Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 26 MAI 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15108 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEHRC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2021 – Tribunal judiciaire d’EVRY

— RG n° 18/02239

APPELANT

Monsieur [M] [X] né le 27 juin 1941 à [Localité 26]

[Adresse 5]

[Localité 23]

représenté par M^e Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653 substitué par M^e Ibrahim CEKICI de la SELAS OZ & IZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame [K] [U] épouse [W] [P] née le 06 février 1962 à [Localité 27] (91)

[Adresse 13]

[Localité 10]

Monsieur [H] [U] né le 10 septembre 1959 à [Localité 27] (91)

[Adresse 7]

[Localité 18]

Monsieur [Z] [U] né le 20 septembre 1956 à [Localité 27] (91)

[Adresse 20]

[Localité 8]

Monsieur [T] [U] né le 14 juillet 1958 à [Localité 27] (91)

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [G] [X] épouse [L] née le 20 septembre 1937 à [Localité 27] (91)

[Adresse 21]

[Localité 11]

Monsieur [S] [X] né le 02 octobre 1943 à [Localité 27] (91)

[Adresse 22]

[Localité 15]

Monsieur [C] [X] né le 21 septembre 1971 à st Mande (94)

[Adresse 12]

[Localité 17]

Madame [V] [X] née le 18 janvier 1973 à [Localité 31] (78)

Chez M. et Mme [X] – [Adresse 3]

[Localité 25]

Madame [F] [I] [PV] épouse [ZX] née le 27 décembre 1972 à [Localité 29] (66)

[Adresse 19]

[Localité 14]

Madame [D] [I] [PV] épouse [R] [DP] née le 03 avril 1978 à [Localité 29] (66)

[Adresse 22]

[Localité 15]

Madame [A] [N] épouse [E] née le 26 mars 1954 à [Localité 28]

[Adresse 6]

[Localité 24]

tous représentés par M^e Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau D’ESSONNE

S.A.R.L. AFC immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 449 520 154 , agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 16]

S.A.R.L. LES CONSTRUCTIONS MODERNES, immatriculée au RCS d’ Evry sous le numéro 484 044 664 , agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 16]

toutes deux représentées par M^e Julien MALLET de la SELASU MVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0905

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mars 2023 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Claude CRETON, président de chambre

Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats :.M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 19 mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Les consorts [U]--[X]-[I] [PV]-[B], propriétaires indivis d’un immeuble situé à [Localité 27], [Adresse 2] et [Adresse 30], ont conclu avec la société Les Constructions modernes, à laquelle s’est ensuite substituée la société AFC, une promesse unilatérale de vente de ce bien au prix de 875 000 euros sous condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire au plus tard le 30 novembre 2016, ce délai pouvant être prorogé d’une durée ne pouvant excéder trente jours suivant la date de levée de l’option pour permettre l’obtention des autorisations administratives en cours d’instruction ou la purge du délai de recours des tiers ou du délai de retrait administratif.

Il a été prévu que la promesse était consentie pour une durée expirant le 18 juillet 2017 à 16 heures et que dans le cas où le notaire ne disposerait pas de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de l’acte, ce délai sera automatiquement prorogé de quinze jours calendaires suivant la date à laquelle il recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.

Il a également été stipulé que

'La réalisation de la vente aura lieu :

1) soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagné du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ;

2) soit par la levée de l’option faite par le BÉNÉFICIAIRE dans le même délai accompagné du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente dans les 5 jours ouvrés suivant celui-ci'.

Le 9 février 2018, le notaire, constatant le refus de M. [M] [X] de signer l’acte de vente, a dressé un procès-verbal de carence.

La société AFC et la société Les Constructions modernes ont alors assigné les consorts [U]--[X]-[I] [PV]-[B] aux fins de constater la réalisation de la vente et en paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [U], M. [H] [U], M. [Z] [U], M. [T] [U], Mme [G] [X], M. [S] [X], M. [C] [X], Mme [V] [X], M. [F] [I] [PV], Mme [D] [I] [PV], Mme [A] [B] ont conclu dans le même sens et, à titre subsidiaire, ont sollicité la condamnation de M. [M] [X] à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux et à leur payer la somme de 47 880 euros à titre de dommages-intérêts.

M. [M] [X] a conclu, à titre principal, à la caducité de la promesse, à titre subsidiaire à sa nullité faute d’avoir été enregistrée dans le délai de dix jours suivant son acceptation, très subsidiairement en rescision pour lésion et, encore plus subsidiairement, à sa nullité pour vileté du prix.

Par jugement du 21 juin 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a constaté que la vente est parfaite, enjoint les consorts [U]-[J]-[X]-[I] de [PV]-[B] de signer l’acte de vente, dit qu’à défaut le jugement vaudra acte de vente et condamné M. [M] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la société AFC et à la société Les Constructions modernes la somme de 2 000 euros et aux consorts [U]-[J]-[X] la somme de 2 000 euros.

Le tribunal a retenu que l’obligation d’enregistrement des promesses unilatérales de vente prévue par l’article 1589-2 du code civil ne s’applique qu’aux seules promesses conclues sous seing privé.

Il a ajouté que si la levée de l’option accompagnée du versement du prix et des frais n’est intervenue que le 24 janvier 2018, soit postérieurement à la date prévue par la promesse, il est justifié qu’à la date prévue pour la réalisation de la promesse, les lieux n’avaient pas été totalement libérés puisqu’une partie de l’immeuble était occupée par M. [Y] [X] et par M. [M] [X], de sorte que même tardive, la levée de l’option était régulière et qu’ainsi la promesse n’était pas devenue caduque.

Le tribunal a ensuite constaté que les éléments produits pour établir la valeur de l’immeuble n’établissaient pas le caractère lésionnaire de la vente.

M. [M] [X] a interjeté appel de ce jugement dont il demande l’infirmation en ce qu’il a dit la vente parfaite et qu’il vaudra acte de vente.

Pour conclure, à titre principal, à la caducité de la promesse, il rappelle que celle-ci a été conclue pour une durée expirant le 18 juillet 2017 qui pouvait être prorogée d’une durée de trois mois. Il fait valoir que l’acte prévoit que :

'La réalisation de la vente aura lieu :

1) soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagné du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ;

2) soit par la levée de l’option faite par le BÉNÉFICIAIRE dans le même délai accompagné du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente dans les 5 jours ouvrés suivant celui-ci'.

Il soutient qu’il résulte de cette disposition que la promesse est devenue caduque faute de signature de l’acte authentique dans le délai de la promesse ou de la levée de l’option accompagnée du versement du prix dans le même délai puis de la signature de l’acte de vente dans les cinq jours ouvrés suivants.

Il ajoute que la caducité de la promesse, conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire stipulée dans l’intérêt des deux parties, est également encourue faute de dépôt du dossier de demande de permis de construire et de réalisation de cette condition dans les délais prévus.

A titre subsidiaire, M. [M] [X] conclut d’abord à la nullité de la promesse en l’absence de son consentement qui était altéré par son état de santé puisqu’une IRM effectuée le 6 janvier 2017 trois mois après la signature de la promesse établit qu’il était atteint de la maladie d’Alzheimer de stade 3.

Plus subsidiairement encore, il conclut à la rescision de la promesse pour lésion de plus de 7/12ème.

M. [M] [X] sollicite enfin la condamnation de la société AFC à lui payer la somme de 3 500 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel, celle-ci, qui envisage de réaliser un programme immobilier et de revendre le bien par lots, ayant commencé à réaliser des travaux entraînant des destructions qui dénaturent ce bien de grande valeur architecturale construit par sa famille en 1870.

Il réclame enfin la condamnation des consorts [X]-[U]-[X]- [I] de [PV]-[B] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [U], M. [H] [U], M. [Z] [U], M. [T] [U], Mme [G] [X], M. [S] [X], M. [C] [X], Mme [V] [X], M. [F] [I] [PV], Mme [D] [I] [PV], Mme [A] [B] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [M] [X] à leur payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que le défaut de signature de l’acte authentique dans le délai prévu par la promesse est imputable à M. [M] [X] qui, malgré l’engagement qu’il avait pris, n’a pas libéré les lieux qu’il occupe avec son fils.

Ils ajoutent que la levée de l’option, qui n’était soumise à aucun formalisme, a été réalisée par le versement le 24 janvier 2018, entre les mains du notaire, de la somme de 931 500 euros au titre du prix de vente, de la rémunération de l’agent immobilier et des frais.

Ils font ensuite valoir que le défaut de dépôt du dossier de demande de permis de construire dans le délai prévu par la promesse n’est pas sanctionné par la caducité de la promesse qui prévoit seulement qu’après mise en demeure, le bénéficiaire sera réputé avoir renoncé à la condition suspensive.

La société AFC et la société Les Constructions modernes concluent à la confirmation du jugement.

SUR CE :

Attendu qu’il est prévu que la promesse sera réalisée soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai de validité de la promesse, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, suivie de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci ; qu’aucune levée d’option accompagné du versement du prix et des frais n’est intervenue avant le 18 juillet 2017 à 16 heures ; qu’il n’était pas prévu que la levée d’option dans ce délai était soumise à la condition que le bien soit libéré de toute occupation, le contrat prévoyant seulement que le bien devant être libéré lors de l’entrée en jouissance de l’acquéreur à la date de la signature de l’acte authentique de vente ; qu’il en résulte la caducité de la promesse ;

Attendu que la société AFC et la société Les Constructions modernes, qui n’ont pas levé l’option dans le délai prévu doivent être condamnées à payer à l’indivision [X]-[U]-[X]- [I] de [PV]-[B] la somme de 87 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Attendu que pour justifier l’existence d’un préjudice, M. [M] [X] se borne à produire des photographies de l’état actuel du bien sans justifier que son état dégradé est dû à la société AFC et à la société Les Constructions modernes ; qu’il convient de rejeter la demande au titre de l’indemnisation du préjudice matériel allégué ; qu’en outre l’existence d’un préjudice moral n’est pas démontrée ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Infirme le jugement sauf en ce qu’il déboute Mme [K] [U], M. [H] [U], M. [Z] [U], M. [T] [U], Mme [G] [X], M. [S] [X], M. [C] [X], Mme [V] [X], M. [F] [I] [PV], Mme [D] [I] [PV], Mme [A] [B] de leur demande en paiement de dommages-intérêts contre M. [M] [X] ;

Statuant à nouveau :

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente ;

Condamne la société AFC et la société Les Constructions modernes à payer à l’indivision Mme [K] [U], M. [H] [U], M. [Z] [U], M. [T] [U], Mme [G] [X], M. [S] [X], M. [C] [X], Mme [V] [X], M. [F] [I] [PV], Mme [D] [I] [PV], Mme [A] [B], M. [M] [X] la somme de 86 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Rejette les autres demandes ,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société AFC et la société Les Constructions modernes à payer à M. [M] [X] la somme de 5 000 euros et rejette les autres demandes ;

Condamne la société AFC et la société Les Constructions modernes aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître [O] (cabinet OZ et IZ), conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,