Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2024

(n° / 2024, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06258 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFREN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 mars 2022 – Juge commissaire du tribunal de commerce de PARIS – RG n° 2022013473

APPELANTES

S.N.C. NOUVEL HOTEL, prise en la personne de son représentant légal et associé en nom Monsieur [J] [MS], domicilié en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARISsous le numéro 542 054 796,

Dont le siège social est situé [Adresse 36]

[Localité 28]

Représentée et assistée de M^e Edouard FABRE de la SELAS FOUCAUD TCHEKHOFF POCHET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0010, et de M^e Rajeev SHARMA-FOKEER de la SELAS FOUCAUD TCHEKHOFF POCHET ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0010,

S.A.S. GROUPE ANATOLE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 898 622 105,

Dont le siège social est situé [Adresse 31]

[Localité 27]

S.A.R.L. GROUPE DELAFORGE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

té audit siège

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 519 731 749,

Dont le siège social est situé [Adresse 31]

[Localité 27]

Représentées par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistées de M^e Radia MAYOUFI de la SELEURL DELAFORGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1533,

INTIMÉS

Monsieur [N] [K]

Né le 06 mars 1962 à [Localité 45]

De nationalité française

Demeurant Chez Madame [U] [K]

[Adresse 8]

[Localité 43]

Madame [V] [P] épouse [K]

Née le 1er avril 1934 à [Localité 44] (ALGERIE)

De nationalité française

Demeurant [S]

[Adresse 46]

[Localité 47]

ISRAEL

Madame [W] [K] épouse [YR]

Née le 23 avril 1957 à [Localité 45]

De nationalité française

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 38]

Représentés par M^e Nathalie LESENECHAL, avocate au barreau de PARIS, toque : D2090,

Assistés de M^e André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES,, avocat au barreau de PARIS, toque P428,

Monsieur [J] [MS], en qualité de gérant et représentant légal de la SNC NOUVEL HOTEL,

Situé [Adresse 36]

[Localité 28]

Représenté et assisté de M^e Edouard FABRE de la SELAS FOUCAUD TCHEKHOFF POCHET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0010, et de M^e Rajeev SHARMA-FOKEER de la SELAS FOUCAUD TCHEKHOFF POCHET ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0010,

S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [A] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SNC NOUVEL HOTEL, désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Paris du 3 novembre 2021,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 830 793 972,

Dont le siège social est situé [Adresse 15]

[Localité 20]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocate au barreau de PARIS, toque : K0065,

Assistée de M^e Edouard TRICAUD de l’AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0079,

HSBC FRANCE, anciennement dénommée S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 775 670 284,

Dont le siège social est situé [Adresse 11]

[Localité 30]

Représentée et assistée de M^e Jean-Dominique FORGE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1256,

Monsieur [G] [O], élisant domicile chez Maître Jemila MAJERI du cabinet MAJERI,

Situé [Adresse 16]

[Localité 26]

Monsieur [MH] [M] [H], élisant domicile au cabinet CENTURY 21 Horeca [Localité 45],

Situé [Adresse 2]

[Localité 27]

Monsieur [R] [X], élisant domicile au cabinet MASSON IMMOBILIER,

Situé [Adresse 4]

[Localité 25]

Monsieur [Z] [L], élisant domicile au Cabinet DK2A CONSULTANTS,

Situé [Adresse 13]

[Localité 25]

Monsieur [T] [E]

Demeurant [Adresse 12]

[Localité 40]

Monsieur [F] [SZ], élisant domicile au cabinet CENTURY 21 horeca [Localité 45],

Situé [Adresse 2],

[Localité 27]

Madame [HA] [YL], née le 10 décembre 1984, élisant domicile à la société IGESTION,

Située [Adresse 5]

[Localité 19]

S.A.S. COMPAGNIE DES HÔTELS DE [Localité 45], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 824 354 625,

Dont le siège social est situé [Adresse 35]

[Localité 41]

S.A.R.L. HOLDING BOUZINA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 492 556 626,

Dont le siège social est situé [Adresse 17]

[Localité 42]

S.A.R.L. HOLDING GUENDOUZI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 492 767 389,

Dont le siège social est situé [Adresse 7]

[Localité 42]

S.A.S. HÔTEL DU SACRÉ COEUR, élisant domicile à cette adresse au cabinet SGI,

Dont le siège social est situé [Adresse 33]

[Localité 24]

S.A.R.L. HÔTELIERE JODARE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 480 454 420,

Dont le siège social est situé [Adresse 9]

[Localité 27]

S.A.S. JAIHKA INVESTISSEMENT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Dont le siège social est situé [Adresse 34]

[Localité 39]

S.A.S. LOUISA SOXAVI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Dont le siège social est situé [Adresse 18]

[Localité 29]

S.A.S. RESADOTEL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 799 858 410,

Dont le siège social est situé [Adresse 10]

[Localité 22]

S.A.S. RESIDSERVICE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 449 974 351,

Dont le siège social est situé [Adresse 14]

[Localité 22]

La société SC JADS INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’AIX-EN-PROVENCE sous le numéro 832 126 080,

Dont le siège social est situé [Adresse 37]

[Localité 21]

S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE L’HÔTEL DU GLOBE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 302 452 792,

Dont le siège social est situé [Adresse 6]

[Localité 23]

S.A.R.L. BLUE NIGHT INTERNATIONAL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 824 056 576,

Dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 20]

Non constitués

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 décembre 2023, en audience publique, devant la cour, composée de :

Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre

Madame Constance LACHEZE, conseillère

Monsieur Jacques LE VAILLANT, conseiller,

Qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame [I] [C] dans le respect des conditions prévues à l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, Présidente de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE:

La SNC Nouvel Hôtel, exploitait un fonds de commerce d’hôtellerie, dans des locaux situés [Adresse 36] à [Localité 28], donnés à bail le 7 octobre 2015 à titre de renouvellement par les consorts [K], propriétaires indivis de l’immeuble. La location a été consentie moyennant un loyer annuel de 70.000 euros payable par trimestre, porté à la somme annuelle de 71.846 euros à compter du 1er juillet 2019.

Le 4 juin 2021, les bailleurs ont fait délivrer à la société SNC Nouvel Hôtel une sommation de payer, puis ont introduit le 12 juillet 2021 une demande en référé pour voir constater la résiliation du bail. Cette procédure n’a pas été poursuivie en raison de l’ouverture, le 3 novembre 2021, par le tribunal de commerce de Paris d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SNC Nouvel Hôtel, la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [A] [B], étant désignée liquidateur judiciaire.

Par courrier du 18 novembre 2021, les bailleurs ont déclaré au passif de la liquidation, à titre privilégié, une créance de 97.897,05 euros, au titre des loyers impayés.

Dans le cadre de sa mission de réalisation des actifs, le liquidateur a diffusé un cahier des charges pour susciter des offres en vue de la vente du fonds de commerce exploité par la SNC Nouvel Hôtel. Une audience s’est tenue le 9 février 2022 devant le juge-commissaire aux fins d’examen des offres.

De nombreux candidats-repreneurs se sont manifestés pour le rachat du fonds de commerce, parmi lesquels:

— les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge, qui ont déposé une offre d’achat moyennant le prix de 2.300. 000 euros net vendeur,

— les consorts [K], les bailleurs, qui ont offert le 8 février 2022 d’acquérir le fonds de commerce moyennant le prix de 898.785,11 euros, sans pour autant renoncer expressément à une éventuelle action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer courant dans les trois mois du jugement de liquidation judiciaire.

Parallèlement, les bailleurs ont saisi le juge-commissaire dans les termes suivants:

— le 1er février 2022, d’une requête visant à faire constater la résiliation du bail pour une cause antérieure au jugement de liquidation judiciaire, sur laquelle il n’a pas été statué, la requête n’ayant pas été maintenue;

— le 16 février 2022, une seconde requête pour voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture.

Lors de l’audience d’ouverture des plis du 9 février 2022, le conseil des bailleurs a rappelé oralement la créance des loyers et charges impayés et exprimé leur intention de poursuivre l’action en résiliation du bail.

Le 11 mars 2022, la société Axyme, ès qualités, a saisi le juge commissaire d’une requête aux fins d’autoriser la cession de gré à gré du fonds de commerce de la société Nouvel Hôtel au profit des consorts [K] moyennant le prix de 898.795,11 euros.

Par deux ordonnances du 14 mars 2022, le juge-commissaire a statué respectivement sur la requête du liquidateur judiciaire aux fins de cession du fonds de commerce et sur la requête des bailleurs aux fins de constat de la résiliation du bail, déposée le 16 février 2022.

Sur la requête du liquidateur judiciaire, le juge-commissaire a:

— constaté que l’offre des bailleurs constitue la seule proposition de rachat des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce sis [Adresse 36] à [Localité 28] susceptible d’être retenue au regard des incertitudes et des aléas inhérents à la procédure actuellement engagée par les bailleurs,

— constaté que ladite offre permet de préserver l’intérêt des créanciers, le prix proposé étant supérieur au montant du passif déclaré entre les mains du liquidateur,

— en conséquence, autorisé la cession des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce de la SNC Nouvel Hôtel, à savoir un hôtel de catégorie 2 étoiles, sis [Adresse 36] à [Localité 28] pour un prix net vendeur de 898.795, 11 euros hors taxes, hors droits et hors frais, selon les conditions essentielles énoncées en la requête qui précède, ladite vente intervenant au profit des propriétaires indivis de l’immeuble situé au [Adresse 36], à savoir Mme [V] [K], veuve de M. [D] [K], M. [N] [K] et Mme [W] [YR], veuve de M.[YR], ou toute personne physique ou morale que l’acquéreur se substituera, à l’exclusion des personnes mentionnées à l’article L.642-3 du code de commerce, tout en restant solidairement tenus avec le ou les substitués à l’exécution des engagements liés à la vente,

— fixé l’entrée en jouissance au jour de l’ordonnance, de telle sorte qu’à compter de cette date tous les loyers, charges, assurances et impôts afférents audit fonds de commerce, seront supportés par le repreneur,

— dit que le prix sera payable au jour de la signature de l’acte de cession mais que d’ores et déjà les sommes versées entre les mains du mandataire judiciaire seront déposées à la caisse des dépôts et consignations le jour de l’ordonnance afin de garantir l’entrée en jouissance,

— pris acte que le repreneur déclare régler en partie le prix de cession par compensation avec la créance de loyers et charges impayés pour la période antérieure au

3 novembre 2021 déclarée entre les mains de la SELARL Axyme pour la somme de 97.897, 05 euros sous réserve de l’admission de la créance au passif,

— pris acte que le dépôt de garantie actuellement détenu entre les mains du propriétaire des locaux pour la somme de 35.923 euros sera compensé avec la créance des loyers et charges née postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire,

— dit que le solde du prix de cession, soit la somme de 400.000 euros, devra être réglé entre les mains du mandataire judiciaire et que le repreneur devra justifier, dès connaissance de la présente décision, de la souscription d’une police d’assurance pour les locaux, avant toute prise de possession,

— dit que si des revendications portant sur les biens meubles devaient intervenir dans le délai prévu par la loi, le repreneur s’engage à restituer les biens revendiqués sans le recours ni contre la procédure collective, ni contre le liquidateur dont la responsabilité ne saurait en aucun cas être engagée à cet égard,

— dit que la vente sera régularisée par un avocat choisi par le liquidateur, qui établira lesdits actes avec le concours du conseil du repreneur, le cas échéant, et que les frais et honoraires de rédaction d’acte, d’enregistrement, de formalités légales, de purge et de radiation des inscriptions seront à la charge exclusive du repreneur,

— dit que la vente devra intervenir dans un délai de trois mois et qu’il devra nous en être référé en cas de difficulté.

S’agissant de la requête des consorts [K], le juge-commissaire l’a déclarée recevable mais mal fondée, rejetant ainsi leur demande de constat de la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers postérieurs.

Les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge, d’une part, la SNC Nouvel Hôtel d’autre part ont relevé appel de l’ordonnance du 14 mars 2022, ayant autorisé la cession du fonds de commerce au profit des consorts [K]. Statuant sur incident, le président de la chambre a, par ordonnance du 15 septembre 2022, déclaré irrecevables l’appel réformation et l’appel nullité interjetés par les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge, pollicitants évincés, à l’encontre de l’ordonnance autorisant la cession du fonds de commerce, et a jugé recevable l’appel interjeté par la SNC Nouvel Hôtel. L’ordonnance n’a pas donné lieu à déféré.

Les consorts [K] ont quant à eux formé un recours devant le tribunal à l’encontre de l’ordonnance du juge-commissaire ayant rejeté leur demande en constat de la résiliation du bail.

Par arrêt du 14 mars 2023, la présente cour a déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 27 juin 2022 par les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge, sursis à statuer jusqu’à la décision du tribunal de commerce de Paris sur le recours formé par les consorts [K] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge-commissaire le 14 mars 2022 ayant déclaré recevable mais mal fondée la requête en constat de résiliation du bail commercial, dit que le dossier sera rappelé à l’audience dès que la décision du tribunal de commerce de Paris sera portée à la connaissance de la cour, et réservé toutes autres demandes ainsi que les dépens.

Le 16 juin 2023, le tribunal de commerce de Paris, se prononçant sur le recours des consorts [K], a confirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance rejetant la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers postérieurs. Les consorts [K] ont relevé appel de ce jugement le 12 juillet 2023. Cet appel est l’objet d’une instance parallèle RG 23-12488.

A la suite du jugement rendu le 16 juin 2023, la procédure d’appel relative à la cession du fonds de commerce ( RG 22-06258) a été rétablie. C’est l’objet de la présente instance.

Dans ses conclusions n°4 déposées au greffe et notifiées le 14 novembre 2023, la SNC Nouvel Hôtel demande à la cour de:

— juger son action recevable,

— à titre principal, infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance autorisant la cession du fonds de commerce dépendant de la liquidation de SNC Nouvel Hôtel au profit des Consorts [K],

— statuant à nouveau:

— débouter le liquidateur judiciaire de sa demande de renvoi devant le juge- commissaire afin qu’il autorise la cession du fonds de commerce de la SNC Nouvel Hôtel selon un nouvel appel d’offres,

— autoriser la cession des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce de la SNC Nouvel Hôtel, pour un prix net vendeur de 2.300.000,00 euros, hors taxes, hors droits et hors frais au profit de la société Groupe Delaforge ou de toute filiale venant à s’y substituer,

— fixer l’entrée en jouissance au jour de la publication du présent arrêt, de telle sorte qu’à compter de cette date tous les loyers, charges, assurances et impôts afférents au fonds de commerce, seront supportés par le repreneur,

— dire que le prix sera payable au jour de la signature de l’acte de cession, et que la vente sera régularisée par un avocat choisi par le liquidateur judiciaire, qui établira lesdits actes avec le concours du conseil du repreneur, le cas échéant, et que les frais et honoraires de rédaction d’acte, d’enregistrement, de formalités légales, de purge et de radiation des inscriptions seront à la charge exclusive du repreneur,

— dire que la vente devra intervenir dans un délai de trois mois à compter du présent arrêt,

— dire que la SELARL Axyme procédera à la distribution du prix de cession et que ses frais et honoraires ainsi que ses émoluments selon le barême de la procédure d’ordre, seront employés en frais privilégiés de distribution du prix ou réglés conformément aux dispositions de l’article R.663- 30 du code de commerce,

— à titre subsidiaire s’il n’y est fait droit, renvoyer les parties devant le juge-commissaire afin qu’il autorise la cession du fonds de commerce de la SNC Nouvel Hôtel à la société Groupe Delaforge, conformément à son offre du 8 février 2022,

— en tout état de cause, débouter les consorts [K] et la SELARL Axyme de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions, et condamner solidairement les consorts [K] à payer à la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SNC Nouvel Hôtel, la somme 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dont distraction au profit de la SELAS Foucaud Tchekhoff Pochet & Associés.

Par conclusions d’intimés déposées au greffe et notifiées par RPVA le

13 novembre 2023, la SAS Groupe Anatole et la SARL Groupe Delaforge s’associent à l’ensemble des demandes de la SNC Nouvel Hôtel et notamment celles tendant à voir infirmer l’ordonnance rendue par le juge-commissaire, statuant à nouveau, autoriser la cession des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce de la SNC Nouvel Hôtel, pour un prix net vendeur de 2.300.000 euros, hors taxes, hors droits et hors frais, au profit des sociétés Groupe Anatole, ayant son siége social [Adresse 32], immatriculée au RCS de Paris sous le n° 898 622 105, et Groupe Delaforge, ayant son siége social [Adresse 32], immatriculée au RCS de Paris sous le n° 519 731 749, ou de toute personne physique ou morale que les acquéreurs se substitueront, à l’exclusion des personnes mentionnées à l’article L.642-3 du code de commerce, tout en restant solidairement tenues avec le ou les substitués à l’exécution des engagements liés à la vente.

Dans ses conclusions n°2 déposées au greffe et notifiées par RPVA le

23 janvier 2023, la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SNC Nouvel Hôtel, demande à la cour de :

— à titre principal, débouter les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge, ainsi que la SNC Nouvel Hôtel de toutes leurs demandes, fins et conclusions à quelques fins qu’elles tendent, débouter la SNC Nouvel Hôtel de sa demande de sursis à statuer, juger que l’offre de reprise du fonds de commerce présentée par les consorts [K] constitue la seule proposition de rachat susceptible d’être retenue au regard des incertitudes et des aléas inhérents à la procédure actuellement engagée par les bailleurs, confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance autorisant la cession du fonds de commerce,

— à titre subsidiaire, en cas de réformation de l’ordonnance de cession, renvoyer les parties devant le juge-commissaire afin qu’il autorise la cession du fonds de commerce de la SNC Nouvel Hôtel selon un nouvel appel d’offres,

— en tout état de cause, condamner solidairement les sociétés Groupe Delaforge et Groupe Anatole à lui régler, ès qualités, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la présente instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Par conclusions récapitulatives n°2 déposées au greffe et notifiées par RPVA le 3 novembre 2023, Mme [V] [K], M. [N] [K] et Mme [W] [K] épouse [YR] demandent à la cour de:

— les déclarer recevables et bienfondés en leurs demandes,

— en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 14 mars 2022, qui a autorisé le cession du fonds de commerce à leur profit,

— débouter la SNC Nouvel Hôtel, ainsi que les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge de toutes leurs demandes, fins et conclusions à quelques fins qu’elles tendent,

— condamner chacune des SNC Nouvel Hôtel, d’une part, et Groupe Anatole et Groupe Delaforge, d’autre part, à payer à Mme [K], M. [K] et Mme [YR], chacun la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner, in solidum, la SNC Nouvel Hôtel et les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions, déposées au greffe et notifiées le 28 novembre 2023, la société HSBC Continental Europe, créancier inscrit, demande à la cour de:

— ordonner la jonction des procédures RG 22-06258 et RG 23-12488,

— juger la SNC Nouvel Hôtel, la SAS Groupe Anatole et la SARL Groupe Delaforge irrecevables en leur appel,

— subsisidairement, les dire mal fondées et les débouter de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions, confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions et condamner solidairement la SNC Nouvel Hôtel, la SAS Groupe Anatole et la SARL Groupe Delaforge à lui payer à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Le dossier a été visé sans observation par le ministère public.

Les autres intimés n’ont pas constitué avocat.

SUR CE,

— Sur la recevabilité des appels

Par ordonnance du 15 septembre 2022, devenue définitive en l’absence de déféré, le président de la chambre a déclaré irrecevables les appels réformation et nullité relevés par les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge, mais recevable l’appel de la société Nouvel Hôtel.

Il résulte de l’article 905-2 in fine du code de procédure civile, que les ordonnances du président de la chambre statuant sur l’irrecevabilité de l’appel ont autorité de la chose jugée au principal.

Ainsi qu’il a déjà été dit dans l’arrêt du 14 mars 2023, il n’y a donc pas lieu pour la cour de statuer à nouveau sur la recevabilité des appels relevés respectivement par les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge et Nouvel Hôtel.

— Sur la jonction des procédures RG 22-06258 et RG 23-12488

Si l’issue de l’appel relevé par les bailleurs à l’encontre du jugement ayant confirmé le rejet de la requête en résiliation du bail n’est pas sans incidence dans la présente instance, la jonction de ces procédures n’apparait pas nécessaire, les deux affaires, fixées à la même audience, étant examinées concomitamment.

— Sur la cession du fonds de commerce.

Il ressort du constat dressé le 9 février 2022 par Maître [Y], huissier de justice chargé de recevoir les offres sous plis cachetés, que 22 offres ont été présentées pour des prix d’acquisition compris entre 150.000 euros et 2.300.000 euros, l’offre n°10 d’un montant de 2.300.000 euros correspondant à celle du Groupe Delaforge et l’offre n°20d’un montant de 898.796 euros à celle des consorts [K]. Ces offres occupent respectivement les 1er et 16 éme rangs du classement des prix offerts.

Dans sa requête adressée au juge-commissaire le 14 mars 2022, le liquidateur judiciaire, après avoir exposé les différentes offres de reprise, indique qu’en l’état d’une requête en constat de résiliation du bail déposée le 16 février 2022, des recours pouvant être exercés à l’encontre de la décision à intervenir sur cette requête, de la question du paiement des loyers à venir, la liquidation judiciaire ne pouvant les acquitter faute de disponibilités suffisantes, l’offre du bailleur parait la seule qui puisse être mise en oeuvre immédiatement, cette offre préservant en outre intégralement les intérêts des créanciers de la société Nouvel Hôtel et laissant subsister un boni de liquidation.

Sur la base de cette requête, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la SNC Nouvel Hôtel, à savoir un hôtel 2 étoiles sis [Adresse 36], au profit de Mme [V] [K], M.[N] [K] et de Mme [W] [YR] (les consorts [K]) moyennant le prix net vendeur de 898.795,11 euros HT et HC. Pour statuer ainsi, le juge-commissaire a retenu que le contentieux initié par le bailleur relatif à la résiliation du bail pour une prétendue absence de paiement des loyers pour une période postérieure au jugement de liquidation judiciaire peut générer des recours de nature à paralyser le processus de cession des actifs, que les procédures de cession des actifs de la liquidation ont pour but de permettre la meilleure valorisation possible des actifs dans l’intérêt des créanciers, que l’offre du bailleur constitue la seule proposition de rachat du fonds de commerce susceptible d’être retenue au regard des incertitudes et aléas inhérents à la procédure engagée par le bailleur et qu’elle permet de préserver l’intérêt des créanciers, en ce qu’elle est supérieure au passif déclaré.

L’article L642-19 du code de commerce dispose que le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu’elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci.

L’offre des consorts [K] déposée le 8 février 2022 pour un montant de 898.795,11 euros précise qu’elle s’applique aux éléments corporels pour un montant de 750.000 euros, aux éléments incorporels pour un montant de 128.795,11 euros, et pour le stock à concurrence de 20.000 euros, que le prix de cession sera payé au moyen de la somme de 800.000 euros en numéraires et d’une compensation avec la créance des loyers et charges impayés pour la période antérieure au 3 novembre 2021 soit 97.897,05 euros, et des loyers et charges des 4ème trimestre 2021 et 1er trimestre 2022, ces derniers d’un total de 36.821,06 euros étant compensés avec le dépôt de garantie de 35.923 euros soit un solde pour ces postes de 898,06 euros. Cette offre précise que le projet est de rénover l’immeuble afin d’en faire un hôtel de catégorie supérieure et de l’exploiter directement ou par l’intermédiaire d’une société familiale, moyennant l’embauche dans un premier temps de 5 à 6 personnes. Les consorts [K] soulignent dans leur offre, qu’elle n’induit aucune renonciation à leur requête en constat de la résiliation du bail commercial et que le passif au titre des loyers postérieurs au bail leur ouvre le droit d’agir en résiliation du bail depuis le 4 février 2022.

L’offre de la SARL Groupe Delaforge, déposée le 8 février 2022, prévoit la reprise des actifs liés à l’exploitation de la société Nouvel Hôtel, au prix de 2.300.000 euros s’appliquant aux éléments incorporels pour 2.180.000 euros (la clientèle, l’achalandage, le nom commercial, le droit au bail commercial pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2024 conclu avec les consorts [K]) et aux éléments corporels pour 120.000 euros (agencements, installations, matériels et objets mobiliers).Sur le plan social, la société Nouvel Hôtel n’employant aucun salarié, l’offre ne prévoit pas de reprise de contrat, mais la création de six postes ETP. Le prix offert est augmenté d’un montant de 35.293 euros correspondant à la reconstitution du dépôt de garantie entre les mains du bailleur.

L’offre précise ' S’agissant plus précisément du contrat de bail, les Candidats déclarent qu’ils ont connaissance de la situation locative et s’engagent expressément à en faire leur affaire personnelle, en outre, ils acceptent qu’à compter de l’ordonnance de M. le Juge-Commissaire autorisant la cession, les loyers des locaux ainsi que toutes les charges, assurances et impôts afférant au fonds de commerce soient supportés par eux.'

La société Nouvel Hôtel soutient qu’il y a lieu pour la cour de retenir l’offre du Groupe Delaforge dès lors qu’elle est la mieux disante tant en ce qui concerne le prix que la qualité du cessionnaire, qu’elle est ferme et sans condition, est proposée conjointement par le Groupe Delaforge et le Groupe Anatole qui sont des professionnels accomplis de l’hôtellerie parisienne en ce qu’ils exploitent ensemble 12 hôtels, qu’il s’agit d’une offre sérieuse prévoyant une toute nouvelle exploitation du fonds et la création de six emplois pérennes, de sorte qu’elle constitue la meilleure issue possible à la liquidation judiciaire, permettant à la fois de faire perdurer l’activité au sein du quartier, de payer l’intégralité des frais de la procédure et les créanciers, de clôturer la procédure par extinction du passif, de dégager un boni de liquidation pour la société Nouvel Hôtel qui redeviendrait in bonis et pourrait le cas échéant reprendre une nouvelle activité.

Les sociétés Groupe Anatole et Groupe Delaforge s’associent à la demande de la société Nouvel Hôtel et réitèrent leur offre d’acquisition du fonds de commerce moyennant le prix de 2.300.000 euros, arguant de leur forte expérience dans le secteur de l’hôtellerie et du bien-être. Elles critiquent l’ordonnance en ce qu’elle a cédé au chantage procédural exercé par les bailleurs et à raison de son incohérence avec l’ordonnance rendue le même jour rejetant la requête des consorts [K] en résiliation du bail. Elles relèvent que plusieurs des pollicitants avaient accepté de faire leur affaire personnelle des arriérés locatifs de la société Nouvel Hôtel au regard des informations portées dans la cahier des charges, que les engagements pris d’apurer la créance locative au moyen de l’offre d’achat faisaient perdre toute consistance à l’action en résiliation du bail, de sorte que le risque invoqué, lié aux incertitudes et aléas inhérents à la procédure engagée par les bailleur, ne persistait pas. Elles ajoutent qu’en acceptant une offre qui était loin d’être la mieux-disante, le juge-commissaire a violé les droits du débiteur et l’article L 642-19 du code de commerce, privilégiant ceux du bailleur, alors que celui-ci a instrumentalisé la procédure en cherchant à paralyser la cession du fonds de commerce pour en obtenir le bénéfice à moindre coût.

Au soutien de leur demande de confirmation de l’ordonnance, les consorts [K] exposent qu’aucun texte n’imposait au liquidateur de solliciter du juge-commissaire que la cession des actifs soit autorisée au profit du mieux-disant des pollicitants, que le juge-commissaire est tenu par les termes de la requête qui le saisit et ne peut qu’y faire droit après avoir vérifié que la cession de gré à gré garantit les intérêts du débiteur, ou à défaut la rejeter, qu’en l’espèce l’ordonnance entreprise respecte les dispositions de l’article L642-19 du code de commerce. Ils font valoir qu’ils étaient fondés en vertu de l’article L622-14 du code de commerce à faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement de liquidation judiciaire, que seul un paiement avant l’expiration du délai de 3 mois, inexistant en l’espèce, aurait été susceptible de faire échec au constat de la résiliation du bail, qu’admettre un paiement postérieur ajoute au texte sus visé, qu’ainsi leur action légitime fragilisait singulièrement la cession du fonds de commerce envisagée, dont le droit au bail constitue le seul véritable actif. Ils ajoutent que l’aléa tient également à la clause d’agrément du cessionnaire par le bailleur figurant dans l’avenant au bail du

3 juillet 2018, cette clause s’imposant au cessionnaire même en présence d’une autorisation du juge-commissaire et enfin que le prix qu’ils offrent n’a rien de vil, mais représente en réalité la seule offre tangible.

Le liquidateur judiciaire soutient que l’aléa judiciaire lié au maintien du droit au bail est caractérisé et qu’il ne peut être considéré que les pollicitants, en indiquant dans leur offre faire leur affaire personnelle de la situation locative, ont accepté les aléas liés à des procédures initiées postérieurement à leur offre, la requête en constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs ayant été déposée le

16 février 2022, qu’au regard de cet aléa, le juge-commissaire a autorisé à juste titre la cession au profit des consorts [K], cette offre sécurisant à la fois l’intérêt des créanciers, en ce qu’elle permet de régler la totalité du passif déclaré, lequel s’élève avant vérification à 545.388,65 euros, ainsi que les droits des associés de la société Nouvel Hôtel en ce qu’elle leur laissera un boni de liquidation et la perspective d’une clôture de la procédure pour extinction du passif. Subsidiairement, il fait valoir que si la cour infirmait l’ordonnance, les parties ne pourraient qu’être renvoyées devant le juge-commissaire afin qu’il autorise la cession du fonds de commerce au vu d’un nouvel appel d’offres, le choix du cessionnaire relevant du monopole du juge-commissaire et l’offre du Groupe Delaforge, qui ne valait que jusqu’au jugement ou à l’ordonnance arrêtant le plan de cession soit jusqu’au 14 mars 2022, étant devenue caduque.

La société HSBC Continental Europe, créancier nanti, est également à la confirmation de l’ordonnance, eu égard à l’existence d’aléas inhérents à la procédure engagée par le bailleur aux fins de constat de la résiliation du bail, au fait que seule l’offre des consorts [K] permet de mettre un terme à cette procédure et lever les aléas, que le prix offert ne peut être considéré comme vil, qu’il permettra en outre de régler l’intégralité du passif et aux associés de la société Nouvel Hôtel de se partager un solde non négligeable, qu’à l’inverse l’offre du Groupe Delaforge ne garantit pas l’absence de résiliation du bail et si le bail se trouvait résilié plus aucune cession ne serait possible, l’offre du bailleur et la cession autorisée à son profit devenant caduques.

L’ordonnance entreprise a été rendue concomitamment à l’ordonnance par laquelle le même juge a statué sur la requête des consorts [K] en constat de résiliation du bail, en la rejetant. La cour est également appelée à se prononcer le même jour sur ces décisions après que les recours formés à leur encontre ont suivi leurs procédures respectives, la cour ayant dans la présente instance sursis à statuer en l’attente de la décision du tribunal sur le recours des consorts [K] à l’encontre de l’ordonnance ayant rejeté la requête en constat de la résiliation du bail.

Par arrêt de ce jour, la cour a confirmé le jugement du 16 juin 2023 en ce qu’il a débouté les consorts [K] de leur recours à l’encontre de l’ordonnance du juge-commissaire les ayant déboutés de leur requête en constat de la résiliation du bail commercial.

Il s’ensuit, qu’à date, l’aléa pesant sur le droit au bail, qui constitue l’élément essentiel du fonds de commerce hôtelier, a été levé. L’ordonnance dont appel se trouve ainsi privée de son principal fondement.

Ainsi qu’il a été dit, le prix proposé dans l’offre des consorts [K] est loin d’être le mieux-disant et se trouve notamment en concurrence avec l’offre la mieux disante émise par les sociétés Groupe Delaforge et Groupe Anatole.

Si le prix offert ne constitue évidemment pas le seul critère d’appréciation, il n’en reste pas moins un élément important dans une cession de gré à gré, qui ne peut être écarté sans motif pertinent. Or, ne constitue pas un motif en soi pertinent le simple fait que l’offre moins-disante suffira à combler le passif de la liquidation, la société sous procédure ayant un intérêt évident à voir céder son actif au meilleur prix et le juge-commissaire devant veiller, en application de l’article L642-19 du code de commerce, à ce que la vente de gré à gré des actifs garantisse les intérêts du débiteur. L’offre formulée par les consorts [K] n’est donc pas la seule à permettre un apurement intégral du passif de la liquidation, la clôture de la procédure collective par extinction du passif et de dégager un boni de liquidation, le montant de ce dernier étant amené à varier dans des proportions notables selon le prix proposé.

L’ordonnance entreprise, s’en tenant à l’aléa pesant sur le bail, n’a pas examiné l’intérêt économique et/ou social que pouvait présenter spécifiquement l’offre des consorts [K]. A hauteur d’appel, les consorts [K] critiquent l’exploitation sociale qu’entendent, selon eux, faire les sociétés Groupe Delaforge et Groupe Anatole de l’hôtel, mais ils ne justifient pas d’un projet économique et social étayé. Ils évoquent seulement la perspective vague d’une exploitation familiale d’un hôtel de quartier rénové, ce qui est insuffisant à ce stade à conférer à leur offre un avantage déterminant par rapport au projet de leur concurrent direct de nature à justifier un tel écart de prix, sachant que le Groupe Delaforge et le Groupe Anatole disposent d’une expérience certaine dans l’exploitation d’établissements hôteliers.

Quant au moyen pris de l’existence dans le bail d’une clause d’agrément du cessionnaire, la cour relève que ce point n’a pas fait l’objet d’un débat utile en première instance et les consorts [K] n’établissent pas en l’état le motif pour lequel ils seraient par principe fondés, sans abus, à refuser d’agréer un autre cessionnaire.

Les motifs de l’ordonnance étant pour l’un devenu obsolète pour l’autre n’emportant pas la conviction, la cour infirmera l’ordonnance en ce qu’elle a autorisé la cession du fonds au profit des consorts [K] moyennant le prix net vendeur de 898.795,11 euros HT et HC, hors frais.

Le juge-commissaire s’étant prononcé sur la requête du liquidateur en faveur de l’offre des consorts [K], la SELARL Axyme soutient exactement qu’il ne pouvait être que fait droit à cette requête ou à défaut la rejeter. La cour étant investie dans la présente instance des mêmes pouvoirs que le premier juge, il n’entre pas dans ses pouvoirs de se prononcer sur la demande de cession du fonds de commerce au profit des sociétés Groupe Delaforge et Groupe Anatole. La cour, infirmant l’ordonnance, se limitera en conséquence à rejeter la requête du liquidateur tendant à voir autoriser la cession du fonds de commerce au profit des consorts [K], les parties étant pour le surplus renvoyées à mieux se pourvoir.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

PAR CES MOTIFS,

Dit n’y avoir lieu de joindre les procédures RG 22-06258 et RG 23-12488,

Infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande tendant à autoriser la cession du fonds de commerce de la société Nouvel Hôtel au profit de Mme [V] [K], de Mme [W] [YR] et de M.[N] [K], sur la base de l’offre formulée le 8 février 2022,

Renvoie les parties à mieux se pourvoir s’agissant de la demande de cession du fonds de commerce au profit des sociétés Groupe Delaforge et Groupe Anatole,

Déboute toutes les parties de leurs demandes d’indemnités procédurales,

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

La greffière,

Liselotte FENOUIL

La présidente,

Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT