Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 7 novembre 2024, n° 23/04006

TGI Paris 17 janvier 2023

CA Paris
Infirmation partielle 7 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
La cour a estimé que le bail s'est poursuivi à défaut de congé régulier et que Talent Brut reste tenue au paiement des loyers échus jusqu'à la fin de la période triennale.
Accepté
Absence d'accord de résiliation amiable
La cour a confirmé qu'aucun accord n'avait été établi et que la société Talent Brut devait respecter ses obligations contractuelles.
Rejeté
Responsabilité du locataire pour la taxe foncière
La cour a rejeté cette demande en raison des dispositions contractuelles qui stipulent que les impôts restent à la charge du bailleur.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a accordé cette demande en raison de la défaillance de la société Talent Brut.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 7 nov. 2024, n° 23/04006
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/04006
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 17 janvier 2023, N° 22/00777
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain ROSSI LANDI
Cabinet(s) :	ROSSI-LANDI AVOCAT
Parties :	S.A.S. LUMMAC c/ S.A.S. TALENT BRUT

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

(n° 266/2024, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/04006 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGLJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 janvier 2023- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 22/00777

APPELANTE

S.A.S. LUMMAC

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 827 501 735

Agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Romain ROSSI LANDI de la SELARL ROSSI-LANDI AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : D0014

INTIMÉE

S.A.S. TALENT BRUT

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 851 758 060

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillante, non constituée, procès-verbal de signification de déclaration d’appel remis le 3 mai 2023 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2017, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société Lummac des locaux à usage de « location-gérance, sous-location de toute société ayant une activité commerciale » situés [Adresse 1] à Paris 6ème, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017 moyennant un loyer de 18.000 euros par an hors taxes hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2020, la société Lummac a donné en sous-location à la société Talent Brut ces mêmes locaux à usage de « post production de films cinématographiques, de vidéo et de programmes de télévision, post production et tournages de films », pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer de 61.440 euros par an hors taxes hors charges, payable par trimestre d’avance.

Le 30 mars 2021, la société Talent Brut a remis les clefs du local à la bailleresse.

Par courrier recommandé en date du 7 octobre 2021, la société Lummac a mis en demeure la preneuse d’avoir à lui régler la somme de 92.160 euros hors taxes au titre des loyers pour la période du 1er octobre 2021 au 31 mars 2023, fin de la période triennale en cours.

Par acte extrajudiciaire du 12 janvier 2022, la société Lummac a fait assigner la société Talent Brut devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement de diverses sommes.

Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société Lummac de sa demande en paiement des loyers et charges entre le 1er octobre 2021 et le 31 mars 2023 ;

— débouté la société Lummac de sa demande en paiement de la taxe foncière pour l’année 2021 ;

— débouté la société Lummac de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Lummac aux dépens ;

— débouté la société Lummac de ses autres demandes ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 20 février 2023, la société Lummac a interjeté appel total du jugement.

Malgré la déclaration d’appel régulièrement signifiée par acte d’huissier du 3 mai 2023 et conclusions régulièrement signifiées par acte d’huissier du 15 juin 2023, la société Talent Brut n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 juin 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 mai 2023, la société Lummac, appelante, demande à la cour de :

— juger la société Lummac recevable et bien-fondée à ses demandes ;

En conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 17 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau :

— condamner la société Talent Brut à payer à la société Lummac la somme de 92.160 euros HT, soit 110.592 euros TTC, au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er octobre 2021 au 31 mars 2023, date de fin de la première période triennale ;

— condamner la société Talent Brut à payer à la société Lummac la somme de 1.138 euros au titre du remboursement de sa quote-part de taxe foncière pour l’année 2021 ;

— condamner la société Talent Brut à payer à la société Lummac la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Talent Brut aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

— sur la condamnation de la société Talent Brut au paiement des loyers et charges,

sur les loyers et charges dus pour la période du 1er octobre 2021 au 31 mars 2023, qu’aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, la Société Talent Brut a quitté les lieux le 30 mars 2021, soit un an après la signature du bail, sans notifier au préalable de congé au bailleur ; qu’elle ne pouvait mettre fin au bail avant la fin de la première période triennale, soit avant le 31 mars 2023, dès lors qu’elle ne se situe dans aucune des exceptions prévues à l’article L.145-4 alinéa 4 du code de commerce ; que la société Talent Brut est donc redevable des loyers et charges dus depuis le 1er octobre 2021 ' les règlements ayant cessé le 30 septembre 2021 – jusqu’au 31 mars 2023, soit six trimestres pour un montant total de 110.592 euros TTC ; qu’aucun accord de résiliation amiable n’est intervenu entre la société Lummac et la société Talent Brut, qui a décidé seule de payer uniquement deux trimestres supplémentaires, alors même que huit trimestres restaient dus jusqu’à l’expiration de la première période triennale ;

sur la taxe foncière 2021, qu’aux termes de l’article 6 du contrat de bail, il appartient à la société Talent Brut de rembourser à la concluante la taxe foncière afférente au local occupé, soit la somme de 1.138 euros au titre de l’année 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Aux termes des deux premiers alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce, la durée d’un contrat de bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans cependant, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

L’article L. 145-9 du même code prévoit, notamment, que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance, par acte extra-judiciaire, qui doit indiquer les motifs pour lesquels il est donné.

Au cas d’espèce, l’article 4 du bail litigieux, relatif à la durée de ce dernier prévue pour neuf ans à compter du 1er avril 2020, donne faculté au preneur, selon les dispositions de l’article L. 145-4 du code de commerce, de « donner congé à l’expiration d’une période triennale dans les formes et délais de l’article L. 145-9 du code de commerce. Le congé devra être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire 6 mois avant l’expiration de la période triennale. Le congé devra à peine de nullité précisé (sic) les motifs pour lesquels il est donné ».

Par courrier en date du 21 août 2021, la société Talent Brut a indiqué à son bailleur que « Suite à la situation sanitaire, nous avons dû procéder à la cessation de notre activité. Nous vous avons prévenu de cette décision dès le début du mois de janvier 2021, car cela impliquait notre départ des locaux que nous vous louons au 31 mars 2021. A la suite de plusieurs échanges et de votre accord, vous avez récupéré les clefs en main propre le 30 mars 2021. Et, pour vous prouver notre bonne foi, nous vous avons cédé la caution ainsi qu’indemnisé 2 trimestres supplémentaires à savoir les mois d’avril à septembre 2021, sans avoir accès au local bien entendu. Ainsi, par la présente, nous venons vous informer que nous ne paierons plus de trimestres supplémentaires, n’ayant plu accès au local et ayant cessé toute activité entraînant des revenus susceptibles de vous être reversés ».

Par courrier valant mise en demeure, adressé à la société Talent Brut avec copie à la société Studio Niquet le 7 octobre 2021, le conseil de la société Lummac rappelait que les clés du local ont été remises au gérant de la société Lummac le 30 mars 2021 sans congé préalable, que les loyers n’ont été payés que jusqu’au 30 septembre 2021 et que, dans ces conditions, la société Talent Brut restait débitrice des loyers jusqu’à la fin de la période triennale en cours, soit jusqu’au 31 mars 2023 et était mise en demeure de régler la somme de 110.592 euros TTC au profit de la société Lummac.

Il ressort de ces éléments que la société Talent Brut n’a pas délivré congé à la société Lummac dans les formes et délais prévus au bail et que, si le bailleur a accepté la remise des clés opérée par le preneur, il ne peut s’en déduire que ce denier ait dispensé de façon certaine et non équivoque, en absence d’autres éléments, le preneur de se conformer à ses obligations contractuelles, la seule mention dans le courrier de la société Talent Brut de « A la suite de plusieurs échanges et de votre accord » n’étant pas de nature à caractériser une convention contraire entre les parties et la renonciation du bailleur, postérieurement à la signature du bail, à des dispositions d’ordre public. Au demeurant, dès le 7 octobre 2021, soit immédiatement après la cessation du paiement des loyers annoncée par le preneur, le conseil du bailleur mettait en demeure le preneur d’avoir à régler les loyers, ce qui corrobore l’absence de renonciation du bailleur à l’exercice des droits qu’il tient des dispositions rappelées ci-dessus.

Il s’infère de ces éléments que le bail s’est poursuivi à défaut de congé régulier jusqu’à l’expiration de la période triennale et que la société Talent Brut reste tenue au paiement des loyers échus à compter du 4ème trimestre 2021 ce jusqu’au 1er trimestre 2023 inclus.

Il sera donc faite droit à la demande de condamnation en ce sens formée par la société Lummac, laquelle verse aux débats un décompte de la dette locative.

En revanche, l’article 6 du contrat prévoyant, au titre de la répartition des dépenses que « les impôts, taxes et redevances liées à la propriété des locaux restent à la charge du bailleur », la demande au titre de la taxe foncière sera rejetée.

Le jugement sera donc partiellement infirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre des loyers.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société Talent Brut sera condamnée à payer à la société Lummac la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 janvier 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de la société Lummac au titre de la taxe foncière ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Talent Brut à payer à la société Lummac la somme de 92.160 euros HT, soit 110.592 euros TTC, au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er octobre 2021 au 31 mars 2023, date de fin de la première période triennale ;

Condamne la société Talent Brut à payer à la société Lummac la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Talent Brut aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La présidente,