RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07776 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB5AI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2020 – Tribunal judiciaire de MEAUX RG n° 18/02182

APPELANTS

Monsieur [R] [N]

né le 20 Avril 1960 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ET

Madame [U] [Z]

née le 21 Décembre 1971 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistés à audience par M^e Gérard PICOVSCHI de la SELASU AVOCATS PICOVSCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0228

INTIMÉES

S.A.S.U. BIEN VENDRE BIEN [M], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

Madame [V] [K] exerçant sous l’enseigne IMMO DES AIGLES

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été appelée le 21 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Florence PAPIN, Présidente

M^me Valérie MORLET, Conseillère

Madame Anne ZYSMAN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Florence PAPIN dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Céline RICHARD

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence PAPIN, Présidente et par Catherine SILVAN, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

***

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur et Madame [N] ont acquis en 2012 et 2013 deux biens immobiliers, dont un appartement F2 situé au [Adresse 2] à [Localité 5], afin d’accroître leur patrimoine et de bénéficier des avantages de défiscalisation des lois Scellier et Duflot. Ils ont confié la gestion locative de ces biens, par mandats non exclusifs, à la société Bien Vendre Bien [M] sise à [Localité 6] (77).

Cette société a elle-même fait appel à Madame [K], exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles, afin de trouver des locataires.

Cette dernière a retenu la candidature de Madame [I] pour la location de l’appartement F2 ce qui a donné lieu à la conclusion d’un contrat de location le 11 avril 2014.

Plusieurs critères doivent être réunis pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Duflot. L’administration fiscale a relevé que Madame [I] ne remplissait pas les conditions requises prévues par ce dispositif et Monsieur [N] et Madame [Z] ont fait l’objet de divers redressements fiscaux.

Après de vaines demandes d’indemnisation, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner la société Bien Vendre Bien [M] et Mme [V] [K] devant le tribunal de grande instance de Meaux aux fins de les voir condamner à les indemniser des préjudices nés de la situation susmentionnée.

Par jugement en date du 20 février 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— Rejeté toutes les demandes de Monsieur [R] [N] et Mme [U] [Z] ;

— Condamné Monsieur [R] [N] et Mme [U] [Z] à payer à l’agence Bien Vendre Bien [M] et à Madame [V] [K] exerçant sous l’enseigne Immo des Aigles, chacune, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [R] [N] et Madame [U] [Z] aux entiers dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Monsieur et Madame [N] ont relevé appel de ce jugement le 22 juin 2020.

Par leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique (RPVA) le 22 mai 2023, Monsieur et Madame [N] demandent à la cour d’appel de Paris de :

Vu le code civil, notamment en ses articles 1992 et 1147,

— Juger Monsieur [R] [N] et Madame [U] [Z] recevables et bien fondés en leur appel ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes des époux [N] et les a condamnés à payer à l’agence Bien Vendre Bien [M] ainsi qu’à Madame [V] [K], exerçant sous l’enseigne Immo des Aigles, à chacune, une somme de 1. 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Et statuant à nouveau,

— Juger que Madame [V] [K], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles, ainsi que la société Bien Vendre Bien [M] ont commis une faute dans l’exercice de leurs fonctions et dans le mandat de gestion qui leur a été respectivement confié par Monsieur et Madame [N];

— Juger que Monsieur et Madame [N] ont subi un préjudice du fait des fautes commises par la société Bien Vendre Bien [M] et par Madame [V] [K], exerçant sous l’enseigne Immo des Aigles ;

En conséquence,

— Condamner in solidum Madame [V] [K], exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles, ainsi que la société Bien Vendre Bien [M] , à payer à Monsieur [R] [N] et à Madame [U] [Z] une somme de 26. 880 euros en réparation de leurs préjudices ;

En toute état de cause,

— Débouter Madame [V] [K], exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles, ainsi que la société Bien Vendre Bien [M], de toutes leurs demandes, fins et prétentions;

— Condamner in solidum Madame [V] [K], exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles, ainsi que la société Bien Vendre Bien [M], à payer à Monsieur [R] [N] et à Madame [U] [Z] une somme de 40.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Madame [V] [K], exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles, ainsi que la société Bien Vendre Bien [M], aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jeanne Baechlin conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les appelants font valoir que :

' Madame [V] [K] exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles, partenaire de la société de construction, avait connaissance des motifs déterminants les ayant amenés à acquérir l’appartement et des critères imposés par le dispositif fiscal Duflot comme cela résulte du fait que la valeur locative était supérieure au prix auquel a été loué le bien à Madame [I],

' cela figurait également dans leur acte de propriété qu’elle avait en sa possession, et deux témoins attestent que Madame [V] [K] savait que leur acquisition avait été réalisée dans le cadre de ce dispositif,

' dès lors la faute que cette dernière a commise est caractérisée n’ayant pas veillé à ce que les locataires qu’elle a mis en place par le biais de son partenaire Bien Vendre Bien [M] remplissaient les conditions posées par ce dispositif en vue d’obtenir un avantage fiscal,

' les 2 agences n’ont pas prêté attention au fait que Madame [I] n’étant pas divorcée, les revenus de son époux devaient être pris en considération pour l’administration fiscale,

' ils ont subi des redressements fiscaux sur deux exercices d’un montant de 7332 euros, ont fait appel à un avocat pour contester ces redressements ainsi qu’à un expert-comptable auxquels ils ont payé des honoraires, à hauteur d’une somme totale de 780 euros,

' à ces redressements, s’ajoute la perte définitive de l’avantage fiscal sur les six années restantes et ils chiffrent leur perte de chance à la somme de 18'768 euros (3128 x 6).

Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique (RPVA) le 12 juin 2023, Madame [V] [K] exerçant sous l’enseigne Immo des aigles demande à la cour d’appel de Paris de :

A titre principal,

— Confirmer intégralement le jugement entrepris, et de débouter toute demande dirigée à l’encontre de Madame [K] ;

A titre subsidiaire,

— Ramener le préjudice allégué à de plus justes proportions ;

A titre subsidiaire également,

— Condamner la SASU Bien Vendre Bien [M] à garantir intégralement Madame [K] de toute condamnation éventuellement mise à sa charge ;

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant à payer à Madame [K] une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens.

Elle fait valoir que :

' les époux [N] n’ont pas attiré son attention sur la nécessité de respecter les critères de la loi Duflot et ne versent aucun élément permettant de considérer que cette circonstance est entrée dans le champ contractuel,

' les attestations établies longtemps après les faits sont critiquables,

' elle n’avait pas à étudier l’acte de vente alors qu’il ne s’agissait que d’une location et non d’une vente,

' tout au plus, les appelants pourraient faire valoir qu’ils ont subi une perte de chance,

' le redressement ne peut constituer un préjudice indemnisable,

' elle est bien fondée à demander la garantie de la société Bien vendre Bien [M] qui avait en charge la gestion de l’appartement et qui a validé la locataire trouvée par elle.

Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique (RPVA) le 30 juin 2023, la société Bien Vendre Bien [M] demande à la cour d’appel de Paris de :

Vu l’article 1992 du code civil, vu la jurisprudence sur la perte de chance,

— Confirmer en tous points le jugement entrepris et de débouter purement et simplement les époux [N] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Bien Vendre Bien [M] en ce que :

Bien Vendre Bien [M] ne disposait que d’un mandat de gestion totalement étranger au mandat de location consenti par les époux [N] à Madame [K], contrat en vertu duquel, dûment rémunérée Madame [K] a choisi la candidature de la locataire querellée, a rédigé le bail, a recueilli la signature de la locataire, a encaissé ses premiers paiements et l’a fait entrer dans les lieux en lui remettant les clés lors de l’établissement du constat.

Les époux [N] n’ont jamais avisé Bien Vendre Bien [M] sur leurs conditions d’achats spécifiques défiscalisés.

Les époux [N] échouent à démontrer la faute contractuelle de leur mandataire dans la gestion de leur appartement F2 de même que le lien de causalité entre cette éventuelle faute et leur préjudice allégué .

Bien Vendre Bien [M] a bénéficié d’un article 700 de 1.200 euros et que les époux [N] ont été condamnés aux dépens.

Et en cause d’appel :

A titre subsidiaire,

— Débouter les époux [N] de leurs prétentions indemnitaires en ce qu’ils ne caractérisent pas quelle chance ils auraient irréversiblement perdue par la faute de Bien Vendre Bien [M], vu que la première infraction au dispositif Duflot générant la perte de l’avantage fiscal pour l’avenir date de la mise en place de la première locataire, Mademoiselle [X] [N], plusieurs mois avant l’intervention de la concluante, et en ce qu’ils ne quantifient pas cette chance perdue tandis que la jurisprudence sur la perte de chance ne permet pas une indemnité égale à l’avantage espéré.

A titre encore plus subsidiaire,

— Condamner Madame [K], seule intervenante à l’élection et la mise en place de la locataire ainsi qu’aux pourparlers préalables avec les époux [N] avant location, à garantir Bien Vendre Bien [M] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

— Condamner les époux [N] ou la partie qui succombe à verser à Bien Vendre Bien [M] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner les époux [N] ou la partie qui succombe aux dépens d’appel.

La société Bien vendre Bien [M] fait valoir que :

' elle avait pour mission de gérer le bien une fois le locataire choisi et mis en place par Madame [K] et n’a été sollicitée que pour vérifier l’éligibilité du locataire à l’assurance « garantie loyers impayés »,

' elle n’a jamais été informée des conditions de défiscalisation des biens,

' les époux restent silencieux sur l’étendue et l’issue de leur contrôle fiscal étant précisé que pour l’année 2013, l’administration fiscale retient que la location à Madame [X] [N] était de complaisance,

' ils ne rapportent pas la preuve d’avoir payé une quelconque somme à l’administration fiscale,

' une demande de condamnation in solidum est irrecevable,

' à titre subsidiaire, elle demande à être garantie par Madame [K] dont l’action en garantie sera rejetée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 septembre 2023 par une ordonnance du même jour et l’affaire renvoyée devant la cour pour être plaidée le 21 septembre 2023.

MOTIFS

Selon l’article 199 novocies du code général des impôts, dans sa version en vigueur lors de la vente en date du 26 août 2013, les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 (dispositif Duflot) pour des communes situées dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt. Ils doivent s’engager à donner le logement en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans à une personne autre qu’un membre de leur foyer fiscal ou qu’un de leurs ascendants ou descendants en respectant un plafond de loyer pendant toute la période couverte par l’engagement.

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

Le motif de la 1ère proposition de rectification en date du 4 novembre 2016 émanant de la direction générale des finances publiques concernant le bien appartenant aux époux [N] situé [Adresse 2] à [Localité 5] est que l’adresse de la 1ère locataire Madame [X] [N] figurant sur sa déclaration d’impôts des années 2013, 2014 et 2015 est différente du bien loué ; le contrôleur en a déduit qu’ils avaient demandé le bénéfice du dispositif Duflot pour un logement qui n’était pas l’habitation principale de la locataire.

Par courrier du 22 décembre 2016, suite aux observations formulées, le contrôleur des finances publiques a abandonné le redressement envisagé au titre de l’année 2013 pour laquelle ils ont justifié que le bien était l’habitation principale de Madame [X] [N] mais l’a maintenu concernant les années 2014 et 2015.

La nouvelle proposition de rectification en date du 1er juin 2017, au titre des années 2014 et 2015, était fondée sur le fait que le nouveau bail conclu le 11 avril 2014 avait été conclu avec une locataire, Madame [I], dont les ressources (revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail soit l’année 2012) dépassaient le plafond autorisé.

Le 10 juillet 2017 (pièce 15), la SCP d’avocats Touraut et associés a formulé au nom des époux [N] des observations et produit des pièces afin de justifier qu’il s’agissait bien de l’habitation principale de Madame [I] et que celle-ci, en instance de divorce, s’était séparée de son époux avant la signature du bail. Ainsi ils ont conclu que compte tenu de la séparation, le revenu fiscal de référence du locataire était inférieur au plafond légal et qu’ils étaient en conformité avec les exigences résultant de la loi Duflot et donc en droit de bénéficier de l’avantage fiscal.

Par courrier en date du 31 juillet 2017, la direction générale des finances publiques a maintenu le redressement concernant le bien loué au motif de l’absence de divorce prononcé entre l’année de référence, 2012 et la mise en location, 2014, se référant au paragraphe 490 du bulletin officiel des finances publiques.

Il n’est pas justifié qu’une procédure devant le tribunal ait été engagée par les appelants pour contester ce redressement fiscal.

Selon l’article 1992 ancien du code civil alors applicable, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Monsieur et Madame [N] ont signé un mandat de gestion immobilière avec la société Bien vendre Bien [M] le 31 mars 2014, puis un mandat non exclusif de location avec Madame [V] [K] exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles le 24 juin 2014. Ces 2 actes ne mentionnent pas que la location de leur bien était soumise au dispositif de la loi Duflot.

Ces agences n’avaient pas l’obligation d’examiner en détail l’acte de vente, qui mentionnait effectivement son cadre de fiscal à la page 31, ne s’agissant pas de mettre le bien en vente mais uniquement de le louer.

Il ne peut être déduit du seul fait que le loyer mensuel était inférieur à l’évaluation de la valeur locative que Madame [V] [K] avait connaissance de la nécessité de se conformer à ce dispositif.

Il n’est pas rapporté la preuve qu’elle était, comme indiqué dans les conclusions des appelants, 'partenaire de la société de construction’ leur ayant vendu le bien.

Les appelants produisent au soutien de leurs demandes deux attestations :

' celle de Madame [I], établie le 26 juin 2021 plusieurs années après avoir quitté les lieux, selon laquelle l’agence Immo des Aigles lui aurait précisé en 2014 que le logement était « en loi Duflot »,

' celle de Madame [X] [N], qui est la s’ur de l’appelant, en date du 17 mai 2021, selon laquelle en mars 2014, elle aurait entendu Monsieur [N] préciser au représentant de l’agence Immo des Aigles que « le logement était en location sous la loi Duflot ».

Compte tenu du laps de temps qui s’est écoulé entre les faits attestés et la rédaction des attestations et de la proximité familiale concernant la seconde attestation, elles sont insuffisantes à rapporter la preuve que Madame [V] [K] avait connaissance de la nécessité de se conformer aux exigences de la loi Duflot.

Dès lors les époux [N] n’établissant pas qu’ils ont attiré l’attention de Madame [V] [K] exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles et de la société Bien Vendre Bien [M], sur la nécessité de respecter les critères de la loi Duflot et ne versant aucun élément permettant de considérer que cette circonstance est entrée dans le champ contractuel, ils ne rapportent pas la preuve que ces sociétés auraient commis une faute dans l’exécution de leur mandat respectif.

La décision déférée est confirmée en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La décision déférée est confirmée en ce qui concerne les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [N] sont condamnés aux dépens d’appel et à payer à Madame [V] [K], exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles et à la société Bien Vendre Bien [M] la somme de 1500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur et Madame [N] aux dépens d’appel,

Condamne Monsieur et Madame [N] à payer à Madame [V] [K], exerçant sous le nom commercial Immo des Aigles et à la SASU Bien Vendre Bien [M] une indemnité de 1500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE