N° RG 18/03257 – N° Portalis DBVX-V-B7C-LVX5 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 21 mars 2018

RG : 11/00219

[…]

SARL Y

C/

SAS VALORITY FRANCE

Société LES LOGES BLANCHES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 18 Janvier 2022

APPELANTE :

la SARL Y

[…]

[…]

Représentée par la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 716

INTIMÉES :

La SAS VALORITY FRANCE

[…]

[…]

Représentée par la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 773

La société LES LOGES BLANCHES, Société en nom collectif (SNC) […]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assistée du Cabinet DULATIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 923

INTERVENANTE :

La société ALLIANZ IARD, SA

[…]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 139

Assistée de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Février 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Novembre 2021

Date de mise à disposition : 11 Janvier 2022, prorogée au 18 Janvier 2022, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Laurence VALETTE, conseiller

- Z A, vice-présidente placée, désignée par ordonnance du Premier Président du 09 juillet 2021

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, Z A a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE
Souhaitant réaliser un investissement immobilier, M. et M^me X se sont, sur les conseils de la société de conseil en gestion de patrimoine Patrimovia, rapprochés de la société Valority France, spécialisée dans la commercialisation de biens immobiliers. Ils ont signé avec cette dernière, le 26 mai 2008, un mandat de recherche rémunéré à hauteur de 64 942,80 euros TTC en cas de réalisation d’une vente, portant sur la recherche d’un bien immobilier nécessaire à l’obtention du statut fiscal de loueur meublé professionnel et permettant d’obtenir des recettes locatives d’un montant de 23 000 euros par an minimum.

Le 25 juin 2008, il leur a été proposé l’achat d’un appartement de 45,07 m² habitables et de 26,83 m² de terrasse et parking dans la résidence de tourisme «[…]» dans la commune de Megève, pour un montant de 652 717 euros TTC avec un loyer annuel sans occupation annoncé de 21 830 euros HT.

Faisant suite à cette proposition, les époux X ont :

- par acte du 3 juillet 2008, régularisé un contrat de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement LMP/LMNP avec la SNC […], le promoteur, portant sur ledit bien,

- par acte du même jour, signé un bail commercial au profit de la société Resid’Hôtel développement tourisme (ci-après Resid’Hôtel, le gestionnaire locatif), comportant l’indication suivant laquelle «l’immeuble est destiné à être vendu à des investisseurs privés par lots, meublés ['] et l’exploitation confiée à un gestionnaire unique, afin de leur permettre de bénéficier du régime juridique et fiscal des loueurs en meublés».

Ils ont ensuite constitué la SARL Y, ayant pour objet l’acquisition, la gestion, la location en meublé ou non de tout bien immobilier et généralement toutes opérations de gestion patrimoniale, immatriculée au RCS le 20 novembre 2008.

Suivant acte notarié du 23 décembre 2008, la SNC […] a cédé à la société Y les lots n°59 et 85 de la copropriété dénommée […] en cours d’édification, moyennant le prix de 545 106,90 euros TTC pour les biens immobiliers et 42 338,40 euros TTC au titre des biens mobiliers, l’acte précisant en outre en page 14 :

«dans cette résidence hôtelière, l’acquéreur déclare acheter des locaux qu’il s’engage à louer aux termes d’un bail commercial en meublé au profit de la société Resid’Hôtel développement tourisme. Ce bail commercial prévoit une prise d’effet au lendemain de la livraison. Sa durée est de 11 ans et 11 mois.

Précision faite que ce bail a été établi par la société Resid’Hôtel développement tourisme et communiqué préalablement aux présentes à l’acquéreur, qui déclare en avoir pris connaissance dans son intégralité et notamment des modalités spécifiques de prise d’effet du bail et de paiement du loyer en fonction de la date d’achèvement des locaux».

Le même jour, la société Y a ainsi signé un bail commercial avec la société Resid’Hôtel développement tourisme (nom commercial de la société Rhode Tourisme) sur les biens ainsi acquis, conforme au bail qui avait été signé par les époux X lors de la réservation.

Le procès-verbal de constatation d’achèvement des travaux a été signé le 24 décembre 2008.

Faisant valoir notamment qu’en dépit de trois changements de gestionnaires (la SARL […] Resort, Les Résidences du Soleil Gestion puis Park And Suites), les loyers avaient très rapidement cessé de lui être versés, la société Y a, par acte d’huissier du 8 novembre 2010, assigné la société Valority France devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Par actes d’huissier des 3 mai 2011 et 13 novembre 2012, la société Valority France a respectivement appelé en cause les sociétés Allianz IARD, son assureur et […].

La jonction des procédures a été ordonnée par décisions des 22 septembre 2011 et 21 novembre 2012.

La société Y demandait notamment au tribunal d’annuler la vente intervenue le 23 décembre 2008, de condamner la société […] à lui restituer le prix payé et à l’indemniser de son préjudice financier à hauteur de 907 817,05 euros, à parfaire, de condamner la société Valority France à lui restituer la commission perçue à l’occasion de la vente, et à titre subsidiaire de juger que ces sociétés ont failli à leurs obligations contractuelles, de condamner la société Valority France à lui verser la somme de 65 271,70 euros TTC au titre de la commission indûment perçue, et de condamner solidairement les sociétés Valority France, […] et Allianz à lui verser la somme de 115 036,85 euros TTC.

Par jugement du 21 mars 2018, le tribunal de grande instance de Lyon a :

- débouté la société Y de l’ensemble de ses demandes,

- condamné la société Y à verser à la société […] et à la société Valority France la somme de 1 000 euros chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de la société Allianz sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Y aux dépens et dit que M^e Salas, avocat de la SCP Balas & Metral, sera autorisé à faire usage des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 27 avril 2018, la SARL Y a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée à verser aux sociétés […] et Valority France la somme de 1 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de conclusions notifiées le 1er février 2019, la SARL Y demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 21 mars 2018,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- annuler la vente intervenue le 23 décembre 2008,

- ordonner la publication de la décision à intervenir à la Conservation des hypothèques de Bonneville,

- condamner la SNC […] à restituer le prix payé par la SARL Y,

- condamner la SNC […] à indemniser le préjudice financier subi par la SARL Y, soit 907 817,05 euros, somme à parfaire jusqu’au prononcé de la nullité,

- condamner la société Valority France à restituer la commission qu’elle a perçue à l’occasion de la vente,
A titre subsidiaire,

- dire que les sociétés Valority France et […] ont failli à leurs obligations contractuelles,

- condamner la société Valority France à verser à la société Y la somme de 65 271,70 euros TTC au titre de la commission indûment perçue,

- condamner la société Valority France solidairement avec la SNC […] à verser à la société Y la somme de 115 036,85 euros TTC,

En tout état de cause,

- condamner la société Valority France solidairement avec la SNC […] à verser à la société Y la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Valority France solidairement avec la SNC […] à rembourser à la société Y, sur le même fondement, en cas d’exécution forcée, les droits de recouvrement et d’encaissement prévus à l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 dans sa rédaction issue du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001,

- condamner la société Valority France solidairement avec la SNC […] en tous les dépens de première instance comme d’appel, qui seront distraits au profit de la SCP Arnaud-Rey, Avocats, sur son affirmation de droit.

Au terme de conclusions notifiées le 14 mai 2020, la société Valority France demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon en ce qu’il a débouté la société Y de l’intégralité de ses demandes,

Y ajoutant,

- condamner la société Y à payer à la société Valority France la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire et si par extraordinaire il était fait droit aux réclamations formulées par la société Y,

- condamner la SNC […] à relever et garantir la société Valority France de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

- condamner la compagnie Allianz IARD à relever et garantir la société Valority France de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en application de la police N°40 706 351 souscrite et notamment de la garantie subséquente prévue par l’article 1.5.1 de la police,

- condamner la compagnie Allianz sur le fondement de sa responsabilité personnelle à relever et garantir Valority de toute condamnation,

- condamner la compagnie Allianz IARD à verser à la société Valority France la somme de 5 000 euros pour résistance abusive,

- condamner la compagnie Allianz IARD ou qui mieux le devra à verser à la société Valority France la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Y ou subsidiairement la compagnie Allianz IARD ou qui mieux le devra aux dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Balas avocat associé de la SCP Balas & Metral, avocats au Barreau de Lyon.

Au terme de conclusions notifiées le 23 octobre 2018, la société […] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter la société Y de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait faire droit aux demandes présentées par la société Y,

- débouter la société Valority France de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions dirigées contre la société […],

- condamner la société Valority France à relever et garantir la société […] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

- condamner la société Y ou qui mieux le devra à lui verser une nouvelle indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 en cause d’appel,

- condamner la société Y ou qui mieux le devra aux entiers dépens de l’instance.

Au terme de conclusions notifiées le 18 novembre 2020, la société Allianz IARD demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le Jugement en ce qu’il a débouté la société Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de la société Valority France et, par voie de conséquence, de la société Allianz,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour infirmait le Jugement et retenait une faute à l’encontre de la société Valority France,

Sur la réclamation tardive :

- à titre principal, dire et juger que la société Allianz n’était plus l’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Valority France au moment de la délivrance de l’assignation de la société Y et en conséquence,

- mettre la société Allianz hors de cause,

Si par impossible la Cour retenait que la société Valority avait connaissance du fait dommageable dès le 4 décembre 2009, soit avant la résiliation de la police n°40.706.351 au 31 décembre 2009,

- dire et juger que la garantie de la société Allianz est limitée à un plafond annuel de 1 000 000 euros pour l’année 2009, stipulé par la police n°40.706.351, sous déduction d’une franchise de 3 000 euros, pour l’ensemble des réclamations rattachées à l’année 2009 que la société Allianz est condamnée à indemniser du fait des agissements des sociétés Valority,

- prendre acte que le plafond de l’année 2009 est épuisé du fait du règlement de condamnations exécutoires définitives, antérieures à la présente instance,

Sur l’activité de la société Valority France et les exclusions :

- dire et juger que la société Allianz ne peut garantir la faute dolosive commise par la société Valority France,

- dire et juger que la publicité mensongère, le manquement à son obligation de résultat ou de performance et l’insuffisance ou la non-obtention des performances promises en matière de rendement ou d’équilibre financier ou économique reprochées à Valority France sont exclues de la police n° 40.706.351,

Et en conséquence,

- dire et juger que la société Allianz ne peut garantir la société Valority France pour les manquements que cette dernière aurait commis à l’égard de la société Y,

A titre plus subsidiaire,

- dire et juger que la société Allianz n’a pas commis de faute dans l’application de sa garantie, ni dans l’offre de souscription de la police,

- débouter la société Valority France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre d’Allianz,

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que la garantie de la société Allianz est limitée aux plafond et franchise contractuels,

En toute hypothèse,

- débouter toute partie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre d’Allianz,

- condamner tout succombant à verser à la société Allianz 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 février 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera rappelé que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; qu’il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la nullité de la vente du 23 décembre 2008
La SARL Y sollicite que soit prononcée la nullité de la vente pour dol émanant du vendeur, la SNC […] en faisant valoir que les baux commerciaux de la SAS Rhode Tourisme relatifs à l’immeuble […] ont été cédés à la SARL […] Resort le 25 novembre 2008, avant la vente intervenue le 23 décembre 2008, ce que la SNC […] ne pouvait ignorer puisqu’au jour de la vente, la résidence hôtelière était déjà exploitée. La SNC […], informée de la nouvelle identité du preneur du bail commercial, le leur a dissimulé intentionnellement.

Elle soutient que l’identité du gestionnaire revêtait pour elle un caractère déterminant, que la substitution de la société Resid’hôtel présentée aux acquéreurs comme le spécialiste de la gestion des résidences hôtelières par les Loges Blanches Resort, qu’elle qualifie de modeste SARL, aurait attiré l’attention sur l’instabilité de l’opération immobilière et le caractère aléatoire des gestionnaires susceptibles de se succéder et aurait conduit les acquéreurs à se déporter de l’opération envisagée.

Elle réclame ainsi l’indemnisation de son préjudice financier en cas d’annulation qu’elle évalue à 907 817, 05 € à parfaire correspondant à la somme de 774 757 € constituée par le coût du prêt obtenu en vue de l’acquisition du bien et celle de 211 106 € payée par Y pour les charges financières d’exploitation (intérêts financiers liés au prêt, cotisations d’assurance sur le prêt et indemnité de remboursement anticipé, frais d’exploitation tels que les impôts fonciers, assurances, charges locatives'), dont doit être déduite la somme de 78 046,01 € de loyers encaissés.

Elle demande également que Valority France soit condamnée à restituer la commission perçue compte tenu de la nullité de la vente et alors qu’elle avait connaissance d’éléments lui permettant de craindre une incapacité de Resid’Hôtel à gérer la résidence.

Pour s’opposer à ces demandes, la société […] invoque l’absence de dol et faisant valoir qu’elle n’avait pas connaissance d’un changement de la société exploitante, à supposer ce changement réellement intervenu, et n’avait aucun moyen de s’en aviser. Elle observe à cet égard que la correspondance visée par l’appelante ne faisait aucune référence à un nouvel exploitant, la cession n’ayant fait l’objet d’aucune publicité à l’égard de tiers en l’absence de publication au BODACC et de signification au promoteur ou aux investisseurs. Elle ajoute que la société Resid’Hôtel a signé le procès-verbal de mise à disposition le

19 décembre 2008 et le bail commercial le 23 décembre 2008.

La société […] affirme ensuite qu’il n’est pas démontré que l’identité exacte du gestionnaire initial aurait déterminé le consentement à la vente de la société Y, que par ailleurs rien n’établit que la société […] Resort aurait présenté moins de garanties que la société Resid’Hôtel qui a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde le 24 mars 2009. Elle fait également observer que le 1er août 2009, M. X a signé un nouveau bail commercial avec les Résidences du soleil.

Elle remarque ensuite que le transfert de l’exploitation à une nouvelle société n’a pas généré de préjudice à l’appelante et s’agissant des conséquences financières alléguées par cette dernière, estime que seul le prix hors taxe serait sujet à restitution, déduction faite des loyers.

Valority France répond pour sa part que Y rapporte pas la preuve de ce que l’exploitation de la gestion de la résidence aurait été cédée en novembre 2008.

Elle soutient ensuite Y ne rapporte toujours pas la preuve en cause d’appel de ce que l’identité de la société en charge de la gestion de la résidence et de son logement aurait été un élément déterminant de son consentement

Sur ce,
Il résulte de l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au présent litige que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le silence gardé intentionnellement par une partie sur une information déterminante du consentement constitue un dol.

En l’espèce, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré qu’il n’était pas établi que la société […] avait connaissance d’une cession antérieure du bail commercial à la signature de l’acte authentique de vente en date du 23 décembre 2008 en retenant

que cette cession avait été consentie par acte sous seing privé non signifié régulièrement,•

• et alors que la signature du bail entre Y et la société Résidhotel Développement Tourisme est intervenue le 23 décembre 2008, en même temps que la vente.

La cour observe au surplus qu’il ressort d’un courrier en date du 30 décembre 2008 adressé par la société […] que lors de la livraison du bien immobilier, le 24 décembre 2008, la société Resid’Hôtel était représentée, que des courriels échangés entre […] et la SARL Y relatifs aux difficultés de paiement des loyers font état de leurs échanges respectifs contemporains avec Resid’Hôtel ce dont il peut être déduit d’une part que la société […] ne pouvait avoir connaissance d’une cession du bail commercial, son interlocuteur demeurant Resid’Hôtel et d’autre part, que la réalité de cette cession n’est pas démontrée.

C’est également justement qu’il a été jugé de manière surabondante que la société Y ne rapportait pas la preuve de ce que l’identité de la société en charge de la gestion de la résidence et de leur logement était un élément déterminant de sa décision d’y acquérir un logement. Aucune pièce ne vient en effet justifier de ce que les acquéreurs auraient apporté une importance particulière au choix du gestionnaire et de ce que la société Resid’Hôtel Développement Tourisme aurait spécialement suscité leur confiance et déterminé leur décision de s’engager dans l’opération financière en cause. La plaquette promotionnelle éditée par Valority, reprenant les codes habituels de la publicité et présentant la société Resid’Hôtel comme étant « le spécialiste de la gestion des résidences hôtelières, du tourisme avec services » est à cet égard dépourvue de toute force probante s’agissant des éléments déterminants du consentement de la société Y. C’est enfin de manière pertinente qu’il a été relevé par les premiers juges que la SARL […] RESORT, tout comme la société Resid’Hôtel Développement Tourisme constituent des filiales de la société Rhode Tourisme créées spécifiquement pour la gestion de la résidence des Loges Blanches.

Par conséquent, ni les réticences dolosives, ni leur caractère déterminant n’étant démontrés, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’action en nullité pour dol de l’acte de vente du 23 décembre 2008.

Sur les responsabilités contractuelles des société Valority France et les Loges Blanches

La société Y soutient que la société Valority a manqué à son devoir de conseil à l’égard de son mandant et de son obligation d’information préalablement au contrat signé par Y en faisant valoir qu’elle n’a pas respecté les objectifs de vente consistant en l’acquisition d’un bien immobilier avec prix d’acquisition permettant d’obtenir au minimum 23 000€ par an, mentionnés dans le mandat de recherche, alors que le bien proposé n’est supposé rapporter finalement que 20 151,81 € par an.

L’appelante estime que la société Valority l’a entraînée dans une opération à risques, alors qu’elle connaissait le manque de fiabilité d’un des participants à l’opération, sans l’informer du risque inhérent à ce type d’opérations en se référant à un communiqué du 16 février 2009 adressé par Valority à ses actionnaires mentionnant le comportement du gestionnaire depuis avril 2008. Elle souligne que le gérant de Y n’est pas un investisseur particulièrement avisé.

La société Y fait ensuite valoir que la SNC […] a fait preuve d’un comportement déloyal et de mauvaise foi dans l’exécution du contrat, puisqu’elle avait connaissance avant la signature du contrat du fait que les baux de la SAS Resid’Hôtel avaient été cédés à la SARL […] Resort et qu’elle s’est abstenue d’en informer la SARL Y, alors que cette dernière ne correspondait pas aux éléments décrits dans la plaquette de présentation qui mettait en valeur la fiabilité des intervenants.

Elle indique qu’il en résulte pour elle les préjudices suivants :

- Perte de loyers de janvier à juillet 2009 : 13 434,55 €

- Perte des intérêts financiers capitalisés sur 20 ans

- Perte de loyers du fait de la diminution des revenus locatifs : 69 939,80 €

Valority France, après avoir rappelé que l’intermédiaire est tenu d’une obligation de moyen et non de résultat et que le devoir de conseil se limite à l’état des connaissances au jour où l’opération est réalisée, répond qu’aucun manquement contractuel ne peut lui être reproché en faisant valoir que :

- le bien qu’elle avait proposé à la signature du contrat de réservation était bien éligible au statut de Loueur Meublé Professionnel,

- il a bien permis à la société Y de bénéficier des différents avantages fiscaux attendus,

- la société Y est bien propriétaire d’un bien immobilier.

- le seul fait que la société Y ait signé postérieurement à son acquisition un bail réduisant la rentabilité locative ne constitue pas une défaillance imputable à la société Valority France : en aucun cas la société Valority France n’est responsable des faits qui sont postérieurs à son intervention, laquelle prend fin à la signature du contrat de réservation.

S’agissant des demandes indemnitaires de la société Y, elle s’oppose à la demande de restitution de la commission en exposant que cette commission a fait l’objet d’une déduction fiscale, et surtout qu’elle a respecté les termes de son mandat de recherche de biens. Sur la demande au titre de la perte de loyers, puis du montant réduit des loyers perçus, Valority invoque l’absence de fondement juridique à une garantie des loyers de la part de l’agent commercialisateur.

La SNC […] considère qu’elle n’a manqué à aucune de ses obligations contractuelles, en exposant que conformément à ses obligations de promoteur, elle a livré à la société Y un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles et aux conditions financières et techniques prévues, et que la conclusion d’un bail relève de la responsabilité de l’acquéreur, ce qui est d’ailleurs expressément mentionné par l’acte de vente. Dans ces conditions, la défaillance temporaire du gestionnaire ne saurait constituer un manquement du promoteur a des obligations qu’iI n’a pas souscrites.

Elle estime également qu’il ne peut lui être reproché un manquement de diligence dans la sélection du gestionnaire proposé aux investisseurs au regard des éléments suivants :

- le choix du gestionnaire a été effectué en 2006, soit deux ans avant la livraison de la résidence, conformément à une procédure d’appel d’offres, sur des critères objectifs de solvabilité.

- les éléments dont elle disposait ne lui ont jamais permis de douter de la solvabilité de la société
Rhode Tourisme, le chiffre d’affaires de cette dernière s’étant élevé à 13.020.000 € pour l’exercice clos au 30 septembre 2006 de telle sorte que son résultat net comptable s’est traduit par un béné’ce de 120.000 €. Rhode Tourisme disposait par ailleurs de 520.000 € de capitaux propres. De même, la société Rhode Tourisme a dégagé un résultat net de 40.000 € pour l’exercice clos au 31 septembre 2007.

La société Allianz Iard reprend la motivation du jugement rejetant les demandes de Y relatives à une faute de Valority et observe que l’appelante n’apporte aucune critique du jugement ni aucun élément nouveau en cause d’appel.

Subsidiairement, elle souligne que Y ne justifie pas des préjudices qu’elle invoque, notamment s’agissant de l’obligation de conseil, elle ne démontre pas que mieux informée, elle n’aurait pas contracté.

Sur sa garantie, la société Allianz Iard conteste sa mise en jeu en faisant valoir :

- que la réclamation de Valority est postérieure à la résiliation de la police (31 décembre 2009)

- que les griefs invoqués par Y sont exclus par la police d’assurance

Sur ce,

Il résulte des pièces du dossier que le choix de la société Rhode Tourisme en qualité de gestionnaire de la résidence par la société […] est intervenu en 2006, à l’issue d’une procédure d’appel d’offres au cours de laquelle ont été examinées les capacités et garanties financières des sociétés candidates, et donc de Rhode Tourisme, et que ce choix a été fait en concertation avec la commune de Megève. Il apparaît donc que la société […] s’est assurée de la fiabilité financière de cette société. Il n’est pas démontré par l’appelante que la SNC […] aurait eu connaissance de difficultés financières de la société Rhode Tourisme à la date de la signature de l’acte de vente et du bail commercial. Il a été rappelé plus haut à cet égard qu’il n’était pas démontré que la cession antérieure d’un bail par Rhode Tourisme à la SARL […] RESORT était connue de la société […], à supposer cette cession établie. Au surplus l’existence d’une cession de bail ne permet pas à elle seule d’attester de difficultés financières.

Enfin, la société […], en sa qualité de promoteur, n’était pas tenue à garantir le paiement des loyers, l’acte de vente stipulant expressément que «l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de la régularisation puis de la poursuite et de renouvellement du bail commercial ['] De son côté le vendeur déclare ne prendre aucun engagement sur la poursuite de l’exploitation, ni sur le maintien du régime fiscal actuellement en vigueur, et s’obliger uniquement en ce qui le concerne, à assumer les obligations lui incombant en sa qualité de constructeur et de vendeur».

Dès lors, aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la société […].

Il résulte ensuite du mandat de recherche de biens signé le 26 mai 2008 entre M. X et la société Valority France que cette dernière était mandatée pour la recherche d’un ou plusieurs biens constituant tout ou partie du patrimoine nécessaire à l’obtention du statut fiscal du Loueur en Meublé Professionnel, avec un montant d’acquisition permettant d’obtenir 23 000 € TTC par an de recettes locatives au minimum. Ce contrat comportait la liste de biens présentés, Nova Park à Villejuif, […] à Megève et la Résidence Kaélis à Perpignan.

Il est constant que le 23 décembre 2008, la société Y constituée entre-temps par les époux X, a acquis auprès de la SNC […] les lots n° 59 et 85 de la copropriété […] en cours d’édification en s’engageant à louer ceux-ci aux termes d’un bail commercial en meublé au profit de la société Résidhotel moyennant un loyer de 21 830 € HT,soit 23 030, 65 € par an TTC.

Dès lors, l’objet du mandat a été rempli par la société Valority France, dès la signature de ces actes, et cette société se trouve ainsi dégagée de toute responsabilité contractuelle postérieure à cette signature. Ainsi, si le bail signé ultérieurement entre la Société Y et la société Résidences du Soleil Gestion mentionne un loyer de 20 151,80 €, aucune responsabilité contractuelle ne peut être recherchée auprès de Valority France qui n’était tenue que de présenter un bien permettant à M. X d’obtenir le statut fiscal de Loueur Meublé Professionnel, mais qui n’était pas tenue d’une garantie de loyer au-delà de l’exécution de son mandat.

Le courrier adressé par la société Valority à ses investisseurs le 16 février 2009 apparaît insuffisant pour considérer que cette société avait connaissance de difficultés financières de la société Rhode Tourisme. En effet, si ce courrier dénonce « le comportement du gestionnaire », il ne permet pas d’établir, comme l’ont relevé les premiers juges, que la société Valority aurait dissimulé des informations sur la situation financière du groupe Résidhotel et estimer ainsi qu’elle aurait manqué à son obligation d’information à l’égard de l’appelante. En tout état de cause, la cour observe, comme il l’a déjà été fait en première instance, que le mandant de la société Valority était M. X, qui n’était pas gérant de la société Y lors de la signature du mandat le 26 mai 2008, cette société ayant été immatriculée au RCS le 20 novembre 2008. La société Y, tiers à ce contrat, ne peut donc s’en prévaloir pour invoquer un manquement contractuel de Valority France à son égard.

Le jugement est dès lors confirmé en ce qu’il a dit qu’aucun manquement contractuel ne pouvait être reproché à la société […] et à la société Valority France et rejeté les demandes présentées par la société Y.

La société Y étant déboutée de ses demandes principales, il n’y a pas lieu d’examiner ses prétentions indemnitaires.

Sur les appels en garantie

Au vu de ce qui précède, le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a dit à bon droit que du fait du rejet des demandes principales, il n’y avait pas lieu d’examiner les appels en garanties présentés par la société […] à l’encontre de la société Valority France et par cette dernière à l’encontre des sociétés […] et Allianz Iard.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la société Y à verser à la société […] et à la société Valority France la somme de 1 500 euros, et à la société Allianz Iard la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et de la débouter de sa propre demande sur ce fondement.

Succombant en son appel, la société Y est condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement,

CONDAMNE la société Y à verser à la société […], prise en la personne de sa gérante la société Cardinal Investissement la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,
CONDAMNE la société Y à verser à Valority France la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la société Y à verser à la société Allianz IARD la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la société Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par Maître Bertrand BALAS, Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. B C D E