Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02945 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDN4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 21/03738

APPELANTS

Madame [X] [K] épouse [D] née le 05 Janvier 1955 à [Localité 7]

( Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Monsieur [I] [D] né le 13 Mai 1956 à [Localité 8] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

INTIMÉS

Monsieur [U] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE

Madame [A] [L] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 janvier 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement le 05 avril 2024 prorogée au 24 mai 2024 puis au 21 juin 2024 et au 13 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [U] [T] et son épouse, Madame [A] [L] ont acquis au cours de l’année 1971 un terrain sis [Adresse 2] à [Localité 4], sur lequel ils ont fait construire leur maison d’habitation par l’entreprise MODERNE DU BATIMENT, selon plans établis par la société BEBA, laquelle a fait l’objet d’un agrandissement en 1983, selon devis de l’entreprise MARQUES FILS.

Par acte authentique en date du 14 août 2020, précédé d’une promesse unilatérale de vente du 4 juin 2020, ils ont vendu ce bien à Monsieur [I] [D] et son épouse, Madame [X] [K], lesquels ont rapidement découvert, à l’occasion de travaux destructifs, la présence d’amiante dans un réseau de ventilation en fibrociment situé dans le dressing sous toit attenant à l’une des chambres du 2ème étage.

Une déclaration de sinistre ayant été effectuée le 1er décembre 2020 par les époux [D] auprès de leur assureur, une réunion d’expertise s’est tenue le 19 janvier 2021, à laquelle seul l’assureur des époux [T] était présent, et au cours de laquelle il a en outre été relevé l’existence d’un réseau d’évacuation des eaux usées sous dallage dans le jardin dont un conduit présentait des traces d’amiante.

Les époux [T] ayant refusé de prendre en charge les frais de désamiantage selon devis de la société EURO AMIANTE du 21 septembre 2020, pour un montant de 9 218.63 euros, les époux [D] les ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Créteil par acte d’huissier en date du 29 avril 2021, aux fins d’obtenir leur condamnation sur le fondement principal de la garantie des vices cachés, et subsidiaire du dol, CONDAMNER Monsieur et Madame [T] à prendre en charge les travaux de remise en état pour un montant de 12 078,63 euros TTC, et à réparer leur préjudice à hauteur de 4 000 euros. Ils ont également demandé à titre infiniment subsidiaire une mesure d’expertise judiciaire.

Par jugement en date du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a débouté Monsieur et Madame [D] de leurs prétentions et les a condamnés à payer aux époux [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [D] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 février 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 28 juillet 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens, Monsieur et Madame [D] demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1137 et suivants du cc et 145 du code de procédure civile, de :

— INFIRMER le jugement rendu en date du 08 novembre 2022 par la 4ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de CRETEIL en ce qu’il a débouté Madame [K] épouse [D] et Monsieur [I] [D] de leurs demandes, les a condamnés in solidum aux dépens et à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ET CE FAISANT,

A TITRE PRINCIPAL,

— CONSTATER que les vices cachés affectant le bien vendu aux époux [D] le rend impropre à l’usage d’habitation,

— CONSTATER que les époux [T], vendeurs, ont usé de man’uvres dolosives pour obtenir le consentement à la vente dudit bien auprès de Monsieur et Madame [D],

Par conséquent,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [T] à prendre en charge les travaux de remise en état sur la base des deux devis présentés par Monsieur et Madame [D], à hauteur de 12 078,63 euros TTC (sauf à parfaire)

— CONDAMNER Monsieur et Madame [T] à réparer le préjudice financier subi par les acheteurs Monsieur et Madame [D] à hauteur de 4 000 euros,

— CONDAMNER les vendeurs, Monsieur et Madame [T] à verser à Monsieur et Madame [D] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec mission de :

— Se rendre sur les lieux susvisés en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués,

— Visiter les lieux endommagés

— Entendre tout sachant sauf à ce que soit précisé leur identité et s’il y a lieu leur degré de parenté, d’alliance, de subordination et de communauté d’intérêts avec les parties, – Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à 'accomplissement de sa mission et notamment le descriptif et les plans des ouvrages à réaliser, entendre tout sachant,

— Dire si l’immeuble présente de l’amiante,

— Préciser la date de découverte de la présence d’amiante,

— Dire quelles sont toutes les conséquences à tirer de la présence de l’amiante,

— Donner son avis sur les remèdes à apporter à la présence de l’amiante, en fournissant tous éléments permettant de déterminer les responsabilités, et en indiquant notamment si un désamiantage est nécessaire,

— Préconiser et chiffrer poste par poste les travaux susceptibles d’y remédier en précisant leur durée,

— Donner son avis sur la nature de l’importance des préjudices subis par le demandeur

(troubles de jouissance, préjudice économique),

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que le bien vendu est affecté de vices cachés, soit des trous, fissures, et présence d’amiante dans les fondations de leur habitation, qui la rendent impropres à sa destination, et dont les vendeurs avaient une parfaite connaissance dès lors qu’ils ont fait construire eux-mêmes la maison et que, comme le souligne l’expert d’assurance, d’une part les réseaux n’étaient pas visibles mais dissimulés dans un coffrage en bois pour le réseau de ventilation de et encastrés en terre pour le réseau d’évacuation, et d’autre part de nombreux trous et fissures étaient cachés sous du papier peint ou des coffrages posés par les vendeurs.

Ils ajoutent que les époux [T] sont constructeurs du bien au sens de l’article 1792 du code civil, et comme tels tenus à la garantie des vices cachés en étant assimilés à un professionnel, sans pouvoir invoquer la clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Par ailleurs, ils soutiennent avoir été victimes de man’uvres dolosives à l’origine d’un vice du consentement, les époux [T] n’ayant pas mis en mesure le diagnostiqueur ayant réalisé le diagnostic d’amiante en 2017 de procéder à des investigations complètes en ayant laissé en place des meubles, et ayant camouflé par du papier peint, et des coffrages en bois des trous et fissures  ; que le rapport d’expertise conclut que le faux plafond de l’escalier a clairement été mis en place pour cacher des fissures inesthétiques, de même le coffrage sur le réseau de ventilation.

Par leurs dernières conclusions en date du 1er juin 2023 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé complet de leurs moyens, les époux [T] demandent à la cour de :

Vu les articles 1137 et 1641 du Code Civil,

Vu l’article 1353 du Code Civil,

' Juger les époux [T] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes

' Débouter purement et simplement les époux [D] de l’ensemble de leurs prétentions

EN CONSEQUENCE :

' Confirmer purement et simplement le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le

tribunal judiciaire de CRETEIL,

Y ajoutant,

' Condamner solidairement les époux [D] à verser aux époux [T] la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d’appel

' Condamner solidairement les époux [D] aux entiers dépens de la procédure

d’appel, dont distraction est requise au profit de la SELATL AD LITEM JURIS

représentée par Maitre Jean-Sébastien TESLER, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

Ils font valoir que les défauts dont se plaignent les époux [D] ne relèvent pas de la garantie des vices cachés, aux motifs qu’ils ne rendent pas la maison impropre à son usage d’habitation dès lors que l’amiante n’est pas altérée et ne présente donc pas de risque pour la santé, est très localisée et confinée. S’agissant des fissures, ils font valoir qu’elles sont peu nombreuses, d’ordre purement esthétique et ne touchent pas la structure de la maison.

Ils soutiennent par ailleurs que s’ils sont bien maître d’ouvrage, ils n’ont pas construit eux-mêmes la maison, laquelle a été conçue et construite par une entreprise, et qu’ils n’ont à aucun moment pris part aux travaux, ni eu connaissance des matériaux utilisés pour les ventilations et les réseaux d’évacuation d’eau.

Ils soulignent que les réseaux sont encastrés depuis la construction de la maison, que les fissures sont apparues au fil des ans et son liées à la vétusté, qu’ils n’ont jamais eu la volonté de les dissimuler, et qu’ils sont d’une parfaite bonne foi.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'

En outre, en vertu de l’article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Les époux [D], qui comme en première instance, ne versent aux débats que la promesse de vente du 14 juin 2020 laquelle contient une clause excluant la garantie par le promettant-vendeur des vices cachés, ne contestent pas que leur acte de vente du 14 août 2020 reproduise cette clause en des termes identiques à ceux de la promesse de vente, soit :

« Le bénéficiaire (acquéreur) n’aura aucun recours contre le promettant (vendeur) pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

* des vices apparents

*des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le promettant (vendeur) a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé s’être comporté comme tel,

S’il est prouvé par le bénéficiaire (acquéreur), dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant (vendeur) ».

Dès lors, il appartient aux époux [D] de rapporter la preuve d’une part de l’existence d’un vice inhérent à la chose, d’une certaine gravité en ce qu’il doit rendre la chose impropre à son usage, antérieur à la vente, caché, et d’autre part de la connaissance par le vendeur de ce vice ou de ce que celui-ci a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction.

En l’espèce, il est établi par le diagnostic amiante réalisé le 27 août 2020 par les laboratoires Aeria Environnement, et par l’expertise effectuée à la diligence de la BPCE Assurances, et non contesté par les époux [T], que le bien vendu présente de l’amiante en deux endroits, soit dans un réseau de ventilation positionné au niveau du sol dans le dressing d’une chambre 2ème étage, et sur un conduit du réseau d’évacuation des eaux usées positionné à fleur de sol, sous des dalles amovibles dans la partie avant du jardin.

Il n’est pas contesté que cette présence d’amiante n’était pas apparente pour les acquéreurs, profanes.

En revanche, il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur et Madame [T] ont fait construire la maison en 1971 par l’entreprise MODERNE DU BATIMENT située à [Localité 6] (77), suivant un marché d’entreprise qui ne précise pas la nature des matériaux utilisés, et ont confié les travaux d’agrandissement de leur maison, en 1983, à l’entreprise générale du bâtiment MARQUES, située à [Localité 5], dont le devis détaillé ne fait état d’aucun matériau amianté.

Il n’est nullement établi que les époux [T] aient acheté les matériaux, ni qu’ils aient eu une connaissance précise des matériaux des conduits de ventilation et du conduit d’évacuation des eaux enterré, et aient pris part personnellement à la construction de leur maison.

De même, il n’est nullement démontré que le fait que la canalisation soit enterrée, et que le conduit de ventilation dans la pièce au second étage soit dans un coffrage, ait procédé d’une volonté délibérée de dissimulation des matériaux amiantés, une telle technique de construction ou d’habillage, tout à fait habituelle, répondant à un simple considération technique ou esthétique.

Enfin, la circonstance qu’ils ont fait construire leur maison ne saurait en aucune façon permettre de les assimiler à des professionnels, pas plus que la référence des époux [D] à la notion de constructeurs vendeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil n’est opérante en l’espèce, dès lors que le fondement de leur action n’est pas la garantie légale des constructeurs, mais la garantie due par le vendeur au titre des vices cachés.

Il s’ensuit que les époux [D] échouent à rapporter la preuve de la connaissance par les vendeurs de la présence d’amiante à certains endroits du bien vendu, et que ceux-ci sont fondés à se prévaloir que la clause exclusive de la garantie des vices cachés concernant ceux résultant de la présence d’amiante.

Concernant les trous et fissures invoqués par ailleurs par les époux [D], il ne résulte pas de l’expertise établie par BCPE que celles-ci, d’ordre purement esthétique et liées à la vétusté, rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent tellement cet usage qu’ils ne l’auraient pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes des époux [D] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

— Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil « le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Il ressort des développements précédents que les époux [T] n’avaient nullement connaissance de l’existence de réseaux contenant de l’amiante.

Par ailleurs, comme l’a justement retenu le premier juge, si les époux [D] ont découvert, en procédant à l’arrachage du papier peint dans certaines pièces, des fissures sur les murs et un trou au plafond des WC, toutefois non évoqué lors de l’expertise amiable, force est de constater que ces fissures telles qu’elles apparaissent sur les photographies produites par les appelants, sont absolument mineures, de sorte qu’il n’est nullement établi que leur connaissance aurait été déterminante du consentement des acquéreurs.

Dès lors, faute pour les époux [D] de rapporter la preuve d’un dol, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes sur ce fondement.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [D], parties perdantes en cause d’appel, seront condamnés aux dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 3.000 € au titre des frais non taxables en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 8 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [X] [K] épouse [D] aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la SELATL AD LITEM JURIS représentée par Maitre Jean-Sébastien TESLER, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [X] [K] épouse [D] à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [A] [L] épouse [T] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,