Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 16 septembre 2021, n° 20/14312

TGI Paris 30 juillet 2018

CA Paris
Infirmation 16 septembre 2021

CASS
Cassation 6 juillet 2023

Arguments

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Rejeté
Montant insuffisant de l'amende civile
La cour a jugé que la Ville de Paris n'a pas réussi à prouver que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce qui rendait l'amende prononcée sans fondement.
Rejeté
Astreinte insuffisante
La cour a estimé que l'absence de preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 empêche de statuer sur l'astreinte, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Violation des dispositions de l'article L. 631-7
La cour a constaté que la Ville de Paris n'a pas prouvé que le local était à usage d'habitation, ce qui empêche de prononcer une amende.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 2, 16 sept. 2021, n° 20/14312
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/14312
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 30 juillet 2018, N° 18/55930
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Hélène GUILLOU, président
Avocat(s) :	Colin MAURICE
Cabinet(s) :	CM & L AVOCATS

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/14312 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCONK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Juillet 2018 -Président du tribunal de grande instance de Paris – RG n° 18/55930

APPELANT

LA VILLE DE PARIS représentée par Madame le maire de Paris

[…]

Représentée et assistée par M^e Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

INTIMEE

M^me Y X

11 rue A-Baptiste Pigalle

[…]

défaillante – assignée par PV 659 le 3 juin 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Juin 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Thomas RONDEAU, conseiller pour M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre empêchée et par Cécilie Martel, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

M^me X est propriétaire du lot 72 dans l’immeuble sis […].

Par acte du 28 mai 2018, la Ville de Paris, lui reprochant d’avoir donné cet appartement en location pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, l’a assignée devant le juge des référés du TGI de Paris.

Le président du TGI de Paris, statuant en la forme des référés, a, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 30 juillet 2018 :

— condamné M^me X à une amende civile de 6 000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris,

— ordonné le retour à l’habitation de l’appartement en litige, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard durant un délai de 30 jours, courant à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

— débouté la Ville de Paris du surplus de ses demandes,

— condamné M^me X aux dépens et à payer à la Ville de Paris la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Ville de Paris a fait appel de cette ordonnance suivant déclaration du 13 août 2018 (RG 18/20102), critiquant les montants de l’amende et de l’astreinte.

Par un arrêt du 15 novembre 2018, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation a transmis une question préjudicielle à la Cour de justice de l’Union européenne portant sur la conformité au droit de l’UE de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Par un arrêt du 28 février 2019, la cour d’appel de Paris (pôle 1- chambre 2) a :

— sursis à statuer jusqu’au prononcé de l’arrêt de Cour de justice de l’Union européenne sur les questions préjudicielles de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation transmises par arrêt du 15 novembre 2018,

— dit que l’affaire est radiée du rôle des affaires en cours jusqu’au prononcé de cet arrêt.

Par un arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union Européenne a jugé l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation conforme au droit de l’UE.

Le 12 octobre 2020, l’affaire a été réinscrite au rôle sous le numéro RG 20/14312.

Au terme de ses conclusions remises le 2 octobre 2020, la Ville de Paris a demandé à la cour d’appel de procéder à la réinscription de l’affaire au rôle.

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la CJUE. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

Par conclusions remises au greffe le 2 octobree 2020, la Ville de Paris de Paris demande à la cour de :

— ordonner le rétablissement au rôle de la cour d’appel de céans du dossier enregistré sous le numéro d’inscription au répertoire général N° RG 18/20102,

— déclarer la Maire de Paris agissant au nom et pour le compte de la Ville de Paris recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés le 30 juillet 2018 en ce qu’elle a limité à la somme de 6 000 euros le montant de l’amende civile due par M^me X pour avoir enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation du fait du changement de destination de l’appartement situé au 6^e étage de l’immeuble du […] à Paris (constituant le lot 72) ;

— condamner M^me X à payer une amende civile d’un montant de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courte durée l’appartement situé au 6^e étage de l’immeuble du […] à Paris (constituant le lot 72),

— ordonner le retour à l’habitation des locaux situés au 6^e étage de l’immeuble du […]

d’Aumale à Paris (constituant le lot 72) transformés sans autorisation par M^me X sous astreinte de 200 euros par jour de retard durant un délai qui ne saurait être inférieur à 90 jours, courant à l’issue d’un délai à compter de la signification de la décision à intervenir qu’il plaira à la Cour d’appel de céans de fixer,

— condamner M^me X au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Ville de Paris ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Colin Maurice.

La Ville de Paris expose en substance les éléments suivants :

— l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation doit être dissuasive,

— Cette amende a pour but de lutter contre la pénurie de locaux offerts à la location dans les grandes villes,

— Les trois biens immobiliers dont M^me X est propriétaire sont à usage d’habitation et ne peuvent donc pas faire l’objet de location de courte durée sans autorisation,

— Ils ne constituent pas la résidence principale de M^me X,

— Les trois biens font l’objet de locations de courte durée depuis juin 2017 au moins, sans autorisation, en violation de l’article L. 631-7,

— Le montant de la compensation pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local aurait été de 18 000 euros,

— Il ressort de tout cela qu’une amende de 6 000 euros est insuffisante et que M^me X devra donc être condamnée à payer une amende de 50 000 euros, montant maximal prévu par l’article L. 651-2,

— l’astreinte devant également avoir un caractère dissuasif, il est nécessaire de prononcer une astreinte pour 90 jours et non pas seulement 30 jours.

La Ville de Paris a fait signifier à M^me X ses conclusions le 7 octobre 2020 par procès-verbal de recherches infructueuses délivré 11 rue A-Baptiste Pigalle à Paris 9^e, puis ayant connaissance d’une possible adresse […] à Bordeaux, a à nouveau signifié ces actes le 3 juin 2021, toujours par procès-verbal de recherches infructueuses.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

En application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit à toute demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, tel qu’issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y

compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1^er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment les cas de location d’un meublé constituant la résidence principale du locataire (titre 1^er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore de location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1^er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n’apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.

Sur l’usage d’habitation:

Concernant l’existence du local à usage d’habitation, il y a lieu de relever :

— que la direction générale des finances publiques confirme que ce logement est la propriété de M^me Y X qui le déclare en résidence secondaire,

— un relevé de propriété en atteste,

— qu’il est donc établi que le local sis […], lot […], 6^e étage d’une surface de 12 m² ne constitue pas la résidence principale de M^me Y X

La fiche H2 est produite, cependant cette fiche, qui ne porte ni date ni signature, précise que

l’appartement est occupé par M. A-B C mais ne mentionne aucun loyer à la date du 1^er janvier 1970 ni aucune date d’entrée dans les lieux de celui-ci.

Aucun élément de ce document ne permet d’en déduire l’usage des lieux au 1^er janvier 1970.

Il en résulte que la Ville de Paris échoue à démontrer qu’au 1^er janvier 1970 le local était utilisé à usage d’habitation.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L 651-2 et L 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a prononcé une amende sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens.

PAR CES MOTIFS, statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance du 30 juillet 2018 RG 18/55930 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

Rejette les demandes de la Ville de Paris,

Condamne la Ville de Paris aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Pour la Présidente empêchée,