Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2024

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05468 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEAP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Février 2024 -Président du TJ de [Localité 11] – RG n° 23/01458

APPELANTE

S.C.I. LA SCI DU 8 DECEMBRE 2011, RCS de Nanterre sous le n°881 528 277, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Aurore TABORDET-MERIGOUX de l’AARPI ATP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET OLLIADE, RCS de [Localité 12] sous le n°507 801 488 agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 octobre 2024 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Laurent NAJEM, Conseiller, conformément aux articles 804 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI du 8 décembre 2011 est propriétaire du lot n° 74 au sein du bâtiment C, de l’immeuble situé [Adresse 5], organisé sous le statut de la copropriété par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») et représenté par le syndic du cabinet Olliade (ci-après « le syndic »)

Par exploit du 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice a fait assigner la SCI du 8 décembre 2011 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir :

— rdonner de se mettre en conformité avec le règlement de copropriété en cessant la location meublée de chambres séparées dans l’appartement dont elle est propriétaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans un délai d’un mois, à compter de la décision à intervenir ;

— ondamner la SCI du 8 décembre 2011 à lui régler la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 19 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

ordonné à la SCI du 8 décembre 2011 de cesser la location meublée à des personnes distinctes des chambres de l’appartement dont elle est propriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 1] à Saint Ouen, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois ;

s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

rejeté la demande reconventionnelle de la SCI du 8 décembre 2011 ;

condamné la SCI du 8 décembre 2011 aux entiers dépens ;

condamné la SCI du 8 décembre 2011 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 12 mars 2024, la SCI du 8 décembre 2011 a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 11 avril 2024, la SCI du 8 décembre 2011 demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

déclarer recevable et bien-fondée la SCI du 8 décembre 2011 en ses écritures ;

réformer l’ordonnance du 19 février 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’elle a :

ordonné à la SCI du 8 décembre 2011 de cesser la location meublée à des personnes distinctes des chambres de l’appartement dont elle est propriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 1] à Saint Ouen, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois ;

rejeté la demande reconventionnelle de la SCI du 8 décembre 2011 ;

condamné la SCI du 8 décembre 2011 aux entiers dépens ;

condamné la SCI du 8 décembre 2011 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la SCI du 8 décembre 2011 la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dispenser la SCI du 8 décembre 2011 de participations aux frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965 ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens, lesquels comprennent ceux de référé et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Olliade demande à la cour, au visa des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1231 et 1240 du code civil, 32-1, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

dire et juger le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par le cabinet Olliade, ès-qualités de syndic, bien fondé en son action et le déclarer recevable ;

confirmer l’ordonnance de référé du 19 février 2024 en toutes ses dispositions ;

débouter la SCI du 8 décembre 2011 de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la SCI du 8 décembre 2011à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par le cabinet Olliade, ès-qualités de syndic, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprennent ceux de référé et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

La SCI du 8 décembre 2011 expose que la colocation n’est pas visée comme étant une activité interdite dans le règlement de copropriété, de sorte que le premier juge a excédé ses pouvoirs en interprétant la clause litigieuse. La colocation est au contraire autorisée par l’article 8 du règlement de copropriété et est donc parfaitement conforme à son égard, les restrictions aux droits des copropriétaires, ne pouvant être imposées que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, et la clause invoquée par le syndicat des copropriétaires étant illicite, et susceptible d’être réputée non écrite, voire discriminatoire. Il n’existe au surplus aucun trouble de quelque nature que ce soit.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir pour sa part qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose à sa demande en ce que l’activité de colocation est interdite par le règlement de copropriété, sans qu’il soit besoin de l’interpréter, l’immeuble étant une résidence de standing à la destination bourgeoise. Il ajoute que des nuisances sont avérées, et que l’appelante ne rapporte pas la preuve de la prétendue illicéité de la clause du règlement de copropriété, ni de son caractère discriminatoire. Elle soutient de plus que la SCI du 8 décembre 2011 a aménagé les lieux de manière à créer une quatrième chambre et que les occupants sont des personnes distinctes louant chacune une chambre dans l’appartement, l’infraction au règlement de copropriété étant flagrante, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, étant précisé que l’appelante exploite commercialement les lieux.

L’article 15 de la loi n°65-577 du 10 juillet 1965 habilite le syndicat des copropriétaires à agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit également que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 8 du règlement de copropriété, « seront seules autorisées les professions libérales et activités professionnelles compatibles avec le standing de l’ensemble immobilier et qui ne porteront pas atteinte à la jouissance paisible des lieux par les copropriétaires ».

Le règlement de copropriété prévoit en son article 9 : « la location en meublé d’appartement est autorisée. En revanche la transformation des appartements en chambres meublés destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ».

Le caractère potentiellement illicite de cette clause au regard de l’article 9 précité s’oppose au caractère manifestement illicite du trouble résultant de sa violation prétendue par l’intimé au titre de la location querellée de l’appartement de la SCI du 8 décembre 2011 en chambres meublées à des personnes distinctes, peu important qu’il ne soit pas justifié de la saisine du juge du fond à ce titre.

De même, il n’est pas démontré non plus, avec l’évidence requise en référé, que les locations incriminées ne correspondent pas à la destination de l’immeuble, la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété n’étant pas exclusive et la colocation en soi ne contrevenant pas à la destination de l’immeuble et à l’occupation bourgeoise.

Ce d’autant qu’aucun élément en débat n’établit de nuisances excédant manifestement les nuisances ordinaires de voisinage de l’immeuble, en particulier par rapport à son standing, aux activités libérales qui peuvent y être autorisées et qui génèrent du passage. Il s’agit en effet de locations dont ni la brièveté ni le caractère excessif du nombre de ses bénéficiaires ne résulte de l’évidence, en l’état de leur occupation, au vu des pièces produites, par quatre étudiants pour une durée minimale d’une année occupant un appartement de cinq pièces.

Enfin, le syndicat des copropriétaires n’établit pas en quoi les locations incriminées portent manifestement atteinte à la copropriété du seul fait que ces locations constitueraient une fraude au règlement de copropriété, alors qu’il est justifié qu’elles procèdent d’un bail unique, en cela conforme audit règlement.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve du trouble manifestement illicite invoqué à ces divers titres.

L’ordonnance rendue sera infirmée en toutes ses dispositions, en ce compris celles portant sur le sort des dépens et des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires dont le recours échoue supportera la charge des dépens de première instance et d’appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure et l’équité commande de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comme indiqué au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Olliade,

Rejette les autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Olliade, aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Olliade, à payer à la SCI du 8 décembre 2011une indemnité de procédure de 3.500 euros en première instance et en appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE