PhD/VC

Numéro 24/1581

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 13/05/2024

Dossier : N° RG 23/00046 – N° Portalis DBVV-V-B7H-INE7

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[O] [F]

C/

[Z] [N]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Mars 2024, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [O] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C64445-2022-000050 du 16/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Pau)

Représenté par M^e Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de Pau

INTIME :

Monsieur [Z] [N]

né le 23 Décembre 1941 à [Localité 2] (65)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 26 OCTOBRE 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TARBES

RG 22/1271

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 17 août 2018, M. [Z] [N] (le bailleur) a donné à bail d’habitation à M. [O] [F] un logement dépendant d’un immeuble collectif, sis [Adresse 1], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 350 euros dont 20 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 12 mai 2022, le bailleur a délivré un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2.100 euros au titre des loyers et charges impayées depuis le mois de décembre 2021, outre d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Suivant exploit du 20 juillet 2022, M. [N] et son épouse, Mme [C] [N], ont fait assigner M. [F] par devant le juge des contentieux de la protection de Tarbes en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement de sommes.

M. [F] n’a pas comparu.

Les requérants ont précisé au tribunal que M. [N] était seul demandeur au procès.

Par jugement réputé contradictoire du 26 octobre 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection, après avoir donné acte à M. [N] de ce que les demandes étaient formées pour son seul compte, a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 13 juillet 2022 ;

— dit qu’à défaut pour M. [F] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation aux montants mensuels du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à compter du 13 juillet 2022, avec indexation et intérêts de droit ;

— condamné M. [F] à payer au bailleur une somme égale au montant actuel du loyer et des charges, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2022 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamné M. [F] à payer au bailleur la somme de 2.800 euros (loyer, charges et indemnités d’occupation, échéance de juillet 2022 comprise) avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné M. [F] à payer au bailleur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement et de sa dénonce à la CCAPEX ;

— dit que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire ;

— ordonné la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la préfecture des Hautes-Pyrénées aux fins de relogement du locataire ;

— dit que la présente décision sera signifiée par huissier de justice et/ou commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 novembre 2022, M. [F] a relevé appel de ce jugement.

A la suite de la demande d’observation sur la recevabilité de son appel, M. [F] a régularisé une déclaration d’appel au greffe de la cour le 4 janvier 2023.

Les deux appels ont été joints par ordonnance du 21 mars 2023.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 février 2024.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 mars 2023 par M. [F] qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— dire que la procédure en constatation d’acquisition de la clause résolutoire n’a pas été menée de bonne foi par M. [N] ;

— dire que M. [F] était fondé à exciper d’une exception d’inexécution pour ne pas régler son loyer et ses charges en raison des troubles de jouissance établis ;

— dire que la dette locative appelée par voie de commandement et que les frais de commandement eux-mêmes n’étaient pas dus en raison de l’exception d’inexécution opposée par lui ;

— reconventionnellement, condamner M. [N] au paiement d’une indemnité de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la compensation de cette somme avec toute créance que détiendrait M. [N] contre M. [F].

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 juin 2023 par M. [N] qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner M. [F] au paiement de la somme de 7.000 euros correspondant à la somme due jusqu’au 1er août 2023 (sic), ainsi qu’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

sur la constatation de la résiliation du bail

Le commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties, a été délivré le 12 mai 2022 au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de décembre 2021.

M. [F], qui n’a pas réglé les causes du commandement ni les loyers et charges postérieurs, oppose au bailleur une exception d’inexécution de son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués et de faire cesser les troubles de voisinage commis par les locataires, au visa des articles 1719, 3° du code civil et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, du fait des menaces, violences et dégradations commises à son encontre par un autre locataire du bailleur, en la personne de M. [K].

L’appelant en déduit que le bailleur défaillant ne pouvait pas, de bonne foi, délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Mais, en droit, l’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Et, l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, après une mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 3 septembre 2020 M. [K] a été condamné pour avoir proféré, en juin 2019, des menaces de mort réitérées à l’encontre de M. [F], et condamné à lui verser une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, que les 30 septembre 2020 et 29 novembre 2020, M. [F] a déposé de nouvelles plaintes pour insultes et violences et dégradations sur la porte de son logement.

Selon le courrier du procureur de la République de Tarbes du 18 mars 2022, une composition pénale avec amende et interdiction d’entrer en contact a été prise courant 2021, et des enquêtes sur des faits de 2020 et courant 2021 sont en cours.

Les faits dénoncés sont, en l’état de pièces versées aux débats, antérieurs au non-paiement des loyers à compter de décembre 2021, de sorte qu’ils ne peuvent donc fonder l’exception d’inexécution invoquée par M. [F].

En outre, M. [F] ne justifie d’aucune mise en demeure du bailleur de prendre toute mesure utile, le cas échéant en poursuivant la résiliation du bail consenti à M. [K], afin de faire cesser les nuisances alléguées.

Par conséquent, l’exception d’inexécution n’est pas fondée.

M. [F] n’invoque aucun autre moyen de contestation de la résiliation du bail ni des sommes mises à sa charge par le jugement.

Le jugement sera donc confirmé, sans qu’il y ait lieu de liquider à une nouvelle somme le montant des condamnations mises à la charge du M. [F] jusqu’à la libération des lieux.

M. [N] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur d’appel, à défaut de caractériser un préjudice moral en relation avec le défaut de paiement des loyers.

sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application des articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1725 a contrario du code civil, le bailleur répond du préjudice subi par le locataire du fait des troubles de voisinage commis par un autre locataire de son chef, sauf cas de force majeure exonératoire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que des violences et dégradations ont été commises au domicile de M. [F], lequel a présenté une fragilisation de son état psychique en lien avec le conflit de voisinage, attestée par un certificat médical du 16 juillet 2020, tandis que le comportement agressif récurrent de M. [K] a été de nature à troubler la jouissance paisible des lieux loués par le locataire entre 2020 et 2021.

Si les faits sont nourris du contentieux personnel entre les deux locataires, ils ne sont pas extérieurs à l’exécution du contrat de location dès lors qu’ils ont été commis au domicile de M. [F].

M. [N], qui ne justifie pas avoir tenté d’apaiser les relations entre ses deux locataires, n’invoque aucun cas de force majeure exonératoire de sa responsabilité encourue du fait des agissements de M. [K].

En l’état des débats, il convient de condamner M. [N] à payer à M. [F] une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

La compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties sera ordonnée.

Le jugement sera confirmé sur les dépens mais infirmé sur les frais irrépétibles.

Il sera dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [F] à payer à M. [N] une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

CONDAMNE M. [N] à payer à M. [F] une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [N] de sa demande de dommages et intérêts,

ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties,

DIT que les parties conserveront à leur charge leurs propres dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente