REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 04 AVRIL 2024

(n° 89/2024, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/08896 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB76H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 juin 2020 -Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/section 3) RG n° 19/04293

APPELANTS

[P] [G], décédée le 21 janvier 2022

née le 04 mars 1929 à [Localité 6] (74)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Mme [X] [G]

née le 05 septembre 1984 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

M. [T] [G], venant aux droits de [P] [G]

né le 05 septembre 1952

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés et assistés par M^e Catherine HAAS GIL, avocat au barreau de Paris, toque : D1113

INTIMEE

S.A.R.L. GALACTIC

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 790 807 473

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier GUEZ, avocat au barreau du Val-de-Marne, toque : PC 263

Assistée de M^e Dany GUEZ, avocat au barreau du Val-de-Marne, toque : PC 263

INTERVENANTE

Société LE PALAIS

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 493 169 882

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Défaillante, assignation en intervention forcée le 15 janvier 2021 par PV 659 du code de procédure civile de recherches infructueuses.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 7 février 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions

juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 07 novembre 2003, « l’indivision [G] », représentée par le cabinet [B] [D], a donné à bail commercial à la société Halavia des locaux sis [Adresse 4], décrits comme « un immeuble sur rue comprenant partie sur cave, entrée charretière au rez-de-chaussée, surmonté partie d’un étage et partie de deux étages, toitures en tuiles, cour à la suite », et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2003 moyennant un loyer annuel en principal d’un montant de 27.500 €, afin d’y exercer l’activité de « boucherie, restauration, traiteur, vente et achat de produits exotiques ».

Il sera précisé que « l’indivision [G] », dépourvue de toute personnalité morale, est actuellement composée de Madame [P] [G], Madame [Y] [G] et de Monsieur [T] [G].

Selon acte sous seing privé en date du 26 mars 2007, la société Halavia a cédé à la société Le Palais son fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail portant sur les locaux sus-visés.

Par décision du 19 septembre 2011, signifiée le 30 septembre 2011, le juge des référés de ce tribunal, saisi par Madame [P] [G] et Madame [Y] [G], a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 21 avril 2011 et la résiliation subséquente du bail, ordonné l’expulsion de la société Le Palais, condamné cette dernière au paiement, à titre de provision, de la somme de 32.988,67 € au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2011 et l’a de même condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuel, augmenté des charges et taxes.

Les bailleurs n’ont pas fait procéder à l’exécution forcée de cette décision.

Selon acte sous seing privé en date du 2 janvier 2013, la société Le Palais a conclu avec la SARL Galactic un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués et comprenant notamment le droit au bail sur les dits locaux.

Par acte d’huissier du 08 avril 2019, la SARL Galactic a assigné Madame [P] [G], Madame [Y] [G] et Monsieur [T] [G] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins principalement de voir enjoindre aux bailleurs d’établir en sa faveur un bail d’une durée de neuf ans, à compter du 15 mars 2015, moyennant un loyer annuel en principal d’un montant de 27.500 €.

Par jugement du 03 juin 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— dit que la SARL Galactic établit bénéficier depuis le 16 mars 2015, en tant que preneuse, d’un bail commercial verbal, concédé par Madame [P] [G], Madame [Y] [G] et Monsieur [T] [G], portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4], et ce pour une durée de neuf ans, afin d’y exercer l’activité de « restauration rapide, traiteur », moyennant un loyer annuel en principal d’un montant de 27.500 €, auxquels s’ajoutent les charges et taxes, soit en l’état des pièces, la TVA, la taxe sur les ordures ménagères et la somme due au titre de la consommation d’eau froide ;

— dit que ce bail verbal est soumis au statut prévu aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum Madame [P] [G], Madame [Y] [G] et Monsieur [T] [G] à payer à la SARL Galactic la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Madame [P] [G], Madame [Y] [G] et Monsieur [T] [G] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration d’appel du 8 juillet 2020, Madame [P] [G] et Madame [Y] [G] ont interjeté appel partiel du jugement des chefs de l’octroi à la SARL Galactic du bénéfice d’un bail verbal depuis le 16 mars 2015, pour une durée de 9 ans et un loyer de 27.500 € HT/HC, soumis au statut prévu aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, du débouté de leur demande en paiement au titre d’un arriéré locatif, ainsi que du chef de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par procès verbal de recherches infructueuses dressé le 15 janvier 2021, Madame [P] [G] et Mademoiselle [X] [M] [G] ont assigné en intervention forcée la société le Palais. Cette dernière n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, la chambre 5-3 de la cour d’appel de Paris a constaté l’interruption de l’instance par l’effet du décès de Madame [P] [G].

Par conclusions déposées le 31 mai 2023, Monsieur [T] [G] est intervenu volontairement à l’instance en qualité d’héritier de Madame [P] [G], décédée le 21 janvier 2022, et a indiqué ne pas entendre poursuivre l’instance, Mademoiselle [X] [M] [G] poursuivant seule l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Vu les conclusions déposées le 31 mai 2023, par lesquelles Madame [X] [M] [G] et Monsieur [T] [G], appelants, demandent à la Cour de :

— juger que Monsieur [T] [G] n’entend pas poursuivre, en sa qualité d’héritier unique, l’action de Madame [P] [G], décédée ;

— juger que Mademoiselle [X] [M] [G] entend poursuivre seule l’instance ;

— déclarer Mademoiselle [X] [M] [G] tant recevable que bien fondée dans les présentes conclusions ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

— juger que la SARL Galactic ne saurait se prévaloir d’un bail verbal et ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Subsidiairement, si la Cour jugeait qu’il y a un bail verbal entre la SARL Galactic et l’indivision [G] ;

— juger qu’il y a lieu à résiliation judiciaire dudit bail pour défaut de paiement régulier des loyers, et ce en application de l’article 1229 du code civil et ordonner l’expulsion des lieux sis à [Adresse 4], de la SARL Galactic et de tout occupant de son chef ;

— condamner la SARL Galactic au paiement des loyers dus par elle à compter de mars 2015 jusqu’à la date du 16 décembre 2022, soit la somme de 4.233,90 € (soit 54.469,86 € – 50.235,96 €), et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

— juger qu’à défaut de paiement de cette somme de 4.233,90 €, outre le règlement des loyers en cours (sauf à parfaire) dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir, le bail verbal sera résilié de plein droit ;

— condamner la SARL Galactic au paiement de la somme de 25.177,98 € qu’elle a reconnue et acceptée de régler au titre de l’arriéré dû par la société Le Palais, et ce avec intérêt de droit à compter de l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum la SARL Galactic et Le Palais au paiement de la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les conclusions déposées le 02 octobre 2023, par lesquelles la SARL Galactic, intimée, demande à la Cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 03 juin 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny ;

— débouter Madame [X] [M] [G] de toutes ses demandes ;

— condamner Madame [X] [M] [G] au versement d’un montant de 9.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

SUR CE,

1) Sur l’existence d’un bail commercial au bénéfice de la SARL Galactic

En application des dispositions combinées des articles L. 145-1 du code de commerce et 1714 du code civil, un bail commercial peut être consenti verbalement, la conclusion d’un tel bail commercial supposant toutefois l’accord des parties sur la chose et sur le prix, l’occupation des lieux non accompagnée du paiement d’un loyer ne pouvant caractériser l’existence d’un bail commercial verbal.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a dit que la SARL Galactic établit bénéficier depuis le 16 mars 2015, en tant que preneuse, d’un bail commercial verbal, concédé par Madame [P] [G], Madame [Y] [G] et Monsieur [T] [G], portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4], et ce pour une durée de neuf ans, afin d’y exercer l’activité de 'restauration rapide, traiteur', moyennant un loyer annuel en principal d’un montant de 27.500 €, auxquels s’ajoutent les charges et taxes, après avoir considéré que :

— contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, il n’y a pas lieu d’apprécier la validité du contrat de location-gérance en date du 02 janvier 2013 puisque la SARL Galactic ne l’invoque nullement comme fondant son droit d’occuper les lieux, cette dernière revendiquant un droit propre résultant de l’existence d’un bail verbal l’unissant aux consort [G],

— il n’est en l’espèce pas contesté par les défenderesses que la SARL Galactic occupe les lieux depuis au moins le mois de mars 2015, et y exploite une activité de restauration, le gérant ayant même divisé les locaux, afin d’y exploiter deux commerces,

— il ressort en outre du décompte au 13 janvier 2020 dressé par le cabinet [B] [D] au titre de l’occupation des locaux qu’il est appelé chaque mois, au titre du loyer, de la TVA sur le loyer et d’une provision afférente à la taxe sur les ordures ménagères, la somme de 2.832 € à laquelle s’ajoutent ponctuellement les sommes dues au titre de la consommation d’eau froide, et que si ce décompte est dressé au nom de la société LE PALAIS, les paiements effectués depuis le 16 mars 2015 sont mentionnés comme étant faits par la SARL Galactic, par chèques ou encaissements directs, pour un montant de 187.079,23 €, la somme due au titre de l’occupation des locaux depuis le 16 mars 2015 étant de l86.624,19 €, les paiements de la SARL Galactic étant acceptés par le représentant des bailleurs,

— dans un courrier en date du 14 mai 2019 adressé à Monsieur [T] [G], le cabinet [B] [D] a informé ce dernier que la SARL Galactic avait 'renouvelé’ son souhait de voir établir un contrat de bail à son nom et a sollicité l’autorisation d’encaisser un paiement complémentaire,

— il ressort de ces différents éléments qu’alors que le bail commercial conclu avec la SARL LE PALAIS a été résilié, à l’initiative des bailleurs, dans les conditions constatées par le juge des référés dans sa décision du 19 septembre 2011, les consorts [G] avaient parfaitement connaissance de l’exploitation dans les locaux sus-cités d’un fonds de commerce de restauration par la SARL Galactic, et ce moyennant le paiement par cette dernière d’un prix fixe,

— si la SARL LE PALAIS a maintenu son siège social à l’adresse des locaux sus-cités, cette circonstance ne suffit pas à entraîner une quelconque confusion sur l’identité de la société occupante et exploitante des lieux, à savoir la SARL Galactic, dès lors qu’elle effectue seule les paiements et que la présence dans les lieux de la SARL LE PALAIS, résultant de la seule mention de l’adresse de son siège social, n’est due qu’à la volonté des bailleurs qui ont choisi de ne pas faire exécuter l’ordonnance du 19 septembre 2011 constatant la résiliation du bail du 07 novembre 2003,

— il doit dès lors être considéré, au vu de ces éléments, qu’il existe entre les parties, depuis le 16 mars 2015, un bail commercial verbal permettant, au regard de l’activité visée au K-Bis de la SARL Galactic, l’exercice d’une activité de 'restauration rapide, traiteur', activité par ailleurs concordante avec celle autorisée par le bail expiré de la société Le Palais, et en l’absence d’éléments objectifs contraires, il doit être considéré que ce bail verbal est soumis au statut prévu aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

— S’agissant du montant du loyer annuel en principal, il doit être considéré comme équivalent à celui réglé par la preneuse à la demande des bailleurs depuis le 16 mars 2015, sans que ceux-ci aient estimé nécessaire depuis cette époque de solliciter une revalorisation, soit la somme de 27.500 €, à laquelle s’ajoutent les charges et taxes, soit en l’état des pièces, la TVA, la taxe sur les ordures ménagères et la somme due au titre de la consommation d’eau froide, sans qu’il n’y ait lieu à une augmentation du loyer en fonction d’une clause d’indexation ou en raison de 1'ancienneté de la fixation du loyer initial dès lors qu’il n’est nullement établi qu’il y ait eu, dans le cadre du bail verbal en cours, un accord des parties sur le choix d’un indice et des modalités d’indexation du loyer et qu’il appartient aux bailleurs de le négocier avec la preneuse ou de mettre en 'uvre les procédures prévues aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Mademoiselle [X] [M] [G] sollicite l’infirmation du jugement entrepris de ce chef et à titre principal qu’il soit jugé que la SARL Galactic ne saurait se prévaloir d’un bail verbal et ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, en faisant valoir pour l’essentiel que la SARL Galactic ne serait locataire qu’au travers du contrat de location-gérance consenti par la société Le Palais le 02 janvier 2013, à une date à laquelle la société Le Palais ne pouvait pas consentir une telle location gérance, étant déchue de son bail.

Elle souligne que si les loyers sont payés par la SARL Galactic, cela n’enlèverait pas à la société Le Palais sa qualité de locataire, le compte locatif étant d’ailleurs resté au nom de cette dernière, ajoutant qu’une confusion aurait été entretenue sur l’identité des exploitants de la société Le Palais et de la SARL Galactic, concernant leur activité et leur emplacement, de sorte que les appelants ne pouvaient avoir connaissance de l’exploitation dans les locaux d’un fonds de commerce de restauration par la société intimée.

La SARL Galactic s’oppose à cette argumentation en arguant principalement que tous les règlements liés aux locaux litigieux ont été adressés, à partir du 15 mars 2015, au bailleur, et ce avec l’accord de ce dernier et que l’application du statut des baux commerciaux ne serait pas subordonnée à la signature d’un écrit.

Elle expose que le bailleur disposerait d’une ordonnance d’expulsion devenue définitive à l’encontre de la société Le Palais, qu’il s’est bien gardé de mettre en 'uvre alors que cela lui aurait permis d’expulser la société Le Palais qu’il présente comme étant le seul locataire, tout en continuant à encaisser les loyers de la SARL Galactic, dont les associés ont toujours été radicalement différents de ceux de la société Le Palais.

Enfin, la SARL Galactic souligne que Monsieur [T] [G] a toujours été le seul interlocuteur du mandataire et aurait fait part de son embarras quant au non respect des engagements par sa famille, démontrant n’être pas solidaire de la mauvaise foi de cette dernière.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.

En effet, il est constant que la SARL Galactic se trouve dans les lieux depuis le mois de mars 2015, sans que Mademoiselle [X] [M] [G] ne puisse sérieusement soutenir en être ignorante, alors même que son gestionnaire locatif, le cabinet [B] [D], perçoit les loyers depuis cette date de la SARL Galactic, le mentionne explicitement dans le décompte locatif et a même informé Mademoiselle [X] [M] [G], par courrier du 14 mai 2019, du souhait de la SARL Galactic de faire établir un contrat de bail écrit à son nom.

Si le décompte locatif est resté depuis mars 2015 au nom exclusif de la société Le Palais et que cette dernière a conservé comme siège social l’adresse des lieux loués, ces circonstances ne sauraient cependant caractériser une quelconque confusion sur l’identité du réel de l’occupante des lieux depuis cette date, alors que parallèlement, depuis mars 2015, Mademoiselle [X] [M] [G] accepte le règlement par la SARL Galactic des loyers, d’un montant fixe outre les charges et taxes, soit en l’état des pièces, la TVA, la taxe sur les ordures ménagères et la somme due au titre de la consommation d’eau froide.

Mademoiselle [X] [M] [G] ne saurait pas davantage tirer argument de la qualité de preneur de la société Le Palais, alors même qu’elle bénéficie d’une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 21 avril 2011 et la résiliation subséquente du bail, outre son expulsion, pas plus qu’elle ne saurait soutenir que la SARL Galactic ne serait occupante du local que du chef de la société Le Palais, alors même que depuis le mois de mars 2015, elle a continué à percevoir de la SARL Galactic le règlement du loyer, d’un montant fixe, outre charges et taxes, sans aucune opposition de sa part.

En conséquence, il s’évince de l’ensemble de ces éléments un accord des parties sur la chose louée, mais aussi sur le prix du loyer et une exécution caractérisant ainsi la conclusion d’un bail verbal portant sur le local litigieux entre Mademoiselle [X] [M] [G] et Monsieur [T] [G] et la SARL Galactic depuis le 16 mars 2015, soumis, sauf élément contraire des parties, au statut des baux commerciaux.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a jugé qu’existait un bail commercial verbal entre les parties depuis le 16 mars 2015.

De même, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le montant du loyer du par la SARL Galactic à Mademoiselle [X] [M] [G] à la somme annuelle de 27.500 € HT/HC, à laquelle s’ajoutent les charges et taxes, soit en l’état des pièces, la TVA, la taxe sur les ordures ménagères et la somme due au titre de la consommation d’eau froide, les bailleurs n’ayant, à l’époque de la conclusion du contrat verbal, ni sollicité sa revalorisation, ni son indexation.

2) Sur la résiliation du bail commercial de la SARL Galactic

En application des articles 1741 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au jour du contrat, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s’apprécie en fonction de la nature de l’obligation inexécutée et de l’infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.

Il appartient au juge saisi d’apprécier, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation, le bailleur se prévalant d’une infraction commise par le preneur pour solliciter la résiliation du bail devant en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Mademoiselle [X] [M] [G] sollicite à titre subsidiaire la résiliation du bail commercial verbal du fait du défaut de paiement des loyers par la SARL Galactic, qui n’aurait plus rien payé en juin, juillet, août, septembre 2020 et serait redevable de la somme de 11.792,97 €.

La SARL Galactic s’oppose à cette demande en faisant valoir principalement qu’elle règle directement les loyers dans les mains du mandataire du bailleur depuis le 15 mars 2015 et que le relevé de compte produit par la partie adverse fait ressortir un solde débiteur qui ne lui serait pas imputable mais serait imputable à la société Le Palais, la SARL Galactic continuant quant à elle à payer les loyers du local qu’elle occupe.

Au cas d’espèce, la cour observe, à la lecture du décompte versé aux débats par Mademoiselle [X] [M] [G], que ce décompte tient compte de l’arriéré de la société Le Palais, qui ne saurait sérieusement être invoqué par l’appelante pour justifier la résiliation du bail verbal la liant à la SARL Galactic, de sorte qu’il sera imputé des sommes alléguées par Mademoiselle [X] [M] [G].

Or, à la lecture de ses dernières écritures, Mademoiselle [X] [M] [G] reconnaît elle-même une dette locative de la SARL Galactic d’un montant de 4.233,90 €, représentant deux mois de loyers, qu’elle ne justifie cependant pas avec suffisance, se bornant à produire un décompte entre le 1er janvier 2015 et le 06 avril 2018 et un second décompte entre le 1er janvier 2022 et le 05 décembre 2022, tenant compte d’un solde antérieur non imputable à la SARL Galactic.

La lecture des deux décomptes permet toutefois d’établir que la SARL Galactic a réglé sur les périodes visées le loyer qui lui était réclamé.

De même, la SARL Galactic verse aux débats un décompte locatif établi par le mandataire de Mademoiselle [X] [M] [G] qui laisse apparaître un règlement régulier par la SARL Galactic des loyers qui lui sont réclamés.

Dès lors, aucun manquement grave à son obligation de paiement du loyer ne saurait être reproché à la SARL Galactic et Mademoiselle [X] [M] [G] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail verbal commercial.

3) Sur les demandes en paiement au titre d’un arriéré locatif

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté Mademoiselle [X] [M] [G] et Madame [P] [G] de leur demande en paiement d’un arriéré locatif de 49.780,92 € au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2020, après avoir relevé que :

— il résulte des décomptes dressés par le cabinet [B] [D] et de l’ordonnance du 19 septembre 2011 que l’arriéré locatif est afférent non à l’occupation des locaux par la SARL GALACTIC au titre du bail verbal en cours mais de l’occupation des locaux par la SARL LE PALAIS en exécution du bail du 07 novembre 2003,

— il sera d’ailleurs souligné à cet égard que le juge des référés, dans la décision sus-citée, a condamné la SARL LE PALAIS à verser aux bailleurs, à titre de provision, la somme de 32.988,67 € au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2011 et que bien qu’ayant fait signifier cette décision, les bailleurs n’ont pas procédé à sa mise à exécution,

— la SARL GALACTIC occupe les locaux en vertu d’un titre propre, à savoir le bail verbal, et il n’est nullement démontré que ce dernier prévoit qu’elle soit solidairement tenue du passif du locataire précédent, les défenderesses ne pouvant donc solliciter le paiement de cette somme de la preneuse actuelle, dès lors qu’il leur appartenait soit de faire exécuter l’ordonnance du 19 septembre 2011, soit de procéder à l’intervention forcée de la SARL LE PALAIS dans le cadre cette procédure si elles préféraient obtenir à leur encontre de ce chef une décision au fond.

Mademoiselle [X] [M] [G] sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef et la somme de 25.177,98 €, en faisant valoir que la SARL Galactic aurait reconnu et accepté de régler à concurrence de la moitié des sommes restant dues par la société Le Palais.

La SARL Galactic s’oppose à cette argumentation et sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en arguant en substance qu’elle avait accepté de prendre en charge une partie des loyers impayés par le précédent locataire, à condition que le bailleur établisse un bail commercial directement au profit de la SARL Galactic, les consorts [G] n’ayant toutefois pas respecté leurs engagements des consorts [G].

Au cas d’espèce, la cour observe que Mademoiselle [X] [M] [G] se borne, à l’appui de sa demande en paiement formée uniquement à l’encontre de la SARL Galactic, à produire un décompte entre le 1er janvier 2015 et le 06 avril 2018 et un second décompte entre le 1er janvier 2022 et le 05 décembre 2022, tenant néanmoins compte d’un solde antérieur non imputable à la SARL Galactic, qui s’élevait au 1er mars 2015 à la somme de 50.235,96 €.

Si Mademoiselle [X] [M] [G] soutient que la SARL Galactic se serait engagée à prendre en charge l’arriéré locatif de la société Le Palais à concurrence de la moitié des sommes dues, et ce, dans le cadre de ses conclusions de première instance, le courrier adressé par la SARL Galactic le 25 septembre 2018 au mandataire de Mademoiselle [X] [M] [G] et faisant état des paiements « des sommes restant dues par la société Le Palais » ne saurait s’analyser en un engagement ferme de la SARL Galactic de régler l’intégralité de la dette locative de la société Le Palais, ledit règlement étant subordonné à « l’établissement d’un bail directement » à son profit, ce qui n’a pas été réalisé.

De même, le fait qu’elle ait demandé au premier juge de « lui donner acte de son acceptation de régler, à concurrence de la moitié, les sommes restant dues par la société Le Palais », cette prétention était subordonnée à « l’établissement d’un bail directement » à son profit, ce qui n’a pas été réalisé.

A l’inverse, la cour observe à la lecture du décompte produit par la SARL Galactic et établi par le gestionnaire locatif de Mademoiselle [X] [M] [G], qu’au 27 septembre 2023, l’arriéré locatif s’élève à 47.013,32 €, et est donc inférieur aux sommes dues par la société Le Palais aux bailleresses, témoignant ainsi de l’absence de création de nouvelles dettes par la SARL Galactic depuis son entrée dans les lieux.

Dès lors, il ne ressort d’aucun des multiples décomptes produits par Mademoiselle [X] [M] [G] un quelconque arriéré locatif imputable à ce jour au non paiement par la SARL Galactic des loyers dont elle est redevable au titre du bail verbal.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

4) Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Mademoiselle [X] [M] [G] aux dépens d’appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, Mademoiselle [X] [M] [G] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SARL Galactic et sera déboutée de ses demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 03 juin 2020 par le Tribunal judiciaire de Bobigny sous le n° RG 19/04293 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Mademoiselle [X] [M] [G] de sa demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal commercial la liant à la SARL Galactic et de sa demande subséquente d’expulsion ;

Déboute Mademoiselle [X] [M] [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mademoiselle [X] [M] [G] à verser à la SARL Galactic la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mademoiselle [X] [M] [G] aux dépens d’appel ;

Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

La greffière, La présidente,