REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 FEVRIER 2023

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/12045 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAD6X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL RG n° 17/06102

APPELANTE

SARL ETABLISSEMENTS LOISEAU

[Adresse 2]

[Localité 12]

N° SIRET : B66 201 213 7

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

ayant pour avocat plaidant M^e Renaud FRANCOIS de l’AARPI Cotté & François Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0197

INTIMES

Madame [H] [T] épouse [S]

née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY et plaidant par M^e Camille BRETEAU – AARPI Cabinet PdA – avocat au barreau de PARIS, toque : E1032

Monsieur [E] [S]

né le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 12] (94)

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représenté par M^e Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY et plaidant par M^e Camille BRETEAU – AARPI Cabinet PdA – avocat au barreau de PARIS, toque : E1032

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 10]

N° SIRET : 722 057 460

Représentée par M^e Paulette AULIBE-ISTIN de la SCP AULIBE-ISTIN-DEFALQUE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 23

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] À [Localité 12] représenté par son syndic la Société COFEGI GESTION SAS inscrite au RCS CRETEIL sous le numéro 304 367 568

C/O Société COFEGI GESTION

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON et plaidant par M^e Stanislas HUERRE – SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

Compagnie d’assurances AREAS DOMMAGES

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 775 670 466

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par M^e Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1172

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [H] [T] épouse [S] est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 12]. Mme [S] et son fils M. [E] [S] indiquent que celui-ci occupe cet appartement.

Mme [X] est propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, qu’elle loue, notamment depuis 2012, à M. [V] [J].

Début 2008, Mme [X] a signalé des infiltrations dans son local commercial, en provenance de l’appartement de Mme [S].

En avril 2008, Mme [S] a fait réaliser des travaux de plomberie dans sa salle d’eau, par la société Etablissements Loiseau.

En janvier 2011, suite à de nouvelles infiltrations au plafond du local commercial, Mme [S] a fait réaliser à nouveau des travaux de plomberie dans sa salle d’eau, par la société Etablissements Loiseau.

En juin 2013, M. [J] a signalé de nouvelles infiltrations au plafond du local commercial. Mme [S] a sollicité à nouveau la société Etablissements Loiseau qui a proposé le remplacement de la douche par courrier du 27 juin 2013 puis a établi un devis le 6 août 2013, suite au passage de l’expert amiable de la société AXA France Iard, assureur de Mme [S].

Le 19 août 2013, une partie du faux plafond du local du rez-de-chaussée s’est effondré et a nécessité un étaiement.

Par acte d’huissier du 28 novembre 2013, Mme [H] [T] épouse [S] et M. [E] [S] ont assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic la société Cofegi Gestion, la société Areas Assurance en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, Mme [X], la société AXA France Iard, en qualité d’assureur de Mme [S] et son fils, et la société Etablissements Loiseau pour voir désigner un expert.

Par ordonnance de référé du 20 février 2014, Mme [G] [K] a été désignée en qualité d’expert.

Par ordonnance du 23 septembre 2014, les opérations d’expertise ont été déclarées communes à M. [V] [J].

Le rapport d’expertise a été déposé le 3 février 2017.

Par acte d’huissier du 6 juin 2017, Mme [H] [T] épouse [S] et M. [E] [S] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Créteil :

— le syndicat des copropriétaires du '[Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic la société Cofegi Gestion,

— la société Areas Assurance,

— la société AXA France Iard,

— la société Etablissements Loiseau.

Par acte d’huissier du 18 septembre 2017, Mme [H] [T] et M. [E] [S] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Créteil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic la société Cofegi Gestion.

La jonction des procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état le 8 mars 2018.

Par jugement du 19 avril 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné in solidum Mme [H] [T], la société AXA France Iard et la société Etablissements Loiseau à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic la société Cofegi Gestion, la somme de 15.074,20 € TTC au titre des travaux de reprise des solives et des frais engagés,

— condamné la société AXA France Iard à garantir Mme [H] [T] des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

— condamné la société Etablissements Loiseau à garantir Mme [T] et la société AXA France Iard des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

— condamné la société Etablissements Loiseau à payer à Mme [T] la somme 6.105 € TTC au titre de la réfection de la salle d’eau,

— rejeté toutes les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic la société Cofegi Gestion et de la société Areas Dommages,

— débouté M. [S] de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné in solidum Mme [T], la société AXA France Iard et la société Etablissements Loiseau à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic la société Cofegi Gestion la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Etablissements Loiseau à payer à Mme [T] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [H] [T], la société AXA France Iard et la société Etablissements Loiseau aux dépens qui comprendront les frais d’expertise,

— dans leurs rapports entre eux, condamné la société Etablissements Loiseau à garantir Mme [T] et la société AXA France Iard des condamnations prononcées à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.

La société à responsabilité limitée Etablissement Loiseau a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 juin 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 28 septembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 28 février 2020 par lesquelles la société à responsabilité limitée Etablissement Loiseau, appelante, invite la cour, au visa des articles 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, à :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a laissé in fine l’ensemble des condamnations, tant principales que frais irrépétibles et dépens, à la seule charge de la société Etablissements Loiseau,

— confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne l’évaluation des préjudices allégués par les consorts [S],

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— juger que les consorts [S], le syndicat des copropriétaires et Areas Assurance ont engagé leur responsabilité aux côtés de la société Etablissements Loiseau,

— limiter la responsabilité de la société Etablissements Loiseau à 15 %, à défaut à 30 %,

— limiter le préjudice matériel de Mme [S] à la somme de 6.105 € TTC, somme retenue au rapport d’expertise,

— débouter M. [S] de ses demandes relatives au prétendu préjudice de jouissance,

— rejeter toute demande dirigée à l’encontre de la société Etablissements Loiseau au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires,

— limiter les frais d’expertise et les frais irrépétibles des consorts [S] à de plus justes proportions,

— limiter en tout état de cause la condamnation de la société Etablissements Loiseau à 15 %, à défaut à 30 %, du quantum qui sera in fine retenu au titre des frais d’expertise et des frais irrépétibles,

A titre subsidiaire,

— limiter le préjudice de jouissance de M. [S] à la somme de 3.600 €, s’agissant de la responsabilité éventuelle de la société Loiseau, à défaut à 4.950 €,

En toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires et la compagnie Areas Assurance à relever et garantir la société Etablissements Loiseau de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, et ce pour l’ensemble des conséquences des sinistres survenus, au profit des consorts [S] ou de toute autre partie,

— condamner les consorts [S] ou tout succombant à verser à la société Etablissements Loiseau la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 2 décembre 2019 par lesquelles Mme [H] [T] épouse [S] et M. [E] [S], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, 1240 et suivants du même code, de :

A titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [S] de ses demandes et en ce qu’il a alloué à Mme [S] la somme de 6.105 € au titre de la réfection de la salle d’eau,

— condamner la SARL Etablissements Loiseau à verser à M. [S] la somme de 25.500 € au titre du préjudice subi du mois d’août 2013 au mois de mai 2016 inclus,

— condamner la SARL Etablissements Loiseau à verser à Mme [S] la somme de 6.644 € au titre de la réfection de la salle d’eau,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

A titre subsidiaire, si la vétusté était considérée comme étant en partie à l’origine du préjudice par la cour,

— condamner in solidum la SARL Etablissements Loiseau, AXA et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] et son assureur la compagnie Areas à régler à M. [S] la somme de 25.500 €,

— condamner la SARL Etablissements Loiseau à verser à Mme [S] la somme de 6.644 € au titre de la réfection de la salle d’eau,

— debouter toutes les parties défenderesses de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner in solidum la SARL Etablissements Loiseau, AXA, à relever et garantir Madame [S] de toutes les condamnations qui seraient mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum la SARL Etablissements Loiseau, AXA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] et son assureur la compagnie Areas aux dépens comprenant les frais d’expertise,

— condamner in solidum la SARL Etablissements Loiseau, AXA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] et son assureur la compagnie Areas au paiement de la somme de 3.000 € TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Vu les conclusions en date du 12 février 2021 par lesquelles la société anonyme AXA France Iard, demande à la cour, de :

Sur les demandes formulées par les consorts [S] :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel,

— ordonner la mise hors de cause de la société AXA France Iard à défaut de demandes principales formulées à son encontre,

— debouter, en conséquence, Mme [T] & M. [S] de leurs demandes formulées à l’encontre de la société AXA France Iard au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation,

— limiter les demandes formulées à l’encontre de la société AXA France Iard à hauteur de 30 %, correspondant à la part de responsabilité des consorts [S] telle que retenue par l’expert judiciaire dans son rapport,

— juger que le préjudice de jouissance de M. [S] ne s’est étendu que durant une période allant du mois d’août 2013 au mois de décembre 2015, soit 29 mois, soit un préjudice de jouissance maximal de 21.750 €, soit une part maximale pouvant être réclamée à la société AXA France Iard de 6.525 €,

— débouter Mme [T] et M. [S] du surplus de leurs demandes formulées à l’encontre de la société AXA France Iard,

Sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 12] [Localité 12], représenté par son syndic, la société Cofegi Gestion :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu l’entière responsabilité de la société Etablissements Loiseau et condamné cette dernière à garantir la société AXA France Iard des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation,

— limiter les demandes formulées à l’encontre de la société AXA France Iard à hauteur de 30 %, correspondant à la part de responsabilité des consorts [S] telle que retenue par l’expert judiciaire dans son rapport, soit la somme maximale de 4.522,24 € ;

Vu les conclusions en date du 7 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12], demande à la cour, de :

A titre principal,

— constater que les désordres proviennent d’une partie privative,

— dire mal fondé l’appel principal formé par la société Etablissements Loiseau et l’appel incident formé par les consorts [S],

— les en débouter,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, et si la responsabilité du syndicat devait être retenue,

— condamner Mme [S] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— constater l’absence de tout défaut d’entretien imputable au syndicat des copropriétaires,

— condamner la compagnie Areas, en qualité d’assureur de la copropriété, à relever et garantir le syndicat de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

En tout état de cause,

— condamner en conséquence in solidum tous succombants au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— debouter les parties de leurs plus amples demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 1er septembre 2022 par lesquelles la compagnie d’assurance Areas Dommages, demande à la cour, au visa des articles 1353 et 1240 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la société Etablissements Loiseau, les consorts [S], ainsi que tous concluants de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Areas Dommages pour être non fondées ni justifiées,

A titre subsidiaire,

— reduire à de plus justes proportions les montants réclamés au titre du trouble de jouissance de M. [S], et déduire de ce montant la part de responsabilité qui lui incombe dans la survenance de son préjudice,

— déduire du montant réclamé par Mme [S] la part de responsabilité qui lui incombe dans la survenance de son préjudice,

— condamner in solidum Mme [S], M. [S] et la société Etablissements Loiseau à relever et garantir Areas Dommages de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— juger Areas Dommages bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les franchises et plafonds,

En toute hypothèse,

— débouter tout concluant de toutes demandes plus amples ou contraires dirigées contre Areas Dommages,

— condamner in solidum tous succombants à payer à Areas Dommages la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Il y a lieu de préciser que selon le contrat d’assurance, l’assureur du syndicat des copropriétaires est la société Areas Dommages à l’enseigne Areas Assurance ;

Sur les désordres et leurs causes

Les premiers juges ont exactement relevé que 'Mme [K] a déposé les conclusions suivantes :

— dans le logement de Mme [S], les lames de parquet et les lambourdes en support du parquet sont totalement pourries et décomposées sous l’emplacement du bac à douche,

— le local commercial de Mme [X], au rez-de-chaussée, est occupé par un magasin de chaussures provisoirement inexploitable,

— le plancher doit faire l’objet d’une révision et de confortations ponctuelles sans qu’il soit nécessaire de remplacer des solives,

— le coût de réparation du plancher partie commune est de 4.747,05 €,

— le coût de réfection de la salle d’eau de Mme [S] est de 6.105 €, hors la chape armée en béton allégé, imperméabilisation et étanchéité liquide,

— le coût de remise en état du local commercial est de 17.950,80 € TTC,

— le syndicat des copropriétaires a réglé divers frais,

— le logement et le local commercial sont restés inhabitables d’août 2013 à avril 2016, soit pendant 33 mois ; les travaux de confortation du plancher ont été réalisés en mars/avril 2016.

Mme [K] a estimé que les désordres provenaient de la douche installée dans les années 1970 dans le logement de Mme [S], et que les deux interventions de la société Etablissements Loiseau en avril 2008 pour la dépose des appareils, l’exécution d’une chape, des reprises de canalisations, la réfection de paillasse et carrelage du bac à douche, et en février 2011, sont restées inefficaces puisqu’en juillet 2013 la chute du plafond dans le local commercial s’est produite’ ;

Il y a lieu d’ajouter qu’en page 13 de son rapport, l’expert rappelle le devis Batech relatif au renforcement de cinq solives du plancher '… Les éléments de structure (solives), dégradés en partie par l’humidité (avec développement de champignons et autres insectes xylophages) dans l’aubier des éléments bois, nécessitent le renforcement par plat métallique des cinq solives …' ;

En page 36 de son rapport, l’expert précise 'Nous distinguerons donc les effets des dégâts des eaux sur le plafond et sur les structures :

S’agissant de la chute du faux-plafond et de la sous-face en plâtre, le dégât des eaux récent en est directement la cause. La responsabilité des Etablissements Loiseau serait engagée, l’entreprise ayant été missionnée par deux fois pour refaire intégralement la salle d’eau en 2008 et assurer l’étanchéité en 2011.

L’état des structures est le résultat d’infiltrations probablement minimes pendant de longues années. Ainsi avant 2008, ni Mme [S], ni Mme [X] n’avaient connaissance d’infiltrations.

Le fait générateur du sinistre affectant le plancher et le local commercial à rez-de-chaussée est imputable aux installations défectueuses de nature privative du logement [S]' ;

L’expert judiciaire conclut en page 37 'L’origine du sinistre provient physiquement du logement [S], les désordres constatés étant dus à des installations sanitaires privatives du logement dont ils sont propriétaires’ ;

En réponse au dire de la société Etablissements Loiseau estimant que l’ampleur du sinistre est due à la vétusté du plancher, l’expert judiciaire répond 'Les investigations ont montré que la vétusté et le mode de construction du plancher ont été des facteurs aggravants du sinistre bien que les réparations structurelles aient été relativement minimes.

C’est le dégât des eaux entraînant l’effondrement de la sous-face en plâtre du plancher au-dessus du local commercial en 2013 qui aura eu les conséquences plus dommageables’ ;

Il convient donc de considérer que même si l’expert n’exclut pas la possibilité que des infiltrations minimes antérieures à 2008 aient participé à la dégradation de l’état des structures, ce n’est pas l’état du plancher en 2008 qui a joué un rôle causal dans l’effondrement du faux-plafond et de la sous-face du 19 août 2013 et dans la dégradation des solives, constatée en 2014 par l’expert judiciaire, mais les importantes infiltrations en provenance des installations sanitaires fuyardes de Mme [S], qui pendant six ans entre 2008 et 2013, ont dégradé la structure du plancher et ont entraîné de l’humidité à l’origine du développement des insectes xylophages qui ont accéléré cette dégradation ;

Le fait que l’expert judiciaire estime que la société Areas Dommages est 'responsable’ à hauteur de 40% ne remet pas en cause cette analyse, en ce que l’expert ne fonde pas cet avis sur une responsabilité de son assuré, le syndicat des copropriétaires, tel que cela est analysé ci-après ;

Les désordres, qui ont affecté le faux-plafond et la sous-face en plâtre du plafond du local commercial, ainsi que la structure du plancher entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, ont donc pour cause unique les installations sanitaires fuyardes de Mme [S] ;

Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires estime que Mme [S] et la société Etablissements Loiseau sont responsables à son égard des dégradations causées aux parties communes de l’immeuble par les infiltrations en provenance de l’appartement de Mme [S] ;

Mme [S], la société AXA France Iard et la société Etablissements Loiseau sollicitent leur mise hors de cause ou une responsabilité limitée en faisant référence aux conclusions de l’expert judiciaire ;

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut page 38 'Nous proposons d’imputer les préjudices à 30% aux consorts [S], à 30% à l’entreprise Loiseau et à 40% à Areas Dommages’ alors que selon son analyse en page 37 :

— l’expert ne précise pas à l’égard de quelle partie un partage de responsabilité devrait être opéré,

— l’expert indique que l’origine du sinistre provient des installations sanitaires privatives du logement de Mme [S] mais précise que celle-ci n’est pas fautive de négligences manifestes compte tenu des décisions prises dès que les fuites lui ont été signalées,

— l’expert n’attribue pas de responsabilité de la société Areas Dommages ou de son assuré le syndicat des corpropriétaires dans l’origine des désordres, mais estime que la société Areas Dommages est responsable 'dans la durée de résolution du sinistre’ au motif qu’elle a refusé de couvrir les réparations des parties communes de l’immeuble ;

Il convient de relever qu’aucune des parties ne sollicite d’entériner cet avis de l’expert selon lequel la société Areas Assurance serait 'responsable’ à hauteur de 40% 'dans la durée de résolution du sinistre’ au motif qu’elle a refusé de couvrir les réparations des parties communes de l’immeuble ;

sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires concernant l’origine des désordres

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 'le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes’ ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que les parties communes de l’immeuble ne sont pas en cause dans l’origine des désordres ayant affecté le plancher partie commune et l’effondrement d’une partie du plafond du local commercial et qu’il n’est démontré aucun manquement imputable au syndicat des copropriétaires concernant l’origine de ces désordres ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté toutes les demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

sur la responsabilité de Mme [S] à l’égard du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'Chaque copropriétaire dispose des

parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives

et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres

copropriétaires ni à la destination de l’immeuble’ ;

En l’espèce, les désordres affectant le plancher, partie commune de l’immeuble, ayant pour origine exclusive les installations sanitaires fuyardes de Mme [S], la responsabilité de celle-ci est engagée de plein droit, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1865, à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

sur la responsabilité de la société Etablissements Loiseau à l’égard du syndicat des copropriétaires et à l’égard de Mme [S]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure’ ;

En l’espèce, les premiers juges ont à juste titre retenu qu’il 'résulte des conclusions de l’expert que les désordres sont la conséquence des infiltrations pendant de longues années et plus particulièrement, le fait générateur étant l’installation sanitaire défectueuse de Mme [S], la société Etablissements Loiseau est intervenue pour le même désordre en 2008 et en 2011 sans jamais y mettre un terme.

Or, en 2008, elle n’a pas réalisé une simple réparation de fortune puisqu’elle réalise la réfection complète de la salle d’eau.

M. [W], architecte, a réalisé à la demande du syndic de la copropriété, un rapport de visite le 6 février 2015 et a, alors, relevé les éléments démontrant que les travaux dans la salle d’eau de Mme [S] n’avaient pas respecté les règles de l’art en ce qui concerne l’étanchéité :

' une tuyauterie encastrée dans la maconnerie sans fourreaux derrière le bac à douche,

' l’ancienne partie supérieure en bois du plancher bas est recouverte par un béton

allégé, lui-même surmonté d’une chape support d’un premier carrelage, recouvert par la suite d’un second carrelage pour une épaisseur totale de 15 centimètres,

' aucune étanchéite au sol et derrière la faience ne sont présentes,

' les équipements de la pièces ne comportent pas de joints et autres protections contre les infiltrations d’eau’ ;

Il y a lieu d’ajouter que l’intervention de la société Etablissements Loiseau en avril 2008 ne s’est pas limitée 'en la pose du carrelage au sol, d’une paroi et d’un lavabo’ tel qu’elle l’allègue dans ses conclusions ; en effet, la facture de la société Etablissements Loiseau du 30 avril 2008 (pièce 1 [S]) de 4.547 € HT (acompte de 1.031,28 € déduit) inclut des prestations supplémentaires relatives au carrelage, la paroi de douche et le lavabo d’un montant de 1.108 € HT (510 + 520 + 78), en sus de 'l’exécution des travaux suivant le devis n°08.02.49 A du 12 mars 2008 d’un montant de 3.439 € HT’ ; nonobstant l’absence de ce devis dans les pièces produites en appel, l’expert judiciaire précise que la société Etablissements Loiseau est intervenue après avoir été informée des infiltrations et que selon cette facture du 30 avril 2008 et le devis du 12 mars 2008 dont il a pris connaissance, les travaux consistaient en :

— exécution chape ciment à l’emplacement bac à douche,

— fourniture, pose calage et scellement d’un bac à douche,

— exécution d’une paillasse au niveau du bac, habillage devant,

— reprise alimentation EF e/ EC fournitue et pose robinetterie, remplacement wc,

— réfection faïence complète aux murs y compris dépose de l’existant et ragréage y compris exécution carrelage au sol en recouvrement de celui conservé,

— fourniture et pose de paroi de douche ;

Il convient donc de considérer que la société Etablissements Loiseau, société professionnelle en matière de plomberie selon l’entête de ses factures, a commis des fautes en ne respectant pas les règles de l’art en matière d’étanchéité, en lien direct avec les dommages causés par les infiltrations d’eau, et a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, concernant les dommages causés aux parties communes de l’immeuble, et sa responsabilité contractuelle à l’égard de Mme [S] sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, concernant les dommages causés par les infiltrations d’eau, incluant ceux causés aux parties communes de l’immeuble et aux parties privatives de l’appartement de Mme [S] ;

Les dommages ayant leur origine exclusive dans les installations sanitaires de Mme [S], objet des travaux de la société Etablissements Loiseau, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société Etablissements Loiseau de sa demande de limiter sa responsabilité en retenant celle du syndicat des copropriétaires au motif de la vétusté du plancher ;

La société Etablissements Loiseau, étant une professionnelle de la plomberie alors que Mme [S] est profane en la matière, et Mme [S] n’ayant commis aucune faute puisqu’elle a fait appel à cette société dès que les infiltrations lui ont été signalé début 2008, en janvier 2011 et en juin 2013, il n’y a pas lieu de retenir une responsabilité de Mme [S] à l’égard de la société Etablissements Loiseau ni de limiter la responsabilité de cette société à l’égard de Mme [S] ;

Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [S], son assureur la société AXA France Iard et la société Etablissements Loiseau à lui verser la somme de 15.074,15 € au titre de son préjudice ;

La société Etablissements Loiseau oppose la vétusté des parties communes ;

En l’espèce, même s’il ressort de l’analyse ci-avant que l’expert n’exclut pas la possibilité que l’état du plancher était déjà dégradé dans une moindre mesure en 2008, suite à des infiltrations minimes antérieures à 2008, il y a lieu de retenir, compte tenu du principe de la réparation intégrale, le coût total des travaux de reprise du plancher ainsi que les autres postes de préjudices du syndicat des copropriétaires soit :

¿ 4.747,05 € au titre de la confortation des solives,

¿ 4.073,25 € au titre des étais,

¿ 4.258,40 € au titre des honoraires de M. [W] architecte,

¿ 1.277,85 € au titre des honoraires de syndic,

¿ 717,60 € au titre de la facture de Agecor,

pour un montant total de 15.074,15 € ;

Sur le préjudice de Mme [S]

Mme [S] estime son préjudice au titre de la réfection de la salle d’eau à la somme de 6.644 €, correspondant à la facture de la société Botte du 1er juin 2016 de 8.580 € TTC, dont elle a déduit la somme de 1.936 € TTC, représentant le coût de l’étanchéité qui aurait dû être réalisée et réglée par elle en 2008 ;

En l’espèce, c’est après analyse de la facture de la société Botte de 8.580 € TTC du 1er juin 2016 et des devis produits par le syndicat des copropriétaires concernant la reprise des installations sanitaires privatives, que l’expert judiciaire précise que 'la réfection de la salle d’eau s’est élevée (hors travaux pris en charge par M. et Mme [S]) à 6.105 € TTC’ ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a entériné cette estimation de l’expert ;

Sur le préjudice de M. [S]

M. [S] estime avoir subi un préjudice de jouissance d’août 2013 à mai 2016 (34 mois) qu’il estime à la somme de 25.500 €, en retenant une valeur locative de 750 € par mois (750 x 34 = 25.500) ; il expose qu’il occupait l’appartement lorsque le sinistre est survenu, que l’appartement étant privé de salle d’eau, il a dû le quitter en août 2013 et que les travaux de réfection de la salle d’eau se sont terminés fin mai 2016 ; il considère que les sommes engagées pour se reloger et le fait qu’il jouissait grâcieusement du bien sont sans incidence sur l’évaluation du préjudice qui doit être calculé en fonction de la valeur locative du bien ;

En l’espèce, pour pouvoir prétendre à percevoir une somme au titre du préjudice de jouissance, pour l’appartement concerné, alors qu’il n’est pas propriétaire de cet appartement et qu’il agit en qualité de locataire à titre gratuit, M. [S] doit justifier qu’il occupait l’appartement, qu’il a dû le quitter en raison des désordres et que les conditions de son relogement lui ont causé un préjudice, financier ou d’une autre nature ; en effet, son préjudice ne peut pas être évalué en fonction de la seule valeur locative du bien puisqu’il indique qu’il occupait ce bien à titre gratuit ;

Pour justifier qu’il occupait l’appartement lors de la survenance du sinistre, M. [E] [F] [S] produit :

— la copie de la première page des conditions particulières d’une assurance habitation AXA, à effet au 1er mars 2005, au nom de M. [S] [E], en qualité de locataire de l’appartement sis au 1er étage [Adresse 3] [Localité 12],

— un contrat de location entre Mme [S] et M. [E] [S], à titre gratuit, daté du 30 avril 2008,

— les avis d’imposition de la taxe d’habitation pour les années 2012, 2013, 2014 au nom de M. [S] [E] [F],

— deux factures EDF du 19 décembre 2012 et du 20 octobre 2013 au nom de M. [S] [E] ;

Toutefois ces éléments ne justifient pas que M. [E] [S] occupait l’appartement en août 2013 et qu’il l’ait quitté le 19 août 2013, au motif de l’effondrement du faux-plafond du local du rez-de-chaussée ;

D’autre part, même à supposer que cela soit le cas, M. [E] [S] ne justifie pas qu’il ait subi un préjudice, notamment financier, c’est à dire qu’il n’ait pas continué de bénéficier d’un logement à titre gratuit et que son relogement lui ait occasionné des frais ;

En conséquence, M. [E] [S] ne justifiant pas d’un préjudice de jouissance, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande à ce titre ;

Sur les assureurs

sur la société AXA France Iard

Mme [S] sollicite de condamner la société AXA France Iard à la garantir de toutes les condamnations mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires ;

En l’espèce, la société AXA France Iard reconnaît que Mme [S] est titulaire en qualité de propriétaire non occupante d’un contrat d’assurance habitation souscrit auprès de la société AXA France Iard ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société AXA France Iard à garantir Mme [S] des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

sur la responsabilité de la société Areas Dommages

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas de responsabilité concernant les désordres, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes à l’encontre de la société Areas Dommages, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires et sur la demande de Mme [S] au titre des travaux de reprise

sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la réfection des parties communes

En l’espèce, selon l’analyse ci-avant, Mme [S] et la société Etablissements Loiseau étant déclarés toutes deux responsables à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble des dommages causés aux parties communes de l’immeuble par les infiltrations en provenance des installations sanitaires de Mme [S], il y a lieu de les condamner in solidum au paiement du coût des travaux de reprise de ces parties communes, sans qu’il n’y ait lieu d’opérer de partage de leur responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Ainsi en prenant en compte le fait que la société AXA France Iard garantit Mme [S], le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné in solidum Mme [S], la société AXA France Iard et la société Etablissements Loiseau à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic la société Cofegi Gestion, la somme de 15.074,20 € TTC au titre des travaux de reprise des solives et des frais engagés ;

sur la demande de Mme [S] au titre de la réfection de sa salle d’eau

En l’espèce, la société Etablissements Loiseau étant déclarée seule responsable à l’égard de Mme [S] des dommages causés aux parties privatives de son appartement, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société Etablissements Loiseau à payer à Mme [S] la somme 6.105 € TTC au titre de la réfection de la salle d’eau ;

Sur les appels en garantie

sur l’appel en garantie de Mme [S] et la société AXA France Iard son assureur à l’encontre de la société Etablissements Loiseau

En l’espèce, la société Etablissements Loiseau étant déclarée responsable à l’égard de Mme [S] des manquements contractuels à l’origine des dommages causés aux parties communes de l’immeuble, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société Etablissements Loiseau à garantir Mme [S] et son assureur la société AXA France Iard des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

sur l’appel en garantie de la société Etablissements Loiseau à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Areas Dommages

La société Etablissements Loiseau sollicite de condamner à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, d’une part le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au motif de la responsabilité de celui-ci dans les désordres, et d’autre part la société Areas Dommages, sur le fondement de l’article L124-3 du code des assurance, au motif qu’elle est l’assureur du syndicat des copropriétaires ;

En l’espèce, selon l’analyse ci-avant, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ayant été écartée au motif que les parties communes de l’immeuble ne sont pas en cause dans les désordres, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société Etablissements Loiseau de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Areas Dommages à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Etablissements Loiseau, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € et à la société Areas Dommages la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Etablissements Loiseau, Mme [H] [S], M. [E] [S] et la société AXA France Iard ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société Etablissements Loiseau aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 12] la somme supplémentaire de 4.000 € et à la société Areas Dommages, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 €, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT