Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11862 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAZV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2022 -Tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE – RG n° 21/001666

APPELANTE

Association EQUALIS venant aux droits de l’Association LA ROSE DES VENTS

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MEAUX

INTIMEE

Madame [J] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 19 septembre 2022, délivrée à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par convention d’occupation établie dans le cadre du dispositif Solibail et contrat d’accompagnement social lié au logement signés le 7 novembre 2016, puis par deux avenants successifs des 7 avril 2017 et 27 février 2020 , l’association LA ROSE DES VENTS, aux droits de laquelle vient l’association EQUALIS, a mis à disposition de Madame [J] [Z] trois appartements successifs à usage d’habitation, le troisième et dernier situé au [Adresse 2].

Indiquant que Madame [Z] ne respectait pas le suivi social et avait refusé un logement proposé, l’association EQUALIS lui a fait parvenir un courrier le 22 février 2021 l’informant de la résiliation de son bail. Puis, la résidente ne quittant pas les lieux, elle I’a faite assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE par acte d’huissier du 7 octobre 2021 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d’une dette locative.

Par jugement contradictoire entrepris du 17 mai 2022, rectifié par jugement du 9 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :

DEBOUTE I’association EQUALIS de l’ensemble de ses demandes en constat de la résiliation, constat d’acquisition de la clause résolutoire et résiliation judiciaire du contrat la liant à Madame [J] [Z], portant sur l’appartement situé au [Adresse 2] ;

DEBOUTE I’association EQUALIS de ses demandes en expulsion et astreinte, devenues sans objet ;

DEBOUTE I’association EQUALIS de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE I’association EQUALIS de sa demande en conservation du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [J] [Z] de ses demandes en indemnisation de son préjudice et en restitution de sa gazinière ;

DEBOUTE l’association EQUALIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association EQUALIS aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 23 juin 2022 par l’association Equalis,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2022 par lesquelles l’association Equalis demande à la cour de :

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel et, statuant à nouveau :

DIRE ET JUGER l’Association EQUALIS recevable et bien fondée en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail,

DIRE ET JUGER l’Association EQUALIS recevable et bien fondée en sa demande d’expulsion de Madame [Z],

DIRE ET JUGER que la demande d’expulsion de Madame [Z] revêt un caractère d’urgence manifeste,

En conséquence,

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail conclu entre l’Association EQUALIS et Madame [Z] à la date du 22 mai 2021 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNER Madame [Z] à payer à l’Association EQUALIS une indemnité d’occupation mensuelle de 909 € correspondant au montant du loyer mensuel et des charges conventionnelles en cours à compter du 22 mai 2021, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] ainsi que tout occupant de son chef de l’appartement situé [Adresse 1] avec au besoin l’assistance d’un commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

AUTORISER l’Association EQUALIS à conserver le dépôt de garantie de 348,67 € lequel devra s’imputer sur les sommes qui lui restent dues,

DEBOUTER Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [Z] à payer à l’Association EQUALIS la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux d’un montant de 65,38 €.

Mme [J] [Z] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 19 septembre 2022, à personne.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation de la convention

L’association Equalis fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcé de la résiliation judiciaire, aux motifs que le courrier du 22 février 2021 n’est pas accompagné d’un avis de réception, que Mme [Z] n’est redevable d’aucun arriéré locatif et que le refus opposé à la proposition de logement à [Localité 9] est légitime compte tenu de la crainte que lui inspire son ex-compagnon.

Elle fait valoir que le logement proposé à Crégy-les-Meaux répondait aux critères de Mme [Z] (secteur géographique et typologie de logement), que celle-ci ne justifie pas des violences qu’aurait commises son ex-compagnon résidant dans ladite commune à son encontre, la seule plainte produite datant du 4 avril 2017 ayant été déposée contre X pour dégradations de son véhicule, qu’elle a eu trois enfants avec ce dernier, dont deux sont nés postérieurement à cette plainte, qu’elle ne fait aucune référence à des violences conjugales dans le courrier qu’elle a adressé au tribunal administratif de Melun le 6 février 2021, et qu’elle était prête à accepter un logement sur la commune de Meaux, seulement distante de quelques kilomètres de Crégy-les-Meaux.

Selon l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

L’article 1104 dispose que 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public'.

Selon l’article 1224, 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

En vertu de l’article 1228, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

* La demande principale d’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, l’article 9 de la convention d’occupation liant les parties, intitulé 'résiliation de la convention', stipule que 'tout refus d’un logement ou d’un hébergement adapté par le ménage pourra entraîner la résiliation de la présente convention. Le ménage recevra la notification de cette résiliation par courrier avec accusé de réception, le préavis sera d’un mois'.

L’article 10 intitulé 'clause résolutoire’ prévoit qu’en 'cas d’inexécution de l’une des obligations de l’occupant, et un mois après une mise en demeure d’exécuter, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la convention d’occupation sera résiliée de plein droit ; l’organisme agréé pourra faire constater cette résiliation et faire procéder à l’expulsion de l’occupant par le tribunal d’instance en référé'.

Ainsi que l’a constaté à juste titre le premier juge, il n’est pas justifié que le courrier du 22 février 2021 par lequel l’association Equalis a notifié à Mme [Z] la résiliation de la convention d’occupation en raison de son refus d’une proposition de logement situé au [Adresse 5] à [Localité 9] en date du 17 février 2021 correspondant à ses critères (secteur géographique et typologie de logement) aurait été adressé en recommandé, faute de production d’un avis de réception. Seuls les avis de réception des courriers suivants de notification du 'lancement de la procédure d’expulsion’ et de 'fin de prise en charge’ sont produits.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’association Equalis de sa demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la procédure de notification de la résiliation et/ou de mise en demeure par lettre recommandée n’ayant pas été respectée.

* La demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire

Il résulte de l’exposé du litige du jugement entrepris que Mme [Z] avait fait valoir qu’elle avait refusé la proposition de logement qui lui avait été faite à [Localité 9] car 'il était situé dans la commune où réside son ex-compagnon dont elle redoute le comportement violent', motif considéré comme légitime par le premier juge.

Il résulte toutefois des pièces produites par l’appelante que :

— la seule plainte déposée par Mme [Z] pour justifier de ses déclarations devant le premier juge date du 4 avril 2017, soit 4 années avant la proposition de logement litigieuse, et consiste en une plainte contre personne non dénommée, non pour des violences, mais pour des faits de dégradations de son véhicule ; les suites réservées à cette plainte sont inconnues ;

— le livret de famille de Mme [Z] permet de constater qu’elle a eu trois enfants avec son concubin, dont deux sont nés postérieurement à ladite plainte (respectivement en 2018 et 2019) ;

— dans le courrier adressé au tribunal administratif de Melun dans le cadre de la procédure DALO le 6 février 2021 , soit concomitamment à la proposition de logement litigieuse, Mme [Z] ne mentionne nullement qu’elle ne souhaite pas être relogée sur la commune de Crégy-les-Meaux en raison de la crainte que lui inspirerait son ex-concubin ;

— Mme [Z] avait accepté une proposition de logement à [Localité 7] en 2018, commune distante de quelques kilomètres de [Localité 9].

Au demeurant, la preuve que l’ex-concubin de Mme [Z] résiderait à [Localité 9] n’est pas rapportée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le refus de proposition du logement de [Localité 9], dont il n’est ni allégué ni établi qu’il n’était pas 'adapté', n’était pas fondé sur un motif légitime, la preuve du comportement violent de l’ex-concubin de Mme [Z], pas plus que celle de sa domiciliation dans ladite commune, n’étant pas rapportées.

Ce refus non justifié constitue un manquement suffisamment grave aux obligations de l’occupante, dès lors qu’il résulte de la convention d’occupation liant les parties que 'tout refus d’un logement ou d’un hébergement adapté par le ménage pourra entraîner la résiliation de la convention'.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du contrat d’occupation à compter du 7 octobre 2021, date de l’acte introductif d’instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Il y a lieu d’accueillir les demandes qui en découlent, en ordonnant son expulsion selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette décision d’une astreinte.

Mme [Z] sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 909 euros correspondant au montant de la redevance mensuelle, conformément à la demande, et ce à compter du 8 octobre 2021 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la conservation du dépôt de garantie

L’association Equalis fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande à ce titre, alors qu’elle fait valoir qu’elle est 'bien fondée à demander au tribunal la conservation du dépôt de garantie de 348,67 euros compte tenu du non-respect de ses obligations par Mme [Z] lequel devra s’imputer sur les sommes qui lui restent dues'.

L’article 6 de la convention d’occupation liant les parties, intitulé 'dépôt de garantie et état des lieux', stipule que : 'lors de la sortie du logement, le montant du dépôt de garantie est restitué à l’occupant dans un délai de deux mois maximum sauf si l’état des lieux de sortie fait apparaître des travaux à effectuer pour remettre le logement dans son état initial ou en cas de défaut de règlement de la participation financière [soit la redevance]'.

En l’espèce, la sortie du logement n’est pas intervenue, et il n’est pas justifié par les pièces produites qu’elle serait redevable de sommes envers l’association Equalis, laquelle ne réclame aucune dette locative.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’association Equalis de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens.

Mme [Z], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté l’association Equalis de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de conservation du dépôt de garantie,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Prononce la résiliation de la convention d’occupation conclue entre l’association Equalis et Mme [J] [Z] à compter du 7 octobre 2021,

Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4], l’expulsion de Mme [J] [Z] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [J] [Z] à payer à l’association Equalis une indemnité d’occupation mensuelle de 909 euros correspondant au montant de la redevance mensuelle en cours, et ce à compter du 8 octobre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés à l’association ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamne Mme [J] [Z] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président