Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 19 MARS 2021

(n° 79 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10723 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCEKW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2020 -Président du TJ de PARIS – RG n° 20 / 50799

APPELANTE

S.A.R.L. LA LAVANDIERE MODERNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 135 196

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée par M^e Véronique BOISSELET, avocat au barreau de PARIS, toque : B293

INTIMEES

EPIC PARIS HABITAT OPH prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200

Assistée par M^e Bernard PUYLAGARDE, avocat au barreau de PARIS, toque : P349

Organisme MALAKOFF MEDERIC ARRCO pris en sa qualité de créancier inscrit en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Défaillant – Déclaration d’appel signifiée à personne morale le 01/10/2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 janvier 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

Par acte du 23 juin 1998, la SAGI aux droits de laquelle se trouve l’EPIC Paris Habitat-OPH a donné à bail commercial à la société La lavandière moderne, des locaux dépendant d’un immeuble situé […] à Paris (17^e), pour une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 1997, moyennant un loyer annuel en principal de 35.000 francs (5 335,72 euros) payable trimestriellement et à terme échu, bail renouvelé en 2006.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Paris Habitat-OPH a fait délivrer à la société La lavandière moderne, par acte du 14 octobre 2019, un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer la somme en principal de 16.944,36 euros.

Par acte du 29 novembre 2019, l’EPIC Paris Habitat-OPH a fait assigner la société La lavandière moderne et Malakoff Mederic Arrco, créacier inscrit, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 24 février 2020, ce magistrat a :

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 novembre 2019 ;

• dit que la société La lavandière moderne devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, les lieux occupés […], dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

• faute par la société La lavandière moderne de quitter les lieux, autorisé l’EPIC Paris Habitat-OPH à faire procéder à son expulsion avec le concours de la force publique, si besoin est ;

• rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

• condamné la société La lavandière moderne à payer à l’EPIC Paris Habitat-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du 15 novembre 2019 et ce,

• jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, égale au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes ; condamné la société La lavandière moderne à payer à l’EPIC Paris Habitat-OPH la somme provisionnelle de 15.127,93 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés arrêtés au quatrième trimestre 2019 inclus ;

• condamné la société La lavandière moderne à payer à l’EPIC Paris Habitat-OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 24 juillet 2020, la société La lavandière moderne a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 12 janvier 2021, la société La lavandière moderne demande à la cour de :

• la recevoir en ses conclusions d’appel ;

• infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ;

• constater les règlements qu’elle a effectués à l’EPIC Paris Habitat-OPH, soit 2.000 euros en janvier 2020 et 6.563,96 euros en décembre 2020 ;

• lui accorder la suspension de la clause résolutoire du bail commercial ;

• lui accorder des délais de paiement à hauteur de 2.000 euros par mois pour régler sa dette de loyers qui, après déduction des loyers exonérés et du règlement de la somme de 6.563,96 euros, devrait s’élever à 14.017,26 euros fin décembre 2020 ;

• dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises le 17 décembre 2020, l’EPIC Paris Habitat-OPH demande à la cour de :

• confirmer l’ordonnance entreprise, à l’exception de la condamnation au paiement de la somme de 15.127,93 euros qui doit être actualisée à hauteur de 22.096,46 euros arrêtée au troisième trimestre 2020 inclus ;

• condamner la société La lavandière moderne aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• subsidiairement, pour le cas où la cour accorderait des délais de paiement, juger que faute pour la société La lavandière moderne de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise, il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef ;

• condamner la société La lavandière moderne à payer une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, égale au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes ;

• en tout état de cause, débouter la société La lavandière moderne de l’ensemble de ses prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 janvier 2021.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux écritures déposées et développées à l’audience.

SUR CE, LA COUR

Sur le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences de droit

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, il est constant que le 14 octobre 2019, l’EPIC Paris Habitat-OPH a fait délivrer à la société La lavandière moderne un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 16.944,36 euros correspondant à l’arriéré locatif au troisième trimestre 2019 inclus ; que les causes du commandement de payer n’ont été ni réglées ni contestées dans le délai d’un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l’article L145-41 du code de commerce.

Il n’est nullement justifié que l’EPIC Paris Habitat-OPH a agi de mauvaise foi dans le cadre de la délivrance du commandement alors qu’il est établi que la société La lavandière moderne était défaillante dans l’exécution de son obligation de paiement et ce, dès avant le début de la crise sanitaire.

La cour ne peut dès lors que confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 novembre 2019.

Toutefois, la société La lavandière moderne qui fait état de difficultés liées aux problèmes personnels rencontrés par son gérant et à la crise sanitaire ne lui ayant pas permis d’apurer sa dette comme elle s’y était engagée au début de l’année 2020, demande l’octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil.

Elle soutient, dans ses conclusions, et justifie par les décomptes produits, avoir pu régler en janvier 2020 la somme de 2.000 euros et celle de 6.563,96 euros en décembre 2020, encaissée le 12 janvier 2021.

Il est constant que la crise sanitaire ayant entraîné un premier confinement à compter du 16 mars 2020, n’a pu qu’avoir une incidence évidente sur le fonctionnement de la société La lavandière moderne et ses difficultés financières, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme un débiteur de mauvaise foi.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

En cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans l’hypothèse contraire, la déchéance du terme sera appliquée, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’EPIC Paris Habitat-OPH pourra procéder à l’expulsion de la société La lavandière moderne ainsi que de tous occupants de son chef.

L’indemnité d’occupation due dans cette hypothèse sera fixée par référence au loyer courant et soumise aux mêmes variations.

Sur la condamnation provisionnelle

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte versé aux débats par l’EPIC Paris Habitat-OPH, arrêté au 14 janvier 2021, la dette locative de la société La lavandière moderne s’élevait au 31 décembre 2020, à la somme de 17.936,33 euros, après déduction du versement de 6.563,96 euros effectué par la locataire.

La société La lavandière moderne entend obtenir une exonération de loyers à hauteur de trois mois, en se fondant sur une circulaire du 15 juin 2020 du directeur de l’EPIC Paris Habitat-OPH, selon laquelle, le conseil d’administration de cet organisme a décidé de faire bénéficier les commerçants en difficulté d’une exonération de loyer de trois à six mois, selon la baisse de chiffre d’affaires enregistrée sur quatre mois, cette exonération s’ajoutant à la suspension des loyers pendant la période de confinement. Elle explique avoir sollicité cette exonération sur le site internet Paris Habitat sans qu’il y soit donné suite. L’EPIC Paris Habitat-OPH indique sur ce point, que le dossier de l’appelante n’est pas passé en commission, celle-ci n’ayant pas transmis les documents demandés pour son étude.

La demande de la société La lavandière moderne ne saurait être accueillie par la cour qui ne peut accorder une exonération de loyers dès lors que celle-ci ne trouve son fondement dans aucune disposition légale mais relève du seul pouvoir de décision du bailleur.

Ainsi, l’obligation de la société La lavandière moderne n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 17.936,33 euros au titre des loyers arrêtés au quatrième trimestre 2020 inclus. Elle sera donc condamnée, par provision, au paiement de cette somme.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société La lavandière moderne, débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue au paiement des dépens de première instance et d’appel.

La décision entreprise sera confirmée s’agissant de l’application faite par le premier juge de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande, en revanche, de faire application de ce texte en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision à valoir sur l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant vu l’évolution du litige,

Condamne la société La lavandière moderne à payer à l’EPIC Paris Habitat-OPH la somme provisionnelle de 17.936,33 euros à valoir sur les loyers impayés arrêtés au quatrième trimestre 2020 inclus ;

Accorde à la société La lavandière moderne un délai de paiement pour apurer sa dette locative, de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Dit que la société La lavandière moderne pourra s’acquitter de l’arriéré locatif dû à la date du quatrième trimestre 2020 inclus, en neuf mensualités égales et consécutives, payables chacune avant le 5 de chaque mois, la première devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai et dit qu’en cas de respect du délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité en sus du loyer courant dans le délai imparti :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise à la date du 14 novembre 2019,

— il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société La lavandière moderne et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés […] à Paris (17^e), le sort des meubles restés dans les lieux relevant des dispositions de l’article L 433-1 du code de procédures civiles d’exécution,

— l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel et la société La lavandière moderne condamnée à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la société La lavandière moderne aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,