,Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 9 NOVEMBRE 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/16587 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCVDR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 octobre 2020 – Tribunal judiciaire de Paris – Loyers commerciaux – RG n° 15/03096

APPELANTE

S.A.R.L. JKL

Agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le numéro 437 652 886

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque G 334

Assistée de M^e Alix CHABRERIE plaidant pour la SELAS CABINET THEILLAC-CAVARROC et substituant M^e Denis THEILLAC, avocate au barreau de Paris, toque A 550

INTIMEE

Société CECOBIL

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 408 175 966

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocate au barreau de Paris, toque L 0046

Assistée de M^e Régis HALLARD plaidant pour la SELAS FIDAL, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, toque NAN 702

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie Girousse, conseillère, chargé d’instruire l’affaire.

Mme [V] [H] a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Marie Girousse, conseillère

M. Douglas Berthe, conseiller

Greffière lors des débats : M^me Carole Trejaut

ARRET :

Contradictoire

Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2001 modifié par avenant du 25 juin 2002, la société CECOBIL a donné à bail à la société JKL un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée du centre commercial les Passages de l’Hôtel de Ville, sis [Adresse 2]), pour une durée de douze ans à compter du 3 avril 2001, pour l’exploitation d’une activité de 'brasserie, café, bar’ sous l’enseigne 'LA VERRIERE’ moyennant un loyer variable calculé au taux de 5 % du chiffre d’affaires ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti égal à la valeur locative de base du local fixé à 312.000 francs, soit 47.564,09 euros, les parties conférant en cas de désaccord lors du renouvellement compétence au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative. Ce bail précisant qu’une terrasse sur le domaine publique est mise à la disposition du preneur.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2013, la société CECOBIL a fait signifier à la société JKL un congé avec offre de renouvellement pour douze années à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel de base de 190.240 euros. La locataire n’a pas accepté le loyer ainsi proposé.

Par un mémoire en demande notifié le 20 juin 2014, la société Cecobil a sollicité la fixation du loyer du local commercial en cause à la valeur locative de 190.240 euros. Par mémoire en réponse, la société JKL a proposé la fixation du loyer de base à 69.300 €.

Par acte d’huissier de justice du 11 février 2015, la société CECOBIL a fait assigner la société JKL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris principalement aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 190.240 euros au 1er avril 2014.

Par jugement du 17 septembre 2015, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 27 septembre 2013 par la société Cecobil, le bail concernant les locaux situés au rez-de-chaussée du centre commercial les Passages de l’Hôtel de Ville, sis [Adresse 2], s’est renouvelé à compter du 1er avril 2014 ;

— pour le surplus, avant dire droit au fond, désigné en qualité d’expert M. [X] [S] avec pour mission notamment de :

* d’une part, de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2014, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;

* d’autre part, de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2014,a u regard des prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial les Passages de l’Hôtel de Ville, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 21 avril 2017 aux termes duquel il a conclu à une valeur locative au 1er avril 2014 égale à la somme de 127.920 euros, soit un prix de 800 euros/m² pour une surface de 156 m² GLA, sans retenir de majoration ni abattement.

Par jugement du 5 octobre 2020, le juge des loyers commerciaux a :

— rejeté la demande de sursis à statuer formée par la société JKL ;

— fixé à la somme de 127.296 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er avril 2014, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la société CECOBIL et la société JKL portant sur le local en cause situé dans la galerie commerciale du centre commercial les Passages de l’Hôtel de ville;

— dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 11 février 2015 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

— dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

— partagé les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 17 novembre 2020, la société JKL a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 10 mai 2021, la société Cecobil a interjeté appel incident partiel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er février 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 août 2021, la société JKL, appelante, demande à la Cour de :

— déclarer la société JKL recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 5 octobre 2020 qui a considéré n’y avoir lieu à sursis à statuer et que le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2014 des locaux sis [Adresse 2] loués à la société JKL devait être fixé à la somme de 127.296 € par an en principal ;

Et statuant à nouveau,

— prononcer un sursis à statuer dans la présente instance dans l’attente de connaître les modalités, notamment financières, du renouvellement de la convention de sous-location du domaine public consenti par la société Cecobil à la Société JKL concernant la terrasse, constituant l’accessoire du bail principal, et de ce fait nécessaire à l’appréciation de la valeur locative pour le bail précité ;

Subsidiairement,

— fixer le loyer du loyer minimum garanti concernant les locaux situés à [Adresse 2], à la somme de 77.500 euros par an et en principal, pour un renouvellement de bail de douze années, à compter du 1er avril 2014, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— débouter la société Cecobil de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires et la condamner en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 mai 2021, la société CECOBIL, intimée demande à la Cour de :

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— jugé que la surface réelle GLA des locaux est de 156 m² ;

— jugé que le prix unitaire à retenir au titre de la valeur locative est de 850 €/m² GLA ;

— jugé qu’il y a lieu de retenir un abattement de la valeur locative de 10 % pour charges exorbitantes ;

— débouté la société bailleresse de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— jugé que les frais d’expertise doivent être partagés par moitié entre les parties ;

Statuant à nouveau,

— juger la société JKL mal fondé en ses demandes formées en cause d’appel et l’en débouter ;

— juger que dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer formée par la société JKL et l’en débouter ;

— juger que le loyer minimum garanti du bail en renouvellement au 1er avril 2014 doit être fixé à la valeur locative ;

— fixer à 166.216 euros par an en principal le loyer minimum garanti dû par la société JKL à la société Cecobil pour le renouvellement du bail portant sur les locaux en cause à compter du 1er avril 2014, et sur la base d’un prix unitaire de 900 € /m² et d’une superficie GLA de 159,90 m² ;

— juger que la société JKL devra régler les rappels de loyer depuis le 1er avril 2014, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, l’y condamner ;

— condamner la société JKL aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris la totalité des frais d’expertise ;

— condamner la société JKL au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1.Sur la demande de sursis à statuer,

A l’appui de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de connaître les modalités, notamment financières, du renouvellement de la convention de sous-location du domaine public consentie par la société CECOBIL concernant la terrasse, la société JKL fait valoir que cette convention constitue l’accessoire du bail principal ; qu’elle demeure l’un des principaux éléments d’appréciation de la situation au regard des éléments de comparaison ; que les deux conventions sont indissociables en ce que la redevance est payée au bailleur et non à la Ville ; que le premier juge n’aurait pas dû se prononcer sur la valeur locative de la partie principale des locaux loués tant que le montant de la redevance de la terrasse de l’établissement n’était pas précisé par la société bailleresse ; que la société JKL n’a pas été informée des conditions de poursuite de la convention de sous-location venue à expiration le 1er mai 2013 se poursuivant tacitement ; que le montant du loyer ne peut être fixé sans connaître les intentions de la bailleresse sur le montant de la redevance due pour la terrasse sauf à risquer de majorer arbitrairement le prix du loyer pour l’ensemble des locaux si la bailleresse maintient ou majore le prix actuellement acquitté pour la terrasse.

La société CECOBIL s’oppose à cette demande qu’elle estime dilatoire en faisant valoir que la procédure litigieuse ne concerne que le loyer de renouvellement des locaux loués, le montant de la redevance de la convention de sous-occupation étant indifférent ; qu’il n’est pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que la procédure de fixation soit retardée par le sort de la redevance de la convention de sous-location le bail s’étant renouvelé le 1er avril 2014 et la convention d’occupation étant toujours en cours d’exécution sans évolution du prix du loyer.

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps où jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Il est stipulé à l’article 2 du bail relatif à la description des locaux : « en complément de ce local, une terrasse d’une surface de 77 m², située sur le domaine public est mis à la disposition du preneur, en vertu d’une convention de sous-location annexée aux présentes (…).

La convention de sous-location signée le 9 avril 2001 et annexée au contrat de bail signé le même jour stipule que la sté CECOBIL sous-loue à la société JKL une terrasse couverte de 77m2 sur laquelle la ville de Boulogne lui a consenti une convention d’occupation précaire du domaine public, 'pour une période de douze ans à compter de la mise à disposition du local, concomitamment à celle du local commercial', étant cependant rappelé la nature temporaire, précaire et révocable de l’autorisation d’occupation du domaine public. La redevance annuelle convenue pour la terrasse s’élève à 154.000 Frs HT, soit 2.000 Frs /m2 , c’est à dire le même prix au mètre carré que le loyer de base du local commercial (312.000 Frs/156m2), étant précisé qu’elle est indexée comme le loyer du bail principal et que le loyer variable prévu dans ce bail est calculé en fonction du chiffre d’affaires réalisé tant dans le local objet de ce bail que sur la terrasse objet de la sous-location. L’article 5 de la convention de sous-location intitulé: 'caractère accessoire du bail', précise que la convention portant sur la terrassse est l’accessoire du bail commercial portant sur les locaux dont la résiliation entraînera de plein droit la résiliation de la convention de sous-location mais que la résiliation de cette dernière ne saurait entraîner une conséquence sur le bail commercial portant sur les locaux.

Il ressort de ces éléments que si la terrasse est louée accessoirement au bail du local commercial, la convention de sous-location de la terrasse et le bail commercialdu local sont des conventions distinctes, les modalités de fixation du loyer du local et de la redevance de sous-location de la terrasse sont indépendantes l’une de l’autre et ne s’appliquent que sur l’assiette du contrat concerné ; que les parties n’ont pas convenu de renouveler et de fixer simultanément le prix des deux conventions ; que dans le contrat de bail commercial et la convention de sous-location de la terrasse initiaux, le prix au mètre carré convenu est le même, comme c’est le cas également, à quelques euros près, pour les autres commerces de restauration voisins de LA VERRIÈRE, excepté l’établissement NOURA où l’on constate un loyer plus élevé pour le local et une redevance faible pour la terrrasse ; qu’à ce jour, le bail portant sur les locaux commerciaux s’est renouvelé à compter du 1er avril 2014, date de point de départ du nouveau loyer, tandis que la convention de sous-location portant sur la terrasse, venue à échéance, se poursuit tacitement depuis neuf années sans qu’aucune des parties n’ait manifesté la volonté d’y mettre fin afin de convenir d’un nouveau loyer.

Il résulte de cette situation de tacite prolongation de la sous-location de la terrasse et de l’absence de tout élément quant à l’intention des parties relativement au renouvellement de cette convention qu’il n’est pas possible de déterminer un évènement dont la survenance certaine pourrait constituer le terme mettant fin au sursis à statuer conformément aux dispositions de l’article 378 du code de procédure civile précité.

En outre, les parties ayant convenu d’établir deux conventions distinctes sans imposer un renouvellement simultané pour les locaux et la terrasse, le loyer et la redevance de sous-location doivent être fixés respectivement au regard de la situation du bail et de la convention de sous-location de la terrasse à la date de leur renouvellement, dans le respect de l’obligation légale d’exécuter de bonne foi les conventions conformément à l’article 1104 du code civil. La circonstance que l’expert ait proposé une majoration du loyer des locaux du fait de l’existence d’une terrasse constitue un critère d’appréciation propre à l’évaluation de ces locaux inopérant quant à l’opportunité de surseoir à statuer. Il convient donc de statuer sur le montant du loyer du bail commercial au regard de la spécificité de cette situation et notamment des éléments de comparaison portant sur d’autres commerces voisin du centre commercial disposant également d’une convention de sous-location d’une terrasse, sans qu’il y ait lieu de surseoir à statuer, un tel sursis étant d’ailleurs contraire à une bonne administration de la justice eu égard à l’ancienneté de la date du renouvellement le 1er avril 2014.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a refusé de surseoir à statuer.

2.Sur la fixation du loyer minimum garanti:

En l’espèce les parties ont décidé d’appliquer un loyer composé d’une part variable et d’un minimum garanti et ont prévu de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Le juge est donc tenu d’apprécier cette valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-2 et suivants du code du commerce. Selon ce même article L. 145-33 il appartient au juge d’apporter les correctifs nécessaires au vu des spécificités du local loué, de la date de renouvellement du bail et des éléments de comparaisons qui peuvent être identifiés.

Dès lors que selon le contrat de bail, le loyer minimum garanti doit être fixé par le juge des loyers par référence aux prix pratiqués pour les locaux équivalents du centre commercial, la bailleresse n’est pas fondée à soutenir que les parties ont entendu se soustraire aux critères légaux de fixation du loyer de renouvellement ayant pour effet de diminuer la valeur locative par rapport à la valeur locative de marché afin de solliciter l’application de cette valeur locative de marché.

Sur la surface

S’agissant d’un local dépendant d’un centre commercial, les parties s’accordent avec l’expert pour ne pas pondérer les surfaces conformément à l’usage dont le jugement déféré a également fait application, les éléments de comparaison ne portant pas sur des surfaces pondérées. Comme l’a indiqué l’expert les surperficies des différents locaux servant de références de calcul ont été relevées sur la base d’une surface hors neuf nette (GLA=Gross Leasing Aerez). Ainsi, l’expert a écarté à juste titre l’attestation de la société ARCEDGE, géomètre expert, proposant une surface de 149m2 car il s’agit d’une superficie utile qui ne peut permettre de comparaison avec les autres termes de références produits.

Le contrat de bail mentionne une surface de 156 m2 GLA 'à + ou – 5 % près’ estimée avant la livraison effective des lieux . C’est à juste titre que l’expert s’est référé au relevé de mesure plus précis effectué le 14 novembre 2014 après l’édification de l’ensemble immobilier, produit par la bailleresse, indiquant une superficie de 159,90 m2, ce relevé permettant d’effectuer une comparaison avec les références produites relatives à d’autres locaux du centre commercial. C’est de façon erronée que le jugement déféré a mentionné une surface de 156 m2 tout en se référant aux conclusions de l’expert alors que ce dernier a procédé à son évaluation sur la base d’une surface de 159,90 m2 qui sera retenue.

Sur le prix unitaire

L’expert judiciaire propose de retenir le prix de 800 euros m²/GLA. Le Juge des loyers a estimé le loyer sur la base d’un prix de 850 euros m²/GLA. La société JKL propose le prix de 650 euros, alors que la société Cecobil propose le prix de 900 euros m² /GLA.

L’expert judiciaire relève que l’immeuble dans lequel sont situés les locaux dépend d’un ensemble immobilier inclus dans la ZAC du centre-ville de Boulogne-BiIlancourt, comprenant un programme commercial constitué par un parking souterrain a usage public sur trois niveaux et parkings privés, une galerie commerciale avec boutiques et des locaux commerciaux en pied d’immeubles situés de part et d’autre de la Grande Place et sur le [Adresse 5]. Le local objet du bail est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble de conception récente, soit du début des années 2000, édifié sur sous-sol, composé d’un rez-de-chaussée, de sept étages droits et d’un huitième étage formant terrasse, situé à l’angle de la rue de la Saussière et de la Grande Place, vaste parvis planté d’un espace vert, en face du centre commercial dénommé 'Les Passages de l’Hotel de Ville', dont il fait partie. Le local, situé en angle, se compose, au rez-de-chaussée. d’une vaste salle de 'cafe-brasserie’ qui se prolonge sur le parvis, par une terrasse couverte, et sur la rue de la Saussière, par une large terrasse couverte, d’un double bloc sanitaire, d’une réserve, d’un espace réservé au personnel, d’une cuisine avec réserve, chambre froide et d’une zone de réserve avec local de climatisation en mezzanine, accessible depuis la cuisine par un escalier étroit, l’ensemble étant en parfait état d’entretien. Il est placé dans le prolongement d’autres établissements concurrents(NOURA-spécialités orientales, PIZZA DEL ARTE -spécialités italiennes, ASIA FUSION -spécialités asiatiques et LE PARADIS DU FRUIT).

C’est à juste titre que l’expert a considéré qu’il convenait de prendre en considération les prix des loyers obtenus amiablement lors du renouvellement des baux des locaux mitoyens bénéficiant d’une qualité d’emplacement et d’avantages financiers identiques au local en cause et a écarté la proposition de la bailleresse de se référer à la moyenne de l’ensemble des références du centre commercial en incluant aussi les prix des loyers des locaux commerciaux implantés à l’intérieur de ce centre, nettement supérieurs qui concernent essentiellement des commerces de restauration rapide et appartenant à des chaînes, ce qui n’est pas le cas de l’établissement en cause (STARBUCKS COFFEE, BAGEL FACTORY, PAUL, BONGOU …), étant précisé que les locations sont consenties par la même société bailleresse.

L’expert a ainsi retenu à titre de valeurs de comparaison, trois références pour des locaux à usage restauration implantés sur le parvis du centre commercial , disposant aussi d’une terrasse couverte sur le domaine public, d’une surface comprise entre 120 et 340 m2 GLA avec des prix de 621 à 1.059 euros/m2 pour des renouvellements au 1er avril 2012 et au 1er avril 2013, soit pour une période antérieure au présent renouvellement. Entretemps, par jugement du 14 décembre 2020, le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris a fixé à 840 €le prix au m2 et après les majoration pour avantage et minoration pour charges exorbitantes à 814 €/m2 des locaux du 'PARADIS DU FRUIT’ situés sur le même parvis que les locaux en cause pour un renouvellement à la date du 1er octobre 2014.

La circonstance que les locaux comportent quatre poteaux dans la salle de restaurant et de petites réserves n’est pas suffisament significative pour justifier une minoration de prix. De même, le fait qu’une partie de la salle de restaurant est exploitée en terrasse ne justifie pas une minoration puisque la surperficie de cette terrasse n’est pas prise en compte pour le calcul du loyer du local commercial.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, de la date de renouvellement, les évènements postérieurs ne pouvant être pris en compte, de la durée de celui-ci soit 12 années, de la surface des locaux en cause, de l’emplacement des locaux, de leur configuration, de l’activité exercée dans le cadre d’un commerce exploitant à titre indépendant , du fait que par exception aux autres établissements servant d’éléments de comparaison dont le loyer au m2 de la terrasse est très proche de celui des locaux, le restaurant NOURA dont le loyer des locaux s’élève à 1.059 €, paie un loyer beaucoup plus faible pour la terrasse s’élevant à 187 €/m2, il convient de retenir le prix de 850 €/m2.

En application de l’article R. 145-8 du code de commerce, il convient de tenir compte des clauses du bail transférant sur le preneur des charges attachées à la qualité de propriétaire qui constituent un facteur de diminution de la valeur locative, l’affirmation selon laquelle ces clauses seraient habituelles dans le centre commercial ne permet pas d’écarter l’application de ce facteur de minoration du loyer, chaque contrat de bail du centre constituant un ensemble d’obligations réciproques spécifique.

En l’espèce, le contrat de bail transfère sur le preneur le paiement de l’impôt foncier, de la prime d’assurance de l’immeuble ainsi que des travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative, les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil .Compte tenu de ces clauses exorbitantes du droit commun des baux mais aussi du fait que le bail ne prévoit pas de clause d’accession au bailleur des travaux, le jugement déféré a opéré à juste titre une minoration de la valeur locative en opérant un abattement de 10 %. Dès lors que les autres établissement servant d’élément de comparaison appartiennent au même centre commercial et ont été également livré bruts de béton, c’est à juste titre que l’expert n’a pas retenu de minoration pour les travaux réalisés par la locataire.

En application de l’article R. 145-4 du code de commerce, il convient de tenir compte de l’avantage constitué par la présence de deux terrasses bordant l’établissement situé en angle, nonobstant le paiement d’une redevance en contrepartie et le caractère précaire de la convention d’occupation temporaire consentie sur le domaine public cette précarité étant habituelle en la matière, cet avantage accroissant considérablement la surface de réception de la clientèle, la visibilité et l’attractivité de l’établissement. Dans l’appréciation de cet avantage, il convient toutefois de tenir compte du fait que la terrasse fait l’objet d’une redevance de sous-location payée à la bailleresse des locaux beaucoup plus élevée que le prix habituel d’une convention d’occupation précaire du domaine public consentie directement par la Ville et de fixer en conséquence à 5 % la majoration résultant de la terrasse.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le prix du bail renouvelé au 1er avril 2014 sera fixé à la somme de 129.119 € (159,90 m2 GLA x 850 €/m2 – 10 % + 5 %).

Sur les intérêts :

Le jugement déféré a décidé a juste titre qu’en application de l’ancien article 1155, devenu 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de l’assignation du 11 février 2015, puis au fur et à mesure des échéances. C’est également à juste titre qu’il a rejeté la demande de capitalisation de ces intérêts en raison de l’indétermination de loyer depuis la date de renouvellement et de la durée de la procédure.

3.Sur les autres demandes :

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles,

L’équité commande de laisser chaque partie supporter ses frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel. Il convient donc de débouter la société CECOBIL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés à l’occasion de l’instance d’appel .

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 5 octobre 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (RG N° 15/3096) seulement en ce qu’il a fixé à la somme annuelle en principal de 127.296 € HT HC, à compter du 1er avril 2014, le loyer annuel du bail renouvelé entre d’une part la société CECOBIL et d’autre part, la société JKL pour les locaux situés dans le centre commercial LES PASSAGES DE L’HÔTEL DE VILLE, sis [Adresse 2]) et le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau ;

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Fixe à la somme annuelle en principal, hors taxes et hors charges de 129.119 € , à compter du 1er avril 2014, le loyer minimum garanti annuel du bail renouvelé entre d’une part la société CECOBIL et d’autre part, la société JKL pour les locaux situés dans le centre commercial LES PASSAGES DE L’HÔTEL DE VILLE, sis [Adresse 2]) ;

Déboute la société CECOBIL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procèdure d’appel ;

Rejette les autres demandes ;

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés à l’occasion de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE