Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 FÉVRIER 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/05034 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7O4G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de Melun – RG n° 17/00148

APPELANTES

SARL EVENT SUCCESS

N° SIRET : 537 435 976 00031

[…]

[…]

SARL SGA MEDICAL

N° SIRET : 752 553 875 00028

[…]

[…]

représentés par M^e Fleur SOURTHEZ, avocat au barreau de MELUN

INTIMEES

SCI 26 FL. FON

N° SIRET : 444 066 138 00025

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-France FONTANA BENAIM, avocat au barreau de PARIS, toque: D0698

SA FONCIA AMYOT GILLET

N° SIRET : 324 593 284 00049

[…] […]

représentée par M^e Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107 substituée par M^e Benjamin SEMAN, avocat au barreau de Paris, toque L107

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport et M. François BOUYX, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M. François BOUYX, Conseiller

M^me Marie MONGIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOS'' DU LITIGE

La SCI 26 FL Fon est propriétaire de locaux dans un immeuble situé […], dont elle a confié la gestion locative à la société Foncia Amyot Gillet (ci-après la société Foncia).

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2011, la propriétaire a consenti un bail professionnel à la société Event Success sur un local de 62 m² situé au 1er étage de l’immeuble ; par avenant du 1er juillet 2014, cette société a pris à bail une pièce supplémentaire de 18 m².

Par acte sous seing privé du 31 mars 2012, la propriétaire a consenti un bail professionnel à la société SGA Médical sur un autre local du 1er étage d’une surface de 37,5 m².

Les deux locataires se sont plaints de problèmes de chauffage, d’eau chaude et d’électricité.

La société SGA Médical a donné congé le 23 juillet 2016 à effet du 1er décembre 2016, mais a quitté les locaux le 8 novembre 2016.

La société Event Success a donné congé le 30 novembre 2016 et a quitté les lieux sans respecter le délai de préavis.

Par acte d’huissier du 6 janvier 2017, les deux locataires ont fait assigner la bailleresse et son mandataire devant le tribunal de grande instance de Melun afin de voir constater la résiliation des baux pour défaut de jouissance paisible et être indemnisées de différents préjudices.

Par jugement du 29 janvier 2019, le tribunal a :

- dit les demandes recevables,

- débouté les demanderesses de leurs demandes de dommages-intérêts,

- débouté la SCI 26 FL Fon de ses demandes en paiement de loyers restant dus,

- condamné in solidum les demanderesses aux dépens,

- dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 mars 2019, les sociétés Event Success et SGA Médical ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 4 juin 2019, les appelantes demandent à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- rejeter l’ensemble des demandes des deux intimées,

- constater que la résiliation du bail signé par la société SGA Médical est intervenue le 27 juillet 2016 et celle du bail signé par la société Event Success est intervenue le 2 décembre 2016,

- condamner in solidum les sociétés 26 FL Fon et Foncia à payer à la société Event Success les sommes de 614 000 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chiffre d’affaires, 15 112,05 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et 6 111 euros à titre de dommages-intérêts en remboursement des frais engagés pour le préjudice matériel subi,

- condamner in solidum les sociétés 26 FL Fon et Foncia à payer à la société SGA Médical les sommes de 21 261,29 euros à titre de dommages-intérêts pour perte d’exploitation, 17 464,45 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et 4 084,31 euros à titre de dommages-intérêts en remboursement des frais engagés pour le préjudice matériel subi,

- condamner in solidum les sociétés 26 FL Fon et Foncia au paiement de la somme de 3 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées le 4 septembre 2019, la SCI 26 FL Fon demande à la cour de :

- débouter les appelantes de toutes leurs demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles en paiement de loyers,

- condamner la société Event Success au paiement de la somme de 5 973,82 euros au titre des loyers restant dus, avec intérêts au taux légal et contractuel,
- condamner la société SGA Médical au paiement de la somme de 2,23 euros au titre des loyers restant dus, avec intérêts au taux légal et contractuel,

- condamner solidairement les appelantes au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

- dans tous les cas, condamner la société Foncia à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

Par conclusions notifiées le 11 juillet 2019, la société Foncia demande à la cour de :

- débouter les appelantes et la SCI 26 FL Fon de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- à titre subsidiaire, ramener les demandes à de plus justes proportions,

- condamner la SCI 26 FL Fon à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

- condamner les appelantes ou, subsidiairement, la SCI 26 FL Fon au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 novembre 2021.

L’affaire a été plaidée le 4 janvier 2022 et mise en délibéré au 8 février 2022.

Par message du 13 janvier 2022, le conseil de la SCI 26 FL Fon a été invité à déposer son dossier de plaidoirie au greffe avant le 1er février 2022 car aucune pièce n’avait été communiquée à la cour à la date des plaidoiries ; au 1er février, aucune pièce n’avait été adressée à la cour par cette partie intimée.

MOTIFS

Sur les préjudices invoqués par les appelantes

Les appelantes se plaignent d’avoir subi les désordres suivants :

- en 2011 : problèmes de chauffage, coupures d’électricité, problèmes de ménage des parties communes et toilettes,

- décembre 2012 : radiateur du 1er étage ne fonctionnant pas et infiltrations d’air par le toit,

- août 2013 : intervention de la société Sotragen pour isoler le bureau de la société Event Success,

- septembre 2013 : quatre jours sans pouvoir utiliser les toilettes,

- décembre 2013 : quatre jours sans chauffage,

- novembre 2014 : pas de chauffage pendant neuf jours, pose de six radiateurs électriques et coupures d’électricité endommageant le matériel informatique,
- septembre 2015 : trois jours sans chauffage,

- du 27 novembre 2015 au 4 janvier 2016 : coupure générale de chauffage,

- 1er décembre 2015 : pose de sept radiateurs électriques qui a entraîné de nombreuses coupures de courant empêchant l’utilisation du matériel informatique,

- 2 décembre 2015 : coupures d’électricité incessantes endommageant la matériel informatique,

- mars 2016 : les ampoules des parties communes ont grillé et n’ont pas été remplacées,

- 18 octobre 2016 : un incendie s’est produit dans le sous-sol de l’immeuble, endommageant le ballon d’eau chaude, la chaudière et l’installation électrique.

Les appelantes reprochent ainsi à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation de leur assurer une jouissance paisible des locaux qui lui est imposée par l’article 1719-3° du code civil.

Pour les événements antérieurs au 27 novembre 2015, les appelantes se contentent de produire quelques courriels adressés à la société Foncia pour signaler des désordres mineurs n’ayant justifié aucune lettre de mise en demeure de leur part ; elles ne démontrent donc pas que ces quelques désordres leur aient causé le moindre préjudice.

Le principal désordre a débuté le 27 novembre 2015, date à laquelle la société Foncia a reçu un courriel de la société Event Success l’informant de l’arrêt de la chaudière.

La société Foncia, qui a reçu le courriel le vendredi 27 novembre 2015 à 15h44, a fait poser des radiateurs électriques dans les bureaux le 1er décembre ; après avoir appris, le 2 décembre, que ces radiateurs provoquaient des coupures de courant, elle a mandaté la société APM pour rétablir le courant ; elle a également commandé une nouvelle chaudière qui a été livrée le 16 décembre ; le 22 décembre, elle a mandaté la société APM afin de réaliser les travaux de réfection de l’électricité ; selon la facture produite, les travaux sur l’installation électrique ont été réalisés le 30 décembre 2015 (changement du tableau électrique et des prises endommagées) ; les appelantes reconnaissent dans leurs conclusions que la chaudière a été remplacée le 23 décembre 2015 ; elles affirment avoir pu réintégrer les locaux le 4 janvier 2016.

Ces éléments factuels démontrent que la bailleresse et son mandataire ont agi avec diligence pour remédier aux désordres affectant les lieux loués.

Toutefois, il est incontestable que les locataires ont été gênées dans l’exercice de leurs activités du 27 novembre 2015 au 4 janvier 2016 puisqu’elles ne disposaient pas d’une installation de chauffage fonctionnant correctement (dans la mesure où les radiateurs électriques fonctionnaient pas intermittence en raison des coupures de courant), ni d’une installation électrique répondant à leurs besoins ; dans de telles conditions, leurs salariés ne pouvaient effectuer leurs tâches quotidiennes.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a refusé de leur reconnaître un trouble de jouissance pour cette période.

Par ailleurs, l’incendie qui s’est produit dans le sous-sol de l’immeuble le 18 octobre 2016 a causé des dégâts aux installations de chauffage et d’électricité et a rendu les locaux indisponibles jusqu’au 8 novembre 2016, date du courriel de la société Foncia informant la société Event Sucess de la fin des travaux de décontamination et du fonctionnement du chauffage et de l’électricité.

Le préjudice de jouissance subi par la société Event Success a donc duré du 27 novembre 2015 au 4 janvier 2016, soit pendant 24 jours ouvrés, puis du 18 octobre au 8 novembre 2016, soit pendant 15 jours ouvrés, ce qui représente un total de 39 jours ouvrés ; selon la dernière quittance de loyer produite par l’appelante, son loyer principal s’élevait à la somme de 1 007,47 euros, ce qui représente un loyer journalier de 33,58 euros ; son préjudice de jouissance s’établit donc à 39 x 33,58 = 1 309,62 euros.

Le préjudice de jouissance subi par la société SGA Médical a eu la même durée puisque sa gérante a informé la société Foncia de son départ par lettre recommandée du 7 novembre 2016 reçue le lendemain ; selon sa dernière quittance de loyer, son loyer principal s’élevait à la somme de 455,93 euros, ce qui représente un loyer journalier de 15,20 euros ; son préjudice de jouissance s’établit donc à 39 x 15,20 = 592,80 euros.

La société SGA Médical invoque également un trouble de jouissance lié au fait qu’elle n’a pu profiter d’un office de 6,6 m² figurant dans le bail, cette pièce contenant le compteur électrique de l’immeuble, et n’a pu jouir à titre privatif de 'l’accès partie commune (entrée, wc, dégagement)' figurant également dans le bail pour une surface de 5 m² ; mais l’appelante, en visitant les locaux, a pu constater que l’office en question contenait le compteur électrique de l’immeuble, et a accepté de conclure le bail aux conditions fixées en toute connaissance de cause ; de même, elle a accepté de signer le bail qui mentionnait un accès aux parties communes sans indiquer à la bailleresse que cet accès ne devait pas figurer dans l’assiette du bail ; elle ne saurait donc réclamer une réduction du loyer au motif qu’elle n’avait pas la jouissance privative et exclusive de ces pièces.

Les appelantes soutiennent que l’indisponibilité des locaux leur a causé un préjudice financier supplémentaire, sous forme d’une perte de chiffre d’affaires pour la société Event Success et d’une perte d’exploitation pour la société SGA Médical.

Mais la société Event Success, qui est une agence événementielle spécialisée dans le tourisme d’affaires, ne justifie pas avoir perdu des contrats, puisqu’elle reconnaît dans ses conclusions avoir fait l’acquisition de téléphones portables pour permettre à ses salariés de conserver des contacts avec la clientèle depuis leur domicile ; elle ne justifie pas non plus que le fait de ne pas avoir accès à son serveur informatique pendant quelques jours lui ait fait perdre des clients ; enfin, elle ne produit que son bilan comptable pour l’exercice arrêté au 30 septembre 2015, soit à une date antérieure aux problèmes de chauffage et d’électricité, si bien qu’il est impossible à la cour de vérifier si elle a effectivement subi une perte de chiffre d’affaires durant l’exercice 2015/2016 ; dans la mesure où elle ne démontre pas une perte de chiffre d’affaires, elle doit être déboutée de sa demande en indemnisation d’un préjudice financier.

La société SGA Médical, qui assure la gestion des agendas de médecins, affirme que les coupures de courant ont causé une perte d’exploitation entre le 27 novembre et le 23 décembre 2015, puis du 29 décembre 2015 au 15 janvier 2016, puis pendant cinq jours entre le 15 janvier et le mois de février 2016, et quinze jours suite à l’incendie du 18 octobre 2016 ; mais, ainsi qu’elle le reconnaît dans ses conclusions, elle a fait l’acquisition de téléphones portables pour que ses salariés puissent travailler à distance ; elle ne démontre donc pas que les coupures de courant et l’absence de chauffage aient bloqué son activité auprès des médecins ; en outre, la comparaison de ses bilans comptables des exercices 2014 et 2015 permet de constater que son chiffre d’affaires a augmenté en 2015, de même que son résultat net, qui est passé d’une perte de 7 608 euros en 2014 à un gain de 7 642 euros en 2015 ; sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice financier doit donc être rejetée puisqu’elle ne démontre pas que les désordres subis lui aient causé une perte économique.

Les appelantes affirment ensuite avoir subi une préjudice matériel dû à la nécessité d’engager des frais pour pallier l’indisponibilité des locaux.

La société Event Success justifie avoir dû avoir dû acquérir deux téléphones portables et des cartes de rechargement pour que ses employés puissent garder un contact avec les clients (coût 164,97 euros), avoir dû faire venir son comptable pour faire son bilan dans les temps impartis en consultant les documents papiers (coût 5 458,52 euros), avoir dû faire venir un informaticien suite aux dommages causés à son matériel informatique (coût 245,51 euros) et avoir dû faire intervenir un électricien (coût 242 euros) ; elle est en droit d’obtenir une indemnité de 6 111 euros en réparation de ce préjudice matériel.

La société SGA Médical justifie également avoir dû acquérir des téléphones portables pour la poursuite de son activité (coût 159,96 euros), racheter un micro-ondes qui avait grillé à cause des défaillances du système électrique (coût 59,90 euros), faire intervenir un informaticien pour remplacer les éléments détériorés (coût 3 622,45 euros) ainsi qu’un électricien (coût 242 euros), ce qui représente un préjudice matériel total de 4 084,31 euros.

Les appelants prétendent enfin avoir subi un préjudice moral ; mais elles ne démontrent pas que les troubles causés à leurs activités aient nui à leur réputation ou à leur image auprès de leurs clients ; ainsi, elles ne produisent aucune attestation selon laquelle un client aurait tenté en vain de les joindre ou aurait eu à se plaindre d’un manque de réactivité de leur part; leur demande indemnitaire de ce chef doit donc être rejetée.

Sur la résiliation des baux et les loyers réclamés

Les appelantes demandent à la cour de 'constater’ que leurs baux respectifs ont été résiliés le 27 juillet 2016 pour la société SGA Médical et le 2 décembre 2016 pour la société Event Success, en raison de l’impossibilité de jouir paisiblement des locaux.

Ces dates correspondent à la réception des lettres de congé adressées à la bailleresse.

Mais, pour la société SGA Médical, rien ne prouve que le congé soit motivé par l’état des locaux, puisque la locataire avait pu réintégrer ceux-ci le 4 janvier 2016, suite aux désordres affectant le chauffage et l’électricité ; d’ailleurs, sa lettre de congé du 23 juillet 2016 ne contenait aucune remarque quant à l’état du bien loué ; son congé ne devait donc prendre effet qu’à la fin du délai de préavis de six mois prévu au bail, soit le 27 janvier 2017 ; dans la mesure où la bailleresse reconnaît qu’elle a pu rependre possession de son bien le 8 novembre 2016, soit le jour de la réception de la lettre recommandée de la locataire annonçant son départ suite à l’incendie, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date ; aucune pièce justificative n’ayant été versée aux débats par la SCI 26 FL Fon, sa demande en paiement d’un arriéré de loyer doit être rejetée.

La société Event Success a adressé la lettre de congé à la bailleresse le 30 novembre 2016 en indiquant qu’elle n’avait pu reprendre possession du local suite à l’incendie du 18 octobre 2016 ; mais la société Foncia démontre que les locaux étaient disponibles le 8 novembre 2016 ; la société Event Success ne peut donc prétendre qu’elle aurait résilié le bail pour défaut de jouissance du local, puisque celui-ci était disponible lorsqu’elle a envoyé la lettre de congé ; dès lors, elle aurait dû respecter le délai contractuel de préavis de six mois qui avait commencé à courir le 2 décembre 2016, date de réception de la lettre de congé ; son bail est donc arrivé à expiration le 2 juin 2017 ; mais, dans la mesure où la bailleresse n’a produit aucune pièce attestant de l’existence d’une dette locative à cette date, sa demande en paiement d’un arriéré de loyer doit être rejetée.

Sur les demandes dirigées contre la société Foncia

Conformément aux dispositions de l’article 1992 du code civil, seuls un dol ou des fautes de gestion sont susceptibles d’engager la responsabilité de la société Foncia, mandataire de la bailleresse.

Or la société Foncia n’a commis aucune faute de gestion puisqu’elle a avisé la bailleresse de la panne de chaudière qui lui avait été signalée le vendredi 27 novembre 2015 en fin de journée dès le lundi 30 novembre 2015 ; elle a ensuite régulièrement informé la bailleresse des démarches entreprises pour mettre fin aux désordres et lui a demandé son accord sur les travaux nécessaires ; elle a également entrepris toutes les démarches utiles suite à l’incendie du 18 octobre 2016.

Dès lors qu’aucune faute ne lui est imputable, c’est à bon droit que le tribunal a débouté les appelantes de leurs demandes dirigées à son encontre, étant rappelé que seul le bailleur est tenu d’une obligation d’assurer le jouissance paisible du bien au locataire.

Pour la même raison, la bailleresse doit être déboutée de son appel en garantie dirigé contre sa mandataire, puisque celle-ci n’a nullement failli à ses obligations contractuelles.

Sur les demandes accessoires

La SCI 26 FL Fon, qui est responsable du préjudice de jouissance et du préjudice matériel subis par les appelantes, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux appelantes la somme de 1 500 euros à chacune sur le fondement de ce texte, cette somme devant être mise à la charge de la seule SCI 26 FL Fon.

L’équité commande de rejeter la demande formée par la société Foncia sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Condamne la SCI 26 FL Fon à payer à la société Event Success les sommes de 1 309,62 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de 6 111 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel,

Condamne la SCI 26 FL Fon à payer à la société SGA Médical les sommes de 592,80 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de 4 084,31 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel,

Dit que le bail consenti à la société Event Success est arrivé à expiration le 2 juin 2017 et celui consenti à la société SGA Médical le 8 novembre 2016,

Déboute les appelantes de leurs demandes plus amples ou contraires,

Déboute la SCI FL Fon de ses demandes en paiement de loyers restant dus,

Y ajoutant :

Condamne la SCI 26 FL Fon à payer aux sociétés Event Success et SGA Médical la somme de 1 500 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les sociétés 26 FL Fon et Foncia Amyot Gillet de leurs demandes fondées sur ce texte,

Condamne la SCI 26 FL Fon aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,