Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11926 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGA6X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2022 -Juge des contentieux de la protection de FONTAINEBLEAU – RG n° 21/01294

APPELANT

M. [B] [H]

Né le 8 mai 1977 à [Localité 7] (SÉNÉGAL)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B 748

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012444 du 25/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉ

M. [W] [D]

Né le 16 mars 1975 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Jérôme BERTIN de la SELARL BERTIN & BERTIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J126 substitué à l’audience par M^e Céline CONTREPOIDS-BERTIN, même cabinet, même toque

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 8 juin 2018, M. [W] [D] a donné à bail à M. [B] [H] un appartement de 3 pièces situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Une ordonnance a été rendue en référé le 30 août 2019, constatant l’acquisition de la clause résolutoire au 28 avril 2019 et condamnant M. [B] [H] à payer une dette locative de 2.810 euros arrêtés au 1er juillet 2019 et autorisé des délais de paiement sur une durée de neuf mois.

M. [H] a été expulsé le 29 octobre 2020.

Par jugement du 3 novembre 2020, le juge de l’exécution a annulé le commandement de quitter les lieux et la procédure d’expulsion.

Par acte d’huissier de justice du 24 juin 2021, M. [D] a fait délivrer à M. [V] commandement de payer la somme de 3.059,75 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2021 inclus.

À cette période le montant du loyer et de l’avance sur charges révisés s’élevait à la somme de 740 euros par mois.

Par acte d’huissier du 1er septembre 2021, M. [D] a assigné M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, ou de résiliation judiciaire, expulsion et condamnation à lui payer la somme de 4.392,25 euros et une indemnité d’occupation.

Puis M. [D] s’est désisté de sa demande d’expulsion.

Le défendeur a contesté la décence des lieux pour s’opposer à ces demandes et solliciter des dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire entrepris du 25 février 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau a :

DÉCLARÉ l’action recevable ;

CONSTATÉ la résiliation du bail conclu entre les parties le 25 août 2021,

CONDAMNÉ Monsieur [B] [H] à verser à Monsieur [W] [D] la somme de 6.779,34 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 1er septembre 2021 sur la somme de 4.392,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTÉ M. [D] de ces autres demandes;

DÉBOUTÉ Monsieur [B] [H] de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNÉ Monsieur [B] [H] aux entiers dépens de la présente instance,

CONDAMNÉ Monsieur [B] [H] à verser à Monsieur [W] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 24 juin 2022 par M. [H];

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 septembre 2022, par lesquelles M. [H] demande à la cour de :

DÉCLARER la demande de Monsieur [F] [H] recevable et bien fondée,

INFIRMER le jugement rendu le 25 Février 2022 par le juge des contentieux de la protection près du Tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

— A titre principal, DÉCLARER mal fondé Monsieur [W] [D] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— A titre subsidiaire, ACCORDER à Monsieur [F] [H] la possibilité de s’acquitter de sa dette en 23 versements par mensualités de 200 euros, outre une dernière échéance couvrant le solde de la dette ;

En tout état de cause,

' CONDAMNER Monsieur [W] [D] à payer à Monsieur [F] [H] la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

' CONDAMNER Monsieur [W] [D] à payer à Monsieur [F] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamner Monsieur [W] [D] aux entiers dépens ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 décembre 2022 au terme desquelles M. [D] forme appel incident et demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail ;

— condamné Monsieur [B] [H] à verser à Monsieur [W] [D] la somme de 6.779,34 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés;

— condamné Monsieur [B] [H] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [W] [D] de sa demande de dommages et intérêts

Par conséquent, statuant de nouveau :

CONDAMNER Monsieur [F] [H] à payer à Monsieur [W] [D] :

— une somme de 2.500,00 euros au titre du préjudice moral ;

— une somme de 3.303,52 euros au titre du préjudice financier ;

En tout état de cause de :

— DEBOUTER Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [H] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [H] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL BERTIN & BERTIN ' AVOCATS ASSOCIES représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Jérôme BERTIN, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties, à la date du 25 août 2021, au motif que la clause résolutoire était acquise, 2 mois après le commandement de payer du 24 juin 2021, resté infructueux.

La déclaration d’appel vise ce chef de dispositif.

M. [H] demande « à titre principal » à la cour d’appel de "DÉCLARER mal fondé Monsieur [W] [D] en toutes ses demandes, fins et conclusions, ce qui se comprend comme une demande de rejet de toutes les demandes adverses.

Cependant, il résulte du paragraphe « Discussion » des conclusions d’appel de M. [H] qu’en réalité ce chef de dispositif ne fait l’objet d’aucune contestation de sa part et que sa contestation porte sur la dette locative.

L’intimée demande la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties, à la date du 25 août 2021, ce qui ne fait l’objet d’aucune critique.

Sur la dette locative

M. [H] demande l’infirmation du jugement qui l’a condamné à payer la somme de 6.779,34 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, correspondant, selon les motifs du jugement à une période d’occupation des lieux allant du 1er mars 2021 au 7 décembre 2021, date de la remise des clés ; il réitère devant la cour d’appel sa demande de rejet de ces prétentions en faisant valoir le caractère indécent du logement, écarté par le premier juge.

L’intimé demande la confirmation du jugement.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

En premier lieu, le contrat de bail étant résilié au 25 août 2021, aucune obligation contractuelle de délivrer un logement décent ne peut être opposé à M. [W] [D] à compter de cette date ; M. [H], devenu occupant sans droit ni titre, était alors, pour sa part, tenu de payer non des loyers mais des indemnités d’occupation.

M. [H] soutient qu’un certain nombre de désordres affectaient le logement depuis l’origine du bail:

— problème d’évacuation des eaux usées des WC, mauvais fonctionnement de la chasse d’eau,

— chaudière inadaptée aux besoins du logement ou ne fonctionnant pas

— un portail endommagé lors de l’expulsion mais finalement réparé

— un ou plusieurs radiateurs qui n’étaient pas en état de marche ou insuffisants pour chauffer le volume des pièces,

— porte de salle de bain manquante ou endommagée,

— escalier dangereux en raison de l’absence de rampe,

— fenêtres des chambres à l’étage dépourvues de garde corps

— absence de volet roulant ou battant sur une fenêtre,

— absence de double vitrage,

— pression d’eau et un débit insuffisant notamment quand d’autres robinets sont actionnés.

Toutefois c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que :

— il résulte du procès verbal de constat réalisé contradictoirement le 25 juin 2018 par huissier de justice que le logement était alors dans un état décent et notamment, qu’aucun désordre n’affectait la chasse d’eau ou le double vitrage des portes-fenêtres et que l’escalier est doté d’une rambarde en bois ;

— lors de l’instance de référé de 2019 ayant conduit à l’expulsion ensuite annulée, M. [H] n’a fait état d’aucun désordre ou problème d’indécence ;

— après l’expulsion, intervenue le 29 octobre 2020, puis annulée par le juge de l’exécution lequel a ordonné la restitution des clés à M. [H], les clés ont été restituées à ce dernier, et ce suivant constatations par procès-verbal du 22 février 2021, établi contradictoirement par huissier de justice; puis les clés ont été restituées définitivement à M. [W] [D] en présence d’un huissier de justice, le 7 décembre 2021, un état des lieux étant effectué à cette occasion ;

— le procès-verbal du 22 février 2021 indique que les volets roulants de deux fenêtres sont en état de fonctionnement sous réserve de quelques réglages et ajustements restent à faire, qu’une vitre de fenêtre est fissurée, ce qui était déjà le cas en décembre 2020 ; il est proposé au locataire de reprendre le paiement des loyers à partir du 1er mars 2021, ce dernier n’acquiesçant pas ;

— il n’est pas établi que le logement était dangereux ou qu’il ne respectait pas des normes de sécurité ;

— si M. [H] soutient que le logement était alors indécent et inhabitable et que M. [W] [D] a tardé à faire effectuer des travaux indispensables à l’habitation, ce qui a empêché qu’il y réside effectivement, cela ne résulte pas des pièces produites et il convient de considérer que son refus d’emménager, alors qu’il disposait de nouveau des clés, ne résulte que de son propre choix.

La cour ajoute que les deux volets ont été révisés à l’occasion d’une intervention effectuée le 4 mars 2021 ; que l’entreprise 2 TEC Gaz certifie être intervenue le 21 avril 2021 pour réaliser l’entretien de la chaudière et la vérification des radiateurs (suite à des rendez-vous reportés depuis début mars) et que le chauffage et l’eau chaude fonctionnaient.

Devant la cour d’appel, M. [H] produit des courriels adressés à M. [W] [D] le 5 juillet 2018 , le 1er mars 2021 et le 4 mai 2021 dans lesquelles il formule diverses critiques, lesquels ne suffisent pas à rapporter la preuve de ce que le logement litigieux était inhabitable ou comportait des éléments d’indécence ni à contredire les éléments rappelés plus haut qui témoignent du contraire. Aucun élément objectif ne corrobore l’existence de dysfonctionnements relevant de la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En outre, un certain nombre de désordres allégués par M. [H] dans ses courriels relèvent de sa propre obligation d’assurer les menues réparations et l’entretien courant du logement, en application de l’article 7, c/ et d/ de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (poignée de porte mal fixée, peinture « pas très propre », moquettes comportant des traces dans les chambres, barrettes pour fil dans le séjour mal fixées", siège de WC pas assez propre…).

L’absence de garde corps aux fenêtres dont il fait état ne peut être reprochée à M. [W] [D] au regard de l’état des lieux d’entrée qui ne comporte aucune mention à ce sujet, étant rappelé que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 n’impose pas d’installer des garde- corps dans un immeuble qui en est dépourvu mais uniquement d’entretenir les garde – corps existants dans un état conforme à leur usage (3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-10.512, publié) ; M. [H] ne se prévaut d’aucune réglementation à ce sujet.

Au vu de ces éléments, M. [H] ne démontre pas que les lieux étaient impropres à l’habitation ou dangereux, entre mars et décembre 2021, période concernée par la dette locative invoquée, de sorte qu’il ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour être dispensé du paiement des loyers de mars à juin 2021 ; de plus, à toutes fins utiles il n’y a pas lieu, pour les mêmes raisons, de réduire le montant de l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail, ce qui n’est d’ailleurs pas invoqué par l’intéressé.

La dette locative n’étant pas autrement discutée, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [H] à payer à M. [W] [D] la somme de 6.779,34 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, au titre de l’occupation des lieux du 1er mars 2021 au 7 décembre 2021.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [H]

M. [H] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts fondée sur l’indécence du logement loué ; il réitère devant la cour sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros à ce titre.

Pour les motifs développés plus haut, cette demande sera rejetée, le caractère indécent du logement loué ne résultant pas des pièces produites et ce, que ce soit avant la procédure d’expulsion ou postérieurement à la remise des clés intervenue après annulation de cette procédure, ainsi que l’a retenu exactement le premier juge, qui a relevé pertinemment qu’aucun trouble de jouissance résultant d’une l’indécence du logement ou d’un quelconque manquement de M. [W] [D] n’était établi.

La cour ajoute que M. [H] fait valoir « les dispositions réglementaires en matière de salubrité des lieux loués », alors que l’insalubrité, qui doit être distinguée de l’indécence, résulte d’une procédure administrative et un arrêté préfectoral dont il n’est pas question en l’espèce.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [W] [D]

M. [W] [D] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts et réitère devant la cour d’appel sa demande de condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 2.500 euros au titre du préjudice moral.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [W] [D], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge après avoir rappelé les termes de l’article 1240 du code civil et les principes relatifs à l’indemnisation d’un préjudice pour faute, a écarté cette demande en l’absence de toute preuve objective d’attitudes de dénigrement ou de formes de violences de la part de M. [H] envers M. [W] [D] ayant causé à ce dernier un préjudice qu’il conviendrait d’indemniser.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts fondée sur le préjudice moral.

M. [W] [D] demande en outre à la cour d’appel la somme de 3.303,52 euros en réparation de son préjudice financier, au titre des dégradations commises dans l’immeuble loué et de leurs conséquences.

M. [H] ne conclut pas sur ces demandes.

M. [W] [D] produit un devis de travaux, établi le 23 décembre 2020, pour un montant total de 7.697, 20 euros et diverses factures, sur lequel il sollicite uniquement la somme de 1.823,52 euros, correspondant aux frais suivants :

— nettoyage de la maison : 105,50 euros

— remplacement vitre double vitrage fenêtre du salon : 196,10 euros

— reprise des dégradations cuisine et cage escalier : 1.521,92 euros.

La facture, du 28 décembre 2021, portant sur le nettoyage de la cuisine, de la salle de bain et de l’ensemble du logement s’élève à la somme totale de 105,50 euros.

Pour mémoire les lieux ont été décrits comme étant en bon état lors de l’entrée dans les lieux; ils n’ont pas été occupés par M. [H] entre octobre 2020 et fin février 2021, à la suite de son expulsion, jugée illicite.

La remise des clés et l’état des lieux de sortie ont eu lieu selon procès-verbal d’huissier de justice, établi contradictoirement le 7 décembre 2021 et il en résulte que :

— dans le séjour, la fibre de verre se trouvant sur le pan de mur près de la cuisine est très sale, la vitre sur cour est fêlée

— dans la cuisine, le plan de travail et en très mauvais état, fendu et éclaté à gauche

— dans les toilettes, pas de bouton-poussoir au réservoir de la chasse d’eau

— dans l’escalier, la fibre de verre est arrachée au départ de l’escalier.

L’huissier de justice précise que tous ces désordres ont déjà été constatés lors de l’état des lieux réalisé le 16 décembre 2020.

Toutefois, le constat du 16 décembre 2020 a été effectué alors que l’expulsion de M. [H] avait eu lieu plus d’un mois auparavant ; les clés n’ont été restituées à M. [H] qu’en février 2021, de sorte que la preuve de sa responsabilité dans les désordres constatés n’est pas établie.

Seule la facture de nettoyage sera donc mise à sa charge en ce qui concerne les frais de remise en état, soit la somme de 105,50 euros.

M. [W] [D] ajoute que le logement ayant nécessité des travaux importants, il n’a pu être remis à la location immédiatement et sollicite en outre la condamnation de son ancien locataire à une somme de 1.480 euros correspondant à deux mois de location.

Toutefois il ne démontre pas que M. [H] a commis une faute et des dégradations particulières qui seraient la cause de la perte de deux mois de location, aucun élément n’étant d’ailleurs produit au sujet du déroulement des travaux dans l’appartement.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement de M. [H]

M. [H] demande à la cour de lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois.

Cette demande n’apparaît que dans le dispositif de ses conclusions et ne fait l’objet d’aucun moyen de fait ou de droit développé dans le paragraphe « discussion »de celle-ci.

M. [W] [D] s’y oppose.

Selon l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Il convient de rejeter cette demande, M. [H] ne produisant aucun élément au sujet de sa situation personnelle et financière, étant observé que le fait qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle, atteste de la modestie de ses revenus sans suffire à démontrer quelle est sa situation globale.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 s’agissant de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [B] [H]

Condamne M. [B] [H] à payer à M. [W] [D] la somme de 105,50 euros au titre des frais de nettoyage de l’appartement loué ;

Condamne M. [B] [H] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président