ses entières demandes, fins et conclusions';

— Condamner la Société MAISON D. PORTHAULT et Maître X ès qualités à payer à la Société […] la somme de 482.000 ' au titre des loyers et charges arrêtés au 24 juin 2015';

— Condamner la Société MAISON D. PORTHAULT et Maître X ès qualités à payer à la Société […] la somme de 251.022 ' au titre des loyers et charges arrêtés au 24 juin 2015';

Subsidiairement :

— Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Société MAISON D.'PORTHAULT et Maître X ès qualités à payer, à titre d’indemnité d’occupation les sommes suivantes :

— à la Société […] la somme de 482.000 ',

— à la Société […] la somme de 251.022 '';

En toute hypothèse :

— Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Société MAISON D.'PORTHAULT de ses demandes indemnitaires en remboursement du coût de travaux';

— Condamner la Société MAISON D. PORTHAULT et Maître X ès qualités à payer à la Société […] la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

— Condamner la Société MAISON D. PORTHAULT et Maître X ès qualités à payer à la Société […] la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

— Les condamner en tous les dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Philippe REZEAU, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2020.

MOTIFS

Sur les contestations relatives aux baux

L’appelante fait valoir que par application des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’habitation, les baux sont affectés d’une nullité absolue non susceptible de régularisation dès lors que leur souscription n’a pas été précédée de l’obtention d’une autorisation de conversion de sorte que le local d’habitation a été affecté à usage commercial sans autorisation administrative ; que les baux sont nuls dès l’origine. Elle soutient que le changement d’affectation incombe aux bailleresses, ce qui résulte d’une jurisprudence constante. Selon elle, les baux étant nuls dès l’origine, la mise en demeure adressée par les intimées à M^e Y de poursuivre un bail inexistant est inopérante. Elle ajoute que ce n’est qu’après le départ de la société MAISON D.PORTHAULT que les sociétés 5 et […] ont obtenu une autorisation définitive d’affectation commerciale des deux locaux ; que si la ville de Paris a donné un accord provisoire au changement d’usage par compensation avec des superficies commerciales transformées en habitation le 06/02/2014, l’opération de compensation n’a été réalisée que 15 mois après son départ et aucun bail régulier n’a été régularisé dans cet intervalle en lieu et place des conventions entachées de nullité.

S’agissant de la nullité, les intimées font valoir qu’elles ont déposé un dossier de transfert de commercialité dont il leur a été donné récépissé le 13 novembre 2013 ; que l’accord a été délivré par la ville de Paris le 6 février 2014, soit avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire ; que cette situation a été entérinée par la délivrance du constat de la compensation définitive par la ville de Paris en date du 28 septembre 2016 et du 3 octobre 2016, se substituant à l’autorisation provisoire. Les intimées soutiennent qu’une cause de nullité peut toujours être couverte lorsqu’elle a disparu et que les deux parties au contrat ont manifesté leur intention de le confirmer ; qu’en l’espèce Maître Y a souhaité conserver le bénéfice des baux pour le redressement judiciaire de la société MAISON D.PORTHAULT confirmant ainsi leur pleine et entière validité.

La cour relève qu’en cause d’appel, l’appelante se prévaut seulement de la nullité des baux par application de l’article l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation pour solliciter l’infirmation du jugement sur sa condamnation à paiement considérant notamment que l’indemnité qu’elle doit verser ne peut pas être équivalente à un loyer commercial.

Les intimés, qui sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la caducité des baux, ont conclu dans leurs écritures sur la nullité des baux évoquée par l’appelante.

S’agissant d’une nullité d’ordre public dont les parties ont débattu dans leurs conclusions, la cour considère qu’elle doit statuer préalablement sur la nullité invoquée par l’appelante.

Selon les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, étant précisé qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage le 1^er janvier 1970 ; lorsqu’une autorisation administrative a été subordonnée à une compensation par l’affectation à l’habitation d’un autre local, les locaux sont réputés avoir l’usage résultant de cette autorisation. Ce texte précise que 'sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article'. Il s 'agit de dispositions d’ordre public sanctionnées par une nullité absolue.

Il est de principe que l’autorisation administrative exigée par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ne peut pas être mise à la charge du preneur alors qu’elle doit être obtenue par le propriétaire préalablement à la signature du bail.

Il s’ensuit que les clauses mettant à la charge du locataire le soin d’obtenir l’autorisation nécessaire exigée par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation entraînent la nullité de plein

droit du bail.

Enfin, la méconnaissance des dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation étant sanctionnée par la nullité absolue, celle-ci ne peut être couverte par la confirmation du contrat s’agissant de la protection d’un intérêt général.

En l’espèce, non seulement les contrats de bail dont s’agit ont mis à la charge du preneur l’obtention de l’autorisation préfectorale de changement de destination nécessaire à l’exploitation à usage commercial des locaux, mais ils ont été conclus alors que les sociétés […] et […] n’avaient pas préalablement obtenu les autorisations administratives exigées par l’article L 631- 7 du code de la construction s’agissant de locaux à usage d’habitation.

Par conséquent les contrats de bail conclus entre d’une part les sociétés […] et […] et d’autre part la société MAISON D.'PORTHAULT en violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation sont nuls de plein droit.

S’agissant d’une nullité absolue, les intimées ne peuvent se prévaloir de ce que le contrat aurait été confirmé par le maintien dans les lieux de la locataire ou par la poursuite des contrats par M^e Y, aucune renonciation à invoquer une nullité absolue, qui vise à protéger un intérêt général comme en l’espèce, n’étant possible.

Enfin, s’agissant de la régularisation des actes invoquée par les intimées au motif que la cause de nullité aurait disparu postérieurement à leur conclusion, la cour note qu’aucun contrat ou avenant n’a été conclu entre les parties postérieurement aux autorisations provisoires de changement d’usage accordées aux intimées par la mairie de Paris le 6 février 2014, lesdites autorisations étant en outre intervenues alors que la société MAISON D. PORTHAULT était en redressement judiciaire ; que le fait que les sociétés […] et […] aient interrogé par lettre en date du 26/03/2014 l’administrateur judiciaire qui venait d’être désigné par jugement du 5/02/2014, pour qu’il prenne 'position sur la poursuite du bail', la cour relevant qu’il n’est produit par les parties aucune réponse, ne saurait valoir régularisation des baux postérieurement audites autorisations provisoires que ce soit par le mandataire ou par les représentants légaux de la locataire, ni ne saurait valoir preuve d’un bail verbal conclu entre les parties postérieurement aux autorisations dont il convient de rappeler le caractère provisoire en l’attente de la réalisation effective de l’opération de compensation. Enfin les autorisations définitives pour les locaux appartenant aux sociétés 5 et […] n’ont été accordées que les 28/09 et 3/10/2016, après que la compensation eut été effectivement réalisée, rendant de ce fait inopérante toute régularisation éventuelle puisqu’à cette date le liquidateur judiciaire avait déjà restitué les clés depuis plusieurs mois.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité des contrats de bail commercial. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé la caducité des baux, ceux-ci étant entachés d’une nullité absolue dès l’origine.

Sur l’indemnité d’occupation en contrepartie de la jouissance des locaux

L’appelante, ès qualités, ne conteste pas devoir une indemnité d’occupation aux lieu et place d’un loyer mais selon elle, cette indemnité ne peut pas correspondre au montant des loyers contractuels prévus pour des locaux commerciaux puisque les locaux étaient à usage d’habitation ; que la société MAISON D.PORTHAULT s’est trouvée dans une situation précaire n’ayant aucun droit ou titre à continuer à les occuper, aucun droit au renouvellement et aucun droit à la propriété commerciale. L’appelante se reconnaît ainsi débitrice, ès qualités, pour chacun des locaux, d’une somme équivalente à la moitié du loyer contractuel, dont il convient de déduire une franchise de loyer et le

dépôt de garantie.

Les intimées répliquent que l’indemnité d’occupation doit se faire sur le fondement des sommes mises à la charge contractuellement de la société MAISON D.PORTHAULT, s’agissant de locaux à usage commercial.

La nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale, la cour relevant que les parties visent une indemnité d’occupation des locaux pour la période du 4/02/2014 pour les intimées ou 5/02/2014 pour l’appelante, jusqu’au 24/06/2015 date de remise des clés.

Il est de principe que la restitution de la contrepartie de la jouissance des lieux se fait sous forme d’indemnité d’occupation.

La SELAFA MJA prise en la personne de M^e X ès qualités, qui déclare ne se reconnaître débitrice que d’une indemnité d’occupation correspondant à la moitié du loyer contractuel, 'estimation correspondant à un loyer à usage d’habitation’ selon ses écritures, ne prétend pas avoir réglé de loyers et charges sur la période susvisée.

Les intimées ne discutent pas le montant retenu par le jugement entrepris dans sa motivation, sur la base du loyer contractuel outre une provision pour charges, des indemnités d’occupation, à savoir 482 000 euros pour les locaux du […] et 251 022 euros pour les locaux du […].

Les parties s’accordant sur le fait que la période à examiner débute à compter de la procédure de redressement judiciaire, la cour relève que celle-ci a été ouverte le 05/02/2014 et non le 04/02/2014.

La cour constate qu’il n’a pas été discuté par les parties en cause d’appel que les créances réclamées, quelles soient qualifiées de loyers ou d’indemnités d’occupation, sont des créances postérieures au redressement judiciaire devant être payées à échéance en contrepartie d’une prestation offerte au débiteur et elles ne critiquent pas le jugement, qui a retenu que les créances réclamées par les sociétés 5 et […] n’étaient pas soumises à la suspension des poursuites, pour se déclarer compétent.

La société MAISON D.PORTHAULT ayant occupé et exploité les locaux sur la période du 5/02/2014, date du redressement judiciaire, jusqu’au 24/06/2015, date de remise des clés, son liquidateur judiciaire devra régler aux sociétés 5 et […] une indemnité d’occupation sur cette période en contrepartie de la jouissance des locaux.

S’agissant du montant de l’indemnité, la cour relève que l’utilisation et l’exploitation effective que la société MAISON D.PORTHAULT a faite des locaux est de nature commerciale et non à usage d’habitation ; que toutefois, elle n’a pas pu bénéficier de toutes les garanties attachées au bail commercial puisque les conventions sont nulles de plein droit de sorte qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle de restitution en contrepartie de la jouissance des locaux à une somme mensuelle équivalente à 70% du montant des loyers contractuels et de la provision pour charges.

La cour relève que le jugement entrepris a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant mensuel du loyer contractuel outre la provision pour charges, sans que les parties n’aient contesté en soi le calcul détaillé auquel a procédé le jugement dans sa motivation auquel la cour renvoie.

Pour les locaux du […], il est ainsi obtenu par le jugement entrepris une somme de 312 000 euros au titre de l’année 2014 (11 mois) et de 170 400 euros pour la période du 01/01/2015 au

24/06/2015, soit un total de 482 000 euros. L’indemnité mensuelle d’occupation fixée en contrepartie de la jouissance des locaux est donc de (70% de 482 000 euros), soit la somme de 337 400 euros. Il n’y a pas lieu de diminuer ce montant de la franchise de loyers comme sollicité par l’appelante, ladite franchise résultant d’un bail nul.

Pour les locaux du […], il est ainsi obtenu par le jugement entrepris une somme de 162 426 euros au titre de l’année 2014 (11 mois) et de 88 596 euros pour la période du 01/01/2015 au 24/06/2015, soit un total de 251 022 euros. L’indemnité mensuelle de restitution fixée en contrepartie de la jouissance des locaux est donc de (70% de 251 022 euros), soit la somme de 175 715 euros. Il n’y a pas lieu de diminuer ce montant de la franchise de loyers comme sollicité par l’appelante, ladite franchise résultant d’un bail nul.

La SELAFA MJA prise en la personne de M^e X ès qualités a sollicité la déduction du dépôt de garantie. Mais s’agissant d’une nullité de bail avec effet rétroactif, c’est à une restitution à laquelle il convient de procéder. Les intimées devront donc restituer le dépôt de garantie au liquidateur ès qualités d’un montant de 82 500 euros pour le local appartenant à la société 5 RUE DU BOCCADOR et de 42 500 euros pour le local appartenant à la société 7 RUE DU BOCCADOR, montants des dépôts de garantie versés par la société MAISON D.PORTHAULT qui n’ont pas fait l’objet de contestation par les intimées.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’appelante

La cour constate que la SELAFA MJA prise en la personne de M^e X ès qualités sollicite une indemnité de nature quasi délictuelle en raison des travaux que la société MAISON D.PORTHAULT a effectués dans les lieux considérant que celle-ci a été privée des aménagements qu’elle a réalisés par la faute des sociétés […] et […], ce que celles-ci contestent.

La cour rappelle que le principe d’anéantissement rétroactif du contrat annulé doit conduire à une restitution intégrale de ce qu’ont reçu les parties en exécution de ce contrat.

Les parties sont donc invitées à conclure, dans l’hypothèse où les dépenses engagées par la société MAISON D.PORTHAULT ne constitueraient pas un préjudice indemnisable mais constitueraient une créance en restitution consécutive à l’annulation, sur la nature restituable desdites dépenses, la cour rappelant que ne sont restituables que les dépenses nécessaires pour la conservation de l’immeuble ou, dans la mesure de la plus-value procurée au bien, utiles.

Il convient par conséquent d’infirmer le jugement qui a débouté l’appelante de la demande de remboursement des travaux qu’elle formait en première instance et de surseoir à statuer sur sa demande d’indemnisation formée au titre des travaux en cause d’appel.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en revanche, il sera infirmé sur les dépens, le jugement étant partiellement infirmé.

En cause d’appel il convient de surseoir à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de premières instance et d’appel seront réservés, la cour n’ayant pas vidé sa saisine.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la caducité des conventions, sur le quantum des

indemnités d’occupation, en ce qu’il a débouté la société MAISON D.PORTHAULT de sa demande en remboursement des travaux et sur les dépens ;

Le confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que le contrat de bail commercial conclu le 2l février 2013 entre la société […] et la Société MAISON D.'PORTHAULT est nul ;

Dit que le contrat de bail commercial conclu le 21 février 2013 entre la société […] et la Société MAISON D.'PORTHAULT est nul ;

Condamne la SELAFA MJA prise en la personne de M^e X ès qualités de liquidateur de la société MAISON D.'PORTHAULT à payer à la société […] la somme de 337 400 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 05/02/2014 au 24/06/2015 ;

Condamne la SELAFA MJA prise en la personne de M^e X ès qualités de liquidateur de la société MAISON D.'PORTHAULT à payer à la société […] la somme de 175 715 euros au titre de l’indemnité d’occupation la période allant du 05/02/2014 au 24/06/2015 ;

Dit que la société […] devra restituer à la SELAFA MJA prise en la personne de M^e X ès qualités la somme de 82 500 euros au titre du dépôt de garantie ;

Dit que la société […] devra restituer à la SELAFA MJA prise en la personne de M^e X ès qualités la somme de 42 500 euros au titre du dépôt de garantie ;

Ordonne la réouverture des débats afin que les parties concluent, dans l’hypothèse où les dépenses de travaux engagées par la société MAISON D.PORTHAULT ne constitueraient pas un préjudice indemnisable mais constitueraient une créance en restitution consécutive à l’annulation, sur la nature restituable desdites dépenses ;

Sursoit en conséquence à statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par la SELAFA MJA prise en la personne de M^e X ès qualités au titre des travaux réalisés dans les locaux par la société MAISON D.PORTHAULT ;

Sursoit à statuer sur les demandes formées en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Réserve les dépens de première instance et d’appel ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 12 janvier 2022 à 13 h 00 pour clôture, et à l’audience collégiale du 15 février 2022 à 14 h 00 salle tocqueville, escalier Z, 4^e étage pour plaidoirie.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE