Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 23 FÉVRIER 2024

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00702 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CE7MC

Décision déférée à la Cour : Décision du 13 Décembre 2021 – Tribunal judiciaire de Bobigny – RG n° 19/01377

APPELANTE

Madame [V] [C] née le 10 Mars 1967 à [Localité 6],

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178

INTIMÉS

Monsieur [M] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [K] [A] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés et assistés de M^e Anne SALZER, avocat au barreau de PARIS, toque C2196

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère,, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 02 février 2024 prorogée au 16 février 2024 puis au 23 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 18 juillet 2017, Monsieur [M] [T] et Madame [K] [X] ont vendu à Madame [V] [C] un appartement situé en rez-de-jardin d’un immeuble en copropriété, sis [Adresse 3] à[Localité 8]) moyennant le prix de 320.000 €.

Madame [C], se plaignant de nuisances sonores provenant d’un studio d’enregistrement de musique, le Studio 440, situé au sous-sol d’un immeuble adjacent situé [Adresse 2], et considérant que Monsieur [T] et Madame [X] lui avaient sciemment dissimulé cette information déterminante de son consentement, les a, par acte d’huissier en date du 19 décembre 2018, fait assigner devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de BOBIGNY, sur le fondement des articles 1104, 1130, 1137 et 1240 du code civil, pour obtenir réparation des préjudices engendrés par leur réticence dolosive, soit d’une part la perte d’une chance d’acheter un autre appartement non affecté de nuisances sonores et de contracter dans des conditions plus avantageuses, et d’autre part un préjudice moral.

Dans le cadre d’une instance engagée par Madame [C] et divers copropriétaires à l’encontre du Studio 440, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé du 17 octobre 2018, aux fins notamment de rechercher l’étendue, l’origine et les causes des désordres sonores allégués affectant son appartement.

L’expert ainsi désigné, Monsieur [N] [W], a déposé son rapport le 8 février 2021.

Par jugement en date du 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de BOBIGNY a retenu la réticence dolosive affectant le contrat de vente du 18 juillet 2017 conclu entre Monsieur [T] et Madame [X] d’une part, et Madame [C] d’autre part, et condamné ceux-ci à lui payer la somme de 8.000 € au titre de son préjudice moral, outre celle de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a implicitement rejeté la demande relative au préjudice de perte de chance aux motifs que Madame [C] ne produisait aucun élément objectif permettant de justifier et de quantifier son préjudice, notamment sur la valeur des biens immobiliers similaires dans son quartier au moment de la vente et la décote liée au bruit, par un professionnel de l’immobilier.

Madame [C] a interjeté appel de ce jugement, uniquement quant au montant des dommages et intérêts alloués, par déclaration du 4 janvier 2022.

Par ses dernières conclusions du 5 octobre 2023 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet de ses prétentions et moyens, Madame [C] demande de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la réticence dolosive affectant le contrat de vente, et de l’infirmer en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts, sollicitant à ce titre la somme de 80.679 € au titre de la perte de chance, et celle de 25.000 € au titre du préjudice moral.

A titre subsidiaire, elle demande la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer les préjudices subis au regard de la décote applicable à la valeur actuelle du bien du fait des nuisances sonores qui affectent celui-ci, ainsi que des troubles de jouissance qui en découlent.

En tout état de cause, elle demande de condamner les intimés in solidum à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir essentiellement que les vendeurs étaient parfaitement informés des troubles de voisinage que subissait l’ensemble de l’immeuble du fait du défaut d’insonorisation du Studio 440, ainsi que cela ressort de l’ensemble des mails émanant notamment des occupants de l’immeuble dont Monsieur [T] était en copie, ainsi que de lui-même, du constat de nuisances sonores réalisé en novembre 2015 par la mairie de [Localité 7] dans l’appartement de Monsieur [T] suite à un signalement, des nombreuses mises en demeure adressées par la mairie à la demande des copropriétaires dont Monsieur [T], et des investigations et mesures sonores prises par l’expert judiciaire.

Elle ajoute qu’ils ne peuvent prétendre que cette information, non inscrite dans les procès-verbaux d’assemblée générale communiqués lors de la vente, n’était pas déterminante de son consentement, et ce d’autant qu’ils ont tout fait pour qu’il n’en soit pas fait état dans les questions diverses des AG et ont omis de l’informer de la tenue d’une AG entre la promesse de vente et la vente.

Sur le préjudice subi, elle fait observer en premier lieu qu’elle est dans l’impossibilité de solliciter la nullité de la vente, au regard de sa situation actuelle qui ne lui permet plus de réemprunter et de l’aléa affectant les possibilités de remboursement des vendeurs qui ont eux-mêmes emprunté pour acquérir une nouvelle maison.

Sur la décote, elle fait valoir qu’elle produit un avis de valeur qui fixe celle-ci à 100.000 €, soit 31% de la valeur du bien au moment de la vente, alors qu’elle ne réclame qu’une décote de 20%, à laquelle s’ajoutent les droits de mutation, les intérêts sur la somme de 100.000€ en sus, et 20.000 € de frais d’agence.

Enfin, elle estime sa perte de chance à 70% du montant du préjudice susvisé.

Sur son préjudice moral, elle fait valoir qu’elle a eu un coup de c’ur pour cet appartement situé dans un quartier animé, qui était présenté comme particulièrement calme, en arrière de cour avec un jardin donnant sur une cour intérieure, qu’elle l’a acquis car elle cherchait le calme, et qu’elle ne l’aurait pas acquis si elle avait connu la situation.

Elle ajoute que rien ne permet d’espérer que les troubles puissent cesser un jour compte tenu du montant des travaux d’isolation évalués par un expert judiciaire à 140.000 €, pour lesquels le Studio 440 a d’ores et déjà indiqué qu’il ne disposait pas des fonds, et qui se prévaut en outre des règles de pré-occupation depuis le début de la procédure.

Enfin, elle souligne les conséquences physiques au niveau de sa santé (arrêt de travail), et morales, ayant dû quitter son domicile très souvent ou bien encore ayant dû subir les abus du studio durant les périodes de confinement.

En leurs dernières conclusions du 24 septembre 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Monsieur [T] et Madame [X] demandent d’infirmer le jugement, de débouter Madame [C] de toutes ses demandes, et de la condamner à leur payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que Madame [C] fait état de nuisances sonores sans rapporter la preuve de leur existence au moment de son acquisition de l’appartement, le bruit perceptible lors de la mesure de bruit réalisée par le service communal d’hygiène et de santé de la ville en 2015 étant insuffisamment caractérisé pour qualifier les valeurs maximales réglementaires de bruit en vigueur, et les mesures effectuées dans le cadre d’une expertise concernant une autre procédure judiciaire l’ayant été à une période largement postérieure à la vente.

Ils ajoutent qu’ils n’ont commis aucune man’uvre dolosive dès lors que Madame [C] a visité l’appartement avant son acquisition durant et en fin de journée, alors que le studio 440 était en activité, qu’il lui appartenait de se renseigner et au besoin de les interroger sur l’existence de nuisances extérieures dont elle aurait pu se convaincre par une simple visite du quartier, et qu’il n’y a eu aucune dissimulation de procédures puisqu’il n’y en avait pas, ni de la part de la ville de [Localité 7], ni de la copropriété ni d’un copropriétaire avant la vente objet du litige, contre le studio avoisinant, installé depuis 1999

De même, ils estiment la preuve des préjudices invoqués non rapportée.

Ainsi, ils estiment que le rapport sur la prétendue décote du bien produit par Madame [C] est basé sur des éléments contestables et totalement subjectifs, ainsi que cela résulte de l’avis d’un expert judiciaire qu’ils ont consulté, lequel considère en outre que l’appartement a été vendu à une valeur inférieure au prix du marché, et que les prix de l’immobilier dans ce secteur ont pris de la valeur depuis 2017.

Ils ajoutent que Madame [C] omet de préciser que sa demande de fermeture provisoire du studio a été rejetée par le juge des référés par l’ordonnance du 17 octobre 2018, laquelle fait état d’un rapport de mesure de bruit établi le 19 novembre 2015 par la Direction de la Santé de la mairie de [Localité 7] selon lequel l’émergence globale n’a pas dépassé les valeurs limites posées par l’article R.1336-7 du code de la santé publique, tout comme elle s’abstient de faire état des travaux réalisés par le studio pour remédier à la situation, notamment en 2022.

Enfin, ils soulignent qu’aucun élément ne permet d’établir de manière certaine que l’état d’anxiété et la dépression dont a souffert Madame [C] ainsi que sa perte d’emploi ont eu pour seule cause les nuisances sonores subies à son domicile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la réticence dolosive

L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Par application des dispositions de l’article 1137 alinéa 2 du même code, « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Le dol peut donc être constitué par le simple silence d’une partie qui dissimule sciemment à son cocontractant un fait ou une information qui, s’ils avaient été connus de lui, l’auraient dissuadé de contracter ou l’auraient conduit à contracter dans des conditions différentes.

Il incombe à celui qui se prétend victime d’une réticence dolosive d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’un rapport de mesure de bruit a été établi par le service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 7] le 26 novembre 2015, par référence à la réglementation en vigueur et applicable au cas d’espèce, soit les articles R.1334-30 à R.1334-37 et R.1337-6 à R.133710-1 du code de la santé publique, modifiés par le décret dn°2006-1099 du 31 août 2006, l’arrêté préfectoral n°99-5493 du 30 décembre 1999 relatif à la lutte contre l bruit dans le département de la Seine-Saint-Denis, modifié par l’arrêté préfectoral, l’arrêté du 5 décembre 2006 relatif aux modalités de mesurage des bruits de voisinage, et la norme AFNOR NF S 31-010 relative aux caractérisations et mesurage des bruits de l’environnement. (pièce n°2 Madame [C])

L’article R.1334-31 dispose qu'« aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité ».

Par application des dispositions de l’article R.1334-32 :

— lorsque le bruit mentionné à l’article R.1334-31 a pour origine une activité professionnelle autre que l’une de celles mentionnées à l’article R.1334-36 ( chantiers de travaux publics ou privés, ou travaux intéressant les bâtiments et leurs équipements soumis à une procédure de déclaration ou d’autorisation), 'l’atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme est caractérisée si l’émergence globale de ce bruit perçu par autrui’ est supérieure aux valeurs limites fixées à l’article R.1334-33, étant précisé que l’émergence globale dans un lieu donné est définie, par ce dernier article, par la différence entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau du bruit résiduel constitué par l’ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l’occupation normale des locaux et au fonctionnement habituel des équipements, en l’absence du bruit particulier en cause ;

— lorsque le bruit mentionné ci-dessus, perçu à l’intérieur des pièces principales de tout logement d’habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, est engendré par des équipements d’activités professionnelles, l’atteinte est également caractérisée si l’émergence spectrale de ce bruit est supérieure aux valeurs limites fixées à l’article R.1334-34, l’émergence spectrale étant définie par celui-ci par la différence entre le niveau de bruit ambiant dans une bande d’octave normalisée, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau de bruit résiduel dans la même bande d’octave, constitué par l’ensemble des bruits habituels, extérieurs ou intérieurs, correspondant à l’occupation normale des pièces principales de tout logement d’habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, en l’absence du bruit particulier en cause.

Il importe de souligner que cette mesure de bruit a été effectuée le 19 novembre 2015, de 20h34 à 21h35, de manière inopinée, et avec les fenêtres fermées, à la suite d’un signalement reçu le 9 avril 2015 concernant des nuisances sonores provenant du Studio 440 mettant à disposition de musiciens deux salles de répétition et d’enregistrement, par un agent assermenté du service communal précité, au moyen d’un sonomètre placé au milieu de la place principale de l’appartement de Monsieur [T] et Madame [X], situé au rez-de-chaussée dans le bâtiment en fond de cour du 8 rue Voltaire., et ce en présence de Monsieur [T].

Il en ressort que si les mesures réalisées ont fait apparaître une émergence globale de 6,5 dB, ne dépassant pas la valeur maximale autorisée calculée conformément à l’article R 1334-33 du code de la santé publique, soit 7 dB, elles ont en revanche montré un dépassement des valeurs limites de l’émergence spectrale dans la bande d’octave 125 HZ, de 5 dB, soit 12 dB au lieu de 7 dB.

En conséquence, le bruit perceptible dans la pièce principale de l’appartement excédait bien les valeurs maximales réglementaires de bruit à l’intérieur des pièces principales de tout logement d’habitation, ce qui constituait une atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, et une infraction aux dispositions du code de la santé publique prévues en matière de lutte contre les nuisances sonores, comme cela a été rappelé par la commune au gérant du Studio 440, Monsieur [D], par les courriers des 27 novembre 2015, 20 juin 2016 et 1er mars 2017 (pièces n°3, 4 et 5 Madame [C]) le mettant en demeure de faire établi une étude de l’impact des nuisances sonores et, pour le dernier, de présenter les mesures envisagées pour mettre fin aux désordres constatés.

Il ressort par ailleurs des conclusions de l’expertise judiciaire déposé le 8 février 2021 par Monsieur [N] [W] dans le cadre de la procédure engagée par Madame [C] et d’autres copropriétaires à l’encontre du Studio 440 (pièce n°28 Madame [C]), régulièrement produit aux débats et dont les intimés ne contestent ni la pertinence des conclusions, ni le caractère contradictoire, que la diffusion de musique dans le studio de répétition A du Studio 440, directement mitoyen de l’appartement de Madame [C], est très nettement audible dans les deux pièces le constituant, soit une chambre et un salon, et dépasse les émergences admissibles par la réglementation en vigueur, occasionnant ainsi une gêne certaine.

L’expert précise que la réglementation applicable dépend du classement en ERP (établissement recevant du public) de la salle ou non, de sorte que si l’établissement n’est pas comme en l’espèce classé en ERP, ce sont les dispositions susvisées du code de la santé publique qui s’appliquent, avec des émergences sonores moins contraignantes, soit + 7 dB aux octaves 125 et 250, puis + 5 dB par fréquence, celles exigées dans l’hypothèse d’un ERP par les dispositions du code de l’environnement étant égales à +3 dB par fréquence.

Ayant procédé à des mesures inopinées dans l’appartement de Madame [C] lors de l’activité du studio, du 7 au 9 mars 2019 et le 11 mars 2019, et à des mesures concertées entre le Studio 440 et l’appartement le 18 février 2019 et le 10 avril 2019, (pièce n°28 et 29 Madame [C]), l’expert a pu relever :

« des émergences sur la base strictement réglementaire LAeq 1 seconde comprises entre +10dB à l’octave 125 Hz et +20 dB lors des moments forts de musique’ » étant rappelé que l’émergence admissible est égale à +7 dB à l’octave 125,

— et « sur la base du résiduel L90 et de l’ambiant « moment fort » L10 correspondant à l’analyse la plus proche du ressenti auditif de l’occupant, ' des émergences dans le salon comprises entre +12 dB et +20dB sur les fréquences basses, ce qui est très important, et dans la chambre comprises entre + 5dB et + 15 dB sur la plupart des fréquences (basses et moyennes) ».

Il souligne en outre :

— qu’il est possible de distinguer la famille d’instrument (soit un instrument à vent type saxophone ou trompette, soit une guitare basse, soit un tambour ou similaire), la mélodie et la rythmique des chansons étaient perceptibles,

— que les bruits les plus audibles sont les bruits de percussion de la batterie ou d’un tamtam, ceux émis par la guitare basse dont la rythmique en basse fréquence est clairement identifiable, ainsi que les bruits de voix dont il est possible d’identifier homme ou femme, les paroles n’étant pas compréhensibles,

— que le type de musique, le professionnalisme des musiciens, le choix des instruments, leurs nombres, etc., jouent sur les fréquences d’émission et leurs niveaux sonores, au moins 70% des répétitions étant faiblement à nettement audibles dans l’appartement de Madame [C],

— que la transmission sonore est globale du fait d’un isolement général trop faible et du manque de découplage entre la structure de l’immeuble et du studio, ce qui favorise les transmissions d’immeuble à immeuble riverain,

— qu’il n’y a pas de découplage suffisant dans le studio A, ni de renforcement d’isolation suffisant, ce qui doit être réalisé,

— qu’un renforcement acoustique de la salle de répétition A est impératif afin de permettre une exploitation normale, l’expert préconisant que la salle de répétition soit une boite dans la boite avec une parfaite désolidarisation des parois et du sol, compte tenu des niveaux sonores importants émis et des vibrations émises via le sol.

Contrairement à ce que soutiennent Monsieur [T] et Madame [X], les conclusions de ce rapport d’expertise, qui ne font que confirmer et compléter les mesures de bruit réalisées en 2015 ayant déjà mis en évidence des nuisances sonores excédant les valeurs admissibles, engendrées par l’activité du studio de musique voisin, alors qu’ils occupaient l’appartement vendu, permettent ainsi de démontrer l’existence de ces nuisances à une époque contemporaine de la vente en juillet 2017, dès lors que la cause de celles-ci réside dans un défaut d’isolation du studio d’enregistrement et une absence de découplage entre la structure de l’immeuble du studio et du studio A, lesquels préexistaient nécessairement à la vente et auxquels il n’a toujours pas été remédié.

En outre, la preuve de l’antériorité à la vente des nuisances sonores constatées dans l’appartement, objet de la vente, résulte incontestablement de divers courriels adressés par Monsieur [T] lui-même à Monsieur [D] les 22 octobre 2014, (soit à peine six mois après l’acquisition par Monsieur [T] et Madame [X]), 12 janvier 2015, 19 janvier 2015, 24 janvier 2015, 1er février 2015 , 6 février 2015 et 11 mars 2015, se plaignant des nuisances sonores subies du fait de l’activité du Studio 440 et sollicitant qu’il y soit remédié, courriels joints, avec d’autres émanant d’un autre copropriétaire, Monsieur [J], à un courrier non daté émanant de Monsieur [T] en sa qualité de représentant du conseil syndical du [Adresse 3] dans lequel il précise que la gêne est particulièrement notable dans les appartements du rez-de-chaussée et dans ceux ayant un mur mitoyen avec le studio, ce qui est précisément le cas de l’appartement vendu à Madame [C], et que le studio est ouvert tous les jours de la semaine, jours fériés compris, de 10 h à 00 h. (pièce n°29 Madame [C])

Il est d’ailleurs à souligner que, dans un courriel du 11 mars 2015, Monsieur [T] insiste sur « le fait que le studio joue vraiment très fort ces derniers temps. Au mois de mars, nous l’avons entendu les 1er, le 3, le 4, le 5, le 8, le 9 et le 11. Et ce soir le son est particulièrement fort ».

Dès lors, il importe peu que, comme le soutiennent Monsieur [T] et Madame [X], les procès-verbaux d’assemblée générale communiqués à Madame [C] avant la vente ne fassent pas état des troubles sonores subies par la copropriété, et par eux en particulier, et que la commune n’ait engagé aucune procédure judiciaire, alors qu’il résulte des éléments ci-avant exposés que des nuisances sonores importantes affectaient l’appartement vendu par Monsieur [T] et Madame [X], et que ceux-ci en avaient une parfaite connaissance.

Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le Studio 440 est situé au sous-sol d’un immeuble dont l’entrée se trouve dans une rue adjacente à la rue Voltaire, dans un immeuble de bureau ou d’activité commerciale (selon les plans), et que sa présence n’est nullement visible de la rue, l’entrée se composant d’une simple grille, démunie de la moindre enseigne ou devanture, de sorte qu’il ne saurait être reproché à Madame [C] de ne pas s’être aperçue de sa présence, étant en outre observé que le trouble ainsi subi n’est pas lié à la nature animé du quartier, ce que ne révèlent d’ailleurs pas les photographies annexées au rapport d’expertise, mais d’un trouble indécelable pour une personne ayant effectué seulement quelques visites du bien, lié à une activité d’un studio d’enregistrement non insonorisé.

Enfin, Monsieur [T] et Madame [X], dont il est incontestablement démontré qu’ils subissaient une gêne importante causée par les nuisances sonores générées, en journée et en soirée, dans les deux pièces constituant leur appartement, ne contestent pas avoir omis de révéler à Madame [C] la présence du Studio 440 et les conséquences dommageables de l’activité de celui-ci en termes de nuisances sonores, soutenant même qu’ils n’avaient pas à révéler cette information, cependant que Madame [C] ne pouvait être informée de cette problématique autrement que par ses vendeurs.

Au regard de l’ampleur des troubles par eux subis, caractérisés par des nuisances sonores récurrentes antérieures à la vente dont les vendeurs et d’autres copropriétaires se sont plaints auprès du gérant du Studio 440, cette omission ne peut être considérée comme un simple oubli involontaire et légitime, mais bien comme une volonté de dissimulation d’une information dont ils ne peuvent sérieusement prétendre qu’ils ignoraient le caractère déterminant, dès lors qu’il est certain que si Madame [C] en avait eu connaissance, cela n’aurait pas manqué de l’amener à reconsidérer sa décision d’acheter l’appartement, ou à négocier l’acquisition à des conditions substantiellement différentes.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la réticence dolosive de Monsieur [T] et Madame [X], vendeurs, à l’égard de Madame [C], acquéreur.

— Sur l’indemnisation des préjudices

Il résulte des dispositions de l’article 1178 du code civil qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

En effet, il est constant qu’en tant que délit civil, le dol ouvre à la victime une action en réparation du préjudice en application de l’article 1240 du code civil, duquel il résulte que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La faute de Monsieur [T] et Madame [X] consistant en l’espèce dans la réticence dolosive dont l’existence a été démontrée ci-avant, il incombe à Madame [C] de rapporter la preuve des différents préjudices dont elle demande réparation.

*Sur le préjudice économique subi par Madame [C]

Madame [C] soutient avoir subi un préjudice consistant en la perte d’une chance d’avoir pu contracter à de meilleures conditions, ce qui suppose rapportée la double preuve de la valeur du gain qu’elle aurait pu escompter si elle avait effectivement conclu dans des conditions plus favorables, et du degré de probabilité de la conclusion d’un contrat à des conditions plus avantageuses.

Comme elle le fait valoir à juste titre, la perte de chance doit être appréciée en fonction de la seule éventualité d’un contrat au contenu plus favorable, au regard des circonstances entourant la formation du contrat, indépendamment de celles ultérieures, et n’a pas à être mesurée en considération de l’éventuel bénéfice que le cocontractant en aurait retiré.

Il est constant que l’appartement a été vendu, en juillet 2017, à Madame [C] au prix de 320.000 €.

Cette dernière produit une expertise amiable effectuée le 28 mars 2022 par la SAS [S] EXPERTISE, qui a été soumise à discussion contradictoire dans le cadre du présent litige, et qui fixe à la somme de 220.000 € le prix de l’appartement en 2017 compte tenu des nuisances sonores, soit une décote de plus de 31%.

Pour en contester la pertinence, Monsieur [T] et Madame [X], produisent aux débats un avis en date du 1er juillet 2022 de Monsieur [F], consultant en immobilier et expert judiciaire auprès de la cour d’appel de PARIS, dont les critiques portent en premier lieu sur la valeur vénale avant décote de l’appartement en 2017 retenue par le cabinet [S], en second lieu sur les facteurs de décote et le pourcentage retenu, et enfin sur le prix de vente du bien en 2022.

Sur le premier point, il convient d’observer que Ie prix de vente en 2017 a été librement fixé par les vendeurs, lesquels ont réalisé une plus-value de 45.000 € par rapport à leur propre acquisition en mars 2014, et que Madame [C] s’est portée acquéreur audit prix sans aucune négociation ni discussion, de sorte que les vendeurs ne peuvent aujourd’hui prétendre que le prix de vente en 2017 était inférieur de 5% à sa valeur vénale, sauf à considérer qu’ils ont volontairement sous-évalué leur bien.

Le dernier argument est totalement inopérant dès lors qu’il s’agit en l’espèce de déterminer la valeur du bien vendu, affecté de nuisances sonores, au jour de la vente, et non cinq après.

Enfin, Monsieur [F], expert immobilier consulté par les intimés, indique être « assez surpris que son confrère décote en toute subjectivité et très intuitivement sans s’appuyer, comme il est d’usage, sur des éléments techniques et comparatifs, », souligne être « étonné par la décote de 10% pour illiquidité qui s’applique spécifiquement dans le calcul des parts sociales », et objecte que, « concernant les décotes pour distance et atteinte sanitaire, une explication de texte est indispensable ».

Cependant, le cabinet [S] a, au regard des constatations résultant du rapport d’expertise judiciaire et des motifs du jugement appelé, pris en considération la fréquence de la nuisance, sa gravité, sa distance, sa puissance, l’atteinte sanitaire en résultant et l’illiquidité du bien sur le marché, en affectant à chaque critère un pourcentage de décote, et en explicitant de manière circonstanciée les facteurs pris en compte pour évaluer l’abattement appliqué.

Ainsi, concernant la fréquence, il est spécifié que « plus le trouble est permanent, plus le pourcentage retenu sera conséquent. Le trouble intermittent, quant à lui, est certes présent mais son impact ne peut être aussi important et devra donc être minoré’ S’agissant des troubles sonores, il sera retenu pour une nuisance permanente 5% à 1 % et 2,5% à 5% lorsque la nuisance est irrégulière ». En l’espèce, « compte tenu de l’ouverture du studio tous les jours de la semaine, jours fériés compris, la fréquence des nuisances peut être qualifiée d’importante », de sorte qu’un abattement de l’ordre de 7,50 % est suggéré.

S’agissant de la gravité, il est indiqué que « la nature du trouble a une gravité plus conséquente dans un environnement incompatible avec sa nature. Le lieu peut également n’avoir aucun impact sur l’abattement retenu car l’environnement dans lequel le trouble évolue lui correspond. L’autre élément composant la gravité est le temps. Une légère surcote sera attribuée à un trouble ayant des incidences la nuit (2,5% à 5%) car l’on suppose que c’est à ce moment là d’une journée que l’on a le plus besoin de repos par rapport au jour (0% à 2,5%). En revanche, si le trouble est présent tant le jour que la nuit, il sera nécessaire de surcoter le pourcentage (5 % à 10%) ».

En l’espèce, le cabinet [S] explique que « le bien s’implantant dans un centre urbain, il est usuel que des bruits (routiers, piétonniers, …) soient présents notamment lorsque le bien est situé en rez-de-chaussée. Toutefois, l’appartement est orienté sur cour permettant ainsi un éloignement des bruits urbains. L’environnement est ainsi calme et préservé d’autant plus qu’il s’agit d’un quartier à dominante résidentiel. La rue Voltaire est à sens unique de passage de véhicule ce qui permet de diminuer la circulation routière et les nuisances sonores s’y afférant. Il peut donc en être conclu que de telles nuisances viennent strictement contredire le caractère paisible souhaité pour le secteur, notamment pour un bien à usage d’habitation. Concernant le facteur temps, ' le rapport d’expertise fait ressortir des nuisances sonores présentes en journée mais également en soirée, le studio étant ouvert jusqu’à minuit. Ainsi, le repos au sein de l’appartement s’avère limité et difficile.

En conséquence, il est suggéré de majorer le pourcentage usuel compte tenu de la présence de nuisances après 21 heures et de fixer une pondération pour ces facteurs de 5 %.

S’agissant de la distance de la nuisance, il est énoncé qu’il « est légitime de penser que la nuisance est moins présente à mesure que l’on s’éloigne de la source émettrice. A l’inverse, plus on est proche de la source émettrice de la nuisance sonore plus le trouble est présent. Il peut être retenu des décotes qui oscillent entre 7% à 10% pour les mètres et 2,5% à 5% pour les kilomètres’ » Le rapport poursuit en expliquant que « l’appartement de Madame [C] est le plus proche du studio situé en diagonale au sous-sol de l’immeuble contigu. ' L’appartement de Madame [C] et plus particulièrement sa chambre étant mitoyen avec le studio, il peut être affirmé qu’il se trouve alors au plus proche de la source émettrice de la nuisance. » Une pondération maximum de 10% est donc retenue.

Concernant le critère de la puissance de la nuisance, il est précisé que «  pour un son considéré comme bruyant (65 dB à 85 dB), une décote de 2,5% à 5% sera retenue. Pour une puissance supérieure à 85 dB, considérée comme dangereuse, 5% à 10% de décote devront s’appliquer » et qu’au regard des mesures acoustiques rappelées ci-avant, faisant ressortir un niveau de décibels élevé compris, selon les usages, comme des sons bruyants générant alors une nuisance, la décote proposée est de 3,5%.

La détermination de l’atteinte sanitaire résultant de la nuisance sonore consiste à rechercher si « une atteinte sanitaire est supposée ou avérée. Dans ce dernier cas, le pourcentage de décote devra être bien plus conséquent (10% à 15%) que lorsque le risque est seulement supposé (5% à 10%) ».

Le cabinet [S] retient un risque avéré sur la santé de Madame [C], aux motifs que « la décision du Tribunal de Bobigny a reconnu l’existence d’un préjudice moral envers Madame [C]. Cette situation nuit par conséquent à la santé de la requérante et ce, depuis maintenant près de 5 années. Pour ces raisons, il est retenu une décote de 10 % ».

La cour observe toutefois que ce pourcentage de décote, prenant en considération les répercussions psychologiques des nuisances sonores, ne peut dépendre du temps écoulé depuis la vente, dès lors qu’il convient de déterminer la valeur vénale de l’appartement au moment de celle-ci.

Enfin, « l’illiquidité d’un bien immobilier se traduit par une vente extrêmement difficile et longue’ obligeant les propriétaires à revoir leur prix à la baisse pour que le bien puisse être aliéné. Il peut être admis qu’un bien présentant un défaut, quel qu’il soit, constitue un frein à la liquidité et à l’attractivité supposées du marché, ayant ainsi pour conséquence la dépréciation de valeur de celui-ci en réaction au risque futur pris par l’acquéreur. Il convient ici de se poser la question suivante : qui pourrait acheter un bien dans lequel des nuisances sonores sont permanentes, récurrentes, proches, puissantes et empêchent le

repos ' »

Le cabinet [S] retient en conséquence une décote de l’ordre de 10 %, qu’il justifie par le fait qu’en l’espèce, le marché apparaît comme fermé, le bien ne suscitant aucun intérêt, qu’il s’agisse d’acquéreurs, d’investisseurs ou de promoteur du fait des nuisances sonores présentes, et à l’inverse d’un marché dynamique où les demandes s’équilibrent avantageusement avec les offres

Dès lors, il y a lieu de considérer que la méthodologie proposée par le cabinet [S] est pertinente, et peut être utilisée pour évaluer la décote à appliquer au prix de vente de l’appartement en 2017, dès lors qu’elle repose sur des éléments résultant du rapport d’expertise judiciaire qui viennent en corroborer les propositions.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il peut être appliqué une décote sur le prix de vente d’un montant de 25%, soit une différence de valeur du bien vendu de 80.000 €.

A cela doivent s’ajouter au prorata, les frais accessoires afférents aux droits de mutation (80.000 € x 5,80%), les frais des intérêts conventionnels au taux de 2,28% sur 5 ans (80.000 € x 2.28%) et aux frais d’agence (80.000 € x 6.25%), pour un montant de total de 18.760 €.

La décote totale sur le montant du prix de vente de l’appartement s’établit donc à 98.760 €.

Compte tenu de l’ampleur des nuisances quant à leur niveau sonore et leur amplitude sur la journée, il convient de considérer que Madame [C] aurait eu des chances importantes de pouvoir négocier à des conditions plus avantageuses, de sorte que la perte de chance peut être appréciée compte tenu de ces circonstances de l’espèce à 70% de la décote.

En conséquence, le préjudice subi de ce chef par Madame [C] s’élève à la somme de 69.132 € au paiement de laquelle Monsieur [T] et Madame [X] seront condamnés in solidum par infirmation du jugement dont appel.

*Sur le préjudice moral subi par Madame [C]

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a estimé que Madame [C] avait subi un préjudice moral en raison des nuisances subies, des contraintes liées aux démarches afin de les faire cesser, ainsi que des inquiétudes en résultant.

Il convient d’ajouter que si aucun élément ne permet d’établir de manière certaine que l’état d’anxiété et la dépression dont elle a souffert, ainsi que sa perte d’emploi ont eu pour seule cause lesdites nuisances, il n’en demeure pas moins que les nuisances sonores objectivées par l’expert judiciaire, de par leur intensité, leur durée et leur fréquence, caractérisent une atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a évalué ce préjudice à la somme de 8.000 €.

— Sur les dépens et l’article du 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité allouée à Madame [C] au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, Monsieur [T] et Madame [X], parties perdantes à l’instance, sont condamnés aux dépens d’appel, et au paiement à Madame [C] d’une somme équitablement fixée, au regard des circonstances de l’espèce, à 4.000 € au titre des frais non taxables.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 13 décembre 2021, à l’exception de ses dispositions relatives à l’indemnisation du préjudice de perte de chance subi par Madame [C] ;

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [K] [X] à payer à Madame [V] [C] la somme de 69.132 € au titre de la perte de chance subie ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [K] [X] aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction au bénéfice de Maître [E] [U] ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [K] [X] à payer à Madame [V] [C] la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE