COUR D’APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 30 janvier 2017

— CS/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 15/00063

T-AG Z, L AJ-AK M épouse Z / T U H, SCP T-AN I-Y (AC I-Y), SCP G E es-qualité de liquidateur de la SCI RESIDENCE CORDAT, CAISSE REGIONALE DE CREDIT MARITIME MUTUEL DE BRETAGNE-NORMANDIE

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 19 Décembre 2014, enregistrée sous le n° 11/01104

Arrêt rendu le LUNDI TRENTE JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Christophe STRAUDO, Président

M^me Hélène PIRAT, Présidente

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. T-AG Z

M^me L AJ-AK M épouse Z

XXX

XXX

représentés par M^e Carmen BERNAL, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

ayant pour avocat M^e Alain NIZOU-LESAFFRE, avocat au barreau de PARIS,

timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET : M. T U H

XXX

XXX

non représenté

SCP T-AN I-Y – AC I-Y

XXX

XXX

représenté par M^e T-AN DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT ROMENVILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

plaidant par M^e Nicolas LARRAT de la SCP G.L. LARRAT & N. LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE,

timbre fiscal acquitté

N° 15/00063 -2-

SCP G E es-qualité de liquidateur de la SCI RESIDENCE CORDAT

XXX

XXX

non représentée

CAISSE REGIONALE DE CREDIT MARITIME MUTUEL DE BRETAGNE-NORMANDIE

2, rue U-Joseph Colin

XXX

représentée par M^e Gloria SZPIEGA, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

ayant pour avocat M^e Raymond T LAURET de la SCP CORNEN-LAURET-LEGLET-FAGE, avocat au barreau de BREST,

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 07 novembre 2016

ARRÊT : PAR DÉFAUT

Prononcé publiquement le 30 janvier 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. Christophe STRAUDO, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Les faits

Le groupe Simbiosis a constitué la SCI Résidence Le Cordat en vue de réaliser et de vendre en l’état futur d’achèvement (VEFA) les lots de la résidence dénommée « Les Hauts du Cordat » située sur la commune de Laprugne (Allier) dans le cadre d’une opération de défiscalisation dite « Loi Demessine ZRR ». Cette opération consistait en la réhabilitation de trois bâtiments anciennement à usage de logements pour les mineurs de la mine d’uranium de Saint-Priest-Laprugne, qui avait été fermée en 1980 et transformée ensuite en centre de vacances.

Avec le concours de la société Eurodome, également filiale du groupe Simbiosis, et de divers intermédiaires, la SCI Résidence Le Cordat a ainsi proposé à la vente entre 2003 et 2008 au total 166 logements prévus dans les trois bâtiments de la résidence, dénommés : « Le Polignac » (bâtiment A), « Le Bourbon » (bâtiment B) et « Le Merc’ur » (bâtiment C).

Le projet devait être réalisé en deux tranches avec une livraison en fin d’année 2004 pour la première tranche portant sur le bâtiment B et au deuxième trimestre 2007 pour la seconde tranche portant sur les bâtiments A et C.

Le 12 août 2002, le maire de la commune de Laprugne a délivré à la SCI Résidence Le Cordat un permis de construire relatif au programme immobilier projeté, autorisant alors la « restructuration » des bâtiments existants et « l’extension » à usage de résidence de tourisme pour une SHOB de 1032 m² et une SHON de 472 m². Un permis de construire « modificatif » a été pris ensuite le 2 septembre 2008, afin notamment d’augmenter le nombre de logements de 137 à 166.

…/…

N° 15/00063 – 3 -

Un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division a été reçu le 9 janvier 2004 par la SCP Y et I-Y, notaires associés à Toulouse, dont une copie a été publiée au bureau des hypothèques de Cusset le 20 février 2004.

Au cours des années 2004 à 2008, quelque 140 ventes de logements ont été régularisées auprès de particuliers intéressés par l’aspect financier de l’opération. Après signature des contrats de réservation, les actes authentiques de vente ont tous, sans exception, été régularisés par le même office notarial de Toulouse, la SCP Y et I-Y.

*****

Il était prévu dans le cadre de cette opération immobilière que les lots acquis seraient donnés à bail pour une durée de douze années à la S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du Cordat créée pour la circonstance. Une convention de « bail commercial » a effectivement été signée en ce sens entre les acquéreurs et cette société.

Il était également prévu qu’au terme de douze années, les biens devaient être rachetés par le promoteur, moyennant une plus-value au bénéfice des acquéreurs.

À effet de garantir tant le rachat des biens que le versement des loyers, la CECI Résidence Le Cordat et la S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du Cordat ont chacune conclu des conventions courant 2004 avec la société Européen Company of Guarantee, garantissant pour le montant de 12.726.074,03 euros le rachat à terme à tous les copropriétaires des lots composant le projet immobilier, et pour 658 451,84 euros le règlement des loyers aux copropriétaires. Une convention garantissant le règlement des loyers avait été aussi précédemment conclue entre la S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du Cordat courant 2002 avec une société de droit italien, Centro Italia, représentée par la société Tower Risk Management (TRM). Cette dernière a été placée en liquidation judiciaire le 7 octobre 2003 et il s’est avéré plus tard qu’en réalité la société Européen Company of Guarantee n’avait aucune autorisation ni agrément pour exercer en France des opérations d’assurance.

XXX a par ailleurs fourni aux acquéreurs une garantie d’achèvement sous la forme d’un cautionnement qui lui a été consenti par la Société Centrale pour le Financement de l’Immobilier (SOCFIM) pour les bâtiments A et C, et par la Compagnie Européenne de Garanties Immobilières (CEGI) pour le bâtiment B.

Dans l’acte authentique les acquéreurs ont pris l’engagement « irrévocable » de verser toutes les sommes dues au titre de la vente sur ce compte financier centralisateur ouvert auprès de la banque « Fortis Banque », mais dans le cahier des conditions générales annexé aux actes authentiques, ils ont donné pouvoir à la CECI Résidence Le Cordat pour percevoir les prêts qui leur ont été consentis, en fonction de l’avancement des travaux.

***

À la suite de la signature d’un contrat de réservation passé le 23 octobre 2006 par l’intermédiaire de C, M. T-AG Z et M^me L M épouse Z ont acquis le 20 avril 2007 le lot n° 73 du bâtiment B « Le Bourbon » au prix de 140.037,85 euros, suivant acte authentique dressé par la SCP de notaires associés Y et I-Y.

…/…

N° 15/00063 – 4 -

Cette acquisition a été financée au moyen d’un crédit immobilier souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Maritime Mutuel du Finistère.

Une somme de 133.035,95 euros correspondant à 95 % du prix de vente leur a été demandée lors de la signature de l’acte authentique en l’état d’une attestation de X, architecte, en date du15 septembre 2006 précisant que les travaux avaient atteint le stade d’achèvement précision faite que le bien n’était pas encore livré.

Les époux Z se sont acquittés de la totalité du prix de vente.

***

La mise en oeuvre de ce programme immobilier ne s’est toutefois pas déroulée comme prévu.

' Concernant le bâtiment A « Le Polignac » :

La livraison était prévue en juin 2007.

Les actes notariés de vente ont été reçus entre 2006 et mai 2008, sur la base d’attestations de M. A, architecte d’exécution, établies notamment :

— le 26 avril 2006, attestant que les travaux de construction de la seconde tranche concernant les bâtiments A et C avaient atteint le stade du hors d’eau,

— le 21 septembre 2007, certifiant que les travaux était au stade de la plomberie terminée. Aucune déclaration d’achèvement des travaux n’est intervenue.

' Concernant le bâtiment B « Le Bourbon » :

La livraison était prévue à la fin de l’année 2004.

Le 12 décembre 2003 M. VETEAU, architecte, a établi une attestation précisant que les travaux avaient atteint le stade mise hors d’eau. (Bat B)

Les actes de vente ont été reçus entre janvier 2004 et mars 2008

Dès le mois d’octobre 2004, la SCI Résidence le Cordat a informé des acquéreurs des lots déjà vendus de l’impossibilité dans laquelle elle se trouvait d’opérer cette livraison pour la date convenue et elle leur a proposé d’éditer quand même une déclaration de livraison de leur appartement à la date du 27 décembre 2004 et de mettre en place auprès de la société Gestion Les Hauts du Cordat, leur locataire et gestionnaire de la résidence, une enveloppe financière permettant le paiement des loyers à compter du 27 décembre 2004.

Pour la levée de derniers appels de fonds, M. D, architecte d’exécution, a délivré à la SCI Résidence Le Cordat le 27 décembre 2004 une attestation certifiant faussement que la résidence en était au stade de la livraison.

Les acquéreurs des lots du bâtiment B se sont intégralement libérés du prix de vente et des sommes à titre de loyers leur ont été versées jusqu’en décembre 2007.

…/…

N° 15/00063 – 5 -

M. D a ensuite été remplacé par M. P A.

Une déclaration d’achèvement des travaux a été établie le 30 décembre 2006 par M. A portant uniquement sur les logements du bâtiment B, mais non sur les locaux à usage commun.

' Concernant le bâtiment C « Le Merc’ur » :

La livraison était initialement prévue au deuxième trimestre 2007 (juin 2007).

Des actes notariés de vente ont été reçus en 2006 et septembre 2007 et, sur la base des attestations établies le 26 avril 2006, puis le 10 avril 2007 par M. A, certifiant que la dernière tranche des travaux en était au stade de la plomberie terminée.

Un constat dressé par huissier de justice le 3 novembre 2008 atteste que les travaux ont tout juste été entamés.

Aucune déclaration d’achèvement des travaux n’est intervenue.

*****

La S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du Cordat a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Cusset du 9 juillet 2008 et M^e J K, mandataire-liquidateur, a résilié les baux commerciaux relatifs à la gestion de la résidence qui avaient été passés avec les propriétaires des lots. La SAS Simbiosis a également été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Evry du 19 avril 2010.

De même la CECI Résidence Le Cordat a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Evry du 14 février 2011 et Maître E, aux droits duquel intervient la SCP G-E, a été désigné comme mandataire-liquidateur.

L’ensemble de la résidence est depuis resté en état de total abandon.

II. la procédure antérieure.

Par jugement définitif rendu le 15 mars 2010 hors la présence de la SCI Résidence le Cordat, le tribunal de grande instance de Cusset a :

— prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre les époux Z et la SCI Résidence le Cordat ,

— condamné la SCI Résidence le Cordat à leur verser la somme de 140.037,85 euros au titre du remboursement du prix de vente et la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

…/…

N° 15/00063 – 6 -

III. La procédure de première instance

N’ayant pu recouvrer les sommes mises à la charge de la SCI Résidence le Cordat en l’état d’un certificat d’irrecouvrabilité établi le 19 janvier 2011, M.et M^me Z (ou ci-après : les acquéreurs) ont fait assigner le 12 juillet 2011 la SCP I -Y(ou ci-après : le notaire) devant le tribunal de grande instance de Cusset sur le fondement de l’article 1382 du code civil et sollicité sa condamnation au paiement de diverses sommes.

Par exploits délivrés les 24 octobre, 31 octobre et 9 novembre 2011 la SCP I -Y a fait appeler en la cause la SCP G E en qualité de liquidateur de la SCI venderesse, l’établissement préteur, C et la Compagnie Européenne de Garanties Immobilières (CEGI).

Les procédures ont été jointes avant disjonction de la procédure contre la Compagnie Européenne de Garanties Immobilières.

Suivant un exposé exhaustif des faits et des prétentions des parties, repris ici expressément par la cour, le tribunal de grande instance de Cusset a dans le dispositif de son jugement rendu le 19 décembre 2014 :

— débouté les époux Z de leurs demandes contre l’étude notariale ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné les époux Z aux dépens de l’instance.

IV. La procédure d’appel

Dans des conditions de forme et de délais non contestées les époux Z ont relevé appel général de ce jugement à l’encontre de toutes les parties le 13 janvier 2015. Dans de leurs dernières conclusions n° 2 déposées et signifiées les 25, 29 février et 3 mars 2016 ils demandent à la cour de l’infirmer et de :

— condamner la SCP I-Y à leur payer la somme en principal de 140 037,85 euros, assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter du 15 mars 2010,

— condamner la SCP I-Y à leur payer la somme de 44 371,84 euros au titre des intérêts et frais arrêtés au 20 décembre 2015, sauf à parfaire, assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter du 15 mars 2010 ;

— condamner la SCP I-Y à leur payer la somme de 60.000 euros en réparation de leur préjudice moral, assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter du 15 mars 2010 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus ;

…/…

N° 15/00063 – 7 -

— condamner la SCP I-Y à leur payer la somme de 12.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens, dont distraction au profit de leur conseil.

**************

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2 déposées et signifiées le 8 août 2016 la SCP I-Y demande à la cour :

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Vu les articles 1121, 1135 et 1147 du Code Civil,

Vu la loi du 3 janvier 1967 sur la vente d’immeuble à construire,

AU PRINCIPAL :

DIRE ET JUGER que la société notariale n’a pu commettre aucun manquement à son devoir de conseil et rejeter l’ensemble des griefs formulés à son encontre,

EN CONSEQUENCE et confirmant le jugement du 19 décembre 2014, dire et juger que la société notariale n’a pu commettre aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle,

DEBOUTER les époux Z de l’intégralité de leurs demandes,

AU SUBSIDIAIRE, si la faute devait être retenue :

DIRE ET JUGER que le lien de cause à effet entre les manquements imputés à faute à la société notariale et les préjudices dont il est poursuivi l’indemnisation n’est pas caractérisé, qu’il fait en conséquence défaut en sorte que les éléments nécessaires pour engager sa responsabilité civile professionnelle ne sont pas réunis,

DIRE ET JUGER que la faute imputée à la société notariale au titre de son devoir de conseil n’a pu générer aucune conséquence dommageable susceptible d’ouvrir droit à indemnisation, notamment au titre de la perte de chance de renoncer à acquérir qui n’est ni réelle ni sérieuse,

DEBOUTER en conséquence et derechef les époux Z de l’ensemble de leurs demandes,

AU TRES SUBSIDIAIRE, s’il devait être retenu que le lien de cause à effet est établi entre la faute et les préjudices allégués :

DIRE ET JUGER que les préjudices dont il est poursuivi l’indemnisation ne peuvent revêtir aucun caractère de certitude,

DIRE ET JUGER en conséquence qu’à supposer établis la faute et le lien de cause à effet, le ou les préjudices allégués ne sont pas indemnisables et débouter en conséquence les époux Z de leurs demandes,

…/…

N° 15/00063 – 8 -

AU TRES TRES SUBSIDIAIRE,

SI PAR EXTRAORDINAIRE la Cour de RIOM devait finalement retenir le droit à réparation des époux Z, dire et juger que le préjudice éventuellement indemnisable ne saurait consister qu’en une perte de chance de renoncer à acquérir et dire et juger que cette perte de chance ne saurait excéder 30 % de la quote-part du prix de vente réglée par la comptabilité de l’Office Notarial,

RETENIR dans cette hypothèse que les propres fautes commises par les époux Z devront réduire leur droit à indemnisation en ce qu’elles ont contribué à la survenance de la situation dommageable invoquée à proportion de 20 %,

DIRE ET JUGER en conséquence que la société notariale ne pourra qu’être condamnée à garantir la restitution du prix de vente en cas d’impossibilité pour la liquidation judiciaire de la SCI RESIDENCE LE CORDAT de le rembourser aux époux Z dans le cadre de la réalisation de son actif qu’à concurrence de la somme de 31 928.62 euros ;

XXX à relever et garantir la société notariale de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit des époux Z à concurrence de 80 % des sommes qui lui incomberont ;

FIXER en conséquence au passif de la liquidation judiciaire la créance de la société notariale ;

CONDAMNER la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MARITIME MUTUEL DU FINISTERE à relever et garantir la société notariale des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre à concurrence de 5 % ;

CONDAMNER Monsieur B à relever et garantir la société notariale des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre à concurrence de 15 % ;

CONDAMNER les époux Z au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel .

***********

En l’état de ses dernières écritures déposées et signifiées le 21 juillet 2015 la Caisse Régionale de CREDIT MARITIME MUTUEL DE BRETAGNE-NORMANDIE anciennement dénommée Caisse Régionale de CREDIT MARITIME MUTUEL DU FINISTERE demande à la cour de confirmer à titre principal le jugement déféré, déclarer subsidiairement irrecevables et mal fondées les demandes en garantie formées par la SCP I-Y à son encontre, et de condamner en tout état de cause la SCP I-Y au paiement de la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’articIe 700 du code de procédure civile.

Quoique régulièrement assignés, M^e E et C n’ont pas constitué avocat.

Une ordonnance du 13 octobre 2016 clôture la procédure.

…/…

N° 15/00063 – 9 -

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION : A. Sur la responsabilité du notaire

Attendu qu’aucune irrecevabilité n’est soulevée en cause d’appel par le notaire contre les demandes des appelants ;

Attendu que sur le fond s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leurs côtés le dispensent de cette obligation ;

Attendu que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, est tenu d’une part d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d’autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ;

Attendu en outre que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l’acte reçu par le notaire est l’aboutissement d’une négociation personnellement menée par lui, ou que l’économie de l’acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention ; que c’est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ;

Attendu que le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente à la fin de l’année 2002 et au cours de l’année 2003, les premiers actes authentiques ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement les acquéreurs dans le présent dossier a passé la vente devant le notaire le 20 avril 2007 pour l’acquisition d’un lot du bâtiment B ;

Attendu qu’ils soutiennent devant la cour d’appel que le notaire a commis des manquements à ses obligations notamment en :

— en se contentant d’une déclaration d’achèvement des travaux et d’une attestation de conformité établies par l’architecte pour le compte du promoteur, ces documents ne garantissant que l’achèvement des travaux prévus au permis de construire et leur conformité audit permis, alors qu’il aurait dû demander l’attestation d’achèvement des travaux prévue à l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation certifiant l’exécution des ouvrages et l’installation des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble objet du contrat de vente conformément à sa destination ;

…/…

N° 15/00063 – 10 -

— en n’attirant pas leur attention, au moment de la vente, sur l’absence de tout document justifiant de l’achèvement des travaux et attestant de la livraison d’un immeuble conforme à sa destination, et du risque encouru en l’absence d’un tel document, risque qui s’est réalisé puisque que les sociétés venderesses n’avaient toujours pas rempli leur obligation de délivrance à la date à laquelle a été prononcée la résolution des ventes ;

— en ne les informant pas suffisamment sur l’étendue et la nature de la garantie intrinsèque d’achèvement souscrite auprès de la SOCFIM qui ne portait que sur les bâtiments A et C ;

— en omettant de les informer sur les retards pris par la chantier alors qu’il ne pouvait les ignorer du fait de la résolution amiable de ventes par certains acquéreurs survenues à compter du 26 octobre 2006 ;

Attendu qu’en premier lieu il convient de relever que la vente litigieuse en l’état futur d’achèvement était soumise aux dispositions des article L.261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction alors applicable ;

Que le contrat de vente devait préciser la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ; que le choix de la garantie d’achèvement, intrinsèque ou extrinsèque, relevait du choix du vendeur promoteur et l’obligation de conseil qui s’imposait au notaire et n’exigeait pas de lui qu’il avertisse son client des avantages et inconvénients inhérents à chacune de ces garanties également licites, et dont le choix ne devait pas être opéré par le notaire, mais par le vendeur ;

Qu’il n’entrait pas en l’état de la législation applicable dans les obligations professionnelles de l’étude notariale d’attirer l’attention des parties sur les inconvénients de la garantie intrinsèque, parfaitement licite, par rapport à l’autre option légale ouverte au vendeur qu’était la garantie extrinsèque ;

Qu’à ce titre en l’état de d’un permis de construire en cours de validité, d’une déclaration d’ouverture de travaux et d’une attestation de X certifiant que les travaux du bâtiment avaient atteint le stade d’achèvement, il ne saurait être reproché à la SCP Y I de ne pas avoir spécialement attiré l’attention des acquéreurs sur les inconvénients de la garantie souscrite auprès de la Compagnie Européenne de Garanties Immobilières ;

Attendu qu’en revanche si un notaire n’a pas l’obligation de vérifier les informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés, il convient de relever en l’espèce que l’acte de vente a été passé le 20 avril 2007 ;

Qu’il apparaît à le lecture des pièces produites en cause d’appel qu’à cette époque le notaire avait, ou pouvait avoir sans difficulté, une parfaite connaissance de l’important retard qui affectait l’achèvement du bâtiment B « Le Bourbon » dont la livraison était initialement prévue à la fin de l’année 2004, et qui n’était pourtant toujours pas livré en avril 2007 alors qu’il était été prétendument achevé depuis le 15 septembre 2006 selon l’attestation de X ; …/…

NN° 15/XXX

Attendu que les époux Z font valoir à juste titre qu’à cette date, le notaire ne pouvait pas ignorer que des résolutions amiables de ventes de lots avaient déjà été engagées à l’initiative de certains acquéreurs à compter du 26 octobre 2006 et publiées en son étude, ce qui, ajouté au retard très important pris pour la livraison du bâtiment en question, aurait dû inciter l’office notarial à prévenir à tout le moins les acquéreurs de cette situation peu banale et à vrai dire assez inquiétante ;

Attendu qu’il est incontestable dans ces conditions que le 20 avril 2007 le notaire connaissait ou en tout cas ne pouvait ignorer, à la place qui était la sienne, l’ensemble des difficultés qui affectaient ce programme immobilier et qui auguraient fort mal de son avenir ;

Qu’il a ainsi manqué dans ces circonstances très précises à son devoir de conseil à l’égard des époux Z, et les a ainsi laissés, sans les prévenir, s’engager dans un investissement qui à ce stade apparaissait comme proche de l’échec total, ce qui d’ailleurs n’a pas manqué d’arriver ;

Qu’en l’état de ces éléments la décision déférée sera réformée et la responsabilité de la SCP I-Y retenue à l’égard des appelants ;

Attendu qu’en cas d’annulation ou de résolution de l’acte établi avec le concours du professionnel du droit, les restitutions réciproques consécutives à l’annulation ou la résolution d’un contrat, lesquelles ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable que le rédacteur d’actes peut être tenu de réparer, ne sont garanties par ce professionnel que si elles s’avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l’insolvabilité établie du contractant qui en est débiteur ;

Que dans cette hypothèse, la responsabilité civile professionnelle opère ainsi comme une garantie subsidiaire des risques qui se sont réalisés;

Attendu qu’en l’espèce il résulte de dossier sans conteste, au vu des pièces qui sont versées, que d’évidence tant la SCI Résidence Le Cordat que les autres sociétés parties prenantes dans le projet immobilier, sont désormais totalement insolvables et incapables de verser le moindre denier aux acquéreurs au surplus créanciers chirographaires, et qu’en conséquence l’espoir pour eux de recouvrer la moindre somme, en conséquence de l’annulation ou de la résolution de la vente, est tout à fait illusoire ;

Que les époux Z produisent en outre aux débats un certificat d’irrecouvrabilité dressé par M^e MICALLEF, huissier de justice, le 19 janvier 2011 attestant de l’impossibilité de mettre en oeuvre une procédure de saisie vente en exécution du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Cusset, l’absence de compte à cette date de la SCI Résidence le Cordat auprès le banque Fortis et du solde nul de son compte ouvert auprès de la BNP;

Qu’il convient enfin de relever que l’ensemble immobilier, objet du projet d’aménagement, avait été acquis par la SCI Résidence Le Cordat auprès de la société SEDIM le 18 avril 2003 moyennant le prix hors taxes de 333'862,84 EUR, et que la société SEDIM l’avait elle-même acquis le 28 avril 2000 pour la somme de 200 001 Francs, soit 30.489,95 EUR (cf. conditions générales annexées à l’acte de vente, p. 22) ;

…/…

N° 15/00063 – 12 -

Qu’à l’évidence la valeur à présent du même bien, situé en zone de revitalisation rurale qui ne subit aucune pression foncière, inachevé et à l’état d’abandon depuis plusieurs années, et qui constitue le seul actif de la SCI Résidence Le Cordat créée par le groupe Simbiosis pour la réalisation de ce seul programme, risque de devenir purement symbolique, et sera en tout cas totalement insuffisante pour remplir de leurs droits les quelque 140 acquéreurs qui ont poursuivi et obtenu devant le tribunal de grande instance de Cusset puis devant la présente cour la résolution ou l’annulation de leurs ventes ;

Attendu que la faute de la SCP Y-I a ainsi exposé les acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de l’annulation de la vente et de l’impossibilité d’actionner le vendeur du fait de son insolvabilité, caractérisant l’existence d’un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice résultant pour eux de l’impossibilité de recouvrer leur investissement ;

Attendu que c’est en vain que la société notariale oppose aux acquéreurs l’absence de mise en oeuvre de la garantie d’achèvement ;

Qu’en effet une telle mise en oeuvre aurait nécessité l’unanimité de tous les acquéreurs, et à défaut n’aurait permis la réalisation de travaux que sur certains lots privatifs ;

Que par ailleurs les parties communes étant restées la propriété du promoteur, l’achèvement des travaux et l’exploitation de l’ensemble de la résidence auraient nécessité que ce dernier ou son mandataire mette en oeuvre la garantie souscrite, ce qu’il s’est abstenu de faire ;

Que cette mise en oeuvre à l’initiative de certains ou de l’ensemble des copropriétaires n’aurait pour sa part abouti qu’à la livraison de lots individuels sans classement possible de l’ensemble en résidence de tourisme du fait de l’inachèvement des parties communes ;

Que par ailleurs l’utilisation par le promoteur de fonds versés hors du compte centralisateur aurait certainement conduit les garants d’achèvement à dénier leur garantie sur les parties communes et à l’inachèvement des travaux ;

Qu’en outre, la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Gestion les Hauts du Cordat et la résiliation par son mandataire liquidateur des baux déjà passés exposaient les acquéreurs à un fort risque, même dans une hypothèse favorable de livraison effective de la résidence de tourisme et de reprise de sa gestion par une autre société, que les conditions d’un loyer garanti pendant toute la durée du bail, quel que soit le taux d’occupation de la résidence, ne soient pas reconduites ;

Que le fait que les époux Z n’aient pas sollicité d’informations complémentaires et ne se soient pas déplacés sur les lieux malgré leurs affirmations figurant dans l’acte (dans lequel ils étaient néanmoins représentés par un clerc de l’office notarial), n’est pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité;

Qu’en l’état de ces éléments la SCP I- Y ne saurait opposer aux acquéreurs leur propre faute ;

…/…

N° 15/00063 – 13 -

Que la SCP Y sera en conséquence condamnée à verser aux époux Z la somme de 140.037,85 euros correspondant au montant du prix de vente dont le restitution s’est avérée impossible , laquelle produira intérêt au taux légal à compter du présent arrêt fixant cette créance indemnitaire, outre capitalisation annuelle en application de l’article 1154 ancien du code civil ;

Qu’en revanche les époux Z ont fait le choix délibéré de ne pas solliciter la résolution du contrat de prêt ;

Que du fait de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente et de l’interdépendance des conventions, ce contrat aurait été censé n’avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement du contrat principal se serait trouvé annulé de plein droit par application de l’article L. 312-12 alinéa 1^er du code de la consommation ;

Qu’en raison du caractère rétroactif de cet anéantissement, les appelants auraient restitué à la banque le capital emprunté, laquelle aurait restitué les intérêts conventionnels, cotisations d’assurance et frais déjà versés ;

Qu’en recherchant parallèlement la responsabilité du notaire ils auraient été en mesure de régler les sommes effectivement débloquées au titre du prêt ;

Qu’en l’état de ces éléments et de leur choix procédural ils ne sauraient solliciter de l’office notarial l’indemnisation de leur préjudice de ce chef ;

Attendu en revanche qu’il est incontestable que les appelants ont été amenés à supporter depuis plusieurs années divers tracas en lien avec les manquements de l’office notarial, lesquels ont indiscutablement perturbé leur vie quotidienne ;

Qu’ils ont dû prendre l’initiative à l’encontre de la SCP I-Y d’une nouvelle procédure judiciaire longue, coûteuse et aléatoire ;

Que leur préjudice moral, en lien de causalité avec la faute de l’étude notariale, sera réparé par l’allocation de la somme de 3.000 euros au paiement de laquelle le notaire sera également condamné ;

Attendu qu’en raison de l’étendue des responsabilités de la SCI Résidence le Cordat dans la conduite de l’opération, cette dernière sera tenue de garantir l’étude notariale conformément à ses demandes à hauteur de 80 % des condamnations ci-dessus mises à sa charge, et la créance de la SCP I-Y sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Résidence le Cordat pour ce montant.

B. Les demandes du notaire contre la banque et l’intermédiaire

Attendu que pour rechercher la garantie de la banque le notaire soutient qu’ayant connaissance de l’existence d’une garantie d’achèvement et de l’instauration du système de la centralisation financière, elle était nécessairement tenue de mettre en garde les acquéreurs que les demandes de déblocage des fonds qui leur étaient adressées étaient de nature à porter directement atteinte à l’efficacité du compte financier centralisateur dont elle avait connaissance ;

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N° 15/00063 – 14 -

Que le notaire précise à ce titre qu’en n’attirant pas leur attention sur le fonctionnement anormal de la centralisation financière dont ils ne pouvaient pas ne pas avoir conscience, la banque a ainsi nécessairement contribué à la survenance de la situation dommageable ;

Attendu qu’ il convient néanmoins de relever qu’il n’est nullement démontré comme précédemment rappelé que l’établissement bancaire ait été associé à l’opération immobilière ou imposée par la SCI venderesse à l’acquéreur comme prêteur unique de deniers ; qu’il n’a pas été partie à l’acte de vente ; Qu’en outre il a été expressément prévu au terme de cet acte dans la rubrique 'compte centralisateur’ que 'pour la réalisation du programme le vendeur a ouvert auprès de FORTIS BANQUE un compte financier centralisateur. Il est convenu que tous les prix de vente devront être adressés sans aucune exception à ce compte financier centralisateur… Toutes les sommes par l’acquéreur au titre du présent contrat devront, pour être libératoires, impérativement être versées sur le compte d’opération ouvert par le vendeur par virement bancaire ou chèque libellé à l’ordre de la banque (FORTIS). En conséquence l’acquéreur prend ici l’engagement irrévocable de verser toutes les sommes dues au titre la vente, notamment l’intégralité des appels de fonds au compte financier centralisateur…' ;

Qu’aux termes des conditions générales de vente de la Résidence « Les Hauts du Cordat » reçu le 9 janvier 2004 (paragraphe VIII de ce Cahier des conditions générales pages 10 et suivantes de ce document), il avait été prévu que le vendeur devait indiquer par lettre à l’acquéreur, lors de chaque appel de fonds, la somme à verser, l’état d’avancement des travaux, et aussi le lieu de paiement; qu’il était ensuite stipulé, dans un paragraphe intitulé « mandats- dispositions diverses » (page 12), que "le vendeur aura[it] tous pouvoirs pour percevoir les prêts pour le compte des acquéreurs, en fonction l’avancement des travaux" ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que l’établissement bancaire prêteur n’avait pas l’obligation de verser directement sur le compte centralisateur les appels de fonds, mais devait les remettre à toute personne désignée par les acquéreurs et emprunteurs, comme étant habilitée à les recevoir ;

Qu’à ce titre il ne saurait lui être reproché d’avoir procédé aux règlements du solde du prix de vente en exécution d’appels de fonds qui lui avaient été transmis par les acquéreurs, lesquels étaient parfaitement informés de l’existence et de la finalité du compte centralisateur ;

Attendu que l’action récursoire présentée par le notaire à l’encontre de la banque sera donc écartée ;

Attendu que pour le surplus la SCP notariale ne produit aucune pièce de nature à établir la responsabilité de l’intermédiaire, laquelle n’a d’ailleurs jamais été recherchée par les acquéreurs ;

Que rien ne permet d’établir ainsi que M. H ait été informé à la date de la signature du contrat de réservation des difficultés rencontrées par le chantier ;

Que l’action récursoire présentée par le notaire à son encontre sera également écartée.

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N° 15/00063 – 15 -

C- Sur les dépens et les frais irrépétibles.

Que succombant, la SCP I-Y supportera les dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que pour le surplus il serait inéquitable de laisser à la charge des acquéreurs les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Qu’il convient dès lors de leur allouer de ce chef à une somme de 3.000 euros qui serasupportée par la SCP Y-I ;

Que les demandes formées de ce chef par l’établissement bancaire seront en revanche écartées.

PAR CES MOTIFS La cour,

Statuant publiquement par défaut à l’égard de M. T-U H et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré,

Et statuant de nouveau,

Déclare la SCP T-AN I-Y et AC I-Y responsable des préjudices subis par M. T-AG Z et M^me L M épouse Z consécutifs à la résolution de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre eux et la SCI Résidence le Cordat ,

Condamne la SCP T-AN I-Y et AC I-Y à verser à M. T-AG Z et M^me L M épouse Z la somme de 140.037,85 euros en réparation de leur préjudice financier,

Condamne la SCP T-AN I-Y et AC I-Y à verser à M. T-AG Z et M^me L M épouse Z la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Dit que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, avec capitalisation des intérêts échus annuellement,

Dit que la SCI Résidence Le Cordat sera tenue de garantir la SCP T-AN I-Y et AC I-Y à hauteur de 80 % des sommes mises à sa charge au titre des condamnations ci dessus, et fixe ce montant au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Résidence Le Cordat,

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N° 15/00063 – 16 -

Condamne la SCP T-AN I-Y et AC I-Y à verser à M. T-AG Z et M^me L M épouse Z la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par la SCP T-AN I-Y et AC I-Y et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier le président