Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00994 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG5XS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2022 -Président du TC de BOBIGNY – RG n° 2022R00220

APPELANTE

S.A.S. ETOILE K26, RCS de Paris sous le n°840 117 006, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuelle FARTHOUAT – FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : G097

Assistée à l’audience par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEE

S.C.I. DEAL’S, RCS de Bobigny sous le n°537 486 193, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

De juillet 2018 à février 2021, la société Etoile K26, exerçant une activité de traiteur et d’événementiel, a occupé des locaux commerciaux au sein d’un ensemble immobilier appartenant à la société SCI Deal’s et situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis).

Aucun bail écrit n’a été signé par les parties.

Par acte du 4 mai 2022, la société Deal’s a assigné la société Etoile K26 devant le juge des référés du tribunal de commerce de Bobigny aux fins de la voir condamner au paiement des sommes provisionnelles de 56.438,23 euros TTC au titre des loyers et charges impayés et de 5.643,82 euros au titre de la clause pénale, et d’une indemnité de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, la société Etoile K26 a conclu à la nullité de l’assignation, à défaut au sursis à statuer jusqu’à la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny statuant sur la désignation d’un mandataire pour la société Deal’s, à défaut à ce qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé du fait de contestations sérieuses.

Par ordonnance du 14 décembre 2022, le juge des référés du tribunal de commerce de Bobigny a :

— débouté la société Etoile K26 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— ordonné à la société Etoile K26 de payer à la SCI Deal’s les sommes de :

51.038,23 euros au titre des loyers et charges,

5.103,82 euros au titre de la clause pénale,

6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— dit que les entiers dépens sont à la charge de la société Etoile K26,

— liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 41,98 euros TTC (dont 7 euros de TVA).

Par déclaration du 23 décembre 2022, la société Etoile K26 a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 juin 2023, elle demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance de référé déférée en ce qu’elle a ordonné à la société Etoile K26 de payer à la SCI Deal’s les sommes de :

51.038,23 euros au titre des loyers et charges,

5.103,82 euros au titre de la clause pénale,

6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— juger que l’intégralité des demandes formées par la SCI Deal’s sont sérieusement contestables, qu’il n’a été produit aucun justificatif de charges locatives, que les quantum sollicités sont inexacts, l’avoir Covid de 7.080 euros sur le 2ème trimestre 2020 n’ayant pas été déduit des sommes réclamées ;

— débouter la SCI Deal’s de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— condamner la SCI Deal’s à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Deal’s aux entiers dépens de la procédure.

En substance, la société Etoile K26 soutient que l’action formée par la société Deal’s constitue une mesure de rétorsion à sa demande de mise à jour des statuts de la société Deal’s dont le gérant de la société Etoile K26 est associé, alors que la créance invoquée se heurte à de nombreuses contestations sérieuses tenant à :

— l’inexistence d’un bail commercial écrit signé par les parties, le projet de bail produit par la société Deal’s, sur lequel elle fonde ses demandes, étant un faux,

— l’incohérence entre le grand livre auxiliaire de la société Deal’s et son décompte de la dette locative quant aux versements effectués par la société locataire en exécution du bail précaire verbalement conclu par les parties,

— la réclamation de l’entier loyer du mois de juillet 2018 alors que l’occupation précaire de la société Etoile K26 n’a pu commencer avant le 20 juillet 2018,

— l’inexactitude du calcul de l’indexation des loyers quant à la nature de l’indice appliqué et à la date de l’indexation,

— le défaut de prise en compte du dépôt de garantie de 5.400 euros et d’une remise de 7.080 euros au titre du loyer du 2ème trimestre 2020 en raison du Covid,

— l’impossibilité pour le bailleur de récupérer les charges auprès de son locataire à défaut d’un accord sur ce point,

— l’imputation des taxes foncières au locataire contrairement aux dispositions du projet de bail écrit dont se prévaut la société Deal’s, et l’absence de justificatif à ce titre,

— l’absence de clé de répartition des charges,

— l’absence d’état récapitulatif de charges,

— l’absence de justificatif s’agissant des charges 'syndic’ et 'EDF',

— le défaut d’application de la clause pénale à défaut d’accord entre les parties.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 juin 2023, la société Deal’s demande à la cour de :

— considérer l’appel comme non fondé et injustifié ;

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la société Etoile K26 e à payer à la SCI Deal’s les sommes suivantes :

51.038,23 euros au titre du montant de la provision,

5.103,82 euros au titre de la clause pénale,

6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner la société Etoile K26 à lui verser, au titre des frais irrépétibles en appel, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Etoile K26 aux entiers dépens de la procédure.

En substance, l’intimée fait valoir que si le projet de bail commercial quia été soumis en 2018 à la société Etoile K26 n’a pas été signé par les parties, ce bail, qui reprend le précédent bail commercial conclu avec la société Delaunay, a été appliqué d’un commun accord ;

— qu’elle sollicite paiement des charges récupérables à hauteur de 30% de la surface louée conformément aux dispositions du bail (le local loué à la société Etoile K26 étant de 300 m² dans un immeuble de 1000 m² comptant trois lots) ;

— que les charges réclamées à la société Etoile K26 sont justifiées par la production des relevés des charges de copropriété acquittées par la société Deal’s, du grand livre des comptes généraux s’agissant de la taxe foncière, du grand livre auxiliaire s’agissant des consommations EDF ;

— que le montant de la dette locative réclamé résulte d’un décompte détaillé des loyers et charges échus et des sommes versées par la locataire ;

— que le dépôt de garantie de 5.400 euros a bien été déduit de la demande de provision.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

L’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de commerce peut, en référé, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, s’il est constant que le projet de bail commercial en date du 1er juillet 2018, produit en pièce 3 par la société Deal’s, n’a pas été signé par les parties, il résulte clairement de la correspondance électronique échangée entre celles-ci, de leurs conclusions et des documents comptables des sociétés Deal’s et Etoile K26 qu’un bail verbal a lié les parties de juillet 2018 à février 2021, suivant les conditions du bail commercial qui avait été précédemment conclu sur les mêmes locaux entre la société Deal’s et la société Delaunay, la société Etoile K26 ayant écrit les 4 et 20 juillet 2018 à la société Deal’s qu’elle souhaitait 'faire un bail de 1 an avec les mêmes conditions que Delaunay', la société Etoile K26 exposant en outre dans ses conclusions avoir occupé les locaux de la société Deal’s à compter du 11 juillet 2018 jusqu’au mois de février 2021 soit pendant 30 mois, et avoir procédé à un règlement mensuel de 3360 euros au titre du loyer et de la provision sur charges, sot 10.080 euros par trimestre, ce qui est confirmé par les documents comptables des deux parties.

Il est ainsi acquis, avec l’évidence requise en référé, que les parties ont été liées par un bail verbal courant de juillet 2018 à février 2021 moyennant le paiement par la locataire d’un loyer plus provision sur charges de 3360 euros par mois, et qu’elles ont entendu soumettre leurs relations contractuelles aux conditions du précédent bail commercial conclu sur les mêmes locaux entre la société Deal’s et la société Delaunay.

Le projet de bail écrit du 1er juillet 2018 produit par la société Deal’s reprend d’ailleurs les dispositions de ce précédent bail, tant au titre du loyer, des charges et de la clause pénale (égale à de 10 % des sommes dues), à ceci près que dans le projet de bail écrit les taxes foncières ne sont pas récupérables auprès de la société Etoile K26.

Il ne peut donc être conclu sur ce point, avec l’évidence requise en référé, à l’existence d’un commun accord des parties sur le paiement des charges foncières par la locataire.

Il en résulte une première contestation sérieuse sur le décompte de la société bailleresse fondant sa demande de provision (sa pièce 9) , qui impute les taxes foncières à la société Etoile K26 pour un montant total de 10.571,78 euros.

Ce décompte est aussi sérieusement contestable sur les points suivants :

— sur l’indexation des loyers, si le bailleur a bien appliqué l’indice des loyers commerciaux conformément au bail Delaunay, il apparaît que l’indexation a été appliquée dès janvier 2019 alors qu’elle ne pouvait l’être qu’à partir de juillet 2019 (date anniversaire de la prise d’effet du bail) ; le calcul des loyers indexés apparaît ainsi inexact, la somme de 2.050,72 euros réclamée à ce titre étant sérieusement contestable ;

— le montant des versements effectués par le locataire s’établit à la somme de 73.259,84 euros dans le décompte du bailleur, alors qu’il se chiffre à 87.911,81 euros dans le grand livre auxiliaire de la société Deal’s (pièce 8 de l’appelante) ; 14.651,97 euros paraissent ainsi avoir été éludés du décompte ;

— il est réclamé au titre de l’année 2018 six mois de loyer alors qu’il résulte du projet de bail écrit qu’une franchise de loyer a été accordée pour la moitié du mois de juillet 2018, une somme de 1350 euros apparaissant ainsi réclamée indûment ;

— il résulte de l’avis d’échéance du 1er juillet au 30 septembre 2020 qui a été adressé par la société Deal’s à la société Etoile K26 (pièce 35 de cette dernière), que le bailleur a consenti au preneur une remise de loyer de 7.080 euros au titre du 2ème trimestre 2020 en raison de la crise sanitaire, laquelle n’apparaît pas dans le décompte.

En revanche, le décompte n’est pas sérieusement contestable s’agissant du dépôt de garantie de 5.400 euros qui a bien été déduit de la demande de provision du bailleur, pas plus que sur les charges de copropriété et EDF qui sont suffisamment justifiées par les pièces produites par la société Deal’s (comptes de copropriété et appels de fonds sur la période considérée ; son grand livre auxiliaire faisant ressortir le montant de toutes les factures EDF qu’elle a acquittées), étant précisé que le bail Delaunay prévoit la récupération de ces charges auprès du locataire ainsi qu’une clé de répartition en fonction de la surface louée, le bail stipulant que 'la répartition des charges se fera au prorata de la surface louée (mentionnée aux conditions particulières) par rapport à l’ensemble des surfaces de l’immeuble ou des tantièmes afférents aux locaux loués.' La surface louée étant d’environ 300 m² et le lot n° 1 de la société Deal’s soumis aux charges à répartir étant d’environ 1000 m², la quote-part de 30% imputée au locataire n’apparaît pas critiquable.

Il en résulte une dette locative non sérieusement contestable de 8.192,85 euros TTC se décomposant comme suit :

— sommes dues au titre des loyers : 75.270 euros (déduction faite de l’indexation, de la franchise de juillet 2018 et de la franchise Covid)

— somme dues au titre des charges : 23.969,20 euros (déduction faite de la taxe foncière)

Total dû : 99.239,20 euros

— versements effectués (d’après le grand livre auxiliaire de Deal’s) : 87.911,81 euros

Solde : 11.327,38 euros HT soit 13.592,85 euros TTC

— déduction du dépôt de garantie : 5.400 euros

Solde : 8.192,85 euros

Vient s’ajouter à cette somme celle de 819,28 euros au titre de la clause pénale de 10% des sommes dues, laquelle est stipulée au bail Delaunay et ne confère pas au bailleur un avantage excessif, étant par conséquent non sérieusement contestable en référé.

La société Etoile K26 sera donc condamnée à payer à la société Deal’s la somme de 9.012,13 euros à titre de provision, l’ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef.

Chacune des partie succombant partiellement, elles conserveront chacune la charge de leurs dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel, l’ordonnance étant aussi infirmée de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Etoile K26 à payer à la société Deal’s la somme provisionnelle de 9.012,13 euros,

Déboute la société Deal’s du surplus de ses demandes,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses entiers dépens et frais irrépétibles, de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE