Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 18 janvier 2022, n° 19/04663

TI Paris 5 octobre 2018

CA Paris
Confirmation 18 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire
La cour a jugé que le commandement de payer visait le défaut de paiement des loyers, rendant la demande de résiliation judiciaire recevable.
Rejeté
Demande de délai de paiement
La cour a estimé que le seul règlement de la dette après l'expiration du délai de deux mois ne justifie pas l'octroi d'un délai de paiement.
Rejeté
Annulation du prononcé de l'expulsion
La cour a confirmé la résiliation du bail et l'expulsion en raison des manquements du locataire à ses obligations.
Rejeté
Condamnation aux dépens
La cour a débouté le locataire de toutes ses demandes, entraînant le rejet de sa demande de condamnation aux dépens.
Accepté
Indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a jugé équitable d'allouer une somme au bailleur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 18 janv. 2022, n° 19/04663
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/04663
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 5 octobre 2018, N° 11-18-13-0117
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Sylvie BONAMILaurent ABSIL
Cabinet(s) :	CABINET SYLVIE BONAMIACTIS AVOCATS
Parties :	EPIC PARIS HABITAT OPH

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 18 JANVIER 2022

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/04663 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7NYJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 17ème – RG n° 11-18-13-0117

APPELANT

Monsieur Z X

Né le […] à […]

BATIMENT C-ESCALIER 13-HALL 13

[…]

représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/055428 du 30/01/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

EPIC PARIS HABITAT OPH

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 344 810 825

[…]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1 substitué par M^e Lucile BEHAREL, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2001, l’EPIC Paris Habitat-OPH a donné à bail à M. Z X un logement situé […].

Le 5 octobre 2017, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 800,49 euros visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d’huissier du 8 janvier 2018, le bailleur a fait assigner le locataire devant le tribunal d’instance de Paris afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l’arriéré de loyers.

Par jugement du 5 octobre 2018, le tribunal a :

- constaté la résiliation judiciaire du bail,

- ordonné l’expulsion des occupants du logement,

- condamné le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges,

- rejeté la demande d’irrecevabilité de la demande,

- rejeté la demande au titre des troubles de jouissance,

- rejeté la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- condamné le défendeur aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 27 février 2019, M. X a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 27 mai 2019, l’appelant demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande du bailleur de résiliation judiciaire du contrat de location pour trouble de jouissance,

- infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la demande du bailleur recevable, a prononcé la résiliation judiciaire du bail et prononcé son expulsion,

- statuant à nouveau, déclarer la demande de résiliation judiciaire du bail irrecevable,

- dire n’y avoir lieu au prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,

- lui accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire de manière rétroactive,

- constater qu’il a respecté les délais de paiement,

- déclarer que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise, la dette locative ayant été réglée à l’audience du 19 juin 2018,

- annuler le prononcé de l’expulsion de son logement,

- condamner le bailleur aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 6 août 2019, l’EPIC Paris Habitat-OPH demande à la cour de:

- débouter M. X de ses demandes,

- confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation judiciaire du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire,

- à titre subsidiaire, infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande au titre des troubles de jouissance et, en conséquence, constater la violation par M. X de son obligation essentielle d’occupation paisible des lieux loués, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en raison des troubles de jouissance qu’il a causés et le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

- en tout état de cause, ordonner l’expulsion des occupants du logement et condamner l’appelant au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges,

- rejeter la demande d’irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail,

- condamner M. X au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2021.
MOTIFS

M. X soulève l’irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail au motif que le commandement du 5 octobre 2017 qui visait la clause résolutoire ne décrivait pas les manquements reprochés au preneur quant à son obligation de jouir paisiblement de la chose louée ; mais ce commandement portait sur le défaut de paiement de certains loyers et visait la clause résolutoire du bail prévue dans un tel cas ; dès lors que l’obligation essentielle de paiement du loyer n’avait pas été respectée par le preneur, le bailleur était en droit de lui délivrer un commandement de payer, sans nécessairement faire mention des troubles causés par M. X dans l’immeuble ; la demande principale visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers était donc parfaitement recevable.

L’appelant reconnaissant ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 5 octobre 2017 dans les deux mois de sa délivrance, c’est à bon droit que le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit.

L’appelant reproche au tribunal d’avoir jugé ainsi alors que la dette locative était réglée au jour de l’audience, soit le 19 juin 2018 ; il affirme que le premier juge aurait dû suspendre les effets de la clause résolutoire de manière rétroactive, constater que la dette était réglée au jour de l’audience et en déduire que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué.

Mais les dispositions de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 offrent seulement au juge la possibilité d’accorder un délai de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, aucune obligation ne s’imposant au juge dans une telle situation ; le seul règlement de la dette postérieurement à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article 24-I alinéa 1er ne suffit pas à justifier l’octroi d’un délai avec suspension des effets de la clause résolutoire ; pour prononcer une telle mesure, le juge doit tenir compte, notamment, de la bonne ou mauvaise foi du preneur.

Or, en l’espèce, le bailleur justifie que M. X avait contrevenu à plusieurs reprises à son obligation de jouir paisiblement de la chose louée ; en effet, un voisin, M. Y, a déposé plainte à son encontre le 12 juillet 2017 suite à des coups de barre de fer assénés par M. X sur la porte de son appartement ; une autre voisine, M^me C D, a déposé plainte contre lui le 17 juillet 2017 car il sonnait chez elle à tout moment, même la nuit, et sans aucun motif ; de nombreux autres voisins ont attesté en 2017 du comportement violent et bruyant de M. X, lequel souffre de troubles psychiatriques (M. E F, M^me G H, M^me I J, M^me K L) ; l’appelant ne justifie pas que les soins qu’il reçoit aient eu un effet positif sur son comportement, puisqu’il indique dans ses conclusions qu’il est toujours suivi à l’hôpital pour sa pathologie.

Au vu des troubles causés par l’appelant à la tranquillité des autres occupants de son immeuble, le jugement doit être confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire qu’il avait présentée.

Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions.

La demande indemnitaire formée par le bailleur n’étant présentée qu’à titre subsidiaire, en cas de rejet de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la cour n’a pas à statuer sur ce chef de demande.

L’appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande d’allouer à l’intimé la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail présentée par l’EPIC Paris Habitat-OPH recevable,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute M. Z X de toutes ses demandes formées devant la cour,

Le condamne à payer à l’EPIC Paris Habitat-OPH la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le greffier, Le président,