Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00999 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXQM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de Charenton-le-Pont – RG n° 1223000122

APPELANTS

M. [K], [J] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Mme [N], [Z], [U] [I] épouse [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Céline MARCOVICI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0637

INTIMÉE

S.A. CARDIF ASSURANCE VIE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Muriel CADIOU de la SELARL CADIOU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0656

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 juin 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par contrat du 15 mars 2023, la société Cardif assurance vie a consenti un bail d’habitation à M. et Mme [M] portant sur un appartement situé [Adresse 2]/[Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1.272 euros (logement) et 77 euros (parking), outre une provision sur charges de 151 euros.

Par acte du 4 mai 2023, la société Cardif assurance vie a fait délivrer à M. et Mme [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3.411,97 euros au titre de l’arriéré locatif au 27 avril 2023.

Par acte du 3 août 2023, la société Cardif assurance vie a assigné M. et Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont, statuant en référé, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion des locataires et condamnation au paiement provisionnel de l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 14 novembre 2023, le juge des référés a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2023 (logement, cave et parking) entre la société Cardif assurance vie et M. et Mme [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]/[Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 15 juin 2023 ;

ordonné en conséquence à M. et Mme [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

dit qu’à défaut pour M. et Mme [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Cardif assurance vie pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 451-1 à R. 451-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

dit n’y avoir lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

condamné solidairement M. et Mme [M] à verser à la société Cardif assurance vie à titre provisionnel la somme de 12.261,48 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2023, incluant 574 euros virés le 1er février 2023 et comprenant loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’à la date du décompte), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur la somme de 3.411,97 euros, sur la somme de 7.571,22 euros à compter du 3 août 2023 et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

condamné M. et Mme [M] à payer à la société Cardif assurance vie la somme de 500 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à la société Cardif assurance vie, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

condamné in solidum M. et Mme [M] à verser à la société Cardif assurance vie une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration du 27 décembre 2023, M. et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 14 juin 2024, ils demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

débouter la société Cardif assurance vie de toutes ses demandes plus amples et contraires ;

En conséquence,

leur accorder de manière rétroactive des délais de paiement jusqu’au 27 février 2024 ;

ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation pendant le cours des délais accordés rétroactivement ;

constater qu’ils se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer du 4 mai 2023 à la date du 27 février 2024 et dire en conséquence de ce règlement que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

A titre subsidiaire,

leur accorder de manière rétroactive des délais de paiement jusqu’au 3 juin 2024 ;

ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation pendant le cours des délais accordés rétroactivement ;

constater qu’ils se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer du 4 mai 2023 à la date du 1er juin 2024 et dire en conséquence de ce règlement que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

En tout état de cause,

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société Cardif assurance vie portant sur l’application de la clause pénale et tout état de cause la débouter ;

condamner la société Cardif assurance vie au paiement de la somme 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Cardif assurance vie aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 juin 2024, la société Cardif Assurance Vie demande à la cour de :

A titre principal,

confirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;

débouter M. et Mme [M] de toutes leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 mars 2013 portant sur un appartement (lot n°30, 5ème étage, porte 531), un parking (lot n°92, 2ème sous-sol, porte 212) et une cave (lot n°64, 2ème sous-sol, porte 85), au sein de l’immeuble situé [Adresse 2]/[Adresse 3] à [Localité 6] ;

fixer la date de résiliation judiciaire au 15 juin 2023, ou à défaut à la date de l’assignation du 3 août 2023 ;

En conséquence,

condamner solidairement M. et Mme [M] à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

fixer cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

ordonner l’expulsion immédiate de M. et Mme [M] et de tout occupant de leur chef desdits locaux, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

confirmer l’ordonnance de référé entreprise sur tous les autres chefs du jugement ;

débouter M. et Mme [M] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

En tout état de cause,

condamner solidairement M. et Mme [M] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. et Mme [M] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 juin 2024, avant l’ouverture des débats.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire sur le fondement de laquelle un commandement de payer la somme de 3.411,97 euros a été délivré par la bailleresse à M. et Mme [M] le 4 mai 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu dans ce délai.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies au 4 juillet 2023.

Sur la demande de délais de paiement rétroactifs formée par les appelants

Aux termes de l’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi […].

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Les époux [M] demandent des délais de paiement rétroactifs sur le fondement de ces dispositions aux motifs qu’ils ont rencontré d’importantes difficultés financières au début de l’année 2023 mais qu’ils ont désormais soldé leur dette locative et que leurs revenus ont augmenté, ce qui leur permet de régler le loyer courant.

La bailleresse s’y oppose aux motifs que les appelants ne sont pas en mesure de s’acquitter régulièrement de leur loyer au regard de leur historique d’impayés depuis plus de sept ans, qu’ils sont de mauvaise de foi, n’ayant apuré leur arriéré qu’en raison de saisies-attributions pratiquées sur leurs comptes, et qu’ils l’ont contrainte à multiplier les procédures, la présente étant la troisième, alors qu’elle s’est désistée des deux précédentes.

Il ressort des décomptes locatifs produits par les deux parties que la dette locative est soldée à ce jour, ainsi que le reconnaît la bailleresse dans ses dernières conclusions, celle-ci faisant état (après imputation de la somme de 6.836,04 euros saisie sur les comptes des locataires) d’un solde de 906,19 euros au 1er juin 2024, terme de juin 2024 inclus, solde dont il convient de déduire les condamnations de 1.500 euros et 500 euros prononcées par le premier juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la clause pénale contractuelle, outre des frais de procédure de 1.109,48 euros, qui ont été imputés à tort sur le décompte locatif alors qu’ils ne constituent pas des loyers et charges.

Ainsi, la dette locative est à ce jour inexistante et les loyers courants sont réglés.

Certes, les locataires règlent irrégulièrement leur loyer et ont contraint la bailleresse à engager plusieurs procédures pour obtenir l’apurement de leur dette locative.

Cependant, ils justifient de leur bonne foi par leurs efforts importants de règlement, y compris à l’aide de prêts familiaux, et ils produisent des pièces attestant des difficultés financières rencontrées par M. [M], dont les deux sociétés (la société La CIG Conseil et l’EURL CIG Conseil [Localité 5]) ont été placées en liquidation judiciaire au cours de l’année 2023.

Celui-ci a créé une nouvelle société qui lui a procuré un revenu de 64.247 euros en 2023, soit la somme mensuelle nette de 5.353 euros.

Le couple a quatre enfants en bas âge, le dernier étant né le 28 juillet 2023, et Mme [M], qui est en congé parental, perçoit des prestations familiales d’un montant total de 1.074,17 euros par mois.

Ces revenus leur permettent désormais de régler le loyer courant et les charges, de 1.749,54 euros par mois, soit 1.085,54 euros après déduction de l’allocation logement de 664 euros par mois.

Au regard de leurs efforts de paiement, de l’absence de toute dette locative à ce jour, de leur situation familiale et de l’amélioration de leur situation financière, il convient de leur accorder des délais de paiement rétroactifs de six mois et de constater que ceux-ci ont été respectés, de sorte que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Les demandes de la bailleresse tendant à l’expulsion des époux [M] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation seront dès lors rejetées, l’ordonnance entreprise étant infirmée de ces chefs.

Elle sera confirmée sur le montant des condamnations prononcées, les sommes étant dues au jour de la décision, sur le fondement de laquelle des saisies ont été régulièrement pratiquées.

Il n’y a pas en revanche pas lieu à référé pour l’avenir sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif, en l’absence de toute dette locative à ce jour.

Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale contractuelle

Le bail contient une clause pénale contractuelle aux termes de laquelle « en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, dix pour cent du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l’application judiciaire de l’article 700 du code de procédure civile ».

Cette clause pénale est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil. Le juge des référés ne pouvant qu’appliquer la clause pénale sans pouvoir de modération de la somme forfaitaire contractuellement prévue, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée.

En tout état de cause, la dette locative ayant été soldée, aucune condamnation ne saurait être prononcée à ce titre à l’encontre des appelants.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

La bailleresse forme une demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, pour inexécution par les locataires de leur obligation de paiement des loyers et charges aux termes convenus.

Mais cette demande excède les pouvoirs de la cour, statuant en appel d’une décision de référé, le prononcé de la résiliation d’un contrat relevant des pouvoirs du juge du fond.

Sur les demandes accessoires

La société Cardif assurance vie ayant été contrainte d’engager une nouvelle procédure, au regard de la dette locative qui préexistait à l’assignation, la décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a condamné les époux [M] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour la même raison, la charge des dépens d’appel sera assumée par M. et Mme [M].

Aucune considération tirée de l’équité ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies ;

condamné solidairement M. et Mme [M] à verser à la société Cardif assurance vie à titre provisionnel la somme de 12.261,48 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur la somme de 3.411,97 euros, à compter du 3 août 2023 sur la somme de 7.571,22 euros et à compter de l’ordonnance sur le surplus ;

condamné in solidum M. et Mme [M] à verser à la société Cardif assurance vie une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [M] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Accorde à M. et Mme [M] un délai de six mois pour s’acquitter de leur dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate qu’ils se sont intégralement acquittés de leur arriéré locatif et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à ce jour ;

Dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Rejette la demande de constat de la résiliation du bail formée par la société Cardif assurance vie et ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation ;

Dit n’y avoir plus lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société Cardif assurance vie au titre de la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de prononcé de la résiliation du bail ;

Laisse à M. et Mme [M] la charge des dépens d’appel ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT