Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2021

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05769 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWOG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 17/14008

APPELANTS

Monsieur B X

né le […] à PARIS 12^e (75)

[…]

[…]

Madame C D épouse X

née le […] à AUBERVILLIERS(93)

[…]

[…]

Représentés par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Assistés de M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque E 1759

INTIMÉS

Monsieur E Y

né le […] à […]

Rua Godinho 709 / 2^e

4450-150

[…]

Madame F G épouse Y née le […] à ALGER

Rua Godinho 709 / 2^e

4450-150

[…]

Représentés par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Assistés de M^e Philippe GABURO, avocat plaidant, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, Bobigny, toque 098

S.C.P. H I ET J K L, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[…]

[…]

[…]

Défaillante, régulièrement avisée le 08 juillet 2020 par procès-verbal de remise à personne habilitée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude Creton, Président

M^me Monique Chaulet, Conseillère

M^me Murielle Page, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT :

- contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude CRETON, Président et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Par acte du 14 février 2017, M. et M^me Y ont conclu avec M. et M^me X une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation dont ils sont propriétaires à Villemomble, 20

[…].

Ayant constaté que le sous-sol de la maison avait été inondé, M. et M^me X ont refusé de signer l’acte de vente.

M. et M^me Y ont alors assigné M. et M^me X ainsi que la SCP de notaires H I et J K L qui a reçu la promesse. Ils ont sollicité la condamnation :

— de M. et M^me X à leur payer la somme de 66 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 9 446,40 euros au titre du coût des travaux de remise en état suite à la dépose par M. et M^me X du parement mural en lambris du garage et de certains aménagements intérieurs ;

— de la SCP à leur régler la somme de 33 000 euros versée par M. et M^me X au titre de l’indemnité d’immobilisation et placée sous le séquestre du notaire.

Soutenant que M. et M^me Y avaient réalisé des travaux en infraction aux règles d’urbanisme et qu’ils avaient constaté, postérieurement à la signature de la promesse, que les pièces du sous-sol présentaient des traces d’humidité provoquées par des infiltrations d’eau, M. et M^me X ont conclu au rejet de ces demandes et sollicité la restitution de la somme de 33 000 euros séquestrée entre les mains de la SCP.

Par jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— constaté la caducité de la promesse ;

— dit que l’indemnité d’immobilisation est due à M. et M^me Y ;

— condamné M. et M^me X à leur payer la somme de 33 000 euros et ordonné le versement à M. et M^me Y de la somme de 33 000 euros séquestrée par la SCP de notaires ;

— débouté M. et M^me Y de leur demande au titre de la remise en état des lieux ;

— condamné M. et M^me X à payer à la SCP de notaires la somme de 1 000 euros et à M. et M^me Y la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord constaté que M. et M^me Y ne justifient pas que M. et M^me X ont procédé à la dépose des placards et du doublage en lambris du sous-sol.

Il a ajouté que M. et M^me X ayant soutenu que M. et M^me Y avaient réalisé des travaux en infraction avec la réglementation administrative, il est cependant apparu que ceux-ci avaient obtenu le 12 mars 1986 un permis de construire en vue de l’extension du pavillon à destination 'habitation garage’ et le 5 janvier 2004 un permis de construire en vue de la 'création d’un garage en sous-sol, le réaménagement en habitation de l’ancien garage au rez-de-chaussée et une addition de construction à destination de salle de bains'. Il a également retenu, s’agissant de l’aménagement des combles, que la promesse stipule que 'la consistance du bien n’a pas été modifiée (du) fait (des vendeurs) par des travaux non autorisés, à l’exception de l’aménagement des combles’ et que 'Le BENEFICIAIRE déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation'.

Le tribunal a ensuite retenu que M. et M^me X font valoir que la maison souffre d’un problème d’étanchéité en se fondant sur le diagnostic de deux entreprises mais que seul est produit un devis qui ne constate pas ce défaut. Il a ajouté que l’expert qui est intervenu suite au sinistre :

— a constaté une infiltration dans un angle de murs dans le garage, au pied d’un mur côté façade arrière et au pied d’un mur de refend ;

— que ces infiltrations peuvent venir de l’extérieur, être dues à une fuite de canalisation d’eau vanne située dans la cave ou encore provoquées par les fortes pluies du 9 juillet 2017 ;

— que ces infiltrations sont normales pour un bâtiment construit en moellons ;

— que le sous-sol n’est pas destiné à l’habitation mais a une fonction de vide sanitaire, que ces infiltrations ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination et n’affectent pas sa solidité et que l’utilisation du garage n’en est pas affectée.

S’agissant de l’état de l’installation électrique, le tribunal a retenu que la promesse de vente fait état de réserves et de travaux à réaliser.

M. et M^me X ont interjeté appel de ce jugement.

Ils font valoir que suite aux pluies du 9 juillet 2017, ils ont constaté que le sous-sol de l’immeuble, avait été inondé et qu’ainsi celui-ci, aménagé en cuisine, bureau, garage et présenté comme habitable, ne pouvait servir pour l’habitation mais seulement pour abriter un garage et servir de vide sanitaire, ce que confirment tant l’expert mandaté par M. et M^me Y que celui mandaté par leur assureur. Ils précisent que ces inondations n’ont pas affecté seulement le garage mais également la partie du sous-sol aménagée en bureau et cuisine.

Soutenant qu’ils ont été victimes d’un dol en raison de la non-révélation par M. et M^me Y de l’état du sous-sol, ils sollicitent l’annulation de la promesse de vente, la condamnation de M. et M^me Y à leur restituer la somme de 33 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et placée sous le séquestre du notaire, à leur restituer la somme de 38 583,21 euros qui a été saisie par M. et M^me Y en exécution du jugement et à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 10 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, ils sollicitent la résolution de la vente en raison de la non-conformité du bien. A titre encore plus subsidiaire, ils demandent à la cour de requalifier en promesse synallagmatique la promesse de vente conclue le 14 février 2017 et de réduire le montant de l’indemnité compte tenu de l’absence de préjudice.

M. et M^me Y concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il les déboute de leur demande de condamnation de M. et M^me X à leur payer la somme de 9 446,40 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au coût de remise en état des lieux suite au démontage par ces derniers des lambris et placards du sous-sol. Ils réclament en outre la condamnation de M. et M^me X à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

1 – Sur la demande en annulation de la promesse sur le fondement du dol

Attendu que la promesse de vente désigne le bien en indiquant qu’il s’agit d’ 'un pavillon d’habitation élevé sur sous-sol comprenant garage deux voitures, cuisine et bureau…' ; que selon cette description, le sous-sol comporte, outre un local à usage de garage, deux pièces à usage d’habitation : une cuisine et un bureau ; qu’il résulte du devis du 11 juillet 2017 établi par l’entreprise M N O à la demande de M. et M^me X qu’il a été constaté 'une forte odeur d’humidité, ainsi qu’un sol très humide. (…) Le sol de la cave était inondé et complètement humide, vu qu’il n’est pas du tout isolé, ce qui ne permettra pas d’installer des meubles ou entreposer des objets…' ; que l’expert mandaté par M. Y a établi le 17 juillet 2017 un rapport dans lequel l’expert indique qu’il a 'constaté une infiltration dans un angle de murs dans le garage, au pied d’un mur côté façade arrière et au pied d’un mur de refend ' ; que l’expert a précisé que ces infiltrations pouvaient 'avoir plusieurs origines, soit une infiltration depuis l’extérieur, soit une fuite due à la canalisation d’eau vanne située dans la cave

adjacente’ mais que 'cette anomalie a pu également être la conséquence des fortes pluies diluviennes qui se sont déversées sur Paris et sa banlieue le 09/07/2017 nous plaçant dans le cadre d’un événement extraordinaire, incontrôlable et imprévisible’ ; que l’expert a ajouté qu’ 'après discussion avec le vendeur, ce dernier me confie et d’après ses dires qu’il n’a jamais eu connaissance de cette infiltration et que c’est la première fois que cela arrivait', qu’ 'il est aisément facile de vérifier qu’effectivement, sans la dépose du parement, il est difficile d’apercevoir l’infiltration, M. Y (indiquant) que le lambris en PVC est installé depuis une quinzaine d’années', que 'cependant en analysant les tasseaux de support du lambris, on constate que le tasseau placé au plus près du sol présente des stigmates dus à une humidité occasionnelle’ ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que si le bien a subi postérieurement à la conclusion de la promesse de vente un sinistre ayant occasionné une infiltration d’eau au niveau du sous-sol de l’immeuble, il n’est pas établi que M. et M^me Y avaient connaissance de ce défaut ; que si l’état des tasseaux de support du lambris présente des traces d’humidité, les infiltrations n’avaient pu être révélées aux vendeurs en l’absence de dépose du parement ; que dans ces conditions, n’est pas établie la connaissance de ce désordre par M. et M^me Y dont la qualité de professionnels du bâtiment ne résulte pas de celle de gérants d’une société civile immobilière ayant pour objet l’acquisition, la vente, l’administration et la gestion de biens immobiliers’ ;

que M. et M^me X ne sont donc pas fondés à reprocher un dol à M. et M^me Y et à solliciter l’annulation de la promesse de vente ;

2 – Sur la demande en résolution du contrat pour manquement à l’obligation de délivrance conforme

Attendu qu’il est constant que le sous-sol de l’immeuble avait été aménagé en une cuisine et un bureau, ce qui impliquait que ces pièces, destinées à l’habitation, devaient être à l’abri d’infiltrations d’eau et de l’humidité ; qu’il a été constaté que le sous-sol avait subi une inondation qui a pu être provoquée par les fortes pluies qui sont tombées sur la région le 9 juillet 2017, par un défaut d’étanchéité de la construction ou par une fuite provenant des canalisations d’eau vanne ; qu’il est ainsi établi que le bien, comportant un sous-sol aménagé en une cuisine et un bureau pour permettre son habitation, ne présente pas les qualités permettant de rendre ces pièces habitables dans des conditions normales ; qu’il convient, par conséquent, de prononcer la résolution de la promesse en raison de la non-conformité de la chose, partant, de débouter M. et M^me Y de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ; qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution des sommes réglées à M. et M^me Y par M. et M^me X, l’arrêt infirmant la décision du tribunal constituant le titre entraînant ces restitutions ;

3 – Sur la demande de M. et M^me X en paiement de dommages-intérêts

Attendu qu’en l’absence de faute de M. et M^me Y, il y a lieu de rejeter cette demande ;

4 – Sur la demande de M. et M^me Y en paiement du coût de remise en état des lieux et en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

Attendu qu’en l’absence de preuve de l’imputation à M. et M^me X des travaux qui ont consisté à démonter les lambris et les placards du sous-sol, preuve que ne suffit pas à rapporter le fait que M. et M^me Y leur avaient remis les clefs dès la conclusion de la promesse de vente, il convient de rejeter cette demande ;

Attendu que la demande reconventionnelle formée par M. et M^me X ayant été accueillie, M. et M^me Y ne peuvent qu’être déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il déboute M. et M^me Y de leur demande en paiement de dommages-intérêts au titre de la remise en état des lieux et de leur demande à l’encontre de la SCP I K L ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution de la promesse unilatérale de vente conclue le 14 février 2017 entre M. et M^me Y et M. et M^me X ;

Déboute en conséquence M. et M^me X de leur demande en paiement de la somme de 66 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse ;

Déboute M. et M^me X de leur demande en paiement de dommages-intérêts et M. et M^me Y de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et M^me Y et les condamne à payer à M. et M^me X la somme de 2 500 euros ;

Les condamne aux dépens.

LE GREFFER LE PRÉSIDENT