RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05820 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPYX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 11-21-012125

APPELANTE

S.C.I. MYRHA

immatriculée au RCS de NANCY sous le numéro 429 156 276

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

INTIMÉE

Madame [K] [W]

née le 28 Février 1970 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/013870 du 24/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er septembre 2013, la SCI Myrha a donné en location à Mme [K] [W] un local à usage d’habitation principale situé dans l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 630 euros hors charges.

Mme [K] [W] a quitté les lieux loués le 16 mai 2021.

Saisi par Mme [K] [W] par acte d’huissier de justice délivré le 25 novembre 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 28 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné la SCI Myrha au paiement à Mme [K] [W] des sommes suivantes :

—  14 211,50 euros au titre du trouble de jouissance ;

—  2 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  13 419,52 euros au titre de la restitution des provisions sur charges non régularisées ;

—  882 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré ;

— débouté Mme [K] [W] de sa demande en remboursement de la somme de 21,32 euros au titre du trop perçu de loyer ;

— condamné la SCI Myrha au paiement à Maître Aude Aboukhater de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 17 mars 2022, la SCI Myrha a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Myrha demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

en conséquence,

à titre principal,

— infirmer le jugement du 28 février 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [K] [W] de l’intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement du 28 février 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

— ramener à de plus justes proportions sa condamnation au titre de préjudice de jouissance qui devra être limitée à la somme de 3 742,20 euros ;

— débouter Mme [K] [W] de l’intégralité de ses demandes au titre du préjudice moral, du remboursement des provisions pour charges et de la restitution du dépôt de garantie ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [K] [W] à lui payer la somme de 172,46 euros au titre de la dette locative ;

— condamner Mme [K] [W] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [K] [W] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— condamne la SCI Myrha à l’indemniser au titre du préjudice jouissance ;

— condamne la SCI Myrha à lui verser la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamne la SCI Myrha à lui restituer la somme de 13 419,52 euros au titre des provisions sur charges non régularisées ;

— condamne la SCI Myrha à lui restituer le dépôt de garantie majoré ;

— condamne la SCI Myrha au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Maître Aboukhater ;

— condamne la SCI Myrha aux dépens de première instance ;

— infirmer le jugement,

— quant au quantum de l’indemnité due au titre du préjudice jouissance ;

— en ce qu’il a rejeté la demande au titre de la restitution du trop-perçu du loyer pour la journée du 17 mai 2021 ;

— quant au quantum de la restitution du dépôt de garantie majoré ;

statuant à nouveau,

— condamner la SCI Myrha à lui verser :

—  28 423 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

—  21,32 euros en restitution du trop-perçu de loyer pour la journée du 17 mai 2021;

—  9 702 euros en restitution du dépôt de garantie majoré ;

subsidiairement,

— condamner la SCI Myrha à lui restituer la somme de 8 838,30 euros au titre des provisions sur charges non régularisées pour les années 2014 à 2018 inclus ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI Myrha à verser à Maître Aude Aboukhater la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamner la SCI Myrha aux dépens.

Par ordonnance sur incident rendue le 17 janvier 2023, le conseiller le mise en état a rejeté la demande de radiation formée par Mme [K] [W] de l’affaire inscrite au rôle de la cour sous le numéro de répertoire général 22/5820, sur l’appel formé par la SCI Myrha à l’encontre du jugement rendu le 28 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et a condamné Mme [K] [W] à verser à la SCI Myrha la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, réservant les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance

Mme [K] [W] qui était locataire de l’appartement litigieux entre le 1er septembre 2013 et le 16 mai 2021, se plaint des désordres qui ont affecté les lieux, en en voulant pour preuves :

— un rapport de visite du service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 6] (STH) du 28 août 2017 qui fait notamment état d’infiltrations d’eau, d’une humidité, du fait que les deux pièces sont dépourvues des entrées d’air réglementaires, de la présence de cafards et d’araignées, et qui indique que 'le bailleur a été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres constatés',

— un rapport de visite du STH du 26 février 2019 qui fait notamment état d’une humidité de condensation en raison de l’absence d’extracteur d’air permanent dans la cuisine et la salle de bain, et qui indique que 'le bailleur a été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres constatés, recommandation qui serait restée sans effet’ (cf. un rapport de visite du STH 14 octobre 2019)

— un arrêté du 22 août 2019 qui fait état de désordres affectant les parties communes (effondrement du plafond sur 3 m² dans le hall de l’immeuble),

— un courrier de la mairie du 3 septembre 2019 relatif à cet effondrement dans le hall de l’immeuble,

— un rapport du Comité Actions Logement (CAL) du 4 décembre 2019 qui fait état d’un mode de chauffage inadapté, de courant d’air sous la porte palière, d’une humidité et de moisissure persistante, de branchements non conformes dans la cuisine, du mauvais état des sols, de la présence de nuisibles (cafards),

— un avis de la commission de conciliation de [Localité 6] qui dépend de la DRIHL du 20 février 2020 qui après avoir entendu les locataires et examiné les pièces du dossier relève les 'manquements graves du bailleur en application des articles 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989",

— une décision DALO au motif d’une situation d’insalubrité et d’urgence, qui reconnaît à Mme [W] le droit d’être logée en urgence,

— des mails échangés entre Mme [W] et la bailleresse entre le 16 octobre 2017 et le 11 avril 2019 dans lesquels la locataire se plaint de la présence de cafards (ou de puces) dans son appartement et d’excréments et de mauvaises odeurs dans les parties communes.

Les photographies qui sont jointes aux documents produits par la locataire viennent attester des déclarations ainsi faites.

La SCI Myrha indique avoir procédé aux travaux nécessaires dès qu’elle a eu connaissance des désordres. Elle insiste sur les conditions de sur-occupation des lieux qui n’ont pu qu’aggraver les désordres constatés et sur la prescription qui fait obstacle à la réparation de l’entier préjudice allégué.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L’étendue de l’obligation de délivrance est précisée par l’article 1720 du même code qui dispose que : « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsqu’il est établi qu’il a proposé de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin au désordre dès qu’il a eu connaissance des vices.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la charge de la preuve des manquements de la bailleresse repose sur la locataire qui allègue un défaut de jouissance paisible. Il appartiendra à la bailleresse si ces manquements sont établis, de prouver qu’elle a néanmoins rempli son obligation de délivrance.

Au regard de la date de délivrance de l’assignation, aucune indemnisation ne peut intervenir pour une période antérieure au 25 novembre 2018 en application de l’article 7-1 de la loi du 7 juillet 1989.

La cour observe d’abord que les plaintes des autres habitants de l’immeuble (pièce 12 de Mme [K] [W]) ne sont que des éléments de contexte, n’étant pas prouvé que la SCI Myrha en soit la bailleresse. Cette pièce n’est donc pas probante sur les points précis que la cour doit trancher et notamment pour faire les comptes entre les parties.

Il est ensuite retenu qu’aucun problème d’humidité ne ressort de l’état des lieux d’entrée et que l’appartement est en bon état, même s’il est mentionné que le ménage n’a pas été fait et que les sols de la cuisine et de la salle de bain sont très usagés (pièce 5 de l’appelante).

S’agissant d’un chauffage collectif (cf. le bail), la SCI Myrha ne peut se voir reprocher de ne pas être intervenue pour la mise en place d’un système plus adapté qui n’apparaît pas en outre différent de celui figurant dans l’état des lieux d’entrée. Par ailleurs, rien n’indique précisément en quoi ce chauffage collectif est dysfonctionnel. Aucun trouble de jouissance avéré résultant d’un manquement à ses obligations de ce chef ne sera donc retenu à l’encontre du bailleur.

De la même manière, les infiltrations en façade dépendent nécessairement de la réfection des parties communes de l’immeuble et ne sont pas davantage documentées pour démontrer leur incidence sur l’humidité ambiante qui est une humidité de condensation. Ces infiltrations ne ressortent donc pas directement du champ d’intervention de la bailleresse. Dans ces conditions il n’apparaît pas établi que cette humidité soit directement imputable à un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Il sera jugé que la bailleresse serait cependant responsable des désordres qui résulteraient de l’absence d’extracteurs d’air. Elle a été avertie de la nécessité de procéder à leur installation au mois de février 2019 (cf. pièce 4 de l’intimée). A contrario, jusqu’à cette date, il ne lui avait pas été indiqué qu’elle devait le faire. Or la bailleresse apporte la preuve (sa pièce 6) d’avoir fait installer une VMC et donc un aérateur conformément à la recommandation qu’elle avait reçue, le 22 mai 2019, de sorte qu’aucune négligence ne peut lui être reprochée à cet égard.

S’agissant à la date du 20 août 2019, de l’effondrement du plafond sur 3 m² dans le hall de l’immeuble, il est constant que des travaux de platelage en sous-face du plancher haut ont été réalisés en urgence à l’initiative de la mairie, des travaux restant à exécuter par le propriétaire de l’immeuble. Face à l’inertie de ce dernier, il est également constant qu’au vu de la nature de ces désordres et de leur impact sur la sécurité des personnes, en application du code de la construction et de l’habitation, une procédure de péril ordinaire a été mise en 'uvre conformément à l’article L. 511-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation. La SCI Myrha ne démontre donc pas avoir fait tout ce qui était en son pouvoir pour que des travaux soient entrepris. Son inertie est préjudiciable à Mme [W] qui devra être indemnisée à ce titre.

Dès le 16 octobre 2017 la locataire se plaint de la présence de cafards dans l’appartement litigieux et en avise la bailleresse. Cette présence de nuisibles est encore confirmée dans le rapport du Comité Actions Logement (CAL) du 4 décembre 2019. Malgré les 8 tentatives d’interventions à la demande de la bailleresse entre le 4 septembre 2017 et le 24 avril 2019, pour mettre fin à cette infestation de cafards telle qu’elle est suffisamment décrite par la locataire, sans que la force majeure ne soit caractérisée, le préjudice de jouissance allégué apparaît justifié, et la SCI Myrha en est reconnue responsable.

Dans ces conditions, au regard des manquements avérés mais résiduels de la bailleresse à son obligation de délivrance en raison de l’effondrement non réparé du hall d’entrée et de la présence de nuisibles non résolue, autant de désordres indépendants des conditions d’occupation du logement, il est juste d’accorder des dommages et intérêts à la locataire à hauteur de 2 500 euros en réparation de son préjudice.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Myrha au paiement à Mme [K] [W] de la somme de 14 211,50 euros au titre du trouble de jouissance et réformé en ce sens.

En revanche aucun préjudice moral indépendant du préjudice de jouissance précédemment indemnisé n’est établi et le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

Sur les charges

L’obligation de régularisation annuelle des charges est dépourvue de sanction dans la limite du délai de prescription.

Le point de départ du délai de prescription de trois ans de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est le jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

La SCI Myrha apporte la preuve d’avoir procédé aux régularisations de charges locatives le 1er mars 2014 et le 3 août 2021(pièces 9 à 16). En 2014, le solde est en faveur du locataire et le point de départ de la prescription pour le restant est donc le 3 août 2021, aucune prescription n’est par conséquent acquise.

Le bailleur produit en plus du décompte où figurent ces régularisations, le récapitulatif des factures locatives année par année. Or aucun justificatif de chacune de ces factures n’est demandé par Mme [K] [W] qui se contente dans ses mails en pièce 11 de trouver contestable de payer des charges au regard de l’état de l’immeuble, de sorte que sa demande de restitution des provisions ne peut aboutir et que le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie

La SCI Myrha voudrait voir facturer à Mme [K] [W] le coût de fourniture et de pose d’une cuisine équipée pour un coût de 1 228 euros alors qu’au regard de la durée d’occupation, aucune réparation locative de ce type n’est imputable à la locataire, du fait de la vétusté. La demande de solde locatif formée par le bailleur sera donc rejetée.

Le dépôt de garantie doit être restitué, sans majoration cependant, cette question n’étant tranchée au regard de ce qui précède que par le présent arrêt. La SCI Myrha apporte cependant la preuve d’avoir restitué le dépôt de garantie (pièce 18), de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef.

L’état des lieux de sortie a été établi le 16 mai 2021. À cette occasion les clefs ont été restituées au bailleur (cf. pièce 2).

Le solde locatif fait état d’un loyer dû pour le mois de mai 2021 du 1er au 17 mai. Le loyer correspondant au 17 mai (à hauteur de la somme demandée de 21,32 euros) doit donc être remboursé à la locataire.

Le décompte locatif établi par le bailleur fait encore état d’un solde dû de 172,46 euros.

Compte tenu de ce qui a été décidé concernant le coût de fourniture et de pose d’une cuisine équipée de 1 228 euros qui figure sur le décompte et qui ne peut lui être réclamé, il est donc dû à Mme [K] [W], les régularisations de charges étant finalement intervenues, la somme de (1 228 – 172,46) 1 055,54 euros, le jugement étant réformé en ce sens.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie principalement perdante, la SCI Myrha ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra supporter les dépens d’appel et sera condamnée à payer à Mme [K] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 28 février 2022, sauf en ce qu’il a jugé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SCI Myrha au paiement à Mme [K] [W] des sommes suivantes :

—  2 500 euros au titre du trouble de jouissance ;

—  21,32 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

—  1 055,54 euros au titre du solde locatif ;

Condamne la SCI Myrha au paiement à Maître Aude Aboukhater de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 et 37 de la loi du 10 juillet 1991du code de procédure civile

Rejette toute autre demande,

Dit que la SCI Myrha supportera la charge des dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,